日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

保利上城的二期地塊：保利云瑞苑。

2020年，保利在二七新區(qū)溢價(jià)摘了兩塊地。

一塊是58號(hào)地，也就是現(xiàn)在的保利上城，另一塊57號(hào)地就是保利上城云瑞苑。

57號(hào)土地成交信息——

鄭政出[2020]57號(hào)（網(wǎng)）地塊最終以總價(jià)52676.0萬(wàn)元成交，成交畝單價(jià)950.19萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)4750.91元/㎡，溢價(jià)率18.97%。

產(chǎn)品規(guī)劃——

項(xiàng)目建設(shè)用地面積36958.5㎡，總建筑面積166890.87㎡，容積率2.99，綠地率32.94%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有8棟20層高小高層住宅，規(guī)劃總戶數(shù)1059戶，機(jī)動(dòng)車停車位1480輛。

保利云瑞苑位于二七新區(qū)，臨西三環(huán)和西四環(huán)，周邊有鄭密路、長(zhǎng)江路，自駕出行方便，但是周邊發(fā)展欠缺，都是綠地城和濱河苑安置房。

配套不完善：公共交通不夠完善，學(xué)校也一般，雖然二七新區(qū)今年的落地了好幾個(gè)商業(yè)，比如說(shuō)杉杉奧萊，但是距離保利上城都比較遠(yuǎn)。(展開(kāi)全部)

保利上城目前在售高層在售戶型建面約96平小三房，單價(jià)8700+元/平起、洋房在售戶型建面約127平三室，單價(jià)11600+元/平。

2020年，保利上城這個(gè)地塊，還是保利從萬(wàn)科碧桂園手里搶下來(lái)的，溢價(jià)率18.97%，樓面價(jià)合到4750.91元/㎡，保利現(xiàn)在應(yīng)該挺難受的。

保利最大的賣點(diǎn)和電建洺悅天璽一樣，央企能按時(shí)交付，而且便宜，性價(jià)比高，同樣是二七新區(qū)的上車門(mén)檻。

但保利上城得位置更為尷尬。

二七新區(qū)的成熟度，大學(xué)路＞嵩山路＞鄭密路。大學(xué)路沿線有泰宏建業(yè)國(guó)際城，以及萬(wàn)科大都會(huì)，人口密度大，商業(yè)配套落地更快，成熟度比較高，嵩山路附近有亞星這個(gè)千畝大盤(pán)，不管是學(xué)校、社區(qū)型商業(yè)也都很成熟。

保利上城位于鄭密路以西，不在二七新區(qū)的成熟板塊，沒(méi)有商業(yè)、學(xué)校一般，基礎(chǔ)的生活配套相對(duì)匱乏，便利度不高。(展開(kāi)全部)

保利上城，二七區(qū)南三環(huán)與鄭密路向南1千米。

項(xiàng)目最早的名字叫保利云上，現(xiàn)在改名為保利上城，有一個(gè)真香定律，一個(gè)項(xiàng)目只要改名字，大概率是這一路走的事比較坎坷。該板塊是屬于二七區(qū)的侯寨，正常情況下應(yīng)該是綠地城的后期，后來(lái)保利拿住了買這個(gè)位置屬于南四環(huán)與鄭密路交匯處，整體偏西南。

二七區(qū)的區(qū)域位置比較吊詭，在鄭州所有的區(qū)域里面價(jià)格都是偏低的，你要是沿著大學(xué)南路走會(huì)看到泰宏、萬(wàn)科，要是沿著嵩山南路走，你會(huì)看到旭輝、昌建、金地；鄭州綠地城的位置位于南四環(huán)、鄭密路、鄭西客運(yùn)專線、啟福大道合圍處，比那倆位置還偏僻。

該項(xiàng)目占地的約55畝，容積率是3.0，成交的單價(jià)954萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)是4770元/平方米，規(guī)劃了5棟20層小高層，6棟8層洋房，高層只有兩個(gè)面積96平方米和129平方米。

總體來(lái)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是不推薦的：

1、區(qū)域

個(gè)人奮斗固然重要，但也要考慮歷史的進(jìn)程。價(jià)格便宜固然重要，但也要考慮區(qū)域位置。便宜自然有便宜的道理，凡是區(qū)域價(jià)格便宜，肯定是有原因的。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你覺(jué)得滎陽(yáng)東可能七八千便宜，誰(shuí)知道價(jià)格一直是陰跌不止，在我的印象里，二七新區(qū)這個(gè)位置，好像房?jī)r(jià)都沒(méi)有漲過(guò)。

2、保利

保利這個(gè)品牌，無(wú)敵的央企，交房沒(méi)有問(wèn)題，但是來(lái)鄭州這么久，沒(méi)有一個(gè)精品項(xiàng)目，交付的質(zhì)量只能是中等偏下，不要對(duì)保利的品質(zhì)抱有太高的幻想。(展開(kāi)全部)

2020年12月保利在二七新區(qū)拿地時(shí)候，還有萬(wàn)科、碧桂園進(jìn)場(chǎng)爭(zhēng)搶，樓面價(jià)抬到將近5000一平。當(dāng)時(shí)就想不通，這個(gè)鬼地方都被綠地糟蹋成這樣了，還能成香餑餑？果然啊，爛泥終究扶不上墻。

開(kāi)始案名保利云上，定位偏改善，門(mén)口界面環(huán)境實(shí)在一般，很多路網(wǎng)都是沒(méi)打通。后來(lái)賣不動(dòng)，改案名為保利上城，價(jià)格也降了點(diǎn)。

賣了兩年，一期還有很多房源，小高層還有4、5兩棟沒(méi)有推出，1、2、3還有不少房源，戶型是96㎡和129㎡三房，洋房更是賣不動(dòng)，127㎡三房，如熱鍋螞蟻一般。售樓部天天在賣那10套特價(jià)房，最近又整出來(lái)一個(gè)云南雙飛6日游。

預(yù)計(jì)交房時(shí)間是明年11月，還早著，慢慢賣吧。
現(xiàn)在的價(jià)格確實(shí)不貴，小高層均價(jià)1萬(wàn)，洋房均價(jià)1.25萬(wàn)，精裝修交付，這種房子除非特別地緣剛需，真是不建議購(gòu)買。

猶記得2018年綠地城已經(jīng)賣到13000一平，現(xiàn)在也不知道交房沒(méi)，綠地是我最討厭的房企之一，大忽悠一個(gè)，掙錢(qián)的時(shí)候房子品質(zhì)一言難盡，不掙錢(qián)時(shí)候直接躺平。

二七新區(qū)前些年一直在畫(huà)大餅，結(jié)果就是一地雞毛，各種承諾的配套被放鴿子，一直不聞不問(wèn)，之前還有很多剛需選擇，現(xiàn)在剛需更傾向于管南，二七之前還有華僑城這種時(shí)不時(shí)爆量的大盤(pán)，現(xiàn)在只有一個(gè)萬(wàn)科。

對(duì)于這個(gè)區(qū)域，也是建議首選萬(wàn)科。但最近也膨脹了，價(jià)格漲了不少，可以讓他冷靜一下。(展開(kāi)全部)

保利上城，二七區(qū)南三環(huán)與鄭密路向南1千米。

該區(qū)域?qū)儆诙邊^(qū)的侯寨板塊，這個(gè)項(xiàng)目也是屬于綠地城的后期地塊，20年的時(shí)候保利以10.68億，買下了兩宗土地57號(hào)土地和58號(hào)土地，保利上城原來(lái)的名字叫保利云上，鄭州地產(chǎn)圈有一個(gè)定律，凡是換名字的，基本上確定之前賣的不好，該項(xiàng)目占地的約55畝，容積率是3.0，成交的單價(jià)954萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)是4770元/平方米，溢價(jià)率是19%。

該項(xiàng)目規(guī)劃的是5棟20層小高層，6棟8層洋房，高層只有兩個(gè)面積96平方米的三房、129平方米的三房，洋房方面是127平方米的三室，高層96平方米做的還是非常不錯(cuò)，96平方米的三室，三面寬朝南兩個(gè)臥室加上一個(gè)主臥，餐客一體而且是南北通透，布局也是非常合理；127平方米的洋房是一個(gè)3+2的戶型，也是一個(gè)三面寬，客廳在中間，兩個(gè)臥室在兩邊，南北通透、布局合理，再加上獨(dú)立的入戶玄關(guān)。

優(yōu)勢(shì)——保利咱們就不多說(shuō)了，鄭州人民的老朋友，在鄭州東南西北蓋了不少的房子，除了品質(zhì)一般沒(méi)啥毛病，但是貴在穩(wěn)定，它可以妥妥的給你交房。

劣勢(shì)——李嘉誠(chéng)說(shuō)位置、位置，還是位置，一個(gè)好的位置決定一個(gè)項(xiàng)目的生死。保利上城屬于綠地城的后期地塊，這個(gè)區(qū)域真的是不溫不火，估計(jì)連綠博的熱度都沒(méi)有，這個(gè)區(qū)域一直是不溫不火，綠地深耕了一段時(shí)間也沒(méi)動(dòng)靜，更何況是保利。這個(gè)地方是二七新區(qū)還偏西，大羅神仙來(lái)了效果也不好啊。(展開(kāi)全部)

保利云上是保利進(jìn)軍二七區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目。

2020年12月22日河南保利發(fā)展有限公司106807萬(wàn)元競(jìng)得鄭政出〔2020〕57號(hào)（網(wǎng)）、鄭政出〔2020〕58號(hào)（網(wǎng)）地塊。目前首推地塊為58號(hào)地，地塊位于二七區(qū)立春路南、曉春街東，土地面積37801.2㎡，土地用途城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率＞1.0、＜3.0，建筑密度＜25%，綠地率＞30%。以總價(jià)54131.0萬(wàn)元由保利競(jìng)得，成交畝單價(jià)954.67萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)4773.31元/㎡，溢價(jià)率19.41%。

之前整個(gè)片區(qū)都是綠地的天下，奈何綠地本身出了問(wèn)題，該拿的土地也沒(méi)有錢(qián)，zf就把城改用地拿出來(lái)公開(kāi)出讓，保利應(yīng)該是鑒于整個(gè)鄭州的布局，所以重金拿下了土地，為什么說(shuō)是重金呢，因?yàn)楫?dāng)你看到樓地比和其他區(qū)域拿地價(jià)對(duì)比售賣價(jià)就知道了。

云上一期規(guī)劃5棟20層小高層、6棟8層洋房產(chǎn)品，先來(lái)看高層產(chǎn)品：高層兩個(gè)面積段三個(gè)戶型，96㎡三房、129㎡三房，96㎡三房?jī)蓚€(gè)戶型，其中第一個(gè)96平雙面寬朝南戶型在1、2、3#的雙單元拼接處以及4#5#樓的東西邊戶和兩個(gè)單元拼接處，該戶型進(jìn)深有點(diǎn)大，如果購(gòu)買的話優(yōu)先購(gòu)買純邊戶和層高高一點(diǎn)的，值得一提的是北側(cè)一個(gè)臥室是由贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)+衣帽間改造來(lái)的，使得室內(nèi)使用空間面積增大；96平三面寬朝南的產(chǎn)品就是中規(guī)中矩的連廊南戶，三面寬朝南；129平米的大三房位于1、2、3#樓的東西邊戶，不管是低層還是高層采光都是無(wú)敵的，戶型產(chǎn)品也只能說(shuō)一般，雙面寬朝南，北向兩個(gè)臥室，其中一個(gè)臥室也是半贈(zèng)送，戶型餐客區(qū)域較大，可以分割一個(gè)小書(shū)房。
再來(lái)看洋房產(chǎn)品，洋房只有一個(gè)戶型127㎡3+1產(chǎn)品，類四葉草設(shè)計(jì)，不過(guò)連接廚房的那個(gè)臥室較小，同樣功能性也多樣化，有臥室需求的設(shè)計(jì)臥室，沒(méi)有的設(shè)計(jì)成儲(chǔ)藏間等。

云上所在的區(qū)域?qū)儆诙咝聟^(qū)一直是價(jià)格洼地，區(qū)域位置吧倒也沒(méi)那么差，出行也都方便，被綠地深耕了多年，結(jié)果還是這個(gè)熊樣子，目前最近的一期開(kāi)盤(pán)保利賣的還算可以，160套去化了72套，均價(jià)9700，可以看出央企的品牌效應(yīng)還是有的，而且最重要的是價(jià)格也真香，參考這兩天沸沸揚(yáng)揚(yáng)的湖北雪鐵龍C6，只要價(jià)格到位，其他的都是浮云，不過(guò)這樣的價(jià)格對(duì)比開(kāi)頭說(shuō)的土地價(jià)，保利忙活了半天掙了個(gè)什么籃子呢？
（順帶說(shuō)一下項(xiàng)目的人才購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)象及標(biāo)準(zhǔn):2010年1月1日(含)之后畢業(yè)的青年人才，碩士及以上補(bǔ)貼10萬(wàn)元，本科及?？飘厴I(yè)生補(bǔ)貼8萬(wàn)元。特別說(shuō)明:人才補(bǔ)貼以額外優(yōu)惠形式折入購(gòu)房款,不可折現(xiàn),僅限購(gòu)房本人使用）(展開(kāi)全部)

保利在河南很穩(wěn)，雖為萬(wàn)億央企，但謹(jǐn)慎擴(kuò)張，在河南區(qū)域不過(guò)布局4城13盤(pán)，各盤(pán)的工期也穩(wěn)步推進(jìn)，目前保利上城云暉苑主體已經(jīng)封頂，接下來(lái)就是里外涂涂抹抹，內(nèi)部裝修再搞搞，保利的實(shí)力，再配上到現(xiàn)在這個(gè)回暖的市場(chǎng)行情，原來(lái)說(shuō)的2024年11月交房，說(shuō)不定能提前到2024上半年交房。

原來(lái)一直覺(jué)得保利上城12000貴，但最近保利在促銷，高層10000元/平起，洋房12000起，又是送3-5萬(wàn)的車位券，又是送2年物業(yè)費(fèi)，這樣算下來(lái)還不錯(cuò)。

蛋疼的二七新區(qū)一直在掙扎，什么電子商務(wù)集群、總部經(jīng)濟(jì)集群、高端商貿(mào)集群、健康服務(wù)項(xiàng)目集群、文旅項(xiàng)目集群全都囊括了一邊，但現(xiàn)在拿的出的也就華僑城為首的文旅了，但這些組團(tuán)都在鄭密路南，而保利上城恰恰在鄭密路以北，孤軍奮戰(zhàn)，唯一能吹的只有南水北調(diào)了，偏偏云暉苑還隔著老遠(yuǎn)。所以說(shuō)，地段這塊保利上城真沒(méi)啥可說(shuō)的。

除了保利央企品牌，項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)就是偏改善的定位了。
20層的小高層，96平中間戶剛改標(biāo)配，129平邊戶大寬廳設(shè)計(jì)，格局方正大氣，想房間多點(diǎn)，也可以在寬廳隔個(gè)書(shū)房。127平的洋房，標(biāo)準(zhǔn)四葉草，互不打擾，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，寬景陽(yáng)臺(tái)，但在周邊的幾個(gè)洋房項(xiàng)目中，保利更偏入門(mén)級(jí)，面積不大，一梯兩戶，整盤(pán)來(lái)看更偏剛改，有一定舒適度，可以吸引管南的剛需客戶和老城的剛需客戶。

至于這種郊區(qū)的改善還是不是改善，難說(shuō)，但沒(méi)有生活配套，業(yè)主是真難受。(展開(kāi)全部)

保利上城，低密精裝社區(qū)，超高性價(jià)比，值得您的關(guān)注。

保利上城去年還叫保利云上，位置在二七區(qū)候寨板塊，南四環(huán)和316省道圍合區(qū)域，原來(lái)是綠地城的后期地塊，綠地暴雷無(wú)力開(kāi)發(fā)之后，交給了保利開(kāi)發(fā)，2020年12月22日，鄭政出〔2020〕58號(hào)（網(wǎng)）土地掛牌出讓，保利、萬(wàn)科、綠都、華潤(rùn)、中海等企業(yè)均積極參與，競(jìng)爭(zhēng)激烈，彼時(shí)市場(chǎng)還沒(méi)有進(jìn)入冰窟時(shí)期，最終保利以溢價(jià)率將近20%摘得，整個(gè)地塊占地面積37801.2平方米，約55.44畝，總價(jià)54131萬(wàn)元左右成交，成交畝單價(jià)約954萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)4773元/平方米左右，想當(dāng)初保利殺出重重突圍落子二七區(qū)，卻被市場(chǎng)狠狠教訓(xùn)了一番，任你央企也掀不起風(fēng)浪。先看項(xiàng)目配套吧，周邊道路交通有南三環(huán)、鼎盛大道、南四環(huán)等主干道，鄭密路、嵩山路、大學(xué)路等，在建地鐵9號(hào)線；學(xué)校有盛安路小學(xué)、濱河花園實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華中師范大學(xué)附屬（幼兒部、小學(xué)部、初中部）等；商業(yè)有亞星社區(qū)的商業(yè)、規(guī)劃的奧馬廣場(chǎng)等；醫(yī)院有鄭飛醫(yī)院、鄭州市第二人民醫(yī)院等。
項(xiàng)目共拿了兩塊地，目前在賣項(xiàng)目一期，一期占地約57畝，建筑面積約15.7萬(wàn)方，容積率2.99，綠化率約35%，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了5棟20層的高層和6棟8-9層的洋房，規(guī)劃了1028戶，車位配比1:1.04；目前主要在售小高層1號(hào)樓、洋房9號(hào)樓和11號(hào)樓，小高層中間戶均價(jià)11000左右，邊戶三房均價(jià)12000左右，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)15000元/㎡左右，精裝修交付，預(yù)計(jì)交房時(shí)間在2024年。(展開(kāi)全部)

垃圾項(xiàng)目、里面的人更垃圾