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萬(wàn)科能不能做得好和惠濟(jì)區(qū)ZF關(guān)系還是很大的
別的開(kāi)發(fā)商來(lái)老鴉陳拿地也合情合理

關(guān)鍵是，整個(gè)片區(qū)到底有沒(méi)有個(gè)整體的規(guī)劃，惠濟(jì)區(qū)到底有沒(méi)有雄心壯志，能不能打造成惠濟(jì)區(qū)核心商務(wù)區(qū)？除了萬(wàn)科，別的開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有造城的能力？如果這么好一塊地，你做不成城，商業(yè)教育醫(yī)療居住形不成互動(dòng)，不能有機(jī)結(jié)合的話，剛?cè)计鸬幕鹈缫矔?huì)馬上死寂冷卻。

最近一個(gè)朋友的親戚想要購(gòu)房，其在楓楊外國(guó)語(yǔ)附近上班，在科學(xué)大道南側(cè)某老小區(qū)居住，想找個(gè)有品質(zhì)的新樓盤(pán)。

因其預(yù)算有限，只能接受總價(jià)150萬(wàn)左右，首付50萬(wàn)左右的樓盤(pán)，便想到了翠灣新推的高架旁地塊。
翠灣中城目前主推翠瀾園的5/6兩棟樓，就是臨著京廣快速路的地塊，單價(jià)16000起步。

相比江山路以東的兩個(gè)地塊（璟曦園、悅曦園）便宜1500元/㎡左右，當(dāng)然也是有原因的：
1、地塊緊鄰高架，噪聲大，粉塵多；
2、地塊西側(cè)有垃圾分揀中心；
3、戶型面積段偏小，97㎡起步，偏剛改；
4、裝標(biāo)降低，不含中央空調(diào)；
5、外立面改成傳統(tǒng)外形。

所以說(shuō)，還是一分價(jià)錢(qián)一分貨。預(yù)算充足肯定上江山路以西地塊，目前北側(cè)四棟樓基本售完，南側(cè)六棟樓剩余較多，均價(jià)18500元/㎡。精裝修標(biāo)準(zhǔn)很高，我?guī)еb修公司一個(gè)朋友去看的房，他說(shuō)如果交房實(shí)實(shí)在在用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，估計(jì)得2000一平左右，也不知道QUO我沒(méi)。

新風(fēng)、大金中央空調(diào)、杜拉維特馬桶、西門(mén)子廚房三件套，這些配置很多家庭自己裝都不舍得用，市面上很多二手房裝修還是很辣眼的，即使自住也都是普普通通過(guò)日子。

雖說(shuō)外立面材質(zhì)不咋滴，但產(chǎn)品絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題，位置上就是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智。
周邊有地鐵4號(hào)線，已經(jīng)開(kāi)通，三全路的打通也讓交通更加通達(dá)。
思來(lái)想去也就是缺個(gè)學(xué)校，如果能引進(jìn)一兩所名校掛牌，應(yīng)該能促進(jìn)銷(xiāo)量。

再有就是，地塊周邊的鄰居比較垃圾，除了破舊小區(qū)就是破舊廠房，感官上面比較受沖擊。
但對(duì)周邊有情節(jié)的購(gòu)房者，還是比較建議這個(gè)項(xiàng)目的，起碼萬(wàn)科不坑。(展開(kāi)全部)

房地產(chǎn)的拐點(diǎn)以來(lái)，整體就是萎縮，三十年人均住宅面積從5平方已經(jīng)增長(zhǎng)到了50平方（美歐等發(fā)達(dá)國(guó)家，基本也就是人均50平方），人口的增長(zhǎng)堅(jiān)定，整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，老齡化社會(huì)，出生率低，死亡率高，意味著整體住房需求在降低，建設(shè)面積從17年的每年17億平方米，到21年還是17億平方米，不再增長(zhǎng)，已經(jīng)堅(jiān)定，以前房子賣(mài)不掉但是房?jī)r(jià)再漲，開(kāi)發(fā)商不擔(dān)心這屬于資產(chǎn)在增長(zhǎng)，拿去抵押都能多貸點(diǎn)錢(qián)，現(xiàn)在不漲算上折舊和房齡，等于在縮水，實(shí)打?qū)嵶兂煞e壓品！這么多年來(lái)人均收入的增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的上漲不成比例，累積到今天，無(wú)法承受，人不可能自己揪著自己的頭發(fā)飛上天！整體的需求再微縮，但具體到城市又不同，像鄭州這類(lèi)城市，優(yōu)勢(shì)是省會(huì)，劣勢(shì)是除了是個(gè)省會(huì)，別的啥都不突出！中國(guó)只有一個(gè)北京，一個(gè)上海，一個(gè)深圳，一個(gè)杭州，一個(gè)南京，一個(gè)武漢，但有很多很多“鄭州”，鄭州目前的庫(kù)存這么大，足以說(shuō)明，鄭州的吸引力不足以支撐鄭州這龐大的房地產(chǎn)規(guī)模！我不是說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)大跌，這個(gè)也不是Zf允許的，涉及金融系統(tǒng)的安全！但是整體房?jī)r(jià)也漲不動(dòng)啥，鄭州會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)卷和淘汰會(huì)加劇加速的一個(gè)典型縮影(展開(kāi)全部)

想問(wèn)下，東邊地塊賣(mài)完了？

萬(wàn)科翠灣中城作為老鴉陳的城改項(xiàng)目，從拿地到入市，關(guān)注度一直都很高，項(xiàng)目共分為三個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，之前一直在賣(mài)的是江山路以東的兩個(gè)地塊，并且賣(mài)的還不錯(cuò)，已經(jīng)加推的樓棟都賣(mài)的差不多了，現(xiàn)在還有四棟樓沒(méi)有加推，并且已經(jīng)封盤(pán)了，準(zhǔn)備開(kāi)始主力推江山路以西的翠瀾園。

此次加推的是翠瀾園6號(hào)樓跟5號(hào)樓，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在15800-16300元/㎡，相比之前賣(mài)的江山路以東的兩個(gè)地塊，此次推出的翠瀾園價(jià)格相對(duì)便宜，但位置不如另外兩個(gè)地塊，翠瀾園位于江山路以西，西邊臨近京廣快速路，北邊為規(guī)劃的小學(xué)，東邊為規(guī)劃的中學(xué)，學(xué)校暫時(shí)還沒(méi)有確定，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)的是4月份就能確定下來(lái)學(xué)校，目前周邊還處于比較荒涼的狀態(tài)，從售樓部看到翠瀾園的工地，樓還沒(méi)有蓋起來(lái)，所以交付時(shí)間也比較晚，得到25年的3月份，整整三年的時(shí)間。

戶型設(shè)計(jì)和精裝標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。翠瀾園戶型設(shè)計(jì)有建面約97㎡三室兩廳一衛(wèi)、115㎡、126㎡三室兩廳兩衛(wèi)，主力戶型就是97㎡三房，戶型設(shè)計(jì)偏剛需，在精裝標(biāo)準(zhǔn)方面，相比另外兩個(gè)偏剛改的地塊，翠瀾園沒(méi)有中央空調(diào)，廚房跟衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)都要略低于另外兩個(gè)地塊。跟江山路以東的兩個(gè)地塊相比，翠瀾園的上車(chē)門(mén)檻會(huì)低一些。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城翠瀾園快開(kāi)盤(pán)了，具體時(shí)間還沒(méi)有公布，此次準(zhǔn)備推售的地塊要比江山路以東的兩塊地面積小，首開(kāi)6號(hào)樓，最小是97平小三房，價(jià)格預(yù)計(jì)15800-16300元/平米，面積越大，單價(jià)越高。

新地塊與前兩期有所不同：

1.項(xiàng)目產(chǎn)品面積變小，翠瀾園由6棟高層組成，1#、2#、4#樓是兩單元設(shè)計(jì)，其余皆是一個(gè)單元，產(chǎn)品面積為97-116-128平；
2.位置不好。新地塊西側(cè)就是京廣快速路，直線距離相隔70米，準(zhǔn)備首開(kāi)的6號(hào)樓南側(cè)就是幼兒園，會(huì)有噪音影響；東側(cè)還有三棟樓家屬院沒(méi)有拆遷，暫時(shí)還未溝通好；在地塊和江山路之間規(guī)劃的有寬50米、長(zhǎng)280米的綠化帶，目前萬(wàn)科已經(jīng)接手在施工。
3.翠瀾園的精裝修沒(méi)有中央空調(diào)，工地的建造方式采用裝配式建筑。

此外該項(xiàng)目可以期待的地方：
1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格低。即將推出的新地塊最小面積97平，單價(jià)15800元/平，首付最低40多萬(wàn)，看中萬(wàn)科品牌和裝修的偏剛需客戶可以關(guān)注。
2.據(jù)說(shuō)萬(wàn)科要引進(jìn)名校。翠灣中城規(guī)劃的有教育用地，現(xiàn)在雖然沒(méi)有正式對(duì)外公布，但置業(yè)顧問(wèn)也松口說(shuō)會(huì)簽約鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，等正式公布之后又會(huì)漲價(jià)一波，關(guān)注學(xué)校的也可以等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，確認(rèn)消息。(展開(kāi)全部)

這段時(shí)間帶客戶看房，有個(gè)共同的特點(diǎn)。那就是超過(guò)8成的購(gòu)房者對(duì)翠灣中城的位置和周邊現(xiàn)有的城市界面比較抵觸。在鄭州待過(guò)的都知道，惠濟(jì)區(qū)目前的核心是在英才開(kāi)元路。整個(gè)老鴉陳片區(qū)像是嫁出去的姑娘。
隨著現(xiàn)在市場(chǎng)前景的不確定性，曾經(jīng)喜歡造大城的萬(wàn)科拿地也是比較謹(jǐn)慎，首次推出僅三個(gè)地塊，璟曦園、悅曦園在江山路以東位置稍微好一些，1.75-2萬(wàn)的單價(jià)，加上個(gè)性的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售量還算不錯(cuò)。即將加推的43號(hào)地就比較尷尬了。西側(cè)臨近京廣和一個(gè)小型的垃圾處理站，東側(cè)北側(cè)是待開(kāi)發(fā)地塊，城市面貌需要時(shí)間改善！
這次加推的翠瀾園能不能入手。我的看法是可以的。在現(xiàn)在的樓市中，買(mǎi)房不是位置，配套，產(chǎn)品規(guī)劃最重要，而是能夠順利交房，不交房，其他的一切都是空談。除了央字開(kāi)頭的樓盤(pán)外，萬(wàn)科確實(shí)能給人一種踏實(shí)的感覺(jué)。
再來(lái)說(shuō)說(shuō)京廣快速路噪音的問(wèn)題。很多客戶看到距離高架很近，就擔(dān)心噪音，向南看看興隆城一期，同樣為萬(wàn)科的產(chǎn)品，萬(wàn)科世曦，更是占據(jù)農(nóng)業(yè)高架和京廣快速兩條主干！
再有就是周邊比較荒涼，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃學(xué)校，商業(yè)，雖然現(xiàn)在看確實(shí)比較荒涼，不過(guò)后期發(fā)展起來(lái)肯定會(huì)是一翻新的城市面貌。要知道，這比前兩年1.8-2.1的萬(wàn)科民安江山府周邊的老破小要好很多了。
西北方向的福地，這是無(wú)法規(guī)避的問(wèn)題，中間隔著高架和賈魯河，還有一定的距離。
綜上而言，缺點(diǎn)明顯，優(yōu)勢(shì)也很足，一個(gè)新樓盤(pán)你能接受它的不足，喜歡它的優(yōu)勢(shì)，那就可以買(mǎi)，在當(dāng)前利率下行，市場(chǎng)低迷的情況下，作為剛需值得入手，但要保證買(mǎi)房后自己的生活不受影響，畢竟疫情還沒(méi)徹底走遠(yuǎn)……(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城，江山路國(guó)基路交會(huì)處。

萬(wàn)科來(lái)鄭州雖然有不少不足，但是我感覺(jué)貢獻(xiàn)還是蠻大的，就單獨(dú)的萬(wàn)科翠灣中城來(lái)說(shuō)：

1、顏值。

顏值就是競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)科翠灣中城采用的是奇偶層、曲面轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)、三面寬陽(yáng)臺(tái)、曲線設(shè)計(jì)等多個(gè)，咱們鄭州外立面大部分開(kāi)發(fā)商普遍不重視，外立面設(shè)計(jì)都是千篇一律，使用土黃色的真石漆，后來(lái)才慢慢出現(xiàn)像瀚海、建業(yè)、康橋、星聯(lián)一大批在外立面上出現(xiàn)創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)商，他們點(diǎn)了鄭州的天際線，也拉升了整體鄭州的顏值。

2、靠譜。

靠譜永遠(yuǎn)是最好的體力，咱不說(shuō)萬(wàn)科蓋得房子有多好，至少能安安穩(wěn)穩(wěn)的把房子給你交了，過(guò)去看沒(méi)啥關(guān)系，現(xiàn)在看才是真好、真香！現(xiàn)在小開(kāi)發(fā)商不能買(mǎi)，大開(kāi)發(fā)商也是搖搖欲墜，合作的開(kāi)發(fā)商也有鬧崩的風(fēng)險(xiǎn)，比如永威和金橋。

所以現(xiàn)在看萬(wàn)科是真好，負(fù)債率低，大股東是深圳地鐵，拿地也不激進(jìn)，這個(gè)項(xiàng)目也是萬(wàn)科聯(lián)合惠濟(jì)區(qū)城投公司一起做的，極大的靠譜的概率。

這一次推出來(lái)的是江山路西翠瀾園地塊，占地面積44畝，容積率4.2，規(guī)劃6棟高層住宅及1棟幼兒園，戶型面積97平方米，113平方米、126平方米，首開(kāi)的是5號(hào)樓、6號(hào)樓，釋放的價(jià)格是這樣的97平方米的價(jià)格是15800-16300元/平方米，115平方米的價(jià)格是16500-16900元/平方米，126平方米的價(jià)格是16800元/平方米起步。

這個(gè)地塊是一個(gè)三角地塊，臨京廣路，噪音是不可避免的，其中97平方米的戶型做的非常不錯(cuò)，大面寬小進(jìn)深，而其余的兩個(gè)戶型小面寬大進(jìn)深！(展開(kāi)全部)

房地產(chǎn)真暴力 樓面價(jià)4000元地塊 萬(wàn)科能賣(mài)16000