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水之郡項目位于龍子湖姚橋路與德慧街交匯處，南邊緊挨著北三環(huán)，距離地鐵1號線文苑北路站大概字在1公里左右。

水之郡這個樓盤，2016年就已經在賣了。

最早的時候，單價9000+元/平，2016年，隨著鄭州房價大漲，水之郡最貴甚至賣過18300元/平。

2020年之后價格就在一直往下走，從17000元/平，降到14500元/平，甚至去年3月份單價11800元/平起。

最近，水之郡又在刷存在感，單價12000+元/平左右，在新房、二手房價單價逼近2萬的龍子湖，水之郡的價格優(yōu)勢相當明顯了。

但除了價格和現房優(yōu)勢，水之郡的硬傷還真是挺多的。小區(qū)品質非常一般，物業(yè)一般，位置也是硬傷，被安置房包圍，臨近魏河，但中間相隔三環(huán)高架，觀河效果大打折扣，還有噪音影響，即便是不追求居住品質，也還是不建議買這里。(展開全部)

水之郡，鄭東新區(qū)龍子湖畔姚橋路與德慧街交匯處。

老樹又開出來新花，這個項目也是反反復復出來，最早內購的時候9000，巔峰時期18000，之后回調到2021年的16500-17000元/平方米，部分特價房14500元/平方米，現在打出了廣告118XX元/平方米，查了一下目前水之郡西苑的二手房價格是16000元/平方米，龍子湖基本沒有啥新項目，附近有一個桃源居，還有一個永威五月花城和正商書香華府（1.5公里左右），永威二手房的均價是2.1萬，正商二手房均價也是2.1萬。

先說這個開發(fā)商的風險因素吧：

買這的業(yè)主先后經歷無證內購，延期交房，品質縮水，維權交房，開發(fā)商能犯的錯誤基本上都犯過了，開發(fā)商是河南錦雍置業(yè)有限公司，背后的股東則是焦作錦隆建開置業(yè)有限公司，再背后則是兩個自然人股東李云翔、翟四田，原來大股東里面還有河南豐源置業(yè)，現在則完全是個自然人的股東，自身的風險有152條，其中還有6個金融借款案件，2個民間借貸案件，兩個字印在腦袋上，缺錢。

現在開發(fā)商推出來西苑一部分房源，1號樓和2號樓，88平方米的兩房和130平方米的三房，這價格還是很香的，只要12000元/平方米，管南也就這價格了，12000買到龍子湖想想都舒坦，但是不足之處就是戶型設計的比較老套，以88平方米的戶型為例，南北不通透，只有兩個臥室朝南。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，這價格確實是真的香。(展開全部)

水之郡最近很火，果然是沒有賣出去的房子，只有賣不出去的價格。

水之郡這次熱銷，還是因為便宜，現房12000元/平米。
隔壁的蘭溪書院18000元/平米，二手房永威五月花城、正商書香華府均價20000+元/平米。

整個項目占地65畝左右，被德慧街劃出西苑、東苑，這次做特價的是東苑，1號樓和2號樓上的88㎡兩室、130㎡三室。

這個項目的優(yōu)勢：

1、地段位置好，一河之隔（高層可觀魏河河景）是龍子湖大學城，位置非常不錯。

2、周邊多個已交付小區(qū)，基礎的生活配套豐富。

3、距離地鐵1號線文苑北路站800米左右，出行便利。

4、學校不錯，可以劃片文苑學校（小學部）、河南大學附屬學校（中學部）。

硬傷：

小開發(fā)商，交付品質一般，戶型過時，南側臨三環(huán)高架，噪音影響大，從2016年賣到現在，還得做特價來清盤，足以說明這個項目問題之多。(展開全部)

現在能讓樓市刷爆朋友圈的只有低于市場價的超低價，前有美林河畔，再有九錦臺，現在輪到了龍子湖片區(qū)的水之郡，特價12000起，周末人潮涌動，認籌火爆，果然沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，提起龍子湖片區(qū)想到的就是貴，所以12000的房價真的有點誘人。

水之郡分東苑和西苑，特價為東苑地塊，位置還是非常不錯的，地處龍子湖核心區(qū)域，北鄰北三環(huán)高架，南側龍子湖高校園區(qū)，周邊姚夏璐、博學路、明理路，地鐵1號線文苑北路站，出行非常方便，北側為賈魯河，南有魏河，整個龍子湖片區(qū)的城市界面都沒有那么的拉跨，但有一點北側即為大面積的安置房社區(qū)，論居住氛圍純粹性肯定跟永威一帶沒法比，也正是因為被安置房項目環(huán)繞周邊的配套還是比較齊全的，包括學校，只能說周邊的環(huán)境和配套和12000的價格也非常的搭。

現房買了就能住。

不過師出反常必有妖，一分價錢一分貨這個真理適用于所有的消費，在當下房子迭代升級的速度堪比數碼產品的時代，水之郡的規(guī)劃設計已經嚴重落后，戶型也非常的老套，典型的剛需盤，現在的價格墊底，未來二手房出手的時候也是墊底，按照樓市現在的走向，未來有可能跑不贏現在的價格。

緊鄰北三環(huán)高架，意味著噪音不斷，這個盤的隔音效果應該達不到靜音的效果。

原來一些開發(fā)商壓箱底項目，應該都會以這種低價的形式出現在市場上，居住肯定沒問題，但稍微考慮品質的請繞行。(展開全部)

還記得去年初東風本田在湖北搞的大促銷，被網友戲謔：價格下來了，車一下子就順眼了；更是有了：“20萬的雪鐵龍c6老氣橫秋，12萬的雪鐵龍c6成熟穩(wěn)重”這樣的經典名言，現在對應一下近期市場上小火一把的水之郡。

言歸正主，水之郡從一個無證內購的項目，一路被質疑到了交付，也算是小房企磕磕絆絆終歸沒爛尾的典范，而且交付品質也不是爛到無下限，整體而言還是中等水平的。

水之郡從最早的9000多內購到巔峰時期18000左右，到尾盤的時候15500左右，沒想到交付幾年了還拿出來一定量的12000元/㎡特價房也是真能藏拙，沒有賣不出去的價格只有賣不出去的房子，更何況是實景現房呢，確實挺香的，不過這些房子大概率是之前被抵押的房源，要不然怎么會當初那么好的行情不賣，所以撿漏也需要謹慎，雖然是現房了但是手續(xù)上的事情還是要重點關注一下的。

目前釋放的房源是東苑1、2號樓上的88㎡兩房以及130㎡三房，戶型設計比較陳舊，傳統(tǒng)的集中式核心筒設計，88㎡只有兩個臥室的南戶，不通透；130㎡戶型雖然陳舊但是還是不錯的，戶型方正南北雙陽臺，而且還有一個戶型是橫廳設計；產品力對比片區(qū)的新盤蘭溪書院簡直被吊起來打，但是蘭溪書院的房價又被水之郡吊起來；水之郡因為背靠大批成熟的安置社區(qū)，所以其生活配套也是相當成熟，衣食住行一套齊全，這一點比蘭溪書院又便利不少。

龍子湖片區(qū)的關注度速來不高，其一是因為周邊大量安置區(qū)存在，高校雖然多但是高校都有自己的家屬院和教師用房，所以片區(qū)在整個市場的關注度和購房熱度只有一些特定的人群會考慮，整個區(qū)域的第一梯隊應該是永威五月花城和正商書香華府兩巨頭了，二手房基本在2萬以上。

每個區(qū)域都會有一個價格屠夫，近期的市場尤為明顯；有一個價格屠夫出現就是對區(qū)域房價的打擊，一旦形成這個價格觀念了，對這個區(qū)域的二手房來講買家都會按照最低的心理預期來談，現在的市場又是一個買房市場，賣家更沒有議價能力，所以片區(qū)的二手房前景不容樂觀；但是如永威那樣的品質盤還是會有基本保障的，以后的房子，一個區(qū)域品質不一樣差價也會很大。(展開全部)