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實(shí)地探盤(pán)翠灣中城三期。

萬(wàn)科所到之處還是先改善周邊大環(huán)境，項(xiàng)目與京廣快速路中間打造的超寬綠化帶極大的弱化了噪音這一大優(yōu)勢(shì)，最起碼視覺(jué)上給人一種很舒服的感覺(jué)，萬(wàn)科最近時(shí)不時(shí)的來(lái)點(diǎn)負(fù)面新聞，但絲毫沒(méi)有影響其的進(jìn)度，施工進(jìn)度挺快，已首開(kāi)，精裝修13500起，面積越大越貴，預(yù)計(jì)2026年9月份交房。

先說(shuō)位置，三期雖沒(méi)有賈魯河的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，但出行這塊絕對(duì)是非常方便的，西側(cè)緊鄰京廣快速路，門(mén)口的道路東可至江山路，江山路和京廣快速路都是主干道，不管是自駕還是公共交通都完全非常問(wèn)題的，只是距離地鐵4號(hào)線略遠(yuǎn)，周邊也沒(méi)有規(guī)劃的地鐵線路。

南側(cè)的二期即將交房，江山路以東的一期已經(jīng)交房，位于招商時(shí)代天宸南側(cè)的簽約鄭州一中已正式開(kāi)工，明年計(jì)劃投入使用，項(xiàng)目緊挨著的東側(cè)是規(guī)劃小學(xué)，實(shí)地去感受三全路以南的老鴉陳區(qū)域并不是我們想的那般荒涼和冷清，這里好歹也是三環(huán)沿線，隨著周邊項(xiàng)目的陸續(xù)交房，配套陸續(xù)落地，人氣和煙火氣真的很快就上來(lái)了，

市場(chǎng)持續(xù)遇冷，但開(kāi)發(fā)商的內(nèi)卷從未停過(guò)，產(chǎn)品一直在迭代升級(jí)，現(xiàn)在的購(gòu)房者也真的是太幸福了，好多剛需剛改項(xiàng)目的配套都是以前改善盤(pán)才有的，三期只有三個(gè)面積段，110平、118平和132平，兩梯三戶和三梯四戶，得房率高達(dá)90%-105%，總價(jià)130萬(wàn)-200萬(wàn)。

如果非要跟隔壁映山河一決高低的話，翠灣中城位置上略有遜色，但目前價(jià)格和產(chǎn)品占優(yōu)勢(shì)，蘿卜白菜各有所愛(ài)。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科能不能拿點(diǎn)好地，別老整邊角料；本來(lái)現(xiàn)在都不穩(wěn)了，需要收拾一下信心

萬(wàn)科翠灣中城三期，位于北三環(huán)北，京廣快速路東，位置相對(duì)靠西一些，和其他的地塊有點(diǎn)距離，戶型建筑面積約在100—132㎡之間，也是有高得房率贈(zèng)送，而建筑面積約118㎡的四居室，合計(jì)贈(zèng)送面積約24㎡，建筑面積約132㎡的四居室，贈(zèng)送面積能達(dá)約34㎡，這也是緊跟現(xiàn)在的趨勢(shì)。越來(lái)越多的項(xiàng)目有了這樣的設(shè)計(jì)，而且效果也很好。比如二七區(qū)的招商林嶼境。
翠灣中城三期MAX位于金水北、惠濟(jì)區(qū)、中原區(qū)三區(qū)交會(huì)處，北三環(huán)以北，江山路兩側(cè)，周邊配套成熟度較好，緊鄰地鐵4號(hào)線老鴉陳站、河南省體育中心、裕華廣場(chǎng)、宜家及胖東來(lái)調(diào)改的鄭州永輝第三店等，胖東來(lái)調(diào)改后，永輝超市裕華廣場(chǎng)店人確實(shí)多了很多。永輝超市裕華廣場(chǎng)店于9月20 日恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)，這也是被胖東來(lái)調(diào)改的第三家門(mén)店。此前調(diào)改的信萬(wàn)廣場(chǎng)店、瀚海海尚店，較大的瀚海海尚店經(jīng)營(yíng)面積也只有3250平方米。而該店的經(jīng)營(yíng)面積為6422平方米，是目前調(diào)改的鄭州三家永輝門(mén)店中經(jīng)營(yíng)面積最大的。這個(gè)店也是三個(gè)店中交通最便利的，門(mén)口就是三號(hào)線和四號(hào)線的換乘站河南省體育中心站，周邊又有江山路、三全路等主干道，這方便了周邊的居民。也帶動(dòng)了裕華廣場(chǎng)的人氣。
不過(guò)三期距離京廣快速路比較近，有噪音影響。萬(wàn)科以前的項(xiàng)目也有這樣的，萬(wàn)科理想星光距離鐵路很近，萬(wàn)科世曦也是距離京廣快速路很近。還有就是隔壁的招商時(shí)代映江河項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，畢竟招商也是大品牌，項(xiàng)目也有高得房率。(展開(kāi)全部)

招商時(shí)代映江河開(kāi)盤(pán)之后，萬(wàn)科三期也正式入市。

萬(wàn)科翠灣中城三期，出街的推廣名為：萬(wàn)科翠灣中城MAX，。

相比一期、二期，三期最明顯的變化在于外立面，三期還是公建化外立面，但是沒(méi)有花池和樹(shù)池了，相對(duì)更簡(jiǎn)約。

三期規(guī)劃有五棟高層，兩梯三戶、兩梯四戶設(shè)計(jì)，三個(gè)產(chǎn)品面積段，100平三室兩廳兩衛(wèi)、118平和132平四室兩廳兩衛(wèi)，其中100平、118平為主力戶型，定位偏剛需、剛改。

三期戶型最大的亮點(diǎn)在于：高贈(zèng)送，其中100平贈(zèng)送面積約19㎡，118平贈(zèng)送面積約24㎡，132平贈(zèng)送面積約34平。

精裝交付，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為27年6月底。

另外，萬(wàn)科三期的硬傷在于西側(cè)的京廣快速路和鐵路，但是萬(wàn)科擅長(zhǎng)造公園，在地塊西側(cè)打造有約1.1萬(wàn)方“河灣公園帶”，其中約5000㎡集運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)為一體的多齡段的功能性公園，算是一個(gè)小小的亮點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

在老鴉陳片區(qū)提起招商映江河，就會(huì)不由自主的想到萬(wàn)科翠灣中城，二者即將開(kāi)啟硬剛模式，招商映江河已低調(diào)開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科翠灣中城三期也即將開(kāi)盤(pán)。

翠灣中城三期的外立面比較簡(jiǎn)單，公建化外立面，沒(méi)有花池和樹(shù)池，五棟高層，三個(gè)面積段100平三房、118平四房和132平四房，兩梯三戶和兩梯四戶，118平和100平為主力戶型，精裝交付，交房時(shí)間為27年6月底。

這次的戶型設(shè)計(jì)倒是很方正，全部做了南北通透，但亮點(diǎn)不多，就是市場(chǎng)上很普通的戶型設(shè)計(jì)了，不過(guò)深的現(xiàn)在市場(chǎng)的內(nèi)卷精髓，三個(gè)盤(pán)贈(zèng)送面積都非常高，100平贈(zèng)送面積約19㎡，118平贈(zèng)送面積約24㎡，132平贈(zèng)送面積約34平。

三期的核心定位為“青享代”打造“呼吸感的城市輕享品質(zhì)住宅”?？此破降瓱o(wú)奇的戶型平淡無(wú)奇的位置，萬(wàn)科打造起來(lái)就非同一般了，都知道萬(wàn)科所到之處喜歡從外到內(nèi)改變環(huán)境，每一個(gè)項(xiàng)目都打造的有自己所屬的小樂(lè)園，所以既然緊鄰京廣快速路是一種劣勢(shì)，那么就充分利用京廣快速路與項(xiàng)目中間的超寬綠化帶打造景觀，三期西側(cè)約1.1萬(wàn)方“河灣公園帶”，其中約5000㎡集運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)為一體的多齡段的功能性公園——“不止公園”，以及二期西側(cè)約1.5萬(wàn)方的“口袋公園”，整體形成的約500米超長(zhǎng)綠化帶構(gòu)建的森系群實(shí)現(xiàn)情景交融的人居生活標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)筑奢華內(nèi)斂、自然清新、淡雅脫俗的純改善級(jí)園林畫(huà)卷般社區(qū)生活環(huán)境，體驗(yàn)“家在公園里，公園在家里”的美好生活。

招商映江河在生態(tài)資源景觀這方面確實(shí)比萬(wàn)科更有優(yōu)勢(shì)，通過(guò)萬(wàn)科這樣一操作，直接把這一差距縮小，不得不佩服，萬(wàn)科在這方面確實(shí)是有兩把刷子的，

老鴉陳片區(qū)目前是除了學(xué)校，其他都還好。

目前的各項(xiàng)購(gòu)房政策還是比較優(yōu)惠的，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

翠灣三期悅瀾苑即將入市，主打的就是贈(zèng)送面積，100%得房率，我看了下，拿100平的戶型來(lái)說(shuō)，雜七雜八贈(zèng)送面積合計(jì)19平方，較真的話不一定有100%得房率，但也很不錯(cuò)了，全贈(zèng)送的是廚房水池部分，兩個(gè)衛(wèi)生間淋浴部分，北臥一小半，南側(cè)飄窗。

三期本身平平無(wú)奇，占地32畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟高層，都是兩梯三戶兩梯四戶的，總共723套房，戶型分別是100平，118平，132平的。
位置來(lái)看，三期真渣，西側(cè)緊鄰京廣快速路，鐵路，西北是陵園，不如招商映江河好（離地鐵近，臨河，沒(méi)啥不利因素）。從外觀來(lái)看，也不再做出挑的搞森林外觀了，花池樹(shù)池沒(méi)了，與招商看齊了。
綜合來(lái)看，如果說(shuō)一期二期玩的是花頭外觀，三期則是主打性價(jià)比了，也許是迫于招商的競(jìng)爭(zhēng)壓力吧。

別看樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但這一片還是有待發(fā)展的，最大的短板是教育資源，好在今年引入了鄭州一中教育集團(tuán)，估計(jì)老鴉陳這幾個(gè)盤(pán)都會(huì)劃片在這（畢竟都是小地塊，沒(méi)多少生源），翠灣三期東側(cè)為規(guī)劃的長(zhǎng)慶路小學(xué)，也算個(gè)優(yōu)勢(shì)吧，快點(diǎn)蓋吧。

預(yù)計(jì)售價(jià)13000起，戶型越大越貴，二期的精裝準(zhǔn)現(xiàn)房也不過(guò)13000左右，老鴉陳之前的價(jià)格真的夠虛的，好在上面要求了，房?jī)r(jià)要止跌回穩(wěn)，翠灣三期可以松口氣了。不過(guò)，這也啟示大家，買(mǎi)房不看虛頭巴腦的，還是看地段，別看虛的幾環(huán)幾環(huán)，要實(shí)實(shí)在在看周邊的配套環(huán)境。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城，江山路國(guó)基路交會(huì)處向北約700米。

萬(wàn)科翠灣中城三期他來(lái)了，名字叫悅瀾苑，總的占地面積約32畝，容積率是3.99，規(guī)劃5棟高層，2梯3戶，2梯4戶，戶型面積是100平方米、118平方米、132平方米，總共是723戶；直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是招商時(shí)代映江河，占地面積只有27畝，土地單價(jià)大概是1100萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4100元左右，容積率是3.99，規(guī)劃4棟34層的高層和1棟幼兒園，只有2個(gè)面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，非常典型的剛需設(shè)計(jì)。

咱們比較兩個(gè)項(xiàng)目：

第一個(gè)是品牌。兩個(gè)品牌背后的“金主爸爸”都一樣，是天河投資，萬(wàn)科這個(gè)是天河投資拿地，萬(wàn)科代建，招商也是基本類(lèi)似，安全性都是沒(méi)問(wèn)題，品牌實(shí)力方面萬(wàn)科是強(qiáng)于招商，萬(wàn)科做的項(xiàng)目無(wú)論是廣度還是深度，都是強(qiáng)于招商的。

第二個(gè)是戶型配比。戶型方面萬(wàn)科是三個(gè)面積段，100平方米、118平方米、132平方米，2梯3戶，2梯4戶；招商方面是兩個(gè)面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，萬(wàn)科的定位是高于招商。

第三個(gè)是位置方面。招商最大的優(yōu)勢(shì)是生態(tài)資源，北側(cè)是公園綠地，而萬(wàn)科則會(huì)受到西側(cè)的京廣快速的影響。

最終還是需要看價(jià)格，價(jià)格差不多的情況下，個(gè)人更傾向于萬(wàn)科，因?yàn)槿f(wàn)科雖然沒(méi)有啥大的期待，但是勝在有底線（偶爾也會(huì)有一些不足），瑕不掩瑜，還是不錯(cuò)的，我一直有一個(gè)觀點(diǎn)如果真的不知道買(mǎi)啥萬(wàn)科是不錯(cuò)的選擇，畢竟萬(wàn)科二手房交易、萬(wàn)科的物業(yè)比大部分的都強(qiáng)。(展開(kāi)全部)

果然是對(duì)手，招商和萬(wàn)科走到哪都能碰到一起，想當(dāng)初，老鴉陳項(xiàng)目剛啟動(dòng)之際，萬(wàn)科和招商即是針?shù)h相對(duì)，不過(guò)萬(wàn)科首次推出第四代住宅全新概念，成功收割一波改善，招商反而是大大方方走了剛需剛改路線，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)科明顯更勝一籌。

這次又是這么巧合，招商推出了時(shí)代映江河，翠灣中城三期同期出爐，不過(guò)萬(wàn)科現(xiàn)在的節(jié)點(diǎn)沒(méi)有招商快，也只是出了個(gè)規(guī)劃而已。

招商容積率3.99,4棟高層，主打面積段98-118，萬(wàn)科容積率3.99,5棟高層，面積段98-129評(píng)，走的都是剛需剛改路線，內(nèi)卷之下，兩個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品的贈(zèng)送上都大做文章，得房率都非常高。

從開(kāi)發(fā)商安全穩(wěn)定這塊來(lái)看，萬(wàn)科三期為天河投資摘地，萬(wàn)科參與代建，招商也是一樣，都是天河投資的地，可以理解為都是一家人，國(guó)企城投背書(shū)，穩(wěn)定性還是有的。

二者最大的區(qū)別就是位置和學(xué)校了。

1、招商最大的優(yōu)勢(shì)就是生態(tài)資源，緊鄰賈魯河北側(cè)為大面積的公園綠地，這點(diǎn)萬(wàn)科只有羨慕的份，共享地鐵4號(hào)線老鴉陳站，同屬于江山路西側(cè)，交通出行大差不差。

2、都知道老鴉陳的短板是教育資源，今年剛引入了鄭州一中教育集團(tuán)在天宸的南側(cè)，根據(jù)政策老鴉陳地塊最終都會(huì)劃片在這，萬(wàn)科三期東側(cè)為規(guī)劃的長(zhǎng)慶路小學(xué)，招商這個(gè)項(xiàng)目在教育上沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)，說(shuō)不定二者以后得學(xué)校都是一樣的。

3、萬(wàn)科可能會(huì)長(zhǎng)期受到京廣快速路車(chē)流噪音和粉塵的干擾，招商就完全沒(méi)有困擾了。

總之各有利弊，宣傳起來(lái)都是有兩把刷子的，如何選擇還是要看一下價(jià)格的。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城終于向市場(chǎng)低頭了，鄭州的購(gòu)房者一如河南農(nóng)業(yè)大省的氣質(zhì)一樣，不要花里胡哨，只要簡(jiǎn)單實(shí)用。
三期悅瀾園一如既往的袖珍，占地32畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟33-34層高層，約1000平配套商業(yè)，居住總戶數(shù)723戶。這塊地是2020年時(shí)年底時(shí)由天河置業(yè)以底價(jià)32036.0萬(wàn)元成交，成交畝單價(jià)1001.47萬(wàn)元一畝，折合樓面價(jià)3755.49元一平，區(qū)別于之前，萬(wàn)科翠灣的三塊地都是由萬(wàn)科和天河聯(lián)合競(jìng)得。

這塊地的位置個(gè)人認(rèn)為不好，西臨京廣快速路，噪音粉塵有點(diǎn)扛不住，好在北側(cè)有賈魯河，但也就那樣。

三期的規(guī)劃和旁邊的招商有點(diǎn)像，橫平豎直，沒(méi)有個(gè)性，其實(shí)之前不論是瀚海的波浪外立面還是萬(wàn)科的花池陽(yáng)臺(tái)，都是賣(mài)房時(shí)天花亂墜，交付后沉寂無(wú)聲，思念成交付時(shí)因?yàn)榛⌒侮?yáng)臺(tái)封陽(yáng)臺(tái)成本巨高，外立面效果也不好，這種立面就像流行音樂(lè)一樣一陣風(fēng)吧。
戶型主打贈(zèng)送，客廳大陽(yáng)臺(tái)，主臥大陽(yáng)臺(tái)，雙衛(wèi)和書(shū)房都帶飄窗，額外贈(zèng)送少說(shuō)也有20%。
但不管這么看，三期是一個(gè)降成本的思路，因?yàn)橐黄诙谔y了，目前二期精裝工抵房，97平單價(jià)13300首付15萬(wàn)，115平單價(jià)13150首付15萬(wàn)，127平單價(jià)13500首付13萬(wàn)，比起當(dāng)初的16000多，可謂江河日下。
盡管萬(wàn)科翠灣三期變形，但個(gè)人還是那個(gè)觀點(diǎn)，西北不值錢(qián)，老鴉陳板塊以前過(guò)于高估了，下行周期，板塊分化只會(huì)加劇。(展開(kāi)全部)