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裕華會園，2021年惠濟(jì)北最沒有存在感獎的樓盤得主。

去年依靠跟貝殼的多次合作，走量不少，也算有過聲音。

今年先是錦藝旭輝一江雲(yún)著首開得勢，再有綠都青云敘降價2000拉響國慶七天樂警報器，還有融創(chuàng)運(yùn)河源樂此不疲的降價套路。

都在瘋狂搶客戶，只有裕華會園一家穩(wěn)坐釣魚臺。

計劃明年6月份交房，還有100多套沒賣完，妥妥準(zhǔn)現(xiàn)房。目前高層售價12000-13000之間，洋房17000-18000之間，小戶型單價稍高一些。

項目容積率3.57，高低配設(shè)計，犄角格拉塞了兩棟洋房，小開發(fā)商思維。
周邊環(huán)境一般，西側(cè)緊鄰江山路，大車多，比較嘈雜。附近也沒有什么配套，并且也不在主力發(fā)展方向，剛需無疑。

沒有開通地鐵和在建地鐵，后期可能會有地鐵3號線二期輻射。

本來還能依靠價格打個性價比，結(jié)果周邊鄰居一個個如狼似虎，現(xiàn)在連性價比都沒啦。
同等價位，買融創(chuàng)運(yùn)河源，還帶裝修，他不香嗎？？？

不要對融創(chuàng)品牌有過多成見，裕華有幾個能拿得出手的項目？一個比一個次，老業(yè)主很多苦不堪言。
也就目前的主戰(zhàn)場裕華城還能做做樣子，畢竟還沒交付，也不能過早下結(jié)論。

只不過從安全角度來講，相比某苑、某橋等本土開發(fā)商要好一些。
現(xiàn)在買期房真是如賭博，要經(jīng)受長達(dá)三年的擔(dān)憂，瞬間一個暴雷，就能引發(fā)停工爛尾風(fēng)波。(展開全部)

碧桂園云頂，倒霉蛋一個，湖景房變身草坪房。
雖已過去半年時間，還是覺得可惜。

整體包含7棟高層，140㎡起步，然后就是185㎡、201㎡、244㎡等大平層戶型，月初首開7/8/9三棟樓，北側(cè)7/8兩棟基本售完。

臨西流湖公園三棟為201㎡、244㎡，兩梯兩戶設(shè)計，244㎡四室兩廳三衛(wèi)為東戶，20米長的陽臺朝東，視野極佳。

內(nèi)側(cè)三棟樓為140㎡、185㎡，三梯五戶設(shè)計，部分185㎡的陽臺同樣朝東，但沒有244㎡視野好。
全部采用毛坯交付，目前價位在16000-20000區(qū)間，140㎡最便宜，244㎡最貴。

云系作為碧桂園高端產(chǎn)品系，他們內(nèi)部對這個項目也很是重視。不過，之前一直宣傳的天字系也很高端，結(jié)果交房接連撲街。

建筑外立面采用太空鋁板材料，示范區(qū)樓棟已初露神貌，確實有些許質(zhì)感。這個樓盤是我在鄭州除碧桂園豫府外見過的最好的碧桂園產(chǎn)品，碧桂園天譽(yù)、碧桂園天璽灣也都平平淡淡。

周邊在建有地鐵8號線南流湖站，開通時間和交房時間差不多，只是距離在1公里左右。

環(huán)公園一圈還有很多凈地要開發(fā)，周邊略顯空曠。不過，這個片區(qū)應(yīng)該是高新區(qū)新樓盤的大本營，里面基本沒有凈地，雙湖科技城也被賣的差不多啦。

Ps：參觀樣板間需要驗資，勇氣可嘉。(展開全部)

可以說，萬科對鄭州住宅產(chǎn)品的革新功不可沒。從早期的萬科美景龍?zhí)?、萬科城等精裝交付到萬科美景世玠的人文保留，都有可圈可點之處。

老鴉陳這片地由萬科拿下，也算不辜負(fù)。

首開選擇江山路以東的兩塊地，還是有些誠意的。17600——19500的價格，也符合今年萬科鄭州營銷團(tuán)隊的定價策略。這樣看，江山路以西那塊地也就值個16000。

整體地面太高3米，在鄭州這種平原城市比較少見，過去抬高一兩米的也就那么幾個。尤其是這次7.20暴雨之后，算是一個亮點。

第四代住宅產(chǎn)品，很新穎，有立體垂直感。但其實不算真正意義上的第四代，最初的設(shè)計方案沒有審批通過，目前呈現(xiàn)的只是閹割版本。

奇偶錯層，戶戶送空中花園，交房后每戶贈送一顆桂花樹，花池里面配有營養(yǎng)土，雖不值錢但很暖心。
即使某些高端別墅的院子，交房時也都是黃土裸露。

精裝修交付，新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、中央空調(diào)基本都有，衛(wèi)浴采用杜拉維特、漢斯格雅等一線品牌。整體裝下來的成本應(yīng)該在1500-2000元左右，尤其是今年的原材料瘋漲，裝修真的很貴。如果三年后開發(fā)商能保質(zhì)交付，送個錦旗吧。

產(chǎn)品力沒啥問題，只是地塊容積率略高，周邊環(huán)境略差，配套不成熟，教育不行。
對于這個大盤來講，引進(jìn)一所名校掛牌，應(yīng)該難度不大。只是目前尚未有動靜，置業(yè)顧問也不知情。(展開全部)

金茂未來府，位于經(jīng)開區(qū)第五大街和南三環(huán)交匯處。?
6.3土拍中金茂憑運(yùn)氣和實力拿的地，羨煞眾開發(fā)商。

占地面積155畝，三環(huán)內(nèi)少有的大地塊，也沒有分院開發(fā)。容積率3.0，純高層，沒得說。

整體包含24棟18-27層高層、1棟幼兒園和一棟配套用房。戶型有89㎡三室兩廳一衛(wèi)、113㎡三室兩廳兩衛(wèi)、128㎡四室兩廳兩衛(wèi)、146㎡四室兩廳兩衛(wèi)、168㎡四室兩廳兩衛(wèi)，戶型都還不錯，沒有什么硬傷，從剛改到純改一應(yīng)俱全。

89-128㎡采用毛坯交付，比較人性化，考慮到我們這些人比較窮，也付不起包含新風(fēng)、恒溫、恒濕十二大科技系統(tǒng)的精裝費(fèi)用，直接幫我們砍掉。即使你把我們都安排在南三環(huán)等路邊樓棟，也能稍微理解一下。預(yù)計售價2萬以內(nèi)，太高也不會考慮。

146-168㎡采用精裝交付，包含類似于金茂府、金茂如意府的科技系統(tǒng)，畢竟總價300萬以上，還是要點面子和享受生活。

但從金茂府業(yè)主反饋來看，每年除了固定物業(yè)費(fèi)，還要為科技系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)買單，大概一兩萬塊錢，這個還需要提前核實清楚。

項目經(jīng)開區(qū)實驗小學(xué)及鄭州市第五十八中學(xué)，附近還有一所世和小學(xué)。老經(jīng)開區(qū)在過去是沒什么拿得出手的學(xué)校，近兩年出來的好學(xué)校也都在濱河國際新城。

個人認(rèn)為，考慮小戶型的話不如考慮下保利天匯和保利天珺，宜居性更高一些。對品質(zhì)要求高的話改善需求，可以重點考慮未來府大戶型。

第一，金茂的科技系統(tǒng)確實可圈可點，自住舒服是根本。
第二，周邊海珀蘭軒、恒大綠洲的二手房價格和租金是有支撐的，市場反饋度不錯。
第三，三環(huán)內(nèi)，穩(wěn)。(展開全部)

垃圾中的戰(zhàn)斗機(jī)，泉舜上城竟然賣到兩萬一。

遙想三年前首次開盤便懟到2萬一平，然后急轉(zhuǎn)直下，最低1萬6，隨后在1萬8左右徘徊。
三年時間，銷售數(shù)千套，每年回款數(shù)十億。

住宅部分，除了18、19兩棟樓，其余十幾棟基本售完，可選度不高。

18#樓，兩個單元，3梯6戶，主力戶型110㎡和130㎡，戶型沒啥看頭，比較垃圾，均價21000元/㎡。
19#全部是小戶型住宅，5梯20戶，戶型建面約40-65㎡，15000起步，均價在16500左右。

項目最近與渠道合作，中介朋友圈輪番轟炸。
項目位置還是可圈可點的，周邊3/5號線交匯海灘寺站早已開通，一路之隔，很便利。

小學(xué)是金水區(qū)外國語小學(xué)，中學(xué)是鄭州市七十一中，還算不錯。
周邊鄭州市兒童醫(yī)院、鄭州市人民醫(yī)院、鄭大第一附屬醫(yī)院、鄭大第二附屬醫(yī)院，也都在3公里之內(nèi)。

缺點就是容積率高，開發(fā)商不靠譜，品質(zhì)差。
雖然之前經(jīng)歷了延期維權(quán)，但可以預(yù)料的是交房后還是會維權(quán)，放心吧。

個人認(rèn)為，小戶型住宅的價位還是適合小戶型需求的剛需，單價不高，總價低。
大戶型的價格還是直接放棄吧，開發(fā)商既然不著急，就讓他慢慢等有緣人吧。(展開全部)

星聯(lián)花溪府，位于中原大道南、錦榮路東、墨香街西，占地約59.44畝，容積率2.5。

整體包含9棟18層小高層，沒有高低配，值得點贊。

戶型分布由100㎡三室兩廳一衛(wèi)、120㎡三室兩廳兩衛(wèi)、130㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)，各個戶型優(yōu)勢還是蠻大的。

位置在綠博片區(qū)屬于一般階層，雖然緊鄰主干道中原大道，但遲遲沒有打通，即使通車，噪聲影響也不會小。

距離綠博園東門較近，但在實際生活中沒什么卵用，不可能天天去逛公園。

地鐵8號線雖處于在建當(dāng)中，但距離較遠(yuǎn)，需要輔助工具才能搭乘。

周邊還沒有建成的公立學(xué)校可作為教育配套，紫園實驗小學(xué)和東楓外國語都是民辦，不適用于大多數(shù)家庭。

但隨著周邊項目的逐漸交付，配套應(yīng)該會逐步隨著人流啟動，只是時間較為漫長。

這一疙瘩地塊除了永威上和郡始終保持均價15000的打個姿態(tài)，其他都繳械于10000大關(guān)。

亞新美好印象，亞新代建，高層單價8500左右。
嘉宇云峯，嘉宇在鄭州第一個項目，有點水土不服，單價8000左右。
康橋悅溪園，一期尾盤，單價10000左右。
與星聯(lián)一墻之隔的龍湖春江天越應(yīng)該也在9000左右，參考兄弟項目春江天璽。

星聯(lián)在賈魯河附近還有一個地塊，應(yīng)該會稍晚些入市。開發(fā)商資金實力尚可，近幾年擴(kuò)展速度也快，多個項目遍地開花。

反倒是鑫苑、康橋、永威、建業(yè)這些本土老大哥接連爆出不良信息，苦苦支撐。

只是星聯(lián)目前還沒有拿得出手的好樓盤呈現(xiàn)出來，過去交付的那些也只能稱得上馬馬虎虎，沒有標(biāo)桿。(展開全部)

華瑞紫韻城，典型剛需盤的代表，啥都一般，但也啥都湊活。

自2015年一期開售，6000元/㎡，至2016年底，13000元/㎡，令很多人拍斷大腿。

一期分三塊地——福園、景園、麗園，二期為星園，目前都已售完且交房，交房效果一般，經(jīng)歷過維權(quán)。

三期分兩塊地——雅園、錦園，目前還有少量房源在售，均價13800元/㎡。

這些地塊都圍繞地鐵1號線鐵爐站、市民中心站而建，對與業(yè)主來說還算方便。

目前主推四期天園地塊，位于鄭上南輔道南、愛民東路東，項目占地55畝，規(guī)劃6棟31-34層高層和1棟商務(wù)樓，容積率5.5，相比之前高了點。

戶型方面101㎡三室兩廳一衛(wèi)起步，主打真三房，更舒適，不像89㎡小三房那么局促。

另外還有122㎡三室兩廳兩衛(wèi)、130㎡三室兩廳兩衛(wèi)等多個戶型，相比之前戶型面積有很大提升。
地塊位置距離周邊的地鐵1號線站點都較遠(yuǎn)，最近的是地鐵14號線市民大道站，不如之前幾期便利。但距離南側(cè)四大中心和東側(cè)市民公共服務(wù)區(qū)較近，算是扳回一局。

目前已與伊河路小學(xué)簽約建設(shè)路第六小學(xué)，位于一期景園的北側(cè)，裕華城二期和三期之間，規(guī)模48班，預(yù)計2023年投入使用，由總校統(tǒng)一管理。?但目前尚未動工，教學(xué)質(zhì)量也需要時間檢驗。

西伊河路，東緯五一，似乎已成定局。到處都是他們的合作辦學(xué)，一個挨一個，層出不窮。

目前能想到的，盛潤錦繡城、融僑悅城、裕華城、碧桂園名門鳳凰城等都與伊河路有掛鉤。

并且華瑞、裕華、碧桂園三個盤還緊挨著。相對來說，裕華城的貌似正統(tǒng)一點。

華瑞這個開發(fā)商以經(jīng)濟(jì)適用房起家，向來也不會給你驚艷，無非做安置房相對良心，其孫莊北院是與永威十八里河安置房、錦藝杲村安置房抗衡的網(wǎng)紅回遷房。

但商品房真的一般般，只能說湊活。(展開全部)

敏捷·江山譽(yù)位于緯四路南、未來路西，總占地約106畝，分為南北兩個地塊。

在6.3土拍中，已經(jīng)拿下南地塊，約37.06畝，也就是項目的一期。

一期規(guī)劃了4棟34層高層住宅和1棟24層公寓，二期三期由住宅和兩棟150米超高層組成。

土地的性質(zhì)是居住兼容商業(yè)，容積率5.2，建筑密度小于25%。?
容積率略高，但畢竟是金水核心區(qū)地塊，寸土寸金，相比一路之隔的金水觀城7.58容積率還是婉轉(zhuǎn)了許多。

地塊位置很不錯，距離已開通的地鐵1號線燕莊站和5號線姚砦站在700米左右，周邊還有地鐵6號線在建。

醫(yī)療資源更是豐富，河南中醫(yī)藥大學(xué)第三附屬醫(yī)院、河南省人民醫(yī)院、河南省腫瘤醫(yī)院都在周邊。醫(yī)院職工應(yīng)該是這個盤的重點拓客對象，當(dāng)然，這些醫(yī)院也會勸退很多人。

戶型面積包含85-127㎡三房、131-151㎡四房，且90%以上均是110平以上戶型，定位偏改善。
價格預(yù)計在2萬左右，參考鑫苑金水觀城也差不多。

開發(fā)商敏捷集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，1998年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，屬于廣州那邊的老牌房企。
只是作為敏捷在鄭州第一個項目，很多人還是不太了解，畢竟現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商都不是那么令人放心。(展開全部)

對于今年的正弘置業(yè)來講，正弘璟云筑應(yīng)該是其在鄭州的主戰(zhàn)場。

北龍湖正弘臻已經(jīng)接近尾聲，港區(qū)正弘中央公園似乎被人遺忘，中牟正弘鉑悅在弱肉強(qiáng)食的競爭中做困獸之斗。

地塊位于楊金片區(qū)金城大道南、、新莊東路西，小開發(fā)商的作品偉業(yè)龍湖上城一期北側(cè)，這塊地也是偉業(yè)的后期地塊。

偉業(yè)上城賣成了現(xiàn)房，自己實在是玩不下去啦，找來正弘這個金主。

項目占地約89214㎡，規(guī)劃14棟小高層，容積率2.5，包含105㎡三室兩廳兩衛(wèi)（三開間朝南、動靜分離）、115㎡三室兩廳兩衛(wèi)（戶型方正、三開間朝南）、125㎡三室兩廳兩衛(wèi)（主臥270°觀景飄窗、雙衛(wèi)干濕分離）、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)（獨(dú)立電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)四房）等四個戶型面積段，都很不錯，南北通透。

外立面一二層采用干掛石材搭配鋁扣板，上面為真石漆，剛改配置。

好在落地窗的顏值設(shè)計，為項目挽回了面子。

宣傳的還有精裝雙入戶大堂（首層、負(fù)一層），這種沒啥卵用，主要還得看交房落地效果，奢華吊燈換成塑料吸頂?shù)牟辉谏贁?shù)。

今年的楊金更加熱鬧，鴻園、天倫城、康橋香麓灣、龍居華府、金科北瓏鉑樾、奧園譽(yù)湖灣、美盛北龍臺等幾個老將還沒離去，又來了萬科未來時光、碧桂園天璽灣、藍(lán)城鳳起梧桐、禹洲朗庭璽院幾個新盤，同時在售多達(dá)十幾個，比大哥北龍湖的競爭還要慘烈。

希望正弘、禹洲能在接下來的斗爭中殺出重圍。(展開全部)

濃眉大眼的綠都也開啟降價模式。

昨天，貝殼專場進(jìn)駐綠都青云敘，均價14500的小高層下探至12500，直降2000。

綠都大降價，還是很少見的，尤其是主城區(qū)。四環(huán)外的綠都東瀾岸也一直躊躇前行，沒有大降。
硬扛融創(chuàng)運(yùn)河源的節(jié)奏，既然你融創(chuàng)這么不給面子，那我綠都也就不客氣啦。

目前主要在售三期，包含6棟18層小高層，容積率2.49，涵蓋75㎡、89㎡、95㎡、128㎡等多個戶型。

一期入市時機(jī)很好，雖然當(dāng)時市場整體下行，但北區(qū)供應(yīng)量嚴(yán)重不足，萬科、融創(chuàng)、正商、錦藝都相繼下線，綠都大賣特賣，量價提升。
開發(fā)商也比較膨脹，二期、三期也定價在14500-15000之間徘徊。

個人一直覺得這個項目缺乏性價比，位置尷尬，略偏，距離地鐵2號線、3號線站點也遠(yuǎn)，根本稱不上地鐵盤。
尤其是三期和待開的四期，前面就是鐵路線和XX,感官效果較差。

學(xué)校方面遲遲沒有落地，充滿不確定感，即使落地，無非是個托管掛牌。

品質(zhì)方面，綠都向來中規(guī)中矩，也沒有什么創(chuàng)新。

最大的優(yōu)勢就是，開發(fā)商背后的宇通實力相對較強(qiáng)，相對有保障，相對。

現(xiàn)在價格被打下來，算是有了些許性價比，可以挑挑揀揀。

75㎡戶型，總價不足百萬，簡直是剛需福音。

如果后期價格漲上來，還是建議放棄。

等第二批土拍結(jié)束，融創(chuàng)還有地塊釋放，北區(qū)會更加熱鬧。(展開全部)