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西流湖的填埋對鄭州碧桂園打擊不小，直接影響兩個新盤的宣傳銷售——碧桂園天悅灣、碧桂園云頂。

天悅灣依靠低價（送車位）的策略，去化還不錯。云頂有些許難受，產(chǎn)品定位就是走高端改善路線，結(jié)果湖面變河溝。

地塊位于高新區(qū)槐蔭街南、彎月路西，容積率3.6，占地約50畝，規(guī)劃7棟25層——32層高層住宅、1棟配套建筑及1棟12班幼兒園，規(guī)劃總戶數(shù)660戶，層高3.1米。

周邊有雕塑公園和西流湖公園，休閑娛樂沒問題，也臨近瑞達路、農(nóng)業(yè)快速路等主干道，出行較方便。

軌道交通方面，周邊有地鐵8號線南流湖站，在建當中。

教育方面，距離鄭中國際學(xué)校較近。

戶型包含140㎡三室兩廳兩衛(wèi)（中規(guī)中矩）、185㎡四室兩廳三衛(wèi)（9.7米東向瞰景陽臺、雙套房）、201㎡四室兩廳三衛(wèi)（15米面寬、雙套房）、244㎡四室兩廳三衛(wèi)（20米長270°陽臺）等多個改善戶型。此次戶型設(shè)計相比之前有很大用心，沒有把過去的王牌戶型270平直接照搬，值得點贊。只是湖沒了，創(chuàng)新沒有得到鼓勵。

此次外立面也沒有節(jié)省成本，采用鋁板幕墻，欲打造西區(qū)靚麗的風(fēng)景線，期待碧桂園帶給鄭州一個品質(zhì)項目。

目前的價格肯定要比之前的預(yù)期小打折扣，距離較近的保利永威西溪花園高層成交價在16000左右，值得參考。

話說，目前高新區(qū)房價真的不低，在新秀金科城的帶領(lǐng)下，部分高層已突破2W大關(guān)，并且后勁很足。(展開全部)

未來天弈，成也好，敗也罷，終會在鄭州地產(chǎn)濃墨重彩的發(fā)展史上留下一筆。
雖不如思達（正弘藍堡灣一期）、東潤泰和、建業(yè)天筑那么繁重，但也要有一席之地。

很多人對小開發(fā)商嗤之以鼻，但大開發(fā)商又如何？看看綠地、中海、碧桂園、恒大、融信、榮盛又給鄭州帶來了什么玩意。反倒是來自小地方許昌的大正令人眼前一亮。大開發(fā)商之前還能勝在安全性，現(xiàn)在同樣岌岌可危。

開發(fā)商八達威本也可以像旁邊的常綠一樣，搞幾棟毫不起眼的普通高層，殘存在鄭州二手房市場中，但他們沒有，而是用勇氣帶給了我們對大平層的全新記憶點，這就值得豎大拇指。

逼格裝的也不錯，采用預(yù)約接待制，就差告訴你兜里沒個幾千萬，別來浪費我時間。

銷售中心在藝術(shù)時光館內(nèi)，建面約2700㎡，下沉式，由李瑋珉大師結(jié)合整個園區(qū)一起規(guī)劃設(shè)計，沾上大師就是豪，這幾年鄭州高端住宅市場也基本上把孫虎、莊鎮(zhèn)光、梁志天他們幾個包養(yǎng)啦。

總占地約63.5畝，，東側(cè)為東明路，西側(cè)為經(jīng)二路，北側(cè)為東風(fēng)路。總建面約21萬㎡，地上15萬㎡，地下約6萬㎡，容積率約3.8。包含177㎡、218㎡、231㎡、286㎡和288㎡、580㎡頂復(fù)等多個戶型，而最小的177㎡占比最少，寥寥幾十套。

說幾個能記住的亮點：
1、外立面整體為玻璃幕墻體系搭配進口系統(tǒng)窗，整個玻璃幕墻占比約92%，這個能做到的話就牛逼啦，貌似鄭州最高；置業(yè)顧問說會對小區(qū)內(nèi)所有樓體每年進行一次洗樓行動，清洗樓棟外立面，幾十萬塊錢而已，連個小臥室都買不到。

2、部分樓棟采用首層到三層全架空設(shè)計，單元入戶大堂挑高 9 米，面積約230 平；

3、提出了酒店式落車入戶設(shè)計，電視里經(jīng)常演，腦補一下；

反正就是告訴你，我們是豪宅，我們不一樣。
物業(yè)聘請的是建業(yè)天筑原班團隊，這個沒啥可說的，只要錢到位，物業(yè)費夠高，服務(wù)也差不到哪去，不然就可能被業(yè)主委員會換掉，不是一錘子買賣。

精裝標準也不錯，基本與北龍湖標配看齊。

距離在建的地鐵8號線棗莊站，約500米，但這玩意對豪宅業(yè)主沒啥吸引力，不如大堂管家一個微笑來得實在。

預(yù)計售價3萬以上，總價500萬起步，主力戶型在600-1000萬之間，硬剛北龍湖客群。

總計500多套，500多個業(yè)主，個個人中龍鳳。

500多平的復(fù)式，將與建業(yè)天筑600平、瀚海晴宇760平分庭抗禮。當然，2026年你應(yīng)該還會聽到叫賣他們的聲音。(展開全部)

君鄰大院·宋軒——位于中原大道與人文路交叉口西南側(cè)，緊鄰康橋悅溪園地塊。

此項目為河南日報報業(yè)集團與建業(yè)地產(chǎn)合作項目，已于今年6月6日正式奠基。

當天，河南日報報業(yè)集團一把手，中牟一把手、建業(yè)老胡都有參加啟動儀式，規(guī)格還是有的。其在綠博大道南側(cè)的河南傳媒文化產(chǎn)業(yè)園也在建設(shè)當中，建成后將做辦公使用。

住宅項目由10棟洋房（318套）和8棟洋房（918套）組成，共計1236套。

高層戶型包含104㎡三室兩廳一衛(wèi)、126㎡三室兩廳兩衛(wèi)、128㎡三室兩廳兩衛(wèi)、138㎡四室兩廳兩衛(wèi)等多個戶型，洋房包含143㎡、178㎡、225㎡、285㎡等多個大戶型。

首批次采取員工內(nèi)購形式，已于去年底完成，認購400多套，還剩下約六成房源對外銷售。
目前工地還沒啥動靜，估計最快也要到年底才能拿到預(yù)售證。

地塊距離中牟新縣城較近，在綠博位置算是很一般。大環(huán)境方面距離在建地鐵8號線站點較遠，周邊也沒有商業(yè)氣息，甚至小超市都很難找到。

好在近兩年周邊新樓盤如雨后春筍般冒出來，不僅多了正莊恒熙東苑、尚書苑、潤弘東榕府等單位TG項目，還有嘉宇云峯、亞新美好印象、雅寶龍湖春江天越、星聯(lián)新項目等多個競品。

隔賈魯河對望，還有路勁國際城、亞新美好云熙、東青云錦熙悅等樓盤抄后路。

短期內(nèi)，這個片區(qū)絕對是買方市場，隨便挑。碰見某個開發(fā)商扛不住了，還能撿個特價房。
康橋悅溪園也在此躊躇近兩年時間，一期尚未售完，二期即將來襲，真是一盆糊涂醬。(展開全部)

亞新美好印象——代建項目。

今年2月7日，東龍集團摘得中牟新城北街南、墨香街東、屏華路西地塊，鄭州地鐵集團摘得中牟新城北街南、墨香街東、屏華路西地塊，樓面價3340元/平，本以為是二者的家屬院，誰知找來亞新地產(chǎn)參與代建，兩塊地合二為一，命名為美好印象。

東龍，是由鄭東新區(qū)管委會發(fā)起，聯(lián)合鄭州市建設(shè)投資集團有限公司、鄭州地產(chǎn)集團有限公司和河南水利投資集團有限公司組建成立的大型國有控股公司。鄭州地鐵，不過多介紹啦，如其名。

綠博，也算是亞新的老相好，早在2017年便在此開發(fā)了亞新美好藝境、亞新美好香頌兩個項目。
生逢時，恰在片區(qū)如日中天之時，無奈節(jié)點踏錯，后續(xù)倉皇落敗。

項目總占地約112畝，總建面約19.2萬方，住宅建面約14.6萬方，，容積率2.0，包含22棟住宅，1棟幼兒園，1個1000㎡社區(qū)便民中心，社區(qū)東西兩側(cè)是18層小高層，中央是8-9層的洋房，整體風(fēng)格為現(xiàn)代中式。

小高層戶型分別是89㎡三室兩廳兩衛(wèi)、108㎡三室兩廳兩衛(wèi)、120㎡三室兩廳兩衛(wèi)，洋房戶型分別是124㎡四室兩廳兩衛(wèi)、140㎡四室兩廳兩衛(wèi)。從這也能看出，綠博戶型面積段在逐漸走低，不想前兩年動輒140、170、180這種大戶型，以至于尾盤都剩下這些。

戶型還是蠻不錯的，89㎡做到了兩個衛(wèi)生間，在鄭州比較少有，之前在港區(qū)某項目見過1.5衛(wèi)。另外，這個124㎡的四房（3＋1）也真是響應(yīng)國家三胎政策。

首批次預(yù)計近期開售，今年綠博園東南側(cè)片區(qū)也真是熱鬧，樓盤扎堆。不僅有永威上和郡、康橋悅溪園兩個難兄難弟，建業(yè)君鄰大院、潤弘東榕府兩個定向開發(fā)，還有嘉宇云峯、星聯(lián)、龍湖等幾個虎視眈眈，真是難，老大難啊。

這個片區(qū)位置也很尷尬，主干道新城大道、隴?？焖俾窎|延遲遲沒動靜，距離僅有在建的地鐵8號線又遠，短期還沒有教育和醫(yī)療資源，全是不帶配套的小樓盤，尷尬。個人認為，比較適合中牟新縣城地緣改善客戶，距離原工作地也不遠，能夠兼顧，其他盡量遠離。(展開全部)

鄭州·洺悅天璽——

是電建地產(chǎn)在鄭州第三個面世項目，前兩個分別是——濱河電建瀧悅?cè)A庭（分兩期開發(fā)），綠博電建洺悅苑（主要針對文創(chuàng)園中部設(shè)計城），目前都賣的七七八八。還有一個在中原區(qū)，遲遲沒有動靜。

這塊地是三官廟村合村并城項目中開發(fā)區(qū)用地，位于潯江路南、堯山路西，占地約36.3畝，容積率3.0，去年12月份電建以總價27320萬元總價，單價752萬元/畝，樓面價3758元/㎡摘得。

整體規(guī)劃4棟樓，除1號樓為27層外，其余三棟均為20層，采用分離式核心筒設(shè)計。包含89㎡三室兩廳一衛(wèi)、115㎡三室兩廳兩衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)等幾個戶型。戶型中規(guī)中矩，沒有什么亮點。

位置很是一般，西側(cè)、北側(cè)、南側(cè)均是安置區(qū)，東側(cè)為萬科大都會七期和學(xué)校，大都會前方還有墓地，這真是沒得說。

稍好一點的是，距離地鐵7/9號線站點約1公里，公共交通加10分。

目前萬科大都會和鑫苑遠洋臻園在售價12500左右，精裝修。鑫苑遠洋臻園憑借汝河路小學(xué)杏園路校區(qū)的簽約以及分銷造勢，從南邊地市拉來不少人，稀里糊涂也賣了幾百套。

個人對這個區(qū)域還是比較回避的，長期看也沒有一絲光芒，等不來曙光。如果真對西南情有獨鐘，不如考慮下亞星望江居、云水居等的現(xiàn)房，單價不足12000，直接就能住，且在三環(huán)附近。至于品質(zhì)方面，萬科、鑫苑遠洋、電建在這里又能給你怎樣的好房？(展開全部)

近些年，隨著外來房企在鄭州開疆拓土，“好房子”的概念一再并定義。干掛石材、太空鋁板、進口灰磚、日本黑松、百年橄欖樹等等一再刷新鄭州購房者對品質(zhì)的認知?？梢哉f，北龍湖那幾個扛鼎之作放在全國比一比也毫不孫色。標配會所，也成為他們的特色，不然拿不出手。

但這玩意卻因為維護成本高而成為燙手山芋。

前些日子，跟隨朋友在龍子湖附近尋找品質(zhì)二手房，猛然想起紫藤公館還有尾盤處于現(xiàn)房在售階段，即買即住，還能省去二手房交易環(huán)節(jié)，裝修也很不錯，遂驅(qū)車前往。

剛到大門口，便看到兩側(cè)掛著顯眼的白色條幅。不是因為降價，也不是因為交房，罪魁禍首竟然是會所外包。

原來是紫藤公館因不堪會所運營費用而將會所轉(zhuǎn)租給鄭州XX時代健身房，業(yè)主跳腳大罵，扯起條幅維權(quán)。

畢竟花幾百萬買的房子，業(yè)主不想與幾千塊錢的外來人員共用，小區(qū)私密性也無法得到很好的保障。

目前游泳池已干涸，多日未蓄水，這個也是維護成本最高的地方。之前跟一個泳池清潔維護的人聊過，紫藤他們也經(jīng)手過，每月維護成本就高達幾個達不溜。

現(xiàn)在房子基本售完，開發(fā)商當然不愿意再貼補這個燒錢玩意，故而甩手。

隨后我又來到海棠公館，發(fā)現(xiàn)只有泳池在運營，但水溫很低，棋牌室、健身室都已關(guān)門停運，據(jù)說也將被XX時代接手。

其實，鄭州很多交房后的會所都面臨這個問題，正商善水上境的會所你花錢也能進去。畢竟單靠小區(qū)內(nèi)部，早起入住率偏低，很難扭虧為盈。

個人認為，早期可以對外開放，可以提高價格門檻，使其不受過多損傷，先保住會所正常運營。等到后期入住率提高，逐漸關(guān)閉外來通道。

不然的話，他們天天以維修 維護為理由不開放，也是干瞪眼，浪費資源。(展開全部)

實地鄭州常春藤——位于滎陽市沿黃快速路與天倫大道路北，遠郊度假盤清華憶江南西側(cè)。

開發(fā)商實地集團，2006年起家于廣州，至今已15年。

2018 年進入河南，先后開發(fā)安陽實地紫薇公館、周口實地九里香堤、滎陽實地常春藤三個項目。
項目共計約 200 畝，分兩個地塊，首期占地約 55 畝，總建筑面積約 12 萬平方，容積率 2.49 ，包含7 棟高層，3 棟小高層。

戶型包含85㎡三室兩廳一衛(wèi)、87㎡三室兩廳一衛(wèi)、107㎡三室兩廳兩衛(wèi)等幾個，定位偏剛需。

項目主打智能化，售樓部內(nèi)也有智能家居、智能物流機器人、智能零售、智能醫(yī)療、智能娛樂的模擬，展示效果很好，起碼在我看到主打智能化的樓盤里占據(jù)上乘。但是后期交付效果還是存疑，畢竟大部分需要業(yè)主自費，很多業(yè)主肯定不會為之買單。還有部分智能化設(shè)施維護費用偏高，物業(yè)不一定能堅持下來。

社區(qū)景觀借助地塊坡地之勢，融合溪流、坡地、小品元素，頗有設(shè)計之意。

產(chǎn)品本身還是沒問題的，只是項目位置略偏僻，只能吸引純剛需購房者和地緣客戶。且不像周邊的思念果嶺社區(qū)、清華憶江南等項目已盤踞于此多年，自成配套體系，可以主打度假、養(yǎng)老、休閑，很尷尬。

首批計劃開售3 號樓與 4 號樓，3 號樓總高 24 層 2T4 戶，4 號樓總高 16 層，2T4 戶。
釋放價格在7500左右，與思念果嶺六期嶺尚桃源價格持平。(展開全部)

新城時光印象——

兩年前就聽聞新城在管南金岱產(chǎn)業(yè)園有項目，直至去年11月份才拿下首期地塊，位于管城區(qū)文德路西、市場南街南，規(guī)劃8棟25—33層高層，共計1070戶。

包含99㎡三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)等多個戶型，戶型設(shè)計沒得說，尤其是小面積段的，利用率更高。

年初的管南市場那是相當之好，富田九鼎公館、富田九鼎華府、碧桂園時代城、康橋未來公元等項目可謂是量價齊升，喜報一個接一個。彼時的新城也跟著膨脹起來，對外釋放18000的價格。拖至6月29日首次開盤，均價16500，精裝修，中介各種推銷宣傳，推出268套，去化70，不足三成，真有些拿不出手。
這個鍋誰背？原董事長王老板比較合適。

個人認為這個價屬于正常價，并不存在低估讓利空間。

第一，新城雖說是大品牌，但開發(fā)商口碑一般，過去也只在滎陽、新城等地有項目，購房者不認；

第二，雖說周邊的九鼎華府毛坯售價17000，但有價無市，銷量上不去，說明價格沒有坐實，如果這個價好賣，永威城估計已經(jīng)清盤；

第三，周邊配套沒有落地，尤其是學(xué)校，存在于規(guī)劃之中，不像富田、融創(chuàng)、綠都、康橋等，確定性較強，再不濟也搞個簽約儀式；

第四，目前周邊環(huán)境比較嘈雜，雖說片區(qū)控規(guī)已經(jīng)進行優(yōu)化調(diào)整，但現(xiàn)狀短期內(nèi)很難改變，歷史遺留問題不能簡單地用時間節(jié)點來衡量。

第五，年初的小陽春行情已過，除非像碧桂園天悅灣、錦藝旭輝一江云著那樣徹徹底底的讓利，讓購房者能真切的感受到。

但整體來講，這個樓盤也沒啥大問題，管南購房者也多了一個選擇。個人還是比較期待其在6.3土拍新摘地塊，1.5容積率，純改善項目。另外，其在洞林湖做的海棠曉月項目也相當不錯，頗有設(shè)計感，點個贊。(展開全部)

融創(chuàng)運河源——鄭州首個源系產(chǎn)品

位于惠濟區(qū)天山路以西、新西街以東、幸運路以北、新興街以南，緊鄰北側(cè)索須河，生態(tài)資源一級棒。

總占地面積約10萬方，容積率1.9，由7棟18-20層高層、 24棟7-8層洋房、一座幼兒園及部分商鋪組成，共計1426戶。

高層采用109㎡三室兩廳兩衛(wèi)（寬約9米的通體陽臺、三開間朝南、主臥南北一體），142㎡四室兩廳兩衛(wèi)（寬約11.5米的通體陽臺、南北雙陽臺可改造為四室），洋房只有一個戶型——143㎡四室兩廳兩衛(wèi)（寬約12米的通體陽臺、獨立玄關(guān)）。

戶型沒的說，定位偏改善，很棒。

外立面也很贊，區(qū)別于中國古代傳統(tǒng)磚石建筑，運用波士頓、倫敦等地現(xiàn)代磚石建筑處理手法。初看效果圖，與采用進口手工灰磚的上和院有異曲同工之妙。但材質(zhì)肯定不如上和院，但輔以部分玻璃幕，顯得更靈動。

軌道交通方面，距地鐵2號線賈河站約1.2公里，步行約15分鐘以上，距3號線延長線弓寨站項目約2公里，基本可以忽略不計。
大交通還是不錯的，已經(jīng)開通的北四環(huán)，通達全城。錯峰到達東區(qū)，30分鐘左右。

教育資源一般，周邊也就是惠濟區(qū)實驗幼兒園、新城路小學(xué)、新城路中學(xué)等。
惠濟區(qū)也真是運氣到位，趕上黃河戰(zhàn)略這種大好事，又迎來2025年第十一屆中國花卉博覽會舉辦權(quán)。雖說花博會不至于雪中送炭，但錦上添花的作用還是有的。不要妄想這種能極大帶動區(qū)域房價，你看看綠博園、園博園就懂啦。

近兩個月估計會開盤，對外釋放高層16000＋，洋房20000＋，融創(chuàng)的這個嘴呀，最不能信。個人現(xiàn)在甚至不建議買融創(chuàng)的首批，畢竟后期大概率都會降價。

今年融創(chuàng)在北區(qū)的項目更是集中供應(yīng)，龍府后期地塊，大河宸院后期地塊都將釋放出來，絕對會再次掀起一場降價風(fēng)暴。(展開全部)

美盛金水印——美盛教育港灣三期

地塊位于北三環(huán)與渠東路交匯處東北角，占地約54.5畝，容積率5.99，產(chǎn)品為建筑面積約115—165㎡的三房、四房戶型，定位偏改善。

1/2/3號樓為三梯六戶設(shè)計，中間戶為115㎡、117㎡，邊戶為143㎡、165㎡。

10號樓呈L拐角型，有兩戶108㎡為東西向分布，把西南戶的北向遮擋不輕。

戶型設(shè)計都很一般，畢竟高容積率在這放著。但為了蹭西側(cè)東風(fēng)渠景觀，多個戶型增加西向陽臺，真是把這小河溝當大寬河啦。

這塊地位置相比二期要好一些，只是距離學(xué)校略遠。距離地鐵4號線陳寨東站以及7號線陳寨村站均在1公里內(nèi)，這是一期和二期沒有的。

距離最近的學(xué)校是瀚斯大外語小學(xué)和勤禮外語中學(xué)，但應(yīng)該還是回去自己的緯五路一小分校和金水外國語學(xué)校。

是采用精裝修交付，漢斯格雅的花灑龍頭、西門子煙機灶具、唯寶智能馬桶等大品牌也都用上啦，現(xiàn)在這各家的裝標，動不動就是漢斯格雅杜拉維特，科勒啥的都拿不出手。

小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有1600㎡會所，包含閱讀室、斯諾克、兒童區(qū)、私人影院、VR體驗室、乒乓球室、書畫音樂室、私人餐包、紅酒雪茄吧、棋牌室、健身房、瑜伽室等眾多功能區(qū)。

很明顯，金水印想拉升調(diào)性，提高售價。之前一直放風(fēng)25000，聽著就扯淡，現(xiàn)在又說22000，還算比較現(xiàn)實。

教育港灣這個盤真的蠻大的，三年后你會發(fā)現(xiàn)他還在賣，五年后你會發(fā)現(xiàn)他依然在賣。


周邊競品有自家的二哥——房源還有上千套待售，均價19000；碧桂園云境——位置更好，尚未開盤；瀚宇天悅城——待售樓棟，放風(fēng)價21000；美景美境二期——與招商合作，估計得等到年底面世；還有更遠點的康橋天樾九章和越秀路砦項目。這些也真是一個比一個狠，金水北普漲至2萬將勢在必得，畢竟惠濟區(qū)的正弘瀾庭敘已經(jīng)穩(wěn)定成交在19000。(展開全部)