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萬(wàn)科翡翠中城，江山路國(guó)基路交會(huì)處向北約700米。

簡(jiǎn)單的說(shuō)一下萬(wàn)科的開(kāi)盤(pán)情況：

版本一：

時(shí)間：10月15日
蓄客情況：9月19日開(kāi)始定存，蓄客約250組，當(dāng)天到訪約200組
選房方式：線上選房
推出房源：1號(hào)樓、2號(hào)樓、4號(hào)樓，共計(jì)374套
推出戶型：
116平方米——124套
128平方米——125套
146平方米——125套
成交均價(jià)：
116平方米——17600-18600元/平方米
128平方米——18200-18800元/平方米
146平方米——18500-19300元/平方米
優(yōu)惠政策：定存優(yōu)惠3%，開(kāi)盤(pán)1%，按時(shí)簽約1%
去化情況：共計(jì)推出374套，去化90套，去化率24%

（以上開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)僅供參考）

版本二：去化大概是60%左右。（以上開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)僅供參考）

現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)是真假難辨，你也不知道開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)是多少，這兩個(gè)數(shù)據(jù)綜合一下是40%，再結(jié)合美景20%多的開(kāi)盤(pán)去化率，差不多也就是這個(gè)水平。

總而言之就是去化情況不好。

為啥會(huì)出現(xiàn)這種情況，主要的原因還是客戶觀望情緒濃重。其一他們覺(jué)得房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下降的空間，尤其是年底的時(shí)候，出現(xiàn)降價(jià)的概率比其他時(shí)候要高的多；其二是競(jìng)爭(zhēng)激烈，可選性比較多，康橋和美景在之前已經(jīng)開(kāi)過(guò)一次盤(pán)了。

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決定一個(gè)區(qū)域整體房?jī)r(jià)的大概有4個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的收入增長(zhǎng)、人口總量和結(jié)構(gòu)的變化、貨幣超發(fā)、住房制度影響供需格局；這4個(gè)方面共同決定了房?jī)r(jià)。

1970年-2017年，47年時(shí)間，23個(gè)經(jīng)濟(jì)體，累計(jì)房?jī)r(jià)漲幅20.6倍，復(fù)合增長(zhǎng)率6.5%，其中漲幅比較大南非、英國(guó)、澳大利亞、中國(guó)香港等7個(gè)經(jīng)濟(jì)體，累計(jì)漲幅40倍以上，復(fù)合增長(zhǎng)率8%；漲幅比較慢的德國(guó)、瑞士、日本、泰國(guó)等，漲了4倍，年復(fù)合增速3.5%。

最主要的原因就是住房制度和貨幣制度，所以鄭州的房?jī)r(jià)短期會(huì)有波動(dòng)，長(zhǎng)期還是看漲。(展開(kāi)全部)

首先，感謝萬(wàn)科翠灣中城積極采納我去年12月4號(hào)的開(kāi)盤(pán)價(jià)預(yù)測(cè)......狗頭保命
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商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)所言不虛
戰(zhàn)場(chǎng)就要講究謀略，萬(wàn)科首開(kāi)地塊很有意義，已經(jīng)決定了年底要和金水北戰(zhàn)一戰(zhàn)
現(xiàn)在翠灣中城缺的是什么，只有學(xué)校了吧？
不妨做一個(gè)大膽的假設(shè)，老鴉陳之于萬(wàn)科，老鴉陳之與惠濟(jì)區(qū)，都很重要。一個(gè)是銷(xiāo)售好了就是現(xiàn)金奶牛，一個(gè)是再造一個(gè)核心商務(wù)休閑區(qū)。如果按田忌賽馬的思路進(jìn)行，此期銷(xiāo)售差不多的時(shí)候忽然傳來(lái)一個(gè)好消息，翠灣中城學(xué)校落地了，還非常不錯(cuò)，那么，再開(kāi)西南角的地塊賣(mài)此期的價(jià)格是不是很不錯(cuò)，就算地塊差些也能最大限度縮短銷(xiāo)售周期吧？也能保證利潤(rùn)了吧？那么，再下下一期呢？賣(mài)個(gè)2.1左右問(wèn)題不大吧？不求大滿貫，三個(gè)地塊有兩個(gè)賣(mài)了理想價(jià)格還能縮短銷(xiāo)售周期是不是很棒？
此假設(shè)如果不成立，不妨再做個(gè)大膽的假設(shè)，就算學(xué)校沒(méi)落地，下一期開(kāi)西南角地塊，年底了，年底的時(shí)候來(lái)個(gè)打折價(jià)不過(guò)分吧？就問(wèn)1.65的價(jià)格香不香，和金水北3000左右的價(jià)差香不香？這還是精裝修，是不是也能引流一下客戶？
如果這些假設(shè)都不成立的話，我只能認(rèn)為萬(wàn)科這銷(xiāo)售策就太隨機(jī)了，營(yíng)銷(xiāo)總?cè)ナ?
--------------------------------------------------所謂的“大旗論”，同狗頭(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科的房子只要不吃溢價(jià)，在這個(gè)位置，買(mǎi)就沒(méi)問(wèn)題

萬(wàn)科翠灣中城于昨晚下午8點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格跟之前釋放的一致，1.76-1.95區(qū)間，大戶型貴！首開(kāi)下定兩百多套。有人說(shuō)陽(yáng)臺(tái)不實(shí)用，封與不封都是糾結(jié)的問(wèn)題。但是對(duì)于實(shí)力購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這都不是問(wèn)題。你把花池部分忽略到，就當(dāng)做普通戶型來(lái)看，萬(wàn)科的品牌，物業(yè)，再加上首開(kāi)的價(jià)格，完全可以把這部分不足給抵消掉！作為惠濟(jì)品牌項(xiàng)目，萬(wàn)科向來(lái)都是以穩(wěn)著稱(chēng)！而當(dāng)下買(mǎi)房，最重要的就是穩(wěn)！萬(wàn)科后期還會(huì)在穩(wěn)中取勝，！考慮鄭州北區(qū)購(gòu)房，值得一看！

戶型看著不錯(cuò)

萬(wàn)科翠灣中城，江山路國(guó)基路交會(huì)處向北約700米。

萬(wàn)科是起了一個(gè)大早趕了一個(gè)晚集，真的是被摁在地上摩擦摩擦摩擦。

萬(wàn)科是本月15日開(kāi)盤(pán)，美景則是直接截胡14號(hào)開(kāi)盤(pán)。

簡(jiǎn)單的先看看美景釋放的價(jià)格：
94平方米，單價(jià)17300-18400元/平方米
115平方米，單價(jià)17300-18800元/平方米
130平方米，單價(jià)18300-19400元/平方米
（僅供參考）

萬(wàn)科釋放的價(jià)格：
116平方米，單價(jià)17600-18600元/平方米
128平方米，單價(jià)18600-19000元/平方米
146平方米，單價(jià)18500-19500元/平方米
（僅供參考）

這兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該怎么比較？

品牌：萬(wàn)科是優(yōu)于美景，萬(wàn)科的輸出比較穩(wěn)定，美景的輸出是慢慢減弱，包括東望、還有這個(gè)項(xiàng)目一期不盡如人意，買(mǎi)房子還是的選擇持續(xù)輸出穩(wěn)定的房企。

位置：總體來(lái)說(shuō)陳寨的位置要比老鴉陳好，一個(gè)是金水區(qū)、一個(gè)是惠濟(jì)區(qū)，高下能一眼看出來(lái)。

價(jià)位：按照釋放的價(jià)格萬(wàn)科的房子比美景房子貴幾百，價(jià)位方面美景有優(yōu)勢(shì)。

如果讓我選擇的話，我更傾向于萬(wàn)科，因?yàn)槿f(wàn)科大概率是比招商+美景安全。

萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)也是屢次往后推遲，價(jià)格也比之前釋放的低一些，客戶都被其他的開(kāi)發(fā)商給搶跑了。

15號(hào)開(kāi)盤(pán)就被，美景14號(hào)開(kāi)盤(pán)，直接來(lái)一個(gè)截胡；再早一些，9月底，康橋開(kāi)盤(pán)了，109平方米和127平方米的均價(jià)都在17000元/平方米多，143平方米和168平方米的都在18000元/平方米以上了，十一國(guó)慶節(jié)期間還穿插綠都在降價(jià)，均價(jià)14500元/平方米的小高層直降2000元/平方米，到12500元/平方米，全方面“圍剿”萬(wàn)科。

但是買(mǎi)房的同志一定要擦亮眼睛。(展開(kāi)全部)

一拖再拖萬(wàn)科翠灣中城也終于迎來(lái)了首開(kāi)，老鴉陳千畝大盤(pán)正式拉開(kāi)了序幕，首開(kāi)江山路東地塊，精裝修交付，曾說(shuō)好的20000起步的價(jià)格，受當(dāng)下市場(chǎng)影響對(duì)外釋放價(jià)格17500起，各大中介已集體發(fā)聲。
萬(wàn)科翠灣中城號(hào)稱(chēng)為2021萬(wàn)科城市封面作品，鄭州的首個(gè)第四代住宅，相比傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品本身亮點(diǎn)還是很多的，標(biāo)新立異首個(gè)垂直綠化建筑，將住宅與綠色園林融為一體，270°轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，奇偶錯(cuò)層，戶戶送空中花園，整體地面抬高3米，這些也將是未來(lái)住宅的一種趨勢(shì)，萬(wàn)科出品，整體還是非常令人期待的。
最大的特點(diǎn)就是萬(wàn)科強(qiáng)大的品牌影響力及后續(xù)的物業(yè)保障以及全新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念和高顏值，三者都將成為未來(lái)二手房高溢價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。
這個(gè)位置其優(yōu)勢(shì)只能隨著老鴉陳片區(qū)的規(guī)劃一步步落實(shí)了才能真正體現(xiàn)出來(lái)，就現(xiàn)在來(lái)看說(shuō)不出哪里好也說(shuō)不出哪里不好，雖臨金水北也是正兒八經(jīng)的三環(huán)沿線項(xiàng)目，周邊江山路貫穿南北標(biāo)準(zhǔn)主干道、三全路同樣為東西主干道，同樣還有京廣快速路，條條大路通羅馬，但實(shí)地考察總給人一種感覺(jué)這里的發(fā)展還比不上惠濟(jì)北英才街一帶的速度，與大火的金水北形成鮮明的對(duì)比，人少、荒涼、周邊工地較多、城市界面非常一般，缺學(xué)校及其他配套，能看到的最大的優(yōu)勢(shì)就是地鐵4號(hào)線老鴉陳站已通車(chē)，所以需要的還是時(shí)間。
先有融創(chuàng)運(yùn)河源打頭陣，再有康橋天樾九章迅速跟上，還有青云敘總歸還是撐不住，翠灣中城終究還是加入了這個(gè)陣營(yíng)，市場(chǎng)行情低迷階段，再不開(kāi)盤(pán)只怕客戶流失率實(shí)在是太高，年底回款保證現(xiàn)金流才是硬道理，這個(gè)價(jià)格，萬(wàn)科新概念產(chǎn)品，改善可以考慮上車(chē)了。(展開(kāi)全部)

終于要開(kāi)了啊，比著以前的吃透溢價(jià)，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格正常吧，雖然地塊小，容積率高，片區(qū)環(huán)境一般，但他是萬(wàn)科啊，片區(qū)的剛需剛改還是可以考慮的。只是這年頭買(mǎi)房都得三年左右才交房是真坑。美景趕緊提前一天開(kāi)，搶搶客戶。為啥我大鄭縣打造的商品房都這么差強(qiáng)人意呢，2萬(wàn)左右還不如重慶成都1萬(wàn)多的，只怪友軍不給力，zf又放水，苦了給銀行打工的小老百姓啊。

拿地一年,終見(jiàn)開(kāi)盤(pán)
萬(wàn)科是2018年第一家喊出活下去的企業(yè),不論出于什么原因和目的喊出這個(gè)口號(hào),有一點(diǎn)是改變不了的是萬(wàn)科已經(jīng)看出了危機(jī),當(dāng)然當(dāng)年萬(wàn)科并沒(méi)有停止拿地的節(jié)奏。有陰謀論說(shuō)是萬(wàn)科之所以這樣喊就是造個(gè)聲勢(shì)，趁其它開(kāi)發(fā)商被嚇阻的同事自己能用更少的資金拿到更多更好的土地。我認(rèn)為言過(guò)其實(shí)。
接著回到翠灣中城這個(gè)項(xiàng)目，中城兩字言簡(jiǎn)意賅，可老鴉陳畢竟屬于惠濟(jì)區(qū)，這樣說(shuō)稍微有點(diǎn)牽強(qiáng)。但項(xiàng)目本身卻具有很大的 參考意義，鄭州樓市下半年市場(chǎng)好壞與否可參考此樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)情況。因?yàn)檫@個(gè)樓盤(pán)位置不遠(yuǎn)不近，開(kāi)盤(pán)價(jià)格不高不低，戶型設(shè)計(jì)不大不小，萬(wàn)科打磨了一年應(yīng)該也做好了充分的準(zhǔn)備。
老鴉陳當(dāng)時(shí)承載了很多鄭漂的青春和過(guò)往，有個(gè)建議萬(wàn)科可以以此為切入點(diǎn)做個(gè)宣傳，例如，如果在老鴉陳住過(guò)，有圖有真相的，可以有個(gè)優(yōu)惠，在老鴉陳談過(guò)戀愛(ài)，而且沒(méi)有分手現(xiàn)在還沒(méi)有離婚的，可以有個(gè)大大的優(yōu)惠，并在全城做個(gè)推廣，甚至說(shuō)，你在老鴉陳住過(guò)有圖有真相的就可以到售樓部領(lǐng)取個(gè)禮品。如此這般，會(huì)溫暖這個(gè)城市的很多年輕人或者中年人吧。
去年12月份關(guān)于這個(gè)樓盤(pán)有個(gè)預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)價(jià)，希望預(yù)測(cè)準(zhǔn)吧。(展開(kāi)全部)

116㎡\ud83c\udf0017600—18600元
128㎡\ud83c\udf0018600—19000元
146㎡\ud83c\udf0018500—19500元
交房時(shí)間:2024年7月-10月