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亞星錦繡山河，迎福街與祥泰路交會(huì)處。

西南王亞星也開(kāi)始打折銷(xiāo)售了，準(zhǔn)確的說(shuō)是一直在打折銷(xiāo)售。

祥泰苑，亞星唯一小高層，13F/20F小高層，交房時(shí)間是24年10月份，戶(hù)型面積是89-130平方米，特惠11XXX元/平方米，加2萬(wàn)送車(chē)位。

亞星玉暉園2期，交房24年4月份，戶(hù)型為88平方米的邊戶(hù)，107平方米的雙衛(wèi)邊戶(hù)，特惠10960元/平方米，送車(chē)位。

亞星九邸，交房時(shí)間為24年6月，戶(hù)型面積有162平方米、170平方米、208平方米、317平方米，特惠14XXX+元/平方米，送車(chē)位。

倚瀾苑則是為現(xiàn)房，117-142平方米，特惠價(jià)格10990元/平方米。

安泰苑也是現(xiàn)房87-130元/平方米，一口價(jià)10800元/平方米。

鄭州的西南也是鄭州房?jī)r(jià)的低洼區(qū)，價(jià)格一直是上不去，別的區(qū)域漲它不漲，別的區(qū)域跌，它也跟著跌，而且和北龍湖是對(duì)角線，有這樣一句話，距離金融中心越近距離財(cái)富就越近，反過(guò)來(lái)則是距離金融中心越遠(yuǎn)，距離財(cái)富就越遠(yuǎn)，再有就是開(kāi)發(fā)商亞星置業(yè)，從上街區(qū)起家，老板最早是做包工頭，后來(lái)殺到鄭州，深耕二七區(qū)，項(xiàng)目都是在二七區(qū)，目前來(lái)看穩(wěn)扎穩(wěn)打，而且沒(méi)有爛尾的項(xiàng)目，不過(guò)公司做的項(xiàng)目品質(zhì)一般，品質(zhì)不是亞星的強(qiáng)項(xiàng)，但是目前來(lái)看能安穩(wěn)交房就是非常不粗。

買(mǎi)房的建議優(yōu)先選擇二手房，二手房是完全沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)了就可以??；其次考慮央企的項(xiàng)目，品質(zhì)雖然一般，但是能安穩(wěn)交房。(展開(kāi)全部)

錦繡山河雖然賣(mài)的不快，但地塊倒是一塊一塊推得很快，繼倚瀾苑、九邸、學(xué)府印象、祥泰苑之后，要推出的是瑞瀾苑。
該地塊是亞星在2021年11月第二批次土拍中拿下的，位于安泰路西、華泰路北，總價(jià)51862萬(wàn)元，樓面價(jià)3823元一平，總占地58.30畝，容積率3.49，地塊形狀不算方正，位置雖然靠近金水河，但被臨鐵路，優(yōu)劣參半吧。
雖然和倚瀾苑一路之隔，但地塊容積率決定了只能是剛需，規(guī)劃8棟34層高層，共1184戶(hù)，主力戶(hù)型89-143平，整體風(fēng)格還是中式，樓棟外立面一如既往的褐色+黃色，沒(méi)有美感。
目前倚瀾苑的均價(jià)為12000-13500元一平，祥泰苑12000元一平，瑞瀾苑大概率也在12000元左右。
亞星錦繡山河大二期大概率像一期一樣，不像別的開(kāi)發(fā)商賣(mài)完一個(gè)小區(qū)再推，而是把所有小區(qū)都陸續(xù)推出，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，有足夠的空間挑挑揀揀，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然能最大化覆蓋購(gòu)房者，但資金壓力也不小。
好在亞星還是比較穩(wěn)的，3月份依瀾苑提前60天交付，在8月份大二期安泰苑提前240天交房，九邸的中央景觀區(qū)提前365天呈現(xiàn)，9月1日，鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)第一附屬小學(xué)也正式開(kāi)學(xué)，亞星錦繡山河大二期業(yè)主的孩子可以順利入學(xué)。
整體看下來(lái)，錦繡山河是二七去比較靠譜的一個(gè)盤(pán)，突出亮點(diǎn)不多，但工期穩(wěn)定，周?chē)\(yùn)河公園、學(xué)校都有，價(jià)格中規(guī)中矩，不妨去看看。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河一直陸續(xù)推新，目前已經(jīng)推到6號(hào)地祥泰苑，祥泰苑拿地已久，地塊編號(hào)為鄭政出〔2021〕20號(hào)（網(wǎng)），小小的36畝，容積率3.5，成交與2021年6月3日，成交總價(jià)3.1億元，成交單價(jià)869萬(wàn)元一畝，折合樓面價(jià)3726元一平，基本和其他地塊的價(jià)位持平，沒(méi)啥特殊之處。

祥泰苑在整個(gè)大二期的位置中規(guī)中矩，規(guī)劃5棟樓，其中北側(cè)還有一棟安置樓，主力戶(hù)型也比較常規(guī)，有87平小三房，103平、113平、135平三房?jī)尚l(wèi)，總之，就是個(gè)各方面都平平無(wú)奇的剛需盤(pán)。項(xiàng)目成交均價(jià)11500-13000元一平，加2萬(wàn)贈(zèng)送車(chē)位，首付5萬(wàn)，其余首付分兩年八次，不能算特別劃算，勝在門(mén)檻較低。

亞星的推新從來(lái)不是以庫(kù)存為依據(jù)的，目前其他地塊剩的房子還有小1000多套，而且剛需改善全產(chǎn)品線一應(yīng)俱全，但亞星就是一個(gè)勁不停的推，能賣(mài)多少就賣(mài)多少，這也是亞星現(xiàn)金流不錯(cuò)的秘訣吧。

大二期除了金水河的生態(tài)資源，主打的還是學(xué)校，二期劃片鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，鄭州室外外國(guó)語(yǔ)第一附屬小學(xué)預(yù)計(jì)8月招生，再加上周邊商業(yè)配套完善，如亞星淘氣堡新天地已成熟運(yùn)營(yíng)，亞星萬(wàn)嘉百匯商圈已開(kāi)業(yè)，還是挺不錯(cuò)的。

從前期的交付成果來(lái)看，倚瀾苑比合同約定提前60天交房，即使難賣(mài)的大戶(hù)型觀邸小區(qū)，也沒(méi)出現(xiàn)爛尾，可以看出亞星這個(gè)西南王還是很有實(shí)力的，交房不用擔(dān)心。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河，嵩山南路與南三環(huán)交匯處向南800米。

確實(shí)這個(gè)二七版塊不溫不火，鄭州最沒(méi)有存在感的區(qū)域，亞星作為西南王，它的項(xiàng)目的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期在12000-13000元/平方米晃蕩，亞星也真的是在二七區(qū)“廣積糧，高筑墻，緩稱(chēng)王”。

每一個(gè)地塊的定位也都不一樣，我簡(jiǎn)單的介紹一下：

倚瀾苑，開(kāi)發(fā)商是亞星置業(yè)，占地面積是23167平方米，34畝，容積率是3.48，總的建筑面積是8萬(wàn)平方米，正在銷(xiāo)售的戶(hù)型是104平方米的三房、118平方米、142平方米、166平方米的四房，整體定位的改善，成交均價(jià)是13000元/平方米。

安泰苑，開(kāi)發(fā)商是鄭州玉安聯(lián)合置業(yè)有限公司，占地面積是46畝，容積率是3.49，戶(hù)型面積從87平方米-130平方米，均價(jià)12000-13000元/平方米，整體是偏剛需的，成交均價(jià)是12000-13000元/平方米。

亞星九邸，開(kāi)發(fā)商是亞星置業(yè)，占地面積是49畝，容積率是3.5，總建筑面積是16萬(wàn)平方，戶(hù)型面積從162-317平方米，這是西南片區(qū)為數(shù)不多的改善項(xiàng)目，而且還是河景房，均價(jià)15000元/平方米。

整體來(lái)說(shuō)不推薦，第一就是這個(gè)板塊不好，整個(gè)區(qū)域板塊發(fā)展的太慢，也太弱，房?jī)r(jià)一直不漲就是問(wèn)題，房?jī)r(jià)的本質(zhì)是城市經(jīng)營(yíng)在住宅上的集中反應(yīng)；第二個(gè)就是亞星的品質(zhì)，亞星有一句廣告語(yǔ)：亞星好房子，盛世一輩子，后來(lái)由于項(xiàng)目交付不好，業(yè)主改成了：亞星孬房子，坑爹一輩子。

總而言之二七區(qū)房子，盡量少碰，除非說(shuō)你是地緣性客戶(hù)。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河大二期，大二期的土地則大部分處于嵩山南路以西，分為幾個(gè)地塊開(kāi)發(fā)。
1.開(kāi)發(fā)商。亞星集團(tuán)于1993年3月成立于鄭州市上街區(qū)，2007年組建成立河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司。經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，目前已成為業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理、商業(yè)管理、園林景觀、型材加工、教育文化的集團(tuán)化企業(yè)。這些年亞星也主要是鄭州西南區(qū)域發(fā)展，南三環(huán)、嵩山路附近的樓盤(pán)比較多，也形成了一些社區(qū)、商業(yè)，只是交房品質(zhì)一般。
外來(lái)開(kāi)發(fā)商在鄭州這些年也經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，剛開(kāi)始的時(shí)候，人們對(duì)大品牌很信任，比如亞星周邊也有招商天地華府、綠地濱湖國(guó)際新城、綠地城等等項(xiàng)目，等到交房了，人們也發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目的品質(zhì)也一般，綠地這樣的甚至還停工。隨著周邊居住的人越來(lái)越多，生活配套、教育都還行，尤其是外國(guó)語(yǔ)的劃片招生，確實(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售助力不少。
2.區(qū)域。周邊有南三環(huán)、大學(xué)路、嵩山路、鄭密路，南三環(huán)大學(xué)路、鄭密路、嵩山路附近，也是鄭州主城區(qū)西南區(qū)域的門(mén)戶(hù)位置，有很多前往新密、南陽(yáng)、平頂山、欒川的客運(yùn)車(chē)輛在這里停留，也有一些人在這坐車(chē)。當(dāng)然二七新區(qū)的發(fā)展也需要更多努力。比如綠地的雙塔，如果建成了，也是地標(biāo)。還有二七華僑城，都需要把規(guī)劃落地才能有用。
經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，亞星的項(xiàng)目也有很多人入住，亞星錦繡山河的淘氣堡新天地也是商業(yè)區(qū)。
就營(yíng)業(yè)狀態(tài)來(lái)看，店鋪主要是日常生活所需的母嬰店、奶茶店、水果超市等，周邊居民購(gòu)物逛街也多。周邊的奧馬廣場(chǎng)也是外立面很亮眼，交房入住了也會(huì)增加很多人氣。(展開(kāi)全部)

每次去錦繡山河售樓部，頭都是蒙的，倚瀾苑、安泰苑 、玉暉園二期、九邸，再加上之前的望江居、環(huán)翠居、云水居，一個(gè)項(xiàng)目比人家一個(gè)片區(qū)的樓盤(pán)加起來(lái)都要多。目前也就望江居剩的不多，像環(huán)翠居、云水居都還有幾百套房源。大二期加起來(lái)可售房源兩千套都不止。

這兩個(gè)月的售樓部人氣也很旺，成交也都不錯(cuò)，單漲價(jià)通知就發(fā)過(guò)幾次，最近十天20號(hào)有一次，27號(hào)有一次。這個(gè)東西它也不透明，真漲假漲的都是它說(shuō)了算。

以美盛金水印為例，月供補(bǔ)貼從1月份就說(shuō)要遞減，現(xiàn)在對(duì)外說(shuō)的是補(bǔ)貼4000，實(shí)際上只要你肯買(mǎi)，8000也是可以的，前幾天朋友剛買(mǎi)了套168㎡，就是補(bǔ)貼8000。更不要說(shuō)售樓部那些一兩個(gè)點(diǎn)的漲價(jià)，房源都是一房一價(jià)，也好忽悠。

主推的8號(hào)地倚瀾苑。成交均價(jià)：12500-13500元，總高27層，西側(cè)緊鄰金水河，戶(hù)型面積有102㎡-105㎡-117㎡-142㎡-166㎡，166㎡價(jià)格會(huì)貴一些，均價(jià)14000左右，同時(shí)會(huì)贈(zèng)送一個(gè)車(chē)位，最大的優(yōu)勢(shì)就是現(xiàn)房，預(yù)計(jì)下個(gè)月交房。

11號(hào)地安泰苑，成交均價(jià)：12000-13000元，總高34層，戶(hù)型面積87㎡-102㎡-113㎡-118㎡-130㎡，預(yù)計(jì)今年底交房，整體定位更偏剛需。

另外玉暉園二期還有少部分房源，臨近嵩山南路和鐵路線，價(jià)格在11500左右。

亞星九邸類(lèi)似于之前亞星觀邸的存在，但也是小弟，面積段很大，但建標(biāo)和位置差了點(diǎn)意思。戶(hù)型面積有162㎡-176㎡-207㎡等幾個(gè)，總價(jià)在240萬(wàn)以上，真是不好賣(mài)。

這邊的賣(mài)點(diǎn)就是學(xué)校，東分民專(zhuān)公對(duì)亞星還真是利好，但未來(lái)生源質(zhì)量肯定下降，需要注意。(展開(kāi)全部)

一直以來(lái)，大家喜歡把亞星稱(chēng)為西南王，一點(diǎn)也不為過(guò)。這個(gè)西咱先不說(shuō)他已西到上街，單這個(gè)南就在二七占據(jù)半壁江山。

不說(shuō)那些二手房，單在售的就有亞星望江居、亞星環(huán)翠局、亞星云水居、亞星觀邸、亞星錦繡山河大二期——倚瀾苑、安泰苑、玉暉園②期、學(xué)府印象等七八塊地，屬實(shí)牛逼。
倚瀾苑也就是8號(hào)地，緊鄰金水河，只是河景確實(shí)不咋地。

包含6棟小高層、高層住宅，有1梯1戶(hù)、1梯2戶(hù)、2梯3戶(hù)、2梯4戶(hù)等，戶(hù)型面積有104㎡三室兩廳兩衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)、166㎡四室兩廳兩衛(wèi)等，戶(hù)型還都不錯(cuò)，很規(guī)整，尤其是166㎡四室，沒(méi)有做大寬廳，三個(gè)臥室朝南，更注重室內(nèi)居住體驗(yàn)。目前單價(jià)在13000-13500之間，166㎡大戶(hù)型稍貴些，在14000-14500之間，贈(zèng)送一個(gè)車(chē)位。合同交付時(shí)間在2023年5月30日，目前預(yù)計(jì)提前交付。

安泰苑也就是11號(hào)地，在8號(hào)地東南側(cè)，定位偏剛需，有87㎡三室兩廳一衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)、130㎡三室兩廳兩衛(wèi)等，包含11層小高層和26-34層高層，目前單價(jià)在12000-13000元，有時(shí)候特價(jià)房也會(huì)低于12000元/㎡。
合同約定交付時(shí)間2024年4月30日，預(yù)計(jì)提前半年交付，有錢(qián)真好。

前一段又推出一個(gè)學(xué)府印象和九邸地塊，主打?qū)W區(qū)概念，這個(gè)學(xué)區(qū)確實(shí)可以打，鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，在去年民轉(zhuǎn)公前，絕對(duì)是有一定的江湖地位，號(hào)稱(chēng)東分，老牌名校。另外旁邊還在建外國(guó)語(yǔ)系小學(xué)，確實(shí)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。及時(shí)東分已不是過(guò)去的東分，但瘦死的駱駝比馬大，這個(gè)價(jià)位的剛需房還是不錯(cuò)的選擇。(展開(kāi)全部)

這幾個(gè)月平淡無(wú)奇的市場(chǎng)中，亞星也算是趕上一波小風(fēng)口。
在一些銷(xiāo)量統(tǒng)計(jì)榜單上總能榜上有名，雖說(shuō)沒(méi)有華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科項(xiàng)目數(shù)據(jù)漂亮，但作為一個(gè)民企的三環(huán)外項(xiàng)目能占據(jù)榜單已實(shí)屬不易。

最大的原因就是學(xué)?！嵵輰?shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，民間也稱(chēng)東分。過(guò)去一直是民辦學(xué)校并且也算是名校一個(gè)，今天正式轉(zhuǎn)公，可以參與劃片。今年已經(jīng)劃片的是亞星錦繡山河玉華園、玉瑞園、玉暢園以及劉砦安置區(qū)。

亞星錦繡山河自然近水樓臺(tái)先得月，新地塊紫瀾苑直接更名亞星學(xué)府印象。

只是轉(zhuǎn)公之后，教育理念、教師團(tuán)隊(duì)都會(huì)發(fā)生變化，還會(huì)像之前一樣那么“名?！眴幔烤拖駰鳁钔鈬?guó)語(yǔ)在半搖號(hào)、全搖號(hào)、鎖區(qū)等一系列政策加持后，還敢稱(chēng)鄭州第一嗎？肯定稱(chēng)不了，逐漸走下坡路是必然事件。由于今年民辦鎖區(qū)加上民轉(zhuǎn)公的影響，高新區(qū)楓楊、朗悅慧、鄭中國(guó)際等名校報(bào)名人數(shù)被迫極低，很多家長(zhǎng)已經(jīng)或者正在籌備把戶(hù)口轉(zhuǎn)到高新區(qū)。

好在房子價(jià)格并不貴，剛需價(jià)，綁定一個(gè)東分，也算不錯(cuò)的選擇。如果加上高溢價(jià)的話，風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)大了。

項(xiàng)目還有之前的地塊8號(hào)地倚瀾苑、11號(hào)地安泰苑在售，倚瀾苑預(yù)計(jì)2023年5月交房，在售面積有104㎡、118㎡、143㎡、166㎡，目前價(jià)位在12500-14500之間，安泰苑2024年6月交房，在售面積有87㎡、118㎡、130㎡，目前價(jià)位在12000-13500之間。戶(hù)型方面還都不錯(cuò)，比較實(shí)用。

開(kāi)發(fā)商亞星也比較安全，很多房子都是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房在售。(展開(kāi)全部)

二七區(qū)從以前康橋、招商、融僑、旭輝、綠地、昌建的群星閃耀，到目前就剩華僑城、萬(wàn)科、招商公園寥寥幾個(gè)寡頭大盤(pán)，能一直屹立不倒，保持氣勢(shì)的就是亞星了。

嵩山路以西，華僑城金水河以東，北到南水北調(diào)，南到融僑，這大片的土地，都是亞星待開(kāi)發(fā)的錦繡山河大二期，非常霸氣，整個(gè)二七新區(qū)，估計(jì)在亞星眼里也就能開(kāi)發(fā)個(gè)三期。

大二期先啟動(dòng)的是最低密臨河的倚瀾苑，現(xiàn)在主推的則是稍微剛需點(diǎn)的安泰苑。

安泰苑占地46畝，容積率3.5，規(guī)劃8棟11-30層高低不等的樓棟，戶(hù)型分別為87平小三房，101-118平大三房，118-130平小四房，還是很剛很緊湊的，不過(guò)由于地塊優(yōu)質(zhì)，戶(hù)型都不錯(cuò)，基本都是三開(kāi)間朝南，南北通透，亞星的戶(hù)型設(shè)計(jì)一直沒(méi)啥太大進(jìn)步，但一直還不錯(cuò)，在開(kāi)發(fā)商中算中等偏上。

安泰苑的的優(yōu)勢(shì)還是位置，西邊一個(gè)街坊就是金水河畔，過(guò)了河就是華僑城的先鋒城市公園，相比二七其他項(xiàng)目，二期能享受一期的成熟配套，像淘氣堡新天地、亞星萬(wàn)嘉百匯4.5萬(wàn)方英倫風(fēng)情街區(qū)Mall，政通路小學(xué)等等。

不過(guò)，亞星的盤(pán)除了價(jià)格一般沒(méi)啥特別的優(yōu)勢(shì)，早期的亞星其實(shí)是靠景觀園林著稱(chēng)的，這一次也硬憋出些景觀的亮點(diǎn)，號(hào)稱(chēng)“四大關(guān)懷體驗(yàn)”體系。
一是全齡化功能景觀系統(tǒng)——以宅間mini健身花園、多功能草坪區(qū)、24h有氧跑道為主，二是青年亞健康關(guān)懷系統(tǒng)——亞健康釋放站，共享書(shū)吧，三是親子互動(dòng)關(guān)懷系統(tǒng)，老年健康關(guān)懷系統(tǒng)。
可以看出沒(méi)啥新鮮的，這些基本都是噱頭大于實(shí)質(zhì)的東西，其實(shí)正常的小區(qū)現(xiàn)在基本都有跑道、草坪區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等等。

反正亞星就是賣(mài)地段、賣(mài)價(jià)格，圖品質(zhì)就算了，二七區(qū)置業(yè)不妨看看。(展開(kāi)全部)