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保億豫景晨園位于創(chuàng)新大道與綠梅街交匯處，總占地約85畝，建筑面積約15萬方，容積率1.99，綠地率約36%，規(guī)劃住戶839戶，建筑類型為11層小高層和18層高層，物業(yè)為保億物業(yè)，先說說保億吧，屬于浙江本土的品牌企業(yè)，起步于杭州，打造的有杭州觀雲(yún)錢塘城，重慶保億御江臨風(fēng)等，旗下物業(yè)公司為鉑金管家物業(yè)，一級(jí)資質(zhì)，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆陔p湖科技城，周邊有化工路，科學(xué)大道，創(chuàng)新大道，西三環(huán)等，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有地鐵8號(hào)線，14號(hào)線，K3等，教育配套有規(guī)劃的高新區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，蓮花街第二小學(xué)，鄭州高新外國(guó)語(yǔ)中學(xué)等，商業(yè)配套有規(guī)劃中原科創(chuàng)金融島，醫(yī)療配套有鄭州市中心醫(yī)院等，產(chǎn)品規(guī)劃有112-139平方米。
這個(gè)項(xiàng)目呢，是去年2月份保億在雙湖科技城高價(jià)拿下的地王，樓面價(jià)近7000元，當(dāng)時(shí)周邊高層在售價(jià)11000-13000之間，規(guī)劃落地后定位偏改善，建筑立面采用新現(xiàn)代亞洲風(fēng)格，以銀灰色鋁板為主，加上深灰色鋁板線腳，下半年開盤，趕上市場(chǎng)基本涼涼時(shí)候，本地客戶對(duì)保億不了解，加上旁邊一個(gè)保利和光嶼湖項(xiàng)目的壓制，開盤僅售個(gè)位數(shù)，均價(jià)12000元/平方米左右，然后年初開始搞特價(jià)，精裝改毛坯，定價(jià)也一度下調(diào)，后來就封盤不賣了，吭哧吭哧蓋房子在準(zhǔn)備放大招-現(xiàn)房銷售，于9月份時(shí)候又重整旗鼓開始銷售，目前主推1號(hào)樓，毛坯交付，均價(jià)11500元/㎡；3號(hào)樓，精裝交付，均價(jià)13000元/㎡；還有1樓帶院帶地下室，贈(zèng)送約30㎡院子和80㎡地下室，均價(jià)20000元/㎡，這邊保億剛準(zhǔn)備重新開售，鄭州又靜默了，只能說保億實(shí)慘！最近又推出首付7萬元起，住131㎡四房?jī)尚l(wèi)，也是沒招了。(展開全部)

時(shí)隔許久北龍湖南岸又有上新了，亞新星云灣，位于北龍湖南岸九如東路與龍湖中環(huán)路東南，項(xiàng)目地塊鄭政東出（2022）4號(hào)網(wǎng)為商業(yè)用地+城鎮(zhèn)住宅用地，由河南三建（民企）和周口國(guó)資（國(guó)企）聯(lián)合拿下，亞新只是代建，地塊一半商業(yè)一半住宅，商業(yè)部分位于北側(cè)，有產(chǎn)業(yè)引入前置條件，定位為圍繞新材料，生物醫(yī)藥，食品研發(fā)等領(lǐng)域集科研，企業(yè)總部等功能為一體的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，南側(cè)臨東風(fēng)渠的部分是住宅地塊，東側(cè)為美林上苑和龍之夢(mèng)西苑，北側(cè)有上海師大附屬鄭州啟佳學(xué)校等，西側(cè)緊鄰九如東路，距離4號(hào)線龍湖中環(huán)南站900米左右，項(xiàng)目占地91畝，整體容積率1.85，建筑高度24米，規(guī)劃25棟24米建筑，其中12棟科創(chuàng)+商業(yè)，13棟住宅，住宅均為7層洋房設(shè)計(jì)，戶型面積區(qū)間為168-238㎡，一共有5個(gè)戶型，分別為168㎡，180㎡，186㎡，210㎡，238㎡，其中168和180戶型相似，都是變形四葉草戶型，210㎡戶型做了四開間朝南和雙陽(yáng)臺(tái)。
項(xiàng)目由奧雅設(shè)計(jì)，CCD香港鄭中設(shè)計(jì)事務(wù)所共同為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)操刀，地塊毛坯限價(jià)37300元/㎡，精裝修限價(jià)42900元/㎡，不過有產(chǎn)業(yè)引入前置條件，樓面價(jià)合到12050元/㎡，相對(duì)于北龍湖其他地塊動(dòng)輒2W+的樓面價(jià)還是有很大空間的，亞新這個(gè)開發(fā)商近幾年還是做了不少高品質(zhì)項(xiàng)目的，北龍湖茉莉公館，濱河的海棠公館，白沙的紫藤公館的“公館系”產(chǎn)品，基本都是片區(qū)內(nèi)賣的最貴的項(xiàng)目之一，不過這次亞新代建不一定能把控品質(zhì)，算是一個(gè)雙刃劍吧(展開全部)

九錦臺(tái)位于國(guó)基路中方園路交匯處，南鄰北三環(huán)高架，東臨地鐵4號(hào)線張家村站，距離約800米左右，緊鄰金水區(qū)第三幼兒園，四月天小學(xué)，銀河路小學(xué)，鄭州冠軍中學(xué)等，出門就可以到鄭州海洋館，3層場(chǎng)地7大場(chǎng)館，周邊有社區(qū)底商，以及已經(jīng)簽約的龍湖天街，北門正對(duì)1908購(gòu)物公園，距離金水區(qū)總醫(yī)院約1KM，周邊有東風(fēng)渠景觀帶，北三環(huán)社區(qū)休閑公園，廟李兒童體育公園，整個(gè)項(xiàng)目占地54畝左右，建筑面積16萬方，綠化率30%，容積率3.29，總共7棟樓，2梯4戶，總層高34層，總戶數(shù)1182戶，停車位1310個(gè)，物業(yè)費(fèi)1.9元，目前只有3號(hào)樓有現(xiàn)房在售，面積有中間戶88平方米，邊戶90平方米，價(jià)格區(qū)間13800-14050元/平方米。
小區(qū)是2017年底交房的小區(qū)，目前新房和二手房都有對(duì)外出售，二手房?jī)r(jià)格在13000-14000元/平方米，基本是存在倒掛的，新房還不如二手房劃算，小區(qū)內(nèi)8號(hào)樓是公租房，其余是商品房，但是屬于現(xiàn)房銷售，可以實(shí)現(xiàn)即買即辦證，收房拿證可以一步到位，90平方米的戶型比較實(shí)用，性價(jià)比相對(duì)較高，可做兩房也可裝修成三房，滿足不同的家庭結(jié)構(gòu)居住需求，小戶型總價(jià)相對(duì)低，但是新房這個(gè)定價(jià)有些不合理，比同小區(qū)二手房還高，如果真要考慮，倒不如二手的，可以拎包入住，而且就產(chǎn)權(quán)年限上，新房和二手房一樣，土地使用年限都已經(jīng)過了幾年了。(展開全部)

天倫城三期位于東三環(huán)與鴻寶路交匯處，開發(fā)商為河南潤(rùn)天置業(yè)有限公司，內(nèi)部配建金水區(qū)第六幼兒園，私立雙語(yǔ)幼兒園，鄭州一中金水校區(qū)及優(yōu)勝路小學(xué)，社區(qū)配備約2萬方綜合商業(yè)，周邊有太格茂等，醫(yī)療配套有鄭大一附院，鄭州市第二人民醫(yī)院等，項(xiàng)目總占地108畝，容積率1.99，綠地率30%，建筑類型為高層+洋房，目前在售高層戶型面積有98-128平方米的三室，價(jià)格在14800-15800元/平方米，洋房建筑面積有118-144平方米的三室和四室，其中洋房138/144㎡一樓帶院帶地下室，挑高5.4米，面積95-100㎡；頂樓送花園邊戶100㎡，中間戶60㎡，洋房118㎡露臺(tái)15㎡，屋頂花園中間戶50㎡，邊戶85㎡，一樓帶院50-60㎡，洋房?jī)r(jià)格在27000-28000元/㎡。
總體來講，鴻園片區(qū)發(fā)展較慢，雖然處于龍子湖的北側(cè)，號(hào)稱北龍湖的后花園，但是路網(wǎng)不通，市政配套建設(shè)緩慢是最大的問題，而且之前沸沸揚(yáng)揚(yáng)的垃圾處理站事件最終不了了之，7號(hào)地是目前在售的三期，挨著鄭徐高鐵，噪音可能會(huì)有一些，三期的高層價(jià)格倒是有性價(jià)比，相比之前一期，二期來說，三期價(jià)格確實(shí)劃算，此次三期產(chǎn)品剛需，剛改，改善都有涉及，戶型設(shè)計(jì)也是升級(jí)不少，高層為2T4戶連廊設(shè)計(jì)，128邊戶拼100中間南戶，戶型方正動(dòng)靜分離，均為三面寬朝南+臥室和客廳聯(lián)通的270度觀景陽(yáng)臺(tái)，如果是想要距離龍子湖或者東區(qū)較近的，可以去看看。(展開全部)

匯泉西悅城位于鄭州市中原區(qū)隴海路與西四環(huán)交匯處，總占地面積約1473畝，總建面約300萬方，整體容積率約3.10，目前在售八期，東側(cè)就是規(guī)劃的地鐵6號(hào)線，距離金馬路站約600米，相比較周邊競(jìng)品項(xiàng)目，距離地鐵較近，臨近隴海高架上下橋口，距離鄭州市植物園約500米，南水北調(diào)運(yùn)河公園，市民公園（規(guī)劃中），西流湖、須水河、大運(yùn)河、秀水河等生態(tài)環(huán)境資源豐富，八期西側(cè)臨近一所幼兒園和一所小學(xué)，以及鄭州市第九十中學(xué)，項(xiàng)目規(guī)劃有幼兒園，小學(xué)，中學(xué)等，小學(xué)為互助路小學(xué)分校，中學(xué)為九十中，外部有CCD大街為區(qū)域新的商業(yè)中心，綜合規(guī)劃五大主題商業(yè)街區(qū)，為下沉式地下商業(yè)，內(nèi)部規(guī)劃有4萬方集中商業(yè)盒子和2萬方地下商業(yè)，采用核心式分離筒設(shè)計(jì)，社區(qū)內(nèi)配置霧森系統(tǒng)，指紋密碼鎖，廚房?jī)羲鞯?。目前主要在售八期地塊10號(hào)院，位于整個(gè)項(xiàng)目的西側(cè)，總占地65畝，總建面約21萬方，住宅建面約15萬方，容積率3.49，共規(guī)劃8棟樓，其中7棟住宅，1棟商業(yè)，在售樓棟已經(jīng)不多，戶型有89-108㎡三房，在售均價(jià)10000-11000元/平方米左右，戶型比較一般，另外在六期（7號(hào)院）還有少量洋房。10號(hào)院預(yù)計(jì)2023年6月交付
項(xiàng)目是在中原區(qū)西四環(huán)外了，也算是片區(qū)拓荒者，同時(shí)前期趕上了好時(shí)候在16年還登頂過鄭州銷冠，在首開之際宣傳的50萬方商業(yè)+5棟5A寫字樓+2個(gè)星際酒店，到現(xiàn)在還沒有蹤影，也是個(gè)千畝大盤，目前在售的八期位置相對(duì)尷尬，位于四環(huán)外，屬于西悅城最西邊的一塊地，是標(biāo)準(zhǔn)的剛需盤。(展開全部)

綠都青云敘是綠都和源升合作開發(fā)的一個(gè)城改項(xiàng)目，在操盤城改項(xiàng)目的開發(fā)商里，綠都應(yīng)該算是輕車熟路了，畢竟綠都瀾灣、紫荊華庭都是典型例子，從整體呈現(xiàn)效果看比較一般，青云敘項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)天河路科技路交匯處，與鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院一墻之隔，屬于杜莊村城改項(xiàng)目，總占地面積約522畝，總建面約100萬方，容積率約2.49，開發(fā)商眾所周知了，就是宇通旗下的地產(chǎn)公司，青云敘項(xiàng)目共分七期開發(fā)，一期二期銷售完畢，二期還剩余一部分135平方米的洋房，推售的三期也基本清盤，三期是2021年3月21日綠都以總價(jià)約2億元拿下，單價(jià)789萬元/畝，樓面價(jià)4731元/平方米，占地約26畝，綠地率35%，容積率2.49，共規(guī)劃六棟18層小高層，毛坯交付，地塊占地小，定位剛需，回顧三期銷售情況，2021年5月22日開盤，推出142套房源，小高層的價(jià)格在14300-14500元/平方米，2021年9月推出過部分特價(jià)房源12500左右，直降2000吸引了一波關(guān)注，目前僅剩少量房源，樓層一般，均價(jià)13000左右。
整體來看項(xiàng)目極簡(jiǎn)外立面，中小戶型迎合年輕人需求，惠濟(jì)區(qū)的整個(gè)核心區(qū)主要聚集在惠濟(jì)區(qū)zf及北大學(xué)城片區(qū)，越過天河路后，整體較為荒涼，而這個(gè)片區(qū)的配套也基本相當(dāng)于沒有，距離地鐵2號(hào)線惠濟(jì)區(qū)zf站直線距離1.6KM，距離3號(hào)線延長(zhǎng)線約1KM，不算嚴(yán)格的地鐵盤，城市界面較差，綠都口碑也有下滑，地緣剛需客戶可以看看。(展開全部)

鄭地美景紫華城位于白沙中原大道南、青年路北、楓林路西，以鳳棲街為界，分為東西兩個(gè)組團(tuán)來開發(fā)，西邊同城大道與鳳棲街交叉口西南角有兩個(gè)地塊，東邊同城大道與鳳棲街交叉口東南角，雁鳴社區(qū)以東有三個(gè)地塊，一共5個(gè)地塊，周邊有地鐵8號(hào)線龍王廟站在建，地鐵13號(hào)線規(guī)劃中，地鐵20號(hào)線規(guī)劃中，教育配套有鄭東新區(qū)云臺(tái)小學(xué)，鄭東新區(qū)白沙小學(xué)鄭東新區(qū)龍華路中學(xué)，伯利恒外語(yǔ)等，商業(yè)配套有杉杉奧特萊斯，丹尼斯百貨，項(xiàng)目自身配建鄰里底商，，醫(yī)療配套有生命科學(xué)園，鄭大三附院，北京華中阜外心血管醫(yī)院等，娛樂配套有方特歡樂世界，綠博園，鄭汴中央濕地公園等，有省科技館，省博物館等，目前項(xiàng)目二期已交付，一期已經(jīng)開盤很長(zhǎng)時(shí)間，還有部分房源，建筑面積約98-130平方米，在售均價(jià)約11000左右。
項(xiàng)目劣勢(shì)就是紫華城比較散，分為東西兩大組團(tuán)，離得比較遠(yuǎn)，首開的東組團(tuán)3號(hào)地只有38畝，容積率2.8，不如東潤(rùn)城，品牌來說鄭地美景雖然前面的東望做背書，但也是沉寂許久，快沒市場(chǎng)聲音了，而且東潤(rùn)城運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)，有雄厚的客戶基礎(chǔ)，相比鄭地并沒有品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目是鄭州地產(chǎn)和美景合作，國(guó)企最大特點(diǎn)是四平八穩(wěn)，不會(huì)有驚喜也不會(huì)爛尾，一般房企定律，兩家房企合作出來的產(chǎn)品必然不如一家做出來的。(展開全部)

天倫北城位于惠濟(jì)區(qū)金山路北，文化路西，是2021年6月3日鄭州市首批集中供地天倫摘得的，提起北四環(huán)這個(gè)地方，不得不提到萬科，萬科天倫紫臺(tái)一度滿城風(fēng)雨，和美景結(jié)束合作后，萬科和天倫的合作也沒幾年，項(xiàng)目本屬于東趙城改，還交給了天倫操盤，在萬科離去后，引入了曾開發(fā)過經(jīng)開萬錦城（盛華里）的萬錦地產(chǎn)，拿地公司背后的股東萬錦占股38%，天倫占股38%，以及商業(yè)保理，信托分別占比19%和5%。
項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積182239平方米，容積率2.99，建筑密度17.45%，建筑高度78.65米，車位比1：1.07，規(guī)劃9棟26層層高，2棟23層層高，全部為獨(dú)棟獨(dú)單元，天倫北城的產(chǎn)品還是具有頗多亮點(diǎn)的，放在惠濟(jì)區(qū)一圈競(jìng)品中也還可以，但是畢竟位置處于北四環(huán)以北了，周邊城市界面一般，且配套匱乏，它的北側(cè)為商業(yè)地和廣場(chǎng)，停車場(chǎng)用地，再往北就是索須河的沿線綠化帶，周邊除了建成的萬科天倫紫臺(tái)和西側(cè)的東趙村，部分學(xué)校，就是密密麻麻的二手房了，由于北村的存在，以及文化路張家村，琉璃寺，路砦一帶二手車市場(chǎng)的北遷，這里成為了新的二手車市場(chǎng)，數(shù)千臺(tái)二手車露天停放，整個(gè)東趙村規(guī)劃的商業(yè)地塊都沒有開發(fā)，假如3年后交房，那么除了地鐵7號(hào)線建成外，其他配套都還沒有起來，對(duì)于這樣一個(gè)要學(xué)校沒學(xué)校，要商業(yè)沒商業(yè)，地鐵距離超過了700米的項(xiàng)目還是冷靜一下別沖動(dòng)。(展開全部)

融信奧體世紀(jì)位于隴?？焖俾放c西四環(huán)交匯處東南，屬于常西湖新區(qū)板塊，周邊有西三環(huán)，西四環(huán)，中原西路等，以北為四大中心，均已對(duì)外開放，下面規(guī)劃有下沉式商業(yè)，已被錦藝接手，命名CCD Park錦藝奧萊，預(yù)計(jì)今年下半年開放，融信自2016年首次進(jìn)駐鄭州，目前在鄭州開發(fā)有四個(gè)項(xiàng)目，主城區(qū)只有奧體世紀(jì)這一個(gè)，整個(gè)項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期已經(jīng)交付，二期尾盤在售，目前主推三期，位于隴?？焖俾放c西四環(huán)交叉口，占地90畝，容積率3.6，包含1棟12層小高層、1棟16層小高層、1棟17層小高層以及10棟34層高層，總共1524套，建面89㎡小三房有630套，108㎡三房有594套，129㎡四房有300套，89㎡和108㎡剩余房源較少，129㎡四房剩余較多。成交價(jià)在12800-13500之間。
從大區(qū)位上看，項(xiàng)目處于常西湖新區(qū)南部片區(qū)，臨近四大中心，以北和鄭州植物園一路之隔，距離金馬凱旋廣場(chǎng)也不遠(yuǎn)，且已經(jīng)和萬達(dá)簽約，周邊還有已經(jīng)建好的14號(hào)線地鐵，配套的外國(guó)語(yǔ)小學(xué)也已經(jīng)招生，區(qū)位和配套有一定優(yōu)勢(shì)，但是三期地塊緊鄰西四環(huán)和隴海快速路兩條高架快速路，噪音干擾難以避免，對(duì)后期二手房溢價(jià)幾乎沒有，且一期交付有過維權(quán)，遭遇業(yè)主集體拒絕收房，落地品質(zhì)和宣傳口號(hào)差距較大，據(jù)了解融信7月份有兩筆美元債已經(jīng)違約，購(gòu)房者要謹(jǐn)慎對(duì)待。(展開全部)

金輝濱河云著項(xiàng)目東側(cè)緊鄰濱河主干道明理南路，周邊還有南三環(huán)、華夏大道、機(jī)場(chǎng)高速等多條交通，距離在建的地鐵3號(hào)線二期濱河新城南站約800米左右距離，總占地面積約133畝，容積率2.5，共規(guī)劃6棟10層洋房疊墅，6棟33層高層，4棟22層小高層，1棟2層配套商業(yè)和1所幼兒園，戶型產(chǎn)品96-169平方米，項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期高層已經(jīng)交付，以低價(jià)約11000著稱，二期在售，價(jià)格區(qū)間在13000-15000元/平方米。
說說項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)吧，以福祿湖濕地公園為界，濱河分為南北兩部分，北部發(fā)展較早，南部還處于初期，金輝項(xiàng)目處在濕地公園南側(cè)，周邊配套相對(duì)欠缺，目前地鐵算是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，在建的地鐵3號(hào)線二期距離適中，產(chǎn)品上地塊較大，是濱河新區(qū)少見的大規(guī)模社區(qū)，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，目前濱河大多數(shù)項(xiàng)目售價(jià)在15000+，目前二期均價(jià)多在13000左右，一期特價(jià)房曾經(jīng)賣到了11000，但是交付品質(zhì)一般，一期交付中間有過維權(quán)，原因一方面是開發(fā)商建造問題，另一方面是成本實(shí)在裹不住了，土拍時(shí)樓面價(jià)約10815元/平方米，而特價(jià)就搞到了11000，再加上建安營(yíng)銷成本等，利潤(rùn)幾乎沒有，那必然會(huì)伴隨著減配，因此對(duì)于項(xiàng)目后期品質(zhì)也不要抱有過高期待，金輝在鄭州有三個(gè)項(xiàng)目，高新區(qū)的金輝優(yōu)步花園，中牟的金輝悠步蘭庭，濱河的項(xiàng)目是金輝首個(gè)項(xiàng)目，金輝安全性目前還是可以的。(展開全部)