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水之郡，鄭東新區(qū)龍子湖畔姚橋路與德慧街交匯處。
老樹又開出來新花，這個項目也是反反復復出來，最早內(nèi)購的時候9000，巔峰時期18000，之后回調(diào)到2021年的16500-17000元/平方米，部分特價房14500元/平方米，現(xiàn)在打出了廣告118XX元/平方米，查了一下目前水之郡西苑的二手房價格是16000元/平方米，龍子湖基本沒有啥新項目，附近有一個桃源居，還有一個永威五月花城和正商書香華府（1.5公里左右），永威二手房的均價是2.1萬，正商二手房均價也是2.1萬。
先說這個開發(fā)商的風險因素吧：
買這的業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房，開發(fā)商能犯的錯誤基本上都犯過了，開發(fā)商是河南錦雍置業(yè)有限公司，背后的股東則是焦作錦隆建開置業(yè)有限公司，再背后則是兩個自然人股東李云翔、翟四田，原來大股東里面還有河南豐源置業(yè)，現(xiàn)在則完全是個自然人的股東，自身的風險有152條，其中還有6個金融借款案件，2個民間借貸案件，兩個字印在腦袋上，缺錢。
現(xiàn)在開發(fā)商推出來西苑一部分房源，1號樓和2號樓，88平方米的兩房和130平方米的三房，這價格還是很香的，只要12000元/平方米，管南也就這價格了，12000買到龍子湖想想都舒坦，但是不足之處就是戶型設計的比較老套，以88平方米的戶型為例，南北不通透，只有兩個臥室朝南。
沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，這價格確實是真的香。(展開全部)
現(xiàn)在能讓樓市刷爆朋友圈的只有低于市場價的超低價，前有美林河畔，再有九錦臺，現(xiàn)在輪到了龍子湖片區(qū)的水之郡，特價12000起，周末人潮涌動，認籌火爆，果然沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，提起龍子湖片區(qū)想到的就是貴，所以12000的房價真的有點誘人。
水之郡分東苑和西苑，特價為東苑地塊，位置還是非常不錯的，地處龍子湖核心區(qū)域，北鄰北三環(huán)高架，南側(cè)龍子湖高校園區(qū)，周邊姚夏璐、博學路、明理路，地鐵1號線文苑北路站，出行非常方便，北側(cè)為賈魯河，南有魏河，整個龍子湖片區(qū)的城市界面都沒有那么的拉跨，但有一點北側(cè)即為大面積的安置房社區(qū)，論居住氛圍純粹性肯定跟永威一帶沒法比，也正是因為被安置房項目環(huán)繞周邊的配套還是比較齊全的，包括學校，只能說周邊的環(huán)境和配套和12000的價格也非常的搭。
現(xiàn)房買了就能住。
不過師出反常必有妖，一分價錢一分貨這個真理適用于所有的消費，在當下房子迭代升級的速度堪比數(shù)碼產(chǎn)品的時代，水之郡的規(guī)劃設計已經(jīng)嚴重落后，戶型也非常的老套，典型的剛需盤，現(xiàn)在的價格墊底，未來二手房出手的時候也是墊底，按照樓市現(xiàn)在的走向，未來有可能跑不贏現(xiàn)在的價格。
緊鄰北三環(huán)高架，意味著噪音不斷，這個盤的隔音效果應該達不到靜音的效果。
原來一些開發(fā)商壓箱底項目，應該都會以這種低價的形式出現(xiàn)在市場上，居住肯定沒問題，但稍微考慮品質(zhì)的請繞行。(展開全部)
還記得去年初東風本田在湖北搞的大促銷，被網(wǎng)友戲謔：價格下來了，車一下子就順眼了；更是有了：“20萬的雪鐵龍c6老氣橫秋，12萬的雪鐵龍c6成熟穩(wěn)重”這樣的經(jīng)典名言，現(xiàn)在對應一下近期市場上小火一把的水之郡
。
言歸正主，水之郡從一個無證內(nèi)購的項目，一路被質(zhì)疑到了交付，也算是小房企磕磕絆絆終歸沒爛尾的典范，而且交付品質(zhì)也不是爛到無下限，整體而言還是中等水平的。
水之郡從最早的9000多內(nèi)購到巔峰時期18000左右，到尾盤的時候15500左右，沒想到交付幾年了還拿出來一定量的12000元/㎡特價房也是真能藏拙，沒有賣不出去的價格只有賣不出去的房子，更何況是實景現(xiàn)房呢，確實挺香的，不過這些房子大概率是之前被抵押的房源，要不然怎么會當初那么好的行情不賣，所以撿漏也需要謹慎，雖然是現(xiàn)房了但是手續(xù)上的事情還是要重點關(guān)注一下的。
目前釋放的房源是東苑1、2號樓上的88㎡兩房以及130㎡三房，戶型設計比較陳舊，傳統(tǒng)的集中式核心筒設計，88㎡只有兩個臥室的南戶，不通透；130㎡戶型雖然陳舊但是還是不錯的，戶型方正南北雙陽臺，而且還有一個戶型是橫廳設計；產(chǎn)品力對比片區(qū)的新盤蘭溪書院簡直被吊起來打，但是蘭溪書院的房價又被水之郡吊起來；水之郡因為背靠大批成熟的安置社區(qū)，所以其生活配套也是相當成熟，衣食住行一套齊全，這一點比蘭溪書院又便利不少。
龍子湖片區(qū)的關(guān)注度速來不高，其一是因為周邊大量安置區(qū)存在，高校雖然多但是高校都有自己的家屬院和教師用房，所以片區(qū)在整個市場的關(guān)注度和購房熱度只有一些特定的人群會考慮，整個區(qū)域的第一梯隊應該是永威五月花城和正商書香華府兩巨頭了，二手房基本在2萬以上。
每個區(qū)域都會有一個價格屠夫，近期的市場尤為明顯；有一個價格屠夫出現(xiàn)就是對區(qū)域房價的打擊，一旦形成這個價格觀念了，對這個區(qū)域的二手房來講買家都會按照最低的心理預期來談，現(xiàn)在的市場又是一個買房市場，賣家更沒有議價能力，所以片區(qū)的二手房前景不容樂觀；但是如永威那樣的品質(zhì)盤還是會有基本保障的，以后的房子，一個區(qū)域品質(zhì)不一樣差價也會很大。(展開全部)
陳年老盤水之郡大肆甩貨，現(xiàn)房人才補貼價12000，出了20套，戶型是88平和130平房源，簡單粗暴，東區(qū)龍子湖這價格，可以俯瞰龍子湖高校園區(qū)和智慧島水景，還要什么自行車，還嫌棄什么小開發(fā)商實力不足。
水之郡之前也曾斷斷續(xù)續(xù)促銷，價格很波動，有時18000，有時16000，有時14500，有時13800起，但一直促銷一直賣不完，歸根結(jié)底是小地塊品質(zhì)差，周邊安置房多環(huán)境差。
但不管怎么樣，現(xiàn)在12000了任何缺點都無所謂了，88平兩房總價百萬，南三環(huán)的房價也不過如此。但即便如此，水之郡還是有錢可賺，畢竟是2013年拿的地，成交地價487萬元一畝，成交樓面價1825元一平。
開發(fā)商狠心這么賣，可能是為了回點錢推進另個項目的開發(fā)，即大來置業(yè)在2023年7月拿下的鄭東3號地，這個110畝的新盤才是主菜。
水之郡的低價把壓力給到了蘭溪書院這邊，作為龍子湖少有的品質(zhì)新盤，蘭溪書院的價格不算低，17000-21000元一平，據(jù)說賣的一般。雖說兩者是定位完全不同的兩個盤，但同一個區(qū)域這么巨大的價差難免還是會讓客戶嘀咕，蘭溪書院是不是價格太虛了？
個人認為現(xiàn)在東區(qū)的價格體系也在岌岌可危，任何整體的降價都是從低端樓盤的限量房源大幅降價開始的，正所謂風起于青萍之末,浪成于微瀾之間，華潤潤府、蘭溪府、電建華曦府等所謂的高端樓盤可是都維持得很艱難，說不定到某個節(jié)點就都開始促銷了。(展開全部)
錦雍水之郡一期已經(jīng)交房一年之久，有部分洋房可售，均價19000左右。
目前主推二期，1號樓88-130㎡、?2號樓86-120-127㎡、3號樓88-90-100-128㎡，戶型去比較雜亂，各式各樣都有。
小戶型88㎡做的兩室兩廳一衛(wèi)，中間戶，比較一般，還有一個手槍戶型；128㎡三室兩廳兩衛(wèi)還湊合，做到南北通透，120三室兩廳兩衛(wèi)就比較畸形，很差。
1/2號樓已經(jīng)交付，3號樓也即將交付。
二期南側(cè)2/3兩棟樓剩余房源已經(jīng)不多，西戶頂層有房源，東戶是12層以下，24層以上陽臺為封閉式。
目前售樓部對外報的小戶型稍貴些，18000左右，大三房便宜些，17000-17500。
但這個盤一直都有特價房存在，15000-16000之間。
一期之前一直在永威五月花城和正商書香華府中間的河大附屬學校上學，現(xiàn)在旁邊還有個學校是藝慧街小學，在建，但今年被文苑教育集團收編。文苑學校算是鄭東新區(qū)新興勢力，這兩年和春華并駕齊驅(qū)。并且在集團化辦學的大勢推進下，以后就是教育均衡化。
這個項目的優(yōu)劣勢也很明顯，位置不錯，旁邊還有地鐵1號線，龍子湖片區(qū)商品房比較稀缺，可選擇性也就那么幾個，又碰上藍寶豬隊友，損失兩員戰(zhàn)將。
劣勢就是開發(fā)商不行，品質(zhì)比較差，但畢竟是現(xiàn)房，很安全，所見即所得，以后這個項目基本上就是二手房市場。
一路之隔的永威五月花城二手房價24000一平，差價買個保時捷他不香嗎？事實上，不怎么香，哈哈。(展開全部)
水之郡項目位于龍子湖畔姚橋路與德慧街交匯處，南側(cè)就是北三環(huán)，東側(cè)有地鐵1號線，距離最近的站點是文苑北路站，距離在1公里左右，步行將近15分鐘。
項目共分為兩期開發(fā)，總占地約65畝，一期產(chǎn)品已經(jīng)交房入住，在售的是項目二期（東苑），東苑地塊為陳三橋社區(qū)安置備用地，地塊總用地面積18356.89㎡，約合27.54畝，總建筑面積88126.07㎡，容積率2.5，建筑密度24.01%，綠地率30.01%，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃3棟27層高層、2棟配套商業(yè)用房，規(guī)劃住宅戶數(shù)540戶，機動車停車位519個。所剩房源不多，正常價格在17000-18000元/平米，現(xiàn)在推出特價房14500元/平米左右，不過特價房的戶型和樓層都不好，特價房是120平3室兩廳1衛(wèi)，戶型比較差，南北不通透，居住舒適度不如正常房源，唯一的優(yōu)勢就是價格。
周邊有商鋪，學校目前是上河大附屬學校（小學+中學），現(xiàn)在還在建一個學校地塊，交房時間合同上是2023年的3月份，項目上的人說可以提前交房，預計6月份。
從位置來看，項目有天然的不利因素，南側(cè)便是北三環(huán)，實際去看距離很近，靠近三環(huán)的樓棟會有噪音、粉塵污染等影響；周邊都是安置房，雖然有魏河，但中間相隔三環(huán)高架，觀河效果大打折扣。項目的整體品質(zhì)一般，只是準現(xiàn)房較有優(yōu)勢。(展開全部)
水之郡，位于鄭東新區(qū)姚橋路與德慧街交會處?。
開發(fā)商錦雍置業(yè)之前開發(fā)過焦作塞納溪谷以及附近的溫哥華小鎮(zhèn)，都是不知名項目，早期還與永威有過合作開發(fā)，但依舊沒有逃脫小開發(fā)商的范疇。
整體分為東西兩塊地，西苑已經(jīng)交房，東苑還在建。
西地塊目前還有幾套現(xiàn)房，高層17500，125㎡洋房頂樓18500。
東地塊目前推出特價房13500，均是7樓以下房源。正常樓層均價17500,2022年4月份交房。
在售幾個戶型都很一般，除了128㎡三房，131㎡三房還能看看。
這個項目也是歷經(jīng)坎坷，先是無證內(nèi)購，后又多次延期交付，再到交房維權(quán)，一整套服務。
目前的價格，個人認為放在三年前尚可，現(xiàn)如今沒有什么競爭力。
雖然距離地鐵1號線約1公里，算是地鐵房，但門前的北三環(huán)高架是其永遠跨不去的坎。
周邊生活配套很成熟，類似于沙縣小吃、胡辣湯、地鍋雞這種店接連不斷，畢竟是安置區(qū)里的商品房。
西苑交房效果確實一般，也就比安置房強點，維權(quán)也是正常，但要是9000一平內(nèi)購的話，還是比較值得。(展開全部)
想不到，龍子湖給鄭州樓市送上了一波小高潮。
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