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亞星錦繡山河主力在售的兩大改善盤，亞星九邸聽瀾苑和瑞瀾苑，都是大面積改善戶型，整體產(chǎn)品配置都是花了大錢的，在鄭州西南片區(qū)屬于第一梯隊(duì)，二七區(qū)地緣客戶的改善也必須得看看。
九邸作為亞星觀邸之后又一高端改善的進(jìn)階之作，也是挺不容易的，賣到現(xiàn)在還有房，還得偶爾搞個(gè)小促銷。主要還是太大了，163平、176平、208平的五房六房大平層，每平米均價(jià)在13500-14000元左右。
其實(shí)亞星的改善基因不多，所以九邸打造起來想象力比較匱乏，就是傻大，房間多，面寬大，層高3.1米，不像人家未來天奕、萬科古翠隱秀等一看小區(qū)外觀就氣度不凡。
但亞星混跡二七區(qū)這么多年，自有其獨(dú)特的改善定位思路，他不打奢華，不打炫酷，主打兩代居。九邸九邸所有戶型均有雙套房臥室，兩代人各過各，互不打擾，算是個(gè)實(shí)用性的改善吧，其本質(zhì)跟買兩套89平的沒啥區(qū)別。
至于其他開發(fā)商說的什么360度社區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)、地暖入戶，都已經(jīng)是大路貨了，現(xiàn)在是個(gè)樓盤基本都有這些。
據(jù)說新密那邊過來的土豪還是挺認(rèn)亞星的，亞星的盤都離新密近，價(jià)格還不貴，都能交了房，產(chǎn)品線也齊全。與隔壁的外來大佬華僑城相比，亞星沒啥花里胡哨的文旅元素，但勝在實(shí)惠踏實(shí)，離華僑城這么近，該蹭到的配套也能蹭到。(展開全部)

夢回唐朝，以大為美？E一定比C好嗎？其實(shí)容積率就像大長腿一樣，對身材起決定作用

亞星九邸自從5月份交付后，正式進(jìn)入現(xiàn)房交付階段，奈何163-317平的大平層二七區(qū)購房者消化不動(dòng)，只能一再促銷，目前現(xiàn)房低至10300元一平并送車位，3萬網(wǎng)簽，剩余3年6次，但畢竟總價(jià)在那放著，總歸不太好賣，按說亞星觀邸有前車之鑒，不知道為啥還搞這種大平層。

九邸的位置在整個(gè)錦繡山河中算不錯(cuò)的，位于金水河上游安水思源段，這一段長約5千米，根據(jù)規(guī)劃，河面將加寬至422.5米，這個(gè)寬度不得了，鄭州的十八里河、賈魯河都不能算寬，河寬了才有感覺，不然只是渠溝。兩岸還會打造水岸密林、風(fēng)光林帶、科普教育基地，此外，小區(qū)西門正對的是先鋒創(chuàng)意城市公園，目前約60萬平米的公園實(shí)景已呈現(xiàn)，所以九邸的整體環(huán)境沒得說。

亞星的操盤優(yōu)勢是學(xué)區(qū)，學(xué)校方面，九邸劃片鄭州實(shí)驗(yàn)外國語中學(xué)/第一附屬小學(xué)（今秋招生）。鄭州實(shí)驗(yàn)外國語中學(xué)是由亞星建的中學(xué)，2022年轉(zhuǎn)公立學(xué)校了，6月時(shí)亞星又引進(jìn)鄭州實(shí)驗(yàn)外國語第一附屬小學(xué)。

九邸與前幾期的一大區(qū)別在于大氣。
一方面園林景觀大氣，內(nèi)部打造“雙軸一核四園”的景觀系統(tǒng)，形成了一個(gè)7500平的超大中央景觀區(qū)，還是非常開闊的。
一方面戶型設(shè)計(jì)大氣，一梯一戶專屬電梯廳，3.1m層高，15-19米的無敵面寬，在屋里騎自行車都沒問題。

九邸品質(zhì)沒問題，但二七區(qū)改善的土壤太薄，還是慢慢賣吧。(展開全部)

今天剛?cè)?shí)地踩盤回來，項(xiàng)目總共6棟樓，目前同時(shí)在售1.4.7.8，11和13最北邊樓棟目前還未售，平層成交價(jià)格大概在15000左右，項(xiàng)目北鄰居是馬上要交房的倚瀾苑，南測鄰居是學(xué)府印象，倚瀾苑整體成交均價(jià)在13500-14000之前，學(xué)府印象現(xiàn)在價(jià)格不到13000精裝修，九邸除了定位改善產(chǎn)品外還真看不出來更多區(qū)別?，F(xiàn)在這個(gè)價(jià)格見仁見智吧

亞星九邸的定位真是很尷尬，看看二七新區(qū)之前的改善產(chǎn)品就知道了，旭輝有園，昌建翡翠苑的大戶型一度賣到現(xiàn)房，就連亞星自己的觀邸項(xiàng)目也賣的并不好。

二七新區(qū)本就是一個(gè)剛需區(qū)域，不在鄭州向東發(fā)展的主流方向上，在zf的規(guī)劃、資源的配置,甚至是城市面貌方面，二七新區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與其他新區(qū)。

不僅是相關(guān)配套不夠完善，交通的問題也非常大，周邊不少道路還沒有修通，整個(gè)片區(qū)內(nèi)，只有一個(gè)在建的地鐵7號線還能拿出來說說。

再加上三環(huán)邊的陵園、四環(huán)邊的張李垌垃圾處理廠，整體的生態(tài)環(huán)境并不好，能看見南水北調(diào)大運(yùn)河，金水河河景的樓盤也不多。

總的來說，二七新區(qū)的硬傷太多，更多是主城外溢的承接區(qū)域，剛需聚集，完全支撐不起改善需求。

如果是生活工作都在二七區(qū)或附近的剛需，錦繡山河大二期的小戶型也可以考慮，比如說倚瀾苑、安泰苑，周邊基礎(chǔ)的生活配套完善，自住足夠了。

但如果是買大戶型，想改善的話，完全沒必要圈死在二七新區(qū)。

在一個(gè)剛需區(qū)域，買改善產(chǎn)品大可不必！(展開全部)

亞星這家企業(yè)快成為目前本土房企的一家清流了，本來自己一直就是自己，守著西南的一畝三分地，守著守著發(fā)現(xiàn)自己快成為標(biāo)桿房企了，不是自己奮斗的結(jié)果了，而是其他大哥們玩脫了。

創(chuàng)新不足守成有余，而有時(shí)候救自己的恰恰是自己的守成。

亞星目前西南板塊開發(fā)的重心放在了錦繡山河的大二期。大二期倚瀾苑、安泰苑、紫瀾苑、聽瀾苑數(shù)盤并發(fā)，并且又重啟了平層豪宅產(chǎn)品，定名:九邸。

猶然記得，上一個(gè)亞星的平層豪宅是亞星觀邸，觀邸是亞星錦繡山河大一期封筆之作，也是高二代重點(diǎn)打造的，觀邸外立面為干掛石材，法式建筑風(fēng)格，寶瓶式的建筑布局，3000㎡下沉式庭院八卦式設(shè)計(jì)，社區(qū)配套約3000㎡的健身會所， 內(nèi)部網(wǎng)球場、羽毛球場、恒溫游泳池、社區(qū)活動(dòng)中心，觀邸雖好，但是磕磕碰碰賣到現(xiàn)在好像還有些現(xiàn)房，就這還是碰到了房地產(chǎn)高速發(fā)展的年代，到底賺不賺錢是個(gè)問題。

九邸位于迎福街南、祥泰路西，建設(shè)用地面33030.36㎡（約50畝），容積率3.49，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃6棟高層住宅，規(guī)劃總戶數(shù)624戶，機(jī)動(dòng)車停車位1025個(gè)且100%預(yù)留充電設(shè)施安裝條件，規(guī)劃戶型為162㎡-317㎡大平層產(chǎn)品，目前釋放出兩個(gè)戶型，162平米、208㎡都是五室戶型，相比觀邸200㎡的三房四房來講貌似妥協(xié)了不少~

162㎡實(shí)際是4+1戶型，四面寬朝南，南比通透雙陽臺，北側(cè)陽臺，外連接了一個(gè)健身房，其實(shí)可以當(dāng)做一個(gè)保姆房來使用三衛(wèi)的設(shè)計(jì)也滿足了一大家子的使用。

208㎡五房比較有意思，單看廚房和客廳在入戶最里面這種設(shè)計(jì)，像極了北龍湖保利的某個(gè)經(jīng)典，但是沒有北龍湖豪宅做到L型甲板陽臺稍顯美中不足，依舊是大面寬朝南雙主臥設(shè)計(jì)，但是這種會客廳需要穿過一眾臥室的設(shè)計(jì)理念還是需要業(yè)主們慢慢接受的。

從總平圖來看，九邸的小區(qū)內(nèi)部中間區(qū)域面積極大，給予綠化和配套的展示空間足夠，就看亞星怎么做文章了，至于一眾改善的東西亞星該給的應(yīng)該少不了，余下的就是定價(jià)和受眾群體了，從觀邸賣的這么艱難就可以感受出西南片區(qū)的改善還是差點(diǎn)意思，雖然近幾年金運(yùn)外灘一期連片發(fā)展的不錯(cuò)，但是在這么個(gè)往西較偏的地方搞純改善，還是這么個(gè)地產(chǎn)行情，不得不說，亞星還是腰包夠鼓。(展開全部)

亞星錦繡山河現(xiàn)在在賣的是大二期，主要分布在金水河以東、南水北調(diào)運(yùn)河以南、嵩山南路以西，目前有好幾個(gè)地塊在售，其中包括之前主推的倚瀾苑和安泰苑，還有紫蘭苑，也就是亞新學(xué)府印象，再有亞星九邸了。

2020年11月17號，亞星以底價(jià)4.26億摘得鄭政出[2020]46號（網(wǎng)）地塊，折合畝單價(jià)860萬元/畝，成交樓面地價(jià)3686元/平米。

該地塊作為亞星錦繡山河大二期的后續(xù)地塊，備案名聽瀾苑，也叫亞星九邸，這周剛拿到預(yù)售證，亞星九邸是亞星集團(tuán)繼亞星觀邸之后，亞新集團(tuán)新推出的大平層改善項(xiàng)目。

項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積33030.36㎡，約合50畝，容積率3.5，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃6棟22-31層高層住宅，規(guī)劃總戶數(shù)624戶。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，采用新亞洲建筑風(fēng)格，高端公館式大堂、兩梯兩戶設(shè)計(jì)、建筑面積約162-317㎡，全部為五室設(shè)計(jì)，層高3.1米、面寬15-19米,標(biāo)準(zhǔn)層各面積段均為五室兩廳三衛(wèi)，頂層復(fù)式各面積段均為五室三廳三衛(wèi)，帶6.15米挑高客廳,全部為毛坯交付，

整體來看，戶型設(shè)計(jì)的一般，尤其是162㎡戶型，非常不方正，另外大面積段產(chǎn)品居然沒有做成大橫廳，也是很遺憾。

起步面積段就是162㎡，直奔改善而去，但是在二七新區(qū)這個(gè)如此剛需的板塊，亞星做大平層改善產(chǎn)品還是很需要勇氣的。(展開全部)

時(shí)隔幾年，亞星做高端盤的心又騷動(dòng)起來，不知道N年前的亞星觀邸賣完了沒，現(xiàn)在又懟出個(gè)更高端的亞星九邸。

九邸是亞星錦繡山河大二期的一個(gè)地塊，又叫聽瀾苑，和之前的倚瀾苑，亞星學(xué)府印象同出一脈，位于迎福街南、祥泰路西，也就是倚瀾苑南側(cè)，項(xiàng)目西側(cè)為金水河。項(xiàng)目自2020年11月17日拿地，鄭政出（2020）46號地，占地55畝，容積率3.5，成交總價(jià)42617萬元，成交單價(jià)860萬元每畝，成交樓面價(jià)3686元一平。

我們可以看出，九邸與同期拿地的學(xué)府印象并無二致，地塊位置相近，地塊指標(biāo)雷同，地價(jià)相同（學(xué)府印象53畝，容積率3.5，樓面地價(jià)3690元一平左右）。
所以，這又是一個(gè)普通地塊硬做出來的高端盤，要說唯一的優(yōu)勢，九邸離金水河和先鋒創(chuàng)意公園更近那么一點(diǎn)點(diǎn)。

項(xiàng)目規(guī)劃6棟22-31層高層，一共624套，主力戶型是170平五房，占比44%，其次是180平五房，占比38%，210平五房占比14%，剩余少量230平，255平，300平的復(fù)式，基本都是2個(gè)單元兩梯兩戶的設(shè)計(jì)。

單從戶型來看，確實(shí)壕無人性，但這是這戶型設(shè)計(jì)泛善可陳，就是普通的四開間朝南，中規(guī)中矩，與目前市場面同面積段的大平層比，缺乏靈動(dòng)創(chuàng)新，尤其是210平的五房，硬是設(shè)計(jì)成了員工宿舍的感覺，格子間一個(gè)挨著一個(gè)，毫無豪宅氛圍。從小區(qū)外觀來看，也沒啥亮眼的立面材質(zhì)或者創(chuàng)新造型，非常的大眾臉。

總得看下來，又是一個(gè)傻大的項(xiàng)目，無論從地段產(chǎn)品，找不出終極改善買這里的理由，可能是亞星地多，不得不差異化吧。(展開全部)

北有美盛，西南有亞星。

亞星深耕西南片區(qū)十幾年，從齊禮閻、黃崗寺、劉寨，亞星做了連片開發(fā)，當(dāng)之無愧的西南無冕之王。

片區(qū)內(nèi)最早引進(jìn)丹尼斯、北京華聯(lián)、淘氣堡新天地的商業(yè)運(yùn)營，一期引進(jìn)了華師大附屬亞星學(xué)校，大二期錦繡山河又引進(jìn)鄭州實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校。

亞星不僅在二七新區(qū)落地了商業(yè)配套，還引進(jìn)了多所名校。

跨過嵩山路去亞星錦繡山河大二期看房，工程進(jìn)度比同時(shí)期開盤的樓盤要快很多。

倚瀾苑比合同約定的交房日期提前60天，安泰苑比合同約定日期提前240天，另外幾個(gè)地塊預(yù)計(jì)都會比承諾的交房日期提前。

商業(yè)+教育+工程進(jìn)度，亞星在二七西南片區(qū)的成績有目共睹，錦繡山河大二期，從入市以來一直都賣的很好。

但是客觀來說，亞星一直在二七新區(qū)做剛需產(chǎn)品，品質(zhì)一般，口碑一般。

亞星目前在售的安泰苑、祥泰苑以及學(xué)府印象全部都是定位剛需，學(xué)府印象作為首個(gè)精裝項(xiàng)目，精裝標(biāo)準(zhǔn)不算高，所以即便是帶裝修，也沒能跟另外幾個(gè)地塊的毛坯產(chǎn)品拉開價(jià)差。

亞星九邸算是錦繡山河大二期最高端的產(chǎn)品，建筑面積約162-317㎡，全部為五室設(shè)計(jì)，起步面積段就是162㎡，直奔改善而來，目前在售均價(jià)15000元/平米。

綜合來看這幾個(gè)地塊，產(chǎn)品面積段幾乎涵蓋了剛需、剛改到改善。

亞星是有追求的，產(chǎn)品一直想往改善上靠，但是在剛需板塊做改善產(chǎn)品，是真的很難，市場不認(rèn)，也賣不上價(jià)。(展開全部)

亞星九邸算是錦繡山河大二期最高端的產(chǎn)品，一梯一戶，大平層產(chǎn)品。

外立面為干掛石材，法式建筑風(fēng)格，寶瓶式的建筑布局，社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)有3000㎡下沉式庭院，并且社區(qū)還配套有約3000㎡的健身會所，內(nèi)部網(wǎng)球場、羽毛球場、恒溫游泳池以及社區(qū)活動(dòng)中心。

戶型面積段上，建筑面積約162-317㎡，全部為五室設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層約3.1m，約15-19m面寬，躍層約6.15m挑高，并且還可以擁有約33-69㎡星空露臺，大戶型的優(yōu)勢就很明顯了。

九邸作為大二期最高端的一個(gè)地塊，臨近起步面積段就是162㎡，直奔改善而來，目前在售均價(jià)15000元/平米。

從九邸的戶型面積段就能看出來，亞星是有追求的，產(chǎn)品一直想往改善上靠，想要擺脫剛需的標(biāo)簽。

但是在剛需板塊做改善產(chǎn)品，是真的很難，市場不認(rèn)，也賣不上價(jià)，只能說慢慢賣吧，肯定沒有另外幾個(gè)地塊的小戶型好賣，同樣的預(yù)算，完全可以跳出二七新區(qū)，買到一個(gè)更成熟的區(qū)域。(展開全部)