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保利上城，二七區(qū)南三環(huán)與鄭密路向南1千米。

項(xiàng)目最早的名字叫保利云上，現(xiàn)在改名為保利上城，有一個(gè)真香定律，一個(gè)項(xiàng)目只要改名字，大概率是這一路走的事比較坎坷。該板塊是屬于二七區(qū)的侯寨，正常情況下應(yīng)該是綠地城的后期，后來(lái)保利拿住了買(mǎi)這個(gè)位置屬于南四環(huán)與鄭密路交匯處，整體偏西南。

二七區(qū)的區(qū)域位置比較吊詭，在鄭州所有的區(qū)域里面價(jià)格都是偏低的，你要是沿著大學(xué)南路走會(huì)看到泰宏、萬(wàn)科，要是沿著嵩山南路走，你會(huì)看到旭輝、昌建、金地；鄭州綠地城的位置位于南四環(huán)、鄭密路、鄭西客運(yùn)專線、啟福大道合圍處，比那倆位置還偏僻。

該項(xiàng)目占地的約55畝，容積率是3.0，成交的單價(jià)954萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)是4770元/平方米，規(guī)劃了5棟20層小高層，6棟8層洋房，高層只有兩個(gè)面積96平方米和129平方米。

總體來(lái)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是不推薦的：

1、區(qū)域

個(gè)人奮斗固然重要，但也要考慮歷史的進(jìn)程。價(jià)格便宜固然重要，但也要考慮區(qū)域位置。便宜自然有便宜的道理，凡是區(qū)域價(jià)格便宜，肯定是有原因的。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你覺(jué)得滎陽(yáng)東可能七八千便宜，誰(shuí)知道價(jià)格一直是陰跌不止，在我的印象里，二七新區(qū)這個(gè)位置，好像房?jī)r(jià)都沒(méi)有漲過(guò)。

2、保利

保利這個(gè)品牌，無(wú)敵的央企，交房沒(méi)有問(wèn)題，但是來(lái)鄭州這么久，沒(méi)有一個(gè)精品項(xiàng)目，交付的質(zhì)量只能是中等偏下，不要對(duì)保利的品質(zhì)抱有太高的幻想。(展開(kāi)全部)

2020年12月保利在二七新區(qū)拿地時(shí)候，還有萬(wàn)科、碧桂園進(jìn)場(chǎng)爭(zhēng)搶，樓面價(jià)抬到將近5000一平。當(dāng)時(shí)就想不通，這個(gè)鬼地方都被綠地糟蹋成這樣了，還能成香餑餑？果然啊，爛泥終究扶不上墻。

開(kāi)始案名保利云上，定位偏改善，門(mén)口界面環(huán)境實(shí)在一般，很多路網(wǎng)都是沒(méi)打通。后來(lái)賣不動(dòng)，改案名為保利上城，價(jià)格也降了點(diǎn)。

賣了兩年，一期還有很多房源，小高層還有4、5兩棟沒(méi)有推出，1、2、3還有不少房源，戶型是96㎡和129㎡三房，洋房更是賣不動(dòng)，127㎡三房，如熱鍋螞蟻一般。售樓部天天在賣那10套特價(jià)房，最近又整出來(lái)一個(gè)云南雙飛6日游。

預(yù)計(jì)交房時(shí)間是明年11月，還早著，慢慢賣吧。
現(xiàn)在的價(jià)格確實(shí)不貴，小高層均價(jià)1萬(wàn)，洋房均價(jià)1.25萬(wàn)，精裝修交付，這種房子除非特別地緣剛需，真是不建議購(gòu)買(mǎi)。

猶記得2018年綠地城已經(jīng)賣到13000一平，現(xiàn)在也不知道交房沒(méi)，綠地是我最討厭的房企之一，大忽悠一個(gè)，掙錢(qián)的時(shí)候房子品質(zhì)一言難盡，不掙錢(qián)時(shí)候直接躺平。

二七新區(qū)前些年一直在畫(huà)大餅，結(jié)果就是一地雞毛，各種承諾的配套被放鴿子，一直不聞不問(wèn)，之前還有很多剛需選擇，現(xiàn)在剛需更傾向于管南，二七之前還有華僑城這種時(shí)不時(shí)爆量的大盤(pán)，現(xiàn)在只有一個(gè)萬(wàn)科。

對(duì)于這個(gè)區(qū)域，也是建議首選萬(wàn)科。但最近也膨脹了，價(jià)格漲了不少，可以讓他冷靜一下。(展開(kāi)全部)

保利上城，二七區(qū)南三環(huán)與鄭密路向南1千米。

該區(qū)域?qū)儆诙邊^(qū)的侯寨板塊，這個(gè)項(xiàng)目也是屬于綠地城的后期地塊，20年的時(shí)候保利以10.68億，買(mǎi)下了兩宗土地57號(hào)土地和58號(hào)土地，保利上城原來(lái)的名字叫保利云上，鄭州地產(chǎn)圈有一個(gè)定律，凡是換名字的，基本上確定之前賣的不好，該項(xiàng)目占地的約55畝，容積率是3.0，成交的單價(jià)954萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)是4770元/平方米，溢價(jià)率是19%。

該項(xiàng)目規(guī)劃的是5棟20層小高層，6棟8層洋房，高層只有兩個(gè)面積96平方米的三房、129平方米的三房，洋房方面是127平方米的三室，高層96平方米做的還是非常不錯(cuò)，96平方米的三室，三面寬朝南兩個(gè)臥室加上一個(gè)主臥，餐客一體而且是南北通透，布局也是非常合理；127平方米的洋房是一個(gè)3+2的戶型，也是一個(gè)三面寬，客廳在中間，兩個(gè)臥室在兩邊，南北通透、布局合理，再加上獨(dú)立的入戶玄關(guān)。

優(yōu)勢(shì)——保利咱們就不多說(shuō)了，鄭州人民的老朋友，在鄭州東南西北蓋了不少的房子，除了品質(zhì)一般沒(méi)啥毛病，但是貴在穩(wěn)定，它可以妥妥的給你交房。

劣勢(shì)——李嘉誠(chéng)說(shuō)位置、位置，還是位置，一個(gè)好的位置決定一個(gè)項(xiàng)目的生死。保利上城屬于綠地城的后期地塊，這個(gè)區(qū)域真的是不溫不火，估計(jì)連綠博的熱度都沒(méi)有，這個(gè)區(qū)域一直是不溫不火，綠地深耕了一段時(shí)間也沒(méi)動(dòng)靜，更何況是保利。這個(gè)地方是二七新區(qū)還偏西，大羅神仙來(lái)了效果也不好啊。(展開(kāi)全部)

保利云上是保利進(jìn)軍二七區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目。

2020年12月22日河南保利發(fā)展有限公司106807萬(wàn)元競(jìng)得鄭政出〔2020〕57號(hào)（網(wǎng)）、鄭政出〔2020〕58號(hào)（網(wǎng)）地塊。目前首推地塊為58號(hào)地，地塊位于二七區(qū)立春路南、曉春街東，土地面積37801.2㎡，土地用途城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率＞1.0、＜3.0，建筑密度＜25%，綠地率＞30%。以總價(jià)54131.0萬(wàn)元由保利競(jìng)得，成交畝單價(jià)954.67萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)4773.31元/㎡，溢價(jià)率19.41%。

之前整個(gè)片區(qū)都是綠地的天下，奈何綠地本身出了問(wèn)題，該拿的土地也沒(méi)有錢(qián)，zf就把城改用地拿出來(lái)公開(kāi)出讓，保利應(yīng)該是鑒于整個(gè)鄭州的布局，所以重金拿下了土地，為什么說(shuō)是重金呢，因?yàn)楫?dāng)你看到樓地比和其他區(qū)域拿地價(jià)對(duì)比售賣價(jià)就知道了。

云上一期規(guī)劃5棟20層小高層、6棟8層洋房產(chǎn)品，先來(lái)看高層產(chǎn)品：高層兩個(gè)面積段三個(gè)戶型，96㎡三房、129㎡三房，96㎡三房?jī)蓚€(gè)戶型，其中第一個(gè)96平雙面寬朝南戶型在1、2、3#的雙單元拼接處以及4#5#樓的東西邊戶和兩個(gè)單元拼接處，該戶型進(jìn)深有點(diǎn)大，如果購(gòu)買(mǎi)的話優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)純邊戶和層高高一點(diǎn)的，值得一提的是北側(cè)一個(gè)臥室是由贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)+衣帽間改造來(lái)的，使得室內(nèi)使用空間面積增大；96平三面寬朝南的產(chǎn)品就是中規(guī)中矩的連廊南戶，三面寬朝南；129平米的大三房位于1、2、3#樓的東西邊戶，不管是低層還是高層采光都是無(wú)敵的，戶型產(chǎn)品也只能說(shuō)一般，雙面寬朝南，北向兩個(gè)臥室，其中一個(gè)臥室也是半贈(zèng)送，戶型餐客區(qū)域較大，可以分割一個(gè)小書(shū)房。
再來(lái)看洋房產(chǎn)品，洋房只有一個(gè)戶型127㎡3+1產(chǎn)品，類四葉草設(shè)計(jì)，不過(guò)連接廚房的那個(gè)臥室較小，同樣功能性也多樣化，有臥室需求的設(shè)計(jì)臥室，沒(méi)有的設(shè)計(jì)成儲(chǔ)藏間等。

云上所在的區(qū)域?qū)儆诙咝聟^(qū)一直是價(jià)格洼地，區(qū)域位置吧倒也沒(méi)那么差，出行也都方便，被綠地深耕了多年，結(jié)果還是這個(gè)熊樣子，目前最近的一期開(kāi)盤(pán)保利賣的還算可以，160套去化了72套，均價(jià)9700，可以看出央企的品牌效應(yīng)還是有的，而且最重要的是價(jià)格也真香，參考這兩天沸沸揚(yáng)揚(yáng)的湖北雪鐵龍C6，只要價(jià)格到位，其他的都是浮云，不過(guò)這樣的價(jià)格對(duì)比開(kāi)頭說(shuō)的土地價(jià)，保利忙活了半天掙了個(gè)什么籃子呢？
（順帶說(shuō)一下項(xiàng)目的人才購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)象及標(biāo)準(zhǔn):2010年1月1日(含)之后畢業(yè)的青年人才，碩士及以上補(bǔ)貼10萬(wàn)元，本科及?？飘厴I(yè)生補(bǔ)貼8萬(wàn)元。特別說(shuō)明:人才補(bǔ)貼以額外優(yōu)惠形式折入購(gòu)房款,不可折現(xiàn),僅限購(gòu)房本人使用）(展開(kāi)全部)

保利在河南很穩(wěn)，雖為萬(wàn)億央企，但謹(jǐn)慎擴(kuò)張，在河南區(qū)域不過(guò)布局4城13盤(pán)，各盤(pán)的工期也穩(wěn)步推進(jìn)，目前保利上城云暉苑主體已經(jīng)封頂，接下來(lái)就是里外涂涂抹抹，內(nèi)部裝修再搞搞，保利的實(shí)力，再配上到現(xiàn)在這個(gè)回暖的市場(chǎng)行情，原來(lái)說(shuō)的2024年11月交房，說(shuō)不定能提前到2024上半年交房。

原來(lái)一直覺(jué)得保利上城12000貴，但最近保利在促銷，高層10000元/平起，洋房12000起，又是送3-5萬(wàn)的車位券，又是送2年物業(yè)費(fèi)，這樣算下來(lái)還不錯(cuò)。

蛋疼的二七新區(qū)一直在掙扎，什么電子商務(wù)集群、總部經(jīng)濟(jì)集群、高端商貿(mào)集群、健康服務(wù)項(xiàng)目集群、文旅項(xiàng)目集群全都囊括了一邊，但現(xiàn)在拿的出的也就華僑城為首的文旅了，但這些組團(tuán)都在鄭密路南，而保利上城恰恰在鄭密路以北，孤軍奮戰(zhàn)，唯一能吹的只有南水北調(diào)了，偏偏云暉苑還隔著老遠(yuǎn)。所以說(shuō)，地段這塊保利上城真沒(méi)啥可說(shuō)的。

除了保利央企品牌，項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)就是偏改善的定位了。
20層的小高層，96平中間戶剛改標(biāo)配，129平邊戶大寬廳設(shè)計(jì)，格局方正大氣，想房間多點(diǎn)，也可以在寬廳隔個(gè)書(shū)房。127平的洋房，標(biāo)準(zhǔn)四葉草，互不打擾，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，寬景陽(yáng)臺(tái)，但在周邊的幾個(gè)洋房項(xiàng)目中，保利更偏入門(mén)級(jí)，面積不大，一梯兩戶，整盤(pán)來(lái)看更偏剛改，有一定舒適度，可以吸引管南的剛需客戶和老城的剛需客戶。

至于這種郊區(qū)的改善還是不是改善，難說(shuō)，但沒(méi)有生活配套，業(yè)主是真難受。(展開(kāi)全部)

二七區(qū)兩大不吐槽點(diǎn)：垃圾場(chǎng)和墳?zāi)?。但現(xiàn)在終于要取消一個(gè)了。

近來(lái)傳出消息，號(hào)稱河南最大，占地1280畝的侯寨垃圾綜合處理場(chǎng)，將要封場(chǎng)，之后將轉(zhuǎn)入生態(tài)修復(fù)階段，鄭州市將通過(guò)3-5年的時(shí)間完成生態(tài)修復(fù)工作，要建成一個(gè)大公園，這對(duì)于飽受垃圾異味之苦的萬(wàn)科、鑫苑等樓盤(pán)業(yè)主來(lái)說(shuō)，真的太棒了。

對(duì)于周邊保利云上、萬(wàn)科航海未來(lái)城等新盤(pán)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商也能松口氣了。

刨開(kāi)大區(qū)域硬傷，其實(shí)二七這些新盤(pán)素質(zhì)都要比其他區(qū)域的新盤(pán)好一些，拿保利云上來(lái)說(shuō)。
要品牌有品牌，這是保利高端改善云系作品，也是河南第一個(gè)云系產(chǎn)品，設(shè)計(jì)理念和外觀形象要優(yōu)于灰撲撲的綠地城。
要低密有低密，容積率2.99，5棟20F高層，6棟8-9F洋房，高層直接96平起步，洋房則主要是127平，這樣提低壓高，讓整個(gè)社區(qū)不會(huì)太兩極分化。
要實(shí)惠有實(shí)惠，精裝修高層11000-12000的價(jià)格本身不算貴，戶型還都贈(zèng)送一個(gè)房間，個(gè)別戶型的實(shí)得房率最高可達(dá)91%。

整體看下來(lái)，哪都不差，如果不考慮區(qū)域的規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩?，還是很適合周邊客戶以及南部新密進(jìn)城客戶的。

但不知道保利后期咋考慮的，是開(kāi)發(fā)完這兩塊就撤還是后期持續(xù)拿地？如果它不像萬(wàn)科航海未來(lái)城、華僑城那樣做有配套、有產(chǎn)業(yè)的大盤(pán)規(guī)劃，就光禿禿的兩塊地硬賣也是挺尷尬的。

像現(xiàn)在央企的融資優(yōu)勢(shì)這么強(qiáng)，保利不妨也在二七來(lái)個(gè)大手筆，屆時(shí)和萬(wàn)科、華僑城形成聚集效應(yīng)，絕對(duì)能打造成洞林湖的加強(qiáng)版。(展開(kāi)全部)

保利云上項(xiàng)目位于鄭密路南三環(huán)向南2000米，為央企保利高端改善“云上”產(chǎn)品系，項(xiàng)目所在區(qū)域三面環(huán)水。項(xiàng)目規(guī)劃高層建面約96-129㎡三房，洋房建面約127㎡空間的成品房。
1*開(kāi)發(fā)商。二七新區(qū)的鄭州華僑城、電建的項(xiàng)目、保利云上、萬(wàn)科大都會(huì)、萬(wàn)科理想拾光，這些開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目靠譜很多。前幾年的綠地濱湖國(guó)際新城、盛潤(rùn)運(yùn)河城、綠地城讓很多買(mǎi)房人受傷。如今保利、電建、保利、萬(wàn)科這些開(kāi)發(fā)商都還是比較靠譜的。不過(guò)這些項(xiàng)目的位置都有點(diǎn)遠(yuǎn)，周邊相對(duì)來(lái)說(shuō)也是不是很成熟。遇上爛尾樓，大家都很頭疼，所以項(xiàng)目靠譜還是很重要的。當(dāng)然萬(wàn)科、保利、華僑城這些開(kāi)發(fā)商也不會(huì)經(jīng)常搞特價(jià)，相對(duì)來(lái)講價(jià)格也比較穩(wěn)定。不管是營(yíng)銷還是建設(shè)都比較穩(wěn)健。不會(huì)經(jīng)常拿特價(jià)房做賣點(diǎn)，而融創(chuàng)則是價(jià)格營(yíng)銷做的很多。
2*區(qū)域。二七新區(qū)在鄭州的存在感也一直不強(qiáng)。主要是地緣客戶的選擇。因?yàn)檫h(yuǎn)離東區(qū)這個(gè)就業(yè)中心，二七新區(qū)也是不溫不火。比如畢業(yè)的學(xué)生在這附近能就業(yè)的很少。周邊有家居廣場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、物流之類的企業(yè)，比較適合做點(diǎn)生意之類，又不是那種大規(guī)模的企業(yè)，大多是工商個(gè)體戶，難以吸納更多的就業(yè)。不過(guò)一切都在改變，二七新區(qū)要將融資作為重中之重，深入研究整個(gè)區(qū)域的包裝、融資運(yùn)作，加快推進(jìn)華僑城、鄭州國(guó)際汽車產(chǎn)業(yè)園、河南工藝美術(shù)館等項(xiàng)目建設(shè)，有新聞顯示標(biāo)志性建筑二七雙塔還要繼續(xù)建設(shè)。
畢竟開(kāi)發(fā)商能做的就是蓋好房子，區(qū)域的發(fā)展還是要依賴當(dāng)?shù)氐呐Α?/cite>(展開(kāi)全部)

保利十年，首獻(xiàn)二七。
云上首推57畝地塊，容積率2.99，規(guī)劃6棟8-9層洋房、5棟20層高層，全為百變戶型，高層面積段96平、129平三房，洋房127平三房，精裝交付，為鄭州首個(gè)云系產(chǎn)品，裝修采用的都是國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商品質(zhì)，首開(kāi)小高層1#和2#，洋房9#、10#，項(xiàng)目展廳及樣板間暫未對(duì)外開(kāi)放，受疫情影響原定于8月底開(kāi)盤(pán)推遲暫定9月中下旬，對(duì)外釋放價(jià)格小高層13000,洋房16000.
產(chǎn)品本身戶型雖中規(guī)中矩，但贈(zèng)送面積多，利用率高，小高層洋房得房率也高，另外在辨識(shí)度不高外立面千篇一律的二七新區(qū)，保利云上現(xiàn)代簡(jiǎn)約高顏值外立面設(shè)計(jì)，充滿高級(jí)感，未來(lái)也必將在周邊眾二手房市場(chǎng)拉開(kāi)審美差距，因面積段略小，保利對(duì)此走的是精致路線，定位精致改善的高品質(zhì)社區(qū)，但放在二七新區(qū)，受大環(huán)境影響，雖定位精致改善，大概率走著走著又成了跑量的剛需剛改盤(pán)。
二七新區(qū)一直以來(lái)是最特殊的新區(qū)，屬于老城自然外溢區(qū)域，臨西三環(huán)和西四環(huán)，距離市區(qū)最近，但配套一般，城市界面一般，存在感最低，近幾年在其他新區(qū)都如火如荼的發(fā)展階段，二七新區(qū)一直是不溫不火的狀態(tài)，已淪為剛需和剛改首選的置業(yè)區(qū)域，教育一般，公共交通一般，最大的缺點(diǎn)就是所有配套都需時(shí)間一一落地，這也是新區(qū)的共性。
被綠地城包圍，南有鄭州華僑城的大型文旅住宅項(xiàng)目及西南王之稱的亞星錦繡山河一帶，還有二七健康核心板塊，保利云上論位置、配套及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Χ己芤话?，無(wú)地鐵優(yōu)勢(shì)，無(wú)配套優(yōu)勢(shì)，二七首秀如何突出重圍只有拭目以待了，剛需和地緣剛改可以重點(diǎn)關(guān)注，2021年下半年的市場(chǎng)非同一般，能否上車，價(jià)格也很重要。(展開(kāi)全部)

保利云上系落子二七新區(qū)，為二七區(qū)羅溝合村并城項(xiàng)目，與華僑城、綠地城、亞星錦繡山河同屬于一個(gè)區(qū)域，分兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，分別為金海路南、恒春路東，55畝，容積率3.0，規(guī)劃面積75-118平；另一地塊為立春路南、曉春街東，56.7畝，容積率3.0，高低配設(shè)計(jì)，面積段為95-129平，整體定位以剛需和剛改為主，城市展廳位于大學(xué)路與漢江路向南100米路北，精裝修交付，售樓部及樣板間預(yù)計(jì)6月底對(duì)外開(kāi)放，首推高低配地塊下半年入市。
臨西三環(huán)和西四環(huán)，周邊有鄭密路、長(zhǎng)江路，自駕出行方便，學(xué)校有盛安路小學(xué)和二七區(qū)濱河花園實(shí)驗(yàn)小學(xué)，最近社區(qū)主要有綠地城和濱河花園社區(qū)，總體來(lái)說(shuō)處于快速發(fā)展階段，還是多少有點(diǎn)荒涼。
優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)至南四環(huán)與北三環(huán)至北四環(huán)段簡(jiǎn)直就是冰與火的對(duì)比，不論是從價(jià)格還是從配套，二七新區(qū)一直都是處于不溫不火的階段，當(dāng)然也從價(jià)格很友好的體現(xiàn)出來(lái)，價(jià)格低算是片區(qū)的一大優(yōu)勢(shì)，也算是目前四環(huán)內(nèi)的一片價(jià)值洼地。
低密度也算是加分項(xiàng)。
劣勢(shì)：
1、綠地的進(jìn)入依然沒(méi)有掀起一片大浪，周邊生活配套還是欠缺，需時(shí)間進(jìn)一步完善。
2.?另外金海路南、恒春路東地塊臨鄭西客運(yùn)專線較近，難免會(huì)受到噪音的影響。
3.?地鐵短時(shí)間內(nèi)還是一片空白。
2021年除了金水北二七新區(qū)也是項(xiàng)目集中入市的另一片區(qū)，待入市主要有大學(xué)路沿線的三官?gòu)R三杰鑫苑、電建和萬(wàn)科大都會(huì)，保利的位置相較于三官?gòu)R三杰差了點(diǎn)，但同區(qū)域至少鄭州華僑城不再是一家獨(dú)大，剛需可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)