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綠都算是地產(chǎn)嘭圈時(shí)代本土為數(shù)不多的清流，得益于背后宇通集團(tuán)良好的資金能力和zf的扶持，青云敘更是好命，直接把飯往嘴里喂，作為第一批房票的試點(diǎn)項(xiàng)目，綠都青云敘吃盡了房票帶來(lái)的紅利，甚至于膨脹到悄悄上調(diào)價(jià)格，作為試點(diǎn)也被大批量消化了青云敘四期的房源。

2023年7月7日鄭州惠強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司底價(jià)3.62億摘得鄭政出〔2023〕4號(hào)（網(wǎng)），地塊位于惠濟(jì)區(qū)古元街南、天山路西，使用面積30081.42㎡，1.1＜容積率＜3，樓面價(jià)4016元/㎡；不久之后摘地公司股東由惠濟(jì)城投變更為綠都地產(chǎn)，依舊是綠都開(kāi)發(fā)，只不過(guò)城投先行幫忙墊付拿地。

青云敘四期規(guī)劃容積率2.99，綠地率35%，規(guī)劃7棟18F—27F高層建筑，1棟獨(dú)立商業(yè)，2棟配套用房。
主力戶型105㎡三房、116㎡三房、129㎡四房。作為四期的產(chǎn)品自然比之前三期要先進(jìn)成熟不少，也沿用了當(dāng)前流行的大贈(zèng)送空間，105㎡三房三開(kāi)間朝南，公衛(wèi)三分離設(shè)計(jì)，南向甲板L型陽(yáng)臺(tái)+花池的空間贈(zèng)送；116㎡比105的多了個(gè)入戶花園的半贈(zèng)送設(shè)計(jì)；129㎡的四房南北通透依舊是南向甲板L型陽(yáng)臺(tái)+花池的空間贈(zèng)送，兩臥朝南兩臥朝北，這個(gè)面積段做成四房也是比較適合二胎剛需了，功能性空間一個(gè)不少。整體戶型設(shè)計(jì)雖然沒(méi)有的達(dá)到越秀那幾個(gè)網(wǎng)紅產(chǎn)品但是也算經(jīng)典合理。

項(xiàng)目采用了現(xiàn)代東方的建筑風(fēng)格立面，以米白色為主色調(diào)、點(diǎn)綴灰色造型，形體簡(jiǎn)潔優(yōu)雅，通過(guò)雙層酒店式城市會(huì)客廳+中央景觀會(huì)客廳打造歸家奢華感。景觀營(yíng)造上設(shè)計(jì)“一軸、一宴、七大雅境”景觀系統(tǒng)，參考一二三期的交付標(biāo)準(zhǔn)，期待性貌似也沒(méi)那么大。

青云敘配套的小學(xué)也已經(jīng)落地，已經(jīng)交付的前三期足以作為四期的配套，等四期交付的時(shí)候，前面幾期的底商打造的煙火氣息也足夠基本用了，但是公共出行的不便和遠(yuǎn)離惠濟(jì)區(qū)大型商業(yè)中心的確是硬傷，先天不足。

綠都還是比較務(wù)實(shí)傳統(tǒng)的，一個(gè)項(xiàng)目系列不改名字，不像某些企業(yè)一個(gè)地塊一個(gè)案名~，青云敘系列從最高的單價(jià)1.5萬(wàn)到現(xiàn)如今的不到1萬(wàn)，準(zhǔn)確的反映了這幾年市場(chǎng)的變化，四期入市的時(shí)候綠都也做了宣傳但是市場(chǎng)的反應(yīng)好像靜悄悄得，所以毛坯單價(jià)才9500左右，聽(tīng)說(shuō)一波房票直接干到1.1甚至于無(wú)房可售，簡(jiǎn)直妙哉，不過(guò)前期購(gòu)買(mǎi)的客戶們可老遭罪了，就像去了一個(gè)安置小區(qū)買(mǎi)房一樣，一下子成為了外來(lái)戶。

青云敘系列應(yīng)該最后還有個(gè)東側(cè)的五期地塊，綠都還會(huì)不會(huì)繼續(xù)開(kāi)發(fā)下去呢，四期靠房票拯救了一波，五期的客戶群體在哪？(展開(kāi)全部)

綠都青云敘，天河路科技路西200米。

綠都青云敘四期之前悄無(wú)聲息地開(kāi)盤(pán)了，1號(hào)樓和7號(hào)樓，毛坯均價(jià)是9500元/平方米，項(xiàng)目占地是45畝，容積率是2.99，規(guī)劃7棟高層，一共有三個(gè)面積105平方米的三室、116平方米三室，129平方米的四室。

先說(shuō)一下項(xiàng)目的劣勢(shì)：主要是位置不好，不在惠濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域，距離地鐵也比較遠(yuǎn)，周邊的配套也相對(duì)較弱，這個(gè)算是劣勢(shì)。

優(yōu)勢(shì)：

1、品牌。綠都是地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)房企（現(xiàn)在應(yīng)該是收縮陣線），在全國(guó)16座城市，打造50多個(gè)項(xiàng)目，服務(wù)30多萬(wàn)業(yè)主，綠都在鄭州還算是不錯(cuò)，背靠宇通，宇通賺錢(qián)也是杠杠的，產(chǎn)品力做得也是有模有樣，至今還沒(méi)有爛尾的項(xiàng)目，這就是難能可貴。

2、產(chǎn)品。產(chǎn)品方面也是花了一些心思，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約2.2米，臥室飄窗可以改造，室內(nèi)空間承重墻少，空間可以根據(jù)要求定制，陽(yáng)臺(tái)是L型的設(shè)計(jì)，入戶花園是半贈(zèng)送的。

3、學(xué)校。從當(dāng)初宣傳的鄭州前三的中小學(xué)變成了惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校，也算是一個(gè)利好。

最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是附近的萬(wàn)科項(xiàng)目，萬(wàn)科的品牌是強(qiáng)壓綠都一頭，萬(wàn)科在鄭州無(wú)論是從高端到中端到低端全部涉獵，是強(qiáng)于綠都；再有就是產(chǎn)品指標(biāo)，萬(wàn)科的地塊面積大于綠都，產(chǎn)品定位也是高于綠都，萬(wàn)科有高層也有洋房，高層的主力面積是102平方米-143平方米，也是強(qiáng)于綠都的。

具體的選擇還是根據(jù)個(gè)人的實(shí)體情況，個(gè)人更偏向于了萬(wàn)科。(展開(kāi)全部)

綠都青云敘四期生怕別人知道似的悄無(wú)聲息的開(kāi)了盤(pán)，在售1號(hào)樓和7號(hào)樓，毛坯均價(jià)9500元/平。

確實(shí)位置一般，惠濟(jì)北天河路以東還沒(méi)有發(fā)展明白，就更不用說(shuō)本身就沒(méi)啥配套的天河路以西了，產(chǎn)品也很一般，綠都也加入了內(nèi)卷大軍，產(chǎn)品也在原來(lái)的基礎(chǔ)上做了不少升級(jí)改造，但這一系列在強(qiáng)大的萬(wàn)科云河錦上面前必定黯然失色，所以縱使低價(jià)走量，成績(jī)?nèi)耘f非常一般。

片區(qū)配建的學(xué)校還在爛尾中，沒(méi)有什么動(dòng)靜，為解決這一問(wèn)題，綠都給出的解決方案是簽約了英才街小學(xué)也就是惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)上元校區(qū)，物業(yè)組織班車點(diǎn)對(duì)點(diǎn)接送。這個(gè)小學(xué)在惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)的東側(cè)，曾經(jīng)保利海德公園也因?yàn)閷W(xué)校維權(quán)，最后的解決方案跟這類似，先把適齡兒童借學(xué)校于周邊別的學(xué)校，片區(qū)學(xué)校投入使用之后再遷移過(guò)來(lái)，不知綠都這個(gè)簽約學(xué)校是長(zhǎng)期還是臨時(shí)，畢竟項(xiàng)目跟這個(gè)學(xué)校還是有一段距離的。教育集團(tuán)化的學(xué)校遍地開(kāi)學(xué)，現(xiàn)在隨便一個(gè)項(xiàng)目都配建有學(xué)校，綠都從一期就開(kāi)始宣傳學(xué)校，到現(xiàn)在也沒(méi)有結(jié)果，這確實(shí)成了項(xiàng)目最大的缺陷。

目前的施工進(jìn)度還可以，計(jì)劃明年年底前交付，隔壁萬(wàn)科也是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)交付。地鐵和商業(yè)都距離項(xiàng)目有點(diǎn)遠(yuǎn)，綠都可以說(shuō)沒(méi)有一個(gè)給力的配套，但價(jià)格目前是區(qū)域最低，除了正商家河寬境，家河寬境雖然有地鐵有學(xué)校但進(jìn)度太慢而且不穩(wěn)定在樓市上已經(jīng)沒(méi)有什么聲音，

對(duì)學(xué)校沒(méi)有什么需求的可以等現(xiàn)房，綠都現(xiàn)在低價(jià)走量的能力也是杠杠的。(展開(kāi)全部)

綠都青云敘，天河路科技路西200米。

綠都青云敘四期入市，基本沒(méi)有掀起來(lái)啥水花，風(fēng)頭基本上是被萬(wàn)科民安云河錦上搶走了，項(xiàng)目占地是45畝，容積率是2.99，樓面價(jià)7000左右，總共是規(guī)劃7棟高層，一共有三個(gè)面積段，105平方米的三室、116平方米三室，129平方米的四室。

綠都青云敘和萬(wàn)科民安云河錦上做一個(gè)小小的對(duì)比，首先是品牌方面，萬(wàn)科的品牌是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于綠都，無(wú)論是品牌還是產(chǎn)品力等等都是碾壓綠都，一個(gè)是全國(guó)性的大牌子，一個(gè)是本土，進(jìn)步的空間還是蠻大的；其次就是地塊的面積，綠都只有45畝，萬(wàn)科是180畝，產(chǎn)品是高低配，11棟高層+12棟洋房，高層的主力面積是102平方米-143平方米，洋房主力面積是143平方米，萬(wàn)科的定位是高于綠都。

跟萬(wàn)科在一起比較倒霉，萬(wàn)科的營(yíng)銷，萬(wàn)科的營(yíng)銷“出神入化”，地段偏遠(yuǎn)，它可能說(shuō)獨(dú)享幽靜人生，告別城市喧囂嘈雜；周邊吵鬧，它可能會(huì)繁華都市生活，摩登時(shí)代，不夜之城；鋪一個(gè)石子路，曲徑通幽、雅致人生……

怎么說(shuō)呢，整個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)沒(méi)有萬(wàn)科大，唯一可以打的牌可能就是價(jià)格，能說(shuō)的就是他的價(jià)格11000-12000元/平方米，萬(wàn)科的高層一平方米貴1500-2000左右，相當(dāng)于多了一個(gè)精裝修的價(jià)格。具體應(yīng)該怎么選，看個(gè)人的情況了，我個(gè)人更傾向于萬(wàn)科，畢竟牌子大，過(guò)往的也有很多的成功案例，從高端到中端再到低端，相對(duì)來(lái)說(shuō)更讓人放心。(展開(kāi)全部)

在萬(wàn)科民安云河錦上首開(kāi)熱銷的對(duì)比之下，同樣在惠濟(jì)的綠都青云敘四期就落寞了許多。

綠都青云敘項(xiàng)目占地面積約45畝，容積率2.99，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有7棟高層，產(chǎn)品、戶型等都中規(guī)中矩，沒(méi)有啥特別大的亮點(diǎn)、預(yù)計(jì)明年交付。

目前在售1號(hào)樓和7號(hào)樓，毛坯單價(jià)9500+元/平米，可以首付分期。

綠都青云敘四期的位置算不上好，在鄭州的大西北方向，也不在惠濟(jì)核心區(qū)域，周邊各種配套都不夠完善。

交通方面，距離地鐵2號(hào)線比較遠(yuǎn)，后期主要靠自駕，西側(cè)江山路，自駕出行便利。

商業(yè)方面，目前惠濟(jì)的商業(yè)主要集中在惠濟(jì)東和文化路沿線，青云敘所在的惠濟(jì)西沒(méi)有大型商業(yè)。

學(xué)校方面，最近綠都簽約了惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校，在遍地名校的現(xiàn)在，惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)的優(yōu)勢(shì)并不明顯。(展開(kāi)全部)

聽(tīng)說(shuō)學(xué)校簽約了，從當(dāng)初宣傳的鄭州前三的中小學(xué)變成了惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校。綠都四期確實(shí)賣點(diǎn)不足，如果在開(kāi)盤(pán)前就實(shí)現(xiàn)中小學(xué)簽約會(huì)好賣不少。

綠都青云敘四期入市，基本沒(méi)有激起什么浪花，市場(chǎng)反應(yīng)相當(dāng)平靜，惠濟(jì)區(qū)的熱度基本還是都集中在綠都青云敘的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)科民安云河錦上那了，說(shuō)到底還是萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)更明顯。

青云敘四期地塊是由鄭州惠強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)36238萬(wàn)元摘得，折合畝單價(jià)803萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4016元/㎡，溢價(jià)0%，惠濟(jì)城投摘地，還是綠都開(kāi)發(fā)。

土地基本信息：鄭政出〔2023〕4號(hào)（網(wǎng)）地塊位于惠濟(jì)區(qū)古元街南、天山路西，使用權(quán)面積30081.42㎡，約合45.12畝，容積率＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜80米，綠地率＞35%。

戶型設(shè)計(jì)方面，兩梯四戶設(shè)計(jì)，三個(gè)面積段，戶型設(shè)計(jì)的中規(guī)中矩，105三室兩廳兩衛(wèi)、116平三室兩廳兩衛(wèi)，129平四室兩廳兩衛(wèi)，戶型方正都比較方正，多開(kāi)間朝南，主打高贈(zèng)送，南向大陽(yáng)臺(tái)，大進(jìn)深，主臥飄窗，整體增加贈(zèng)送率。

關(guān)于交付：毛坯預(yù)計(jì)2025年交付。(展開(kāi)全部)

6月21號(hào)綠都青云敘四期首開(kāi)！

首次開(kāi)盤(pán)推售了1號(hào)樓和7號(hào)樓，三個(gè)產(chǎn)品面積段，戶型建面約105平、116平三室兩廳兩衛(wèi)、和129平四室兩廳兩衛(wèi)，在售價(jià)格區(qū)間為11000-12000元/平米，可以首付5%，剩余分兩年，每月還。

鄭政出〔2023〕4號(hào)（網(wǎng)）地塊由鄭州惠強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（惠濟(jì)城投）以底價(jià)36238萬(wàn)元摘得，折合畝單價(jià)803萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4016元/㎡，溢價(jià)0%。

該地塊是由惠濟(jì)區(qū)城投摘地，現(xiàn)在依然是交給了綠都，屬于惠濟(jì)區(qū)杜莊城中村改造項(xiàng)目用地，位于北大學(xué)城板塊，被綠都青云敘一期二期三期包圍。

綠都青云敘四期項(xiàng)目建設(shè)用地面積30081.42㎡，約合45.12畝，容積率2.99，建筑密度22.44%，綠地率35.05%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有7棟高層，規(guī)劃總戶數(shù)705戶，機(jī)動(dòng)車停車位814輛，非機(jī)動(dòng)車停車位1382輛。(展開(kāi)全部)

聽(tīng)說(shuō)4期上周開(kāi)盤(pán)了？怎么一點(diǎn)水花都沒(méi)有……

要開(kāi)盤(pán)了～
7棟樓還要分2期，以銷定產(chǎn)，生意不好做啊～