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5月13日，幸福里啟動凍資，需要對對首付款/全款進行凍資至本人賬戶，149㎡凍資130萬/全款420萬， 179㎡凍資150萬/全款510萬，230凍資 200萬 全款650萬 ， 270㎡凍資 230萬/全款760萬。車位凍資為40萬，車位按揭客戶凍資金額5萬元。

5月14日，樣板間正式對外開放，因人數(shù)眾多以及疫情防控要求，需要提前預約才能參觀。去看樣板間時候還不讓拍照，偷摸拍了兩張，效果也不好，隨后看置業(yè)顧問發(fā)了朋友圈，直接拿來主義，我們可以感受下。

客餐廳地面采用石材，主次臥為實木復合地板，主客衛(wèi)淋浴和潔具也都是一線品牌，但多為旗下中低端，廚房電器為中端，衛(wèi)生間馬桶主客衛(wèi)也有區(qū)別，一個智能一個普通，有點小氣。

個人感覺，這個裝標成本在2500-3500每平之間，也就是改善層級，稱不上豪，甚至可以說完全不。房間內(nèi)的窗戶也都沒有落地，很小家子氣，跟北龍湖很多洋房產(chǎn)品的尺度相差不是一星半點。僅從裝修來講，也比不上萬科古翠隱秀。

對于考慮149/179的客戶應該難免失望，但購買意向應該還會保留。但228/231/270都在掂量要不要撤到北龍湖，我接觸的就有好幾個。畢竟總價800萬左右，也就買到一個普普通通大平層而已。

項目計劃5月25號左右開盤，目前首批房源1/5/7三棟樓360套房源已經(jīng)拿到預售證，清盤應該也是勢在必得，只是是否綁定車位的結果。

149的應該還是搶手，雖說得房率69%，但畢竟是最低門檻，179邊戶應該搶手，中間戶帶的有暗衛(wèi)，很多人介意，大概率不綁定車位也能選到。目前幸福里利率也執(zhí)行4.4，已通知。
這次樣板間開放后，很多意向購房者轉為放棄和猶豫，不像之前那么堅定。其實，還不如先用PPT賣，像保利璞岸那樣，樣板間沒出來已經(jīng)賣了一半，部分首付或者全款已經(jīng)付過，想反悔？沒門。

現(xiàn)在就看幸福里的開盤結果啦，平時嚷嚷的挺兇，真到交錢時候都唔得很緊。
等吧，是騾子是馬，月底揭曉。。。(展開全部)

華潤瑞府，原案名潤府，后來看市場反應平平。好吧，拔拔調(diào)性，換成最高端產(chǎn)品系——瑞府。

雖然定位比幸福里高，但人氣依然沒有較大突破，目前還要依仗幸福里帶客戶，去完幸福里總要引導你去下龍湖里瑞府展廳。

項目占地約85畝，容積率2.49，規(guī)劃16棟15-16層小高層產(chǎn)品，精裝交付，包含129㎡三室兩廳兩衛(wèi)、145㎡四室兩廳兩衛(wèi)、155㎡四室兩廳兩衛(wèi)、160㎡四室兩廳兩衛(wèi)、179㎡四室兩廳兩衛(wèi)、213㎡四室兩廳三衛(wèi)，其中最小的129㎡和213㎡相對較少，這兩個面積段也都不好賣，129㎡分布于東北角和東南角，中間面積段為主力戶型。

參考西側中海云鼎湖居，127㎡三室賣的也不如149㎡四室，尾盤剩的也都是127㎡。

戶型方面沒啥可說的，地塊規(guī)整，容積率不高，也差不到哪去。

設計方面找了幾位大師加持，總建筑設計師是GOA大象設計 合伙人孫曉曉，景觀設計師是山水比德 創(chuàng)始人孫虎，室內(nèi)精裝是萬景百年 創(chuàng)始人吳剛。據(jù)置業(yè)顧問講，精裝標準高于幸福里，具體還不能比較。

外立面采用鋁板和玻璃幕，強于云鼎湖居，效果圖也很漂亮。云鼎湖居目前外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，其實看著還不錯。
社區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有1000㎡+的下沉式地下會所，北龍湖標配。

項目毛坯限價31300，精裝限價4700，目前釋放35000左右。這個價格感覺夠嗆，只要南側保利璞岸價格不作，算算容積率和得房率，明顯更香，也會被璞岸吊著打。

參考中海云鼎湖居32000的價格，也應該是華潤的底，畢竟位置相差不大，產(chǎn)品更好。關鍵今年華潤這兩個盤任務很重，會不會低價走量還真不好說。(展開全部)

開車走在東三環(huán)高架上，能看到金沙湖高爾夫觀邸七期外立面已經(jīng)顯露，很靚。雖然沒有大面積展示，但也能看出來端倪，鋁板?玻璃幕，交付時候也差不到哪去。

七期總共11棟高層，4號樓為商業(yè)，在小區(qū)外側，東側8/9/10/11四棟樓早已售完。2/3/5/6是之前主力推售樓棟，上個月推出1/7兩棟樓。1號樓瞰湖，總高25層，2梯4戶，中間戶116平，均價15000多，邊戶148平，均價16000多。7號樓為樓王，總高24層，3梯4戶，中間戶96平，均價15000多，邊戶170平四室兩廳兩衛(wèi)，均價16000多，帶有拐角陽臺，很闊氣。

3號樓上還有70/75/77平小戶型，3梯8戶，目前剩余較多的是70平，特價13000多。5/6號樓上還有92/125平，跟之前8/9號樓類似，

戶型面積段比較豐富，70-170應有盡有，不夠純粹。據(jù)說還有一樓帶院，兩萬三四一平，不知道該咋說。

周邊有地鐵12號線，在建，距離較遠。居住在這里，主要出行方式還要依靠自駕比較靠譜。周邊高架四通八達，也方便。

學校方面就是經(jīng)開區(qū)藝術小學，正常能上吧。相信買這里的大部分都是被內(nèi)部環(huán)境所吸引。里面確實是漂亮，天氣好的時候轉一圈心曠神怡。站在七期前排那幾棟樓上也能看到湖景。等明年底交付把陽臺一收拾，有滋有味。

只是整個大盤相對獨立，在老經(jīng)開區(qū)/濱河/管城三者相交地帶，競爭對手比較多，左邊一個特價房右邊一個特價房，自己也經(jīng)常蹦出來特價房，真是有意思。
不過，個人覺得這個位置 這個價格還是不錯的，不坑。(展開全部)

北龍湖南岸復式，185-255平，總價640萬起，單價3.5起，這就是雅居樂御賓府的尾盤獻禮。

剛入市那幾年，依靠產(chǎn)品的錯位競爭，銷售的還不錯，還自信漲價，將價格拔高至4.5-6，致使很多意向客戶流失。

后來又遭遇大規(guī)模維權風波，開發(fā)商不得不多花一個小目標重新更換外立面，進而平息業(yè)主怒火。
此次，大幅降價可謂不在考慮老業(yè)主感受，直接撕破臉，同時也意味著雅居樂可能要退出鄭州市場。
回顧雅居樂進軍鄭州這八九年，也就那四五個項目，還都遭遇交房即維權。

有個朋友在雅居樂某項目居住，經(jīng)常吐槽物業(yè)，就連捅喉嚨檢測都有安排在地下車庫做，可能他們認為地下車庫通風效果更好？

但雅居樂在海南陵水的清水灣可謂是聲明在外，好評如潮，大家來到鄭州就變味，通病。

御賓府這種產(chǎn)品，看似稀缺，看戶型也比較到位，其實比較雞肋，為了給樓梯間讓步，客廳/廚房/臥室面積都很受限，越來越多的的高級改善客戶不愿意接受這種產(chǎn)品。

對于年齡稍大些，需要兩代/三代同堂的購房者，個人認為比較香，長輩擁有家庭話語權，且對近幾年流行的大平層/橫廳概念不那么感冒，分層而居，彼此更有獨處空間。當然，獨棟更香，我說的同價位同位置。

雅居樂這個價格出來有一個多月時間，但市場反映平平，賣的并不快，不像去年10月份金茂府那波，悄無聲息，解決戰(zhàn)斗。目前，也就185上疊和215下疊剩余不多。

有的時候，商品好壞真的需要市場來替你選擇，聰明也好，笨拙也好，暫時放下智商，看看大家怎么選的，心里也會有點數(shù)。(展開全部)

旭輝一江云著，初入市時，名字里還帶著錦藝，在錦藝出事后，馬上去掉。不過，售樓部某些展示上面，還存在錦藝二字。合作關系應該還沒變化，旭輝占比51%，錦藝占比49%。作為錦藝四季城的后期地塊，如果沒有與旭輝合作，也是涼涼。錦藝這錢估計也是鄭州掙錢外地花，然后栽了，畢竟鄭州錦藝城/四季城/金水灣都是不錯的項目，也都在前幾年賣的差不多。

去年也算是惠濟區(qū)明星樓盤，6月份首開600多套，對外宣傳去化500多套，感覺還不錯，起碼敢宣傳。開盤節(jié)點如果提到三四月份，相信會更好，6.3土拍后明顯熄火。

地塊周邊生態(tài)環(huán)境還是不錯的，緊鄰賈魯河，一線河景。不過，目前瞰景高層和洋房基本售完，剩余樓棟還沒取得預售證。前期主要售賣高層1/7/8/11/12號樓，洋房2/3號樓，預計交房時間2024年6月，還有兩年時間。

生活配套略顯不足，距離惠濟區(qū)萬達商圈和美景廣場略遠，如果錦藝周邊商品房和安置房能順利交付的話，小圈內(nèi)配套也會迅速成熟，只是時間可能有點長。
軌道交通方面也是缺陷，距離地鐵2公里以上，不在舒適范圍。
周邊教育資源也很充分，錦藝實驗小學/惠濟區(qū)英才街小學環(huán)繞左右，惠濟區(qū)外國語中學位于地塊北側。

目前高層均價15000元/平，最低13800起，精裝修交付，精裝標準一般，樣板間也很粗糙。洋房均價19000元/平，最低17400起，一樓帶院2.6萬一平，曾經(jīng)鄭州人追捧熱愛的產(chǎn)品，現(xiàn)在也不那么受歡迎啦。

價格方面沒有太大優(yōu)勢，鑒于錦藝目前的情況，還是建議謹慎購買，不定出啥幺蛾子，雖然錦藝還很安全。(展開全部)

有一種苦，叫做擁有一棟大平層，在褒貶不一的白沙，有個樓盤叫做吉地瀾花語，一直藏著一棟大平層，全是183平四室兩廳三衛(wèi)，兩個單元，100多套。

老板也不知道受哪位高人蠱惑，在這個位置整了一棟“傳世之作”，當初估計想著拉調(diào)性，后期賣高價吧。難道是與楊老板有一面之緣，受過270大平層的指點？

小開發(fā)商，私人老板，也沒其他項目，當初拿地價也便宜，在象湖地塊置換過程中掙了不少錢。一直賣的慢慢吞吞，小開小合。想著房地產(chǎn)周期性，會再來一波，無奈一直沒有等來。

終于相信光明真的很遠，搞了一波大特價。183平，8900元一平起，總價160萬起，好點的樓層180萬以內(nèi)也能拿下，能圓一個大平層夢。但市場現(xiàn)在真是不認可，統(tǒng)共賣了幾十套。

高層目前主要是20/22兩棟樓有房源，21號為大平層，另兩棟以95-142為主，特價的10000左右，均價11000，還有幾棟洋房在售，均價13500。

這個價格其實不貴，周邊有龍華小學/龍華中學，要求不高都能上。雖是新學校，但硬件設施都不錯。大型商業(yè)還沒有，但周邊社區(qū)底商還是比較多，丹尼斯這些都已開業(yè)。但是沒有地鐵，2024年即將開通的8號線，距離也很遠，沒有一輛雅迪是不行的。

但有一點很重要，基本都是準現(xiàn)房，部分樓棟在做外立面，且施工進度很快，工人也很多，置業(yè)顧問直接拉著去工地展示。雖說也能看到外立面/綠化不如意，但現(xiàn)在能如期交付就是牛逼，對于剛需至關重要。(展開全部)

這個五一節(jié)對于各售樓部來說是一場小打擊，各個躍躍欲試想要一番作為，無奈被再次突來的疫情攔腰斬斷。有組織露營的，有組織畫展的，有在小朋友身上下功夫的，也有直接拿出價格殺手锏的，最終都是涼涼。

過去幾年五一勞動節(jié)主城區(qū)銷量基本穩(wěn)定在2500-4500之間，今年不足1000套。但謙祥萬華城和華潤瑜琨府就占了十分之一，對于整個主城區(qū)上百樓盤來講，分化也很嚴重。

金水名盤教育港灣也不甘示弱，五一期間購房贈送一年物業(yè)費以及裝修基金和車位優(yōu)惠券，賣了二三十套，靜態(tài)管理前售樓部也是人流涌動。不過，這個政策五一前已經(jīng)推出，大概27號左右。

目前還是在售二期，價格差異比較大，17500-21000，因樓棟位置/梯戶比/朝向/面積/樓層差別都很大，另外還有一期商鋪在售，29-126平米，層高3.8米，4萬-6萬一平，真貴。

一期即將交付，密度真大，二期金水外國語和緯五路一小分校也將正式開學，這也是教育港灣持續(xù)走量的重要原因。這兩所學校如果有幸能辦成名校，那將來入學擁擠是大概率事件，僅一期/二期/四期就5000戶往上，大部分家長還都是沖著學校過來，后期還有多塊住宅用地你想吧。不過，置業(yè)顧問也講了后期還會簽約其他學校，畢竟教育集團如此泛濫。

今年3月份又簽約鄭州首個龍湖天街，商業(yè)配套也有啦，將來這個地方人流量應該不亞于當初的陳砦。煙火氣，足足。

旁邊的兄弟項目金水印一直咬死23000的價格，竟然人氣也很足，去化雖然不快，但也一直在走量，這改善需求還是可以，這個位置，這個容積率，這個價格依然有人愿意買單，那就是市場認可。(展開全部)

高新區(qū)，三環(huán)邊，萬達旁，簽約鄭州中學附屬小學，單價不過萬，這就是萬華城五期4月底的促銷活動。
前幾年還覺得是quo，近兩年也習以為常，這種消息也基本為真。

雖然只針對89中間戶，頂?shù)讟菍?，但也是剛需福音，首?0多萬即可。
其他正常戶型正常樓層12000-13000之間，也經(jīng)常會有11000的特價。位置更好的三期均價14500，偶爾也有不到14000的特價房，正常價。預算充足，可以選擇學校更確定的謙祥云棲和品質更好的朗悅公園府。

缺點是五期在整個大盤里面位置很差，周邊路況也讓人流連不返，還有大家都知道的安置區(qū)/攪拌站/公墓等不利因素，一分價錢一分貨，也算正常。據(jù)說，公墓即將搬遷，算是利好。

目前對外宣傳周邊會新建鄭州中學附屬小學，雖然掛著鄭州中學名號，但畢竟新學校，教學質量有待考驗。鄭州中學附小在高新區(qū)也是遍地開花，僅一附小就有三個校區(qū)，二附小兩個，還有三附小四附小。謙祥和鄭中教育集團關系看著還不錯，云棲沒交房就拿到了鄭州中學的上學名額，怎么說這也是傳統(tǒng)名校。

至于品質方面，就不要有過多要求，不然建議直接放棄，這種系列開發(fā)商，能正常交付不爛尾都值得喝一杯，看看他的那些個兄弟們——福晟/世茂

西邊那幾個樓盤現(xiàn)在也挺卷的，卷出遠郊盤的感覺。我們簡單看下：
碧桂園鳳凰城二期均價12600，精裝修；
大正水晶森林二期特價房11xxx;
碧桂園西湖九號院，均價11000；
華潤琨瑜府，均價125000，特價房11000。
大家都挺難。。。(展開全部)

或者說他根本就不是人……
是魔，是鬼都可以，就是不是人。

這是電視劇天道剛開始肖亞文對丁元英的評價，這部電視劇我很喜歡，未刪減版看了好幾遍，每次都很耐琢磨。

華潤幸福里也是近幾年里最令我琢磨的樓盤，沒有之一。當然肯定不至于妖魔化，頂多算是稀缺。
售樓部的人氣也經(jīng)常被各個媒體爭相報道，但畢竟沒開盤，沒經(jīng)過市場的檢驗，我就想看看是不是開盤秒清。

原計劃5月底首開也不知道會不會因為疫情延遲，售樓部已于4月29日正式開放，樣板間也將在下周面世。這個節(jié)點很關鍵，很多人都在等著看精裝。

限價3萬，預估整體按照2.8-3.2的價格。我們簡單推測一下，149平只分布于1號樓，數(shù)量少，搶手，應該會按照3.2的價格。也有消息說，買149的沒有179的多，不要相信，只不過是置業(yè)顧問的故意引導罷了。

179平分布于3/7/9三棟樓，7號樓臨河且距離主干道東風南路較遠，肯定最貴，用來拉高價格，3號樓不臨河，且臨主干道，肯定用來拉低價格。228/231平分布于2/8兩棟樓，8號樓臨河觀景，肯定也是拉高價格。

至于兩棟樓王270平，想拉高單價還是比較難的，總價800萬以上的高層產(chǎn)品競爭力肯定弱于北龍湖洋房產(chǎn)品，應該也是最難賣的。

不管咋說，3萬的價格，東區(qū)核心區(qū)，央企保交付，精裝修，肯定是值啦。至于品質和學校，這個價格也給不了。別聽他們呲牛逼，了解下華潤紫云府的前世今生有異曲同工之妙，同樣高地價摘地，同樣限價，看看交付標準，我相信你能get到一些。

雖說大概率會綁定車位，預估40萬一個，市場價25萬左右，15萬左右的溢價，一個車位給每套房多了500-1000的溢價，其實還行。對于很多關系不夠硬的購房者來說，綁定車位反倒增加購買成功率，你說是不是？

也有一個消息說央企守規(guī)矩不綁定車位，所以你讓那2000多個車位喝西北風去？現(xiàn)在不是三五年前還能忽悠下，大家現(xiàn)在都知道車位是賠錢貨。央企守規(guī)矩，北龍湖金茂府/保利瓏xi怎么不按照32000限價銷售，中海九號公館為撒還要綁定車位，哪個不是央企？

話說，央企也是真有錢，上個月拍的照片剛出地面兩三層，前幾天路過部分樓棟已經(jīng)五六層，這就是爛尾/停工/延期交付遍地開花的當下，幸福里能給你的確定性。(展開全部)

青風公園蹲完金輝蹲，金輝蹲完電建蹲，還有一個中海一直在蹲，這就是近期濱河的現(xiàn)狀。

粗略估計，濱河大概有兩年沒拍地啦，在售樓盤雖說不多，但也都是賣到交房。

亞新海棠公館賣到現(xiàn)房，中海兩個項目是現(xiàn)房，融僑雅筑是現(xiàn)房，金輝濱河云著是現(xiàn)房。
接下來，預計綠城明月濱河、電建瀧悅華庭等幾個樓盤也要向這個目標進軍。這個只能說明一個問題：濱河去化真的很難。

但如果能控制下土地供應量，濱河今年應該就熬出頭啦。經(jīng)過這幾個樓盤蹲完，消化一波，基本上也到了“市場底”。

目前對于考慮這個片區(qū)購房的改善群體，個人還是比較推薦電建瀧悅華庭，尤其是一期。除了四棟小高層遲遲不買，目前主要剩下143的大戶型，109/129基本無房。這一波特價，價格也從之前的高點18000/19000下滑至16500左右，精裝修交付。二期整體定位比一期低，價位也稍低些。

雖說對交房后的品質也存有質疑，但畢竟安全，安全，安全。電建，財大氣粗，近幾個月又接連和建業(yè)、金橋等達成戰(zhàn)略合作，僅北龍湖南岸，可能就有三個項目要參與進來。

另外，還留了四棟大戶型小高層，將來現(xiàn)房出售階段，肯定要進小區(qū)實景參觀，太差了自己也不好意思領。

交通方面，雖然處于濱河偏南位置，但樓下的地鐵3號線預計今年底開通，屆時會很方便。

學校方面，二期北側有濱河三小和濱河中學，有點差強人意。據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)目前主打蝶湖小學和濱河一小。中學方面就是經(jīng)開外國語，前三年自主招生，借助生源優(yōu)勢，一炮而紅。

所以，改善購房是選擇16500的電建精裝還是16500的青風公園精裝？至于，披著純正綠城外衣的明月濱河眼下還是不要選了。其他的，華發(fā)峰景灣、金輝濱河風華、信保春風十里、中海如園也不在一個level。(展開全部)