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實(shí)地探盤翠灣中城三期。

萬科所到之處還是先改善周邊大環(huán)境，項(xiàng)目與京廣快速路中間打造的超寬綠化帶極大的弱化了噪音這一大優(yōu)勢，最起碼視覺上給人一種很舒服的感覺，萬科最近時(shí)不時(shí)的來點(diǎn)負(fù)面新聞，但絲毫沒有影響其的進(jìn)度，施工進(jìn)度挺快，已首開，精裝修13500起，面積越大越貴，預(yù)計(jì)2026年9月份交房。

先說位置，三期雖沒有賈魯河的生態(tài)優(yōu)勢，但出行這塊絕對是非常方便的，西側(cè)緊鄰京廣快速路，門口的道路東可至江山路，江山路和京廣快速路都是主干道，不管是自駕還是公共交通都完全非常問題的，只是距離地鐵4號線略遠(yuǎn)，周邊也沒有規(guī)劃的地鐵線路。

南側(cè)的二期即將交房，江山路以東的一期已經(jīng)交房，位于招商時(shí)代天宸南側(cè)的簽約鄭州一中已正式開工，明年計(jì)劃投入使用，項(xiàng)目緊挨著的東側(cè)是規(guī)劃小學(xué)，實(shí)地去感受三全路以南的老鴉陳區(qū)域并不是我們想的那般荒涼和冷清，這里好歹也是三環(huán)沿線，隨著周邊項(xiàng)目的陸續(xù)交房，配套陸續(xù)落地，人氣和煙火氣真的很快就上來了，

市場持續(xù)遇冷，但開發(fā)商的內(nèi)卷從未停過，產(chǎn)品一直在迭代升級，現(xiàn)在的購房者也真的是太幸福了，好多剛需剛改項(xiàng)目的配套都是以前改善盤才有的，三期只有三個(gè)面積段，110平、118平和132平，兩梯三戶和三梯四戶，得房率高達(dá)90%-105%，總價(jià)130萬-200萬。

如果非要跟隔壁映山河一決高低的話，翠灣中城位置上略有遜色，但目前價(jià)格和產(chǎn)品占優(yōu)勢，蘿卜白菜各有所愛。(展開全部)

萬科翠灣中城三期，位于北三環(huán)北，京廣快速路東，位置相對靠西一些，和其他的地塊有點(diǎn)距離，戶型建筑面積約在100—132㎡之間，也是有高得房率贈送，而建筑面積約118㎡的四居室，合計(jì)贈送面積約24㎡，建筑面積約132㎡的四居室，贈送面積能達(dá)約34㎡，這也是緊跟現(xiàn)在的趨勢。越來越多的項(xiàng)目有了這樣的設(shè)計(jì)，而且效果也很好。比如二七區(qū)的招商林嶼境。
翠灣中城三期MAX位于金水北、惠濟(jì)區(qū)、中原區(qū)三區(qū)交會處，北三環(huán)以北，江山路兩側(cè)，周邊配套成熟度較好，緊鄰地鐵4號線老鴉陳站、河南省體育中心、裕華廣場、宜家及胖東來調(diào)改的鄭州永輝第三店等，胖東來調(diào)改后，永輝超市裕華廣場店人確實(shí)多了很多。永輝超市裕華廣場店于9月20 日恢復(fù)正常營業(yè)，這也是被胖東來調(diào)改的第三家門店。此前調(diào)改的信萬廣場店、瀚海海尚店，較大的瀚海海尚店經(jīng)營面積也只有3250平方米。而該店的經(jīng)營面積為6422平方米，是目前調(diào)改的鄭州三家永輝門店中經(jīng)營面積最大的。這個(gè)店也是三個(gè)店中交通最便利的，門口就是三號線和四號線的換乘站河南省體育中心站，周邊又有江山路、三全路等主干道，這方便了周邊的居民。也帶動了裕華廣場的人氣。
不過三期距離京廣快速路比較近，有噪音影響。萬科以前的項(xiàng)目也有這樣的，萬科理想星光距離鐵路很近，萬科世曦也是距離京廣快速路很近。還有就是隔壁的招商時(shí)代映江河項(xiàng)目的競爭，畢竟招商也是大品牌，項(xiàng)目也有高得房率。(展開全部)

在老鴉陳片區(qū)提起招商映江河，就會不由自主的想到萬科翠灣中城，二者即將開啟硬剛模式，招商映江河已低調(diào)開盤，萬科翠灣中城三期也即將開盤。

翠灣中城三期的外立面比較簡單，公建化外立面，沒有花池和樹池，五棟高層，三個(gè)面積段100平三房、118平四房和132平四房，兩梯三戶和兩梯四戶，118平和100平為主力戶型，精裝交付，交房時(shí)間為27年6月底。

這次的戶型設(shè)計(jì)倒是很方正，全部做了南北通透，但亮點(diǎn)不多，就是市場上很普通的戶型設(shè)計(jì)了，不過深的現(xiàn)在市場的內(nèi)卷精髓，三個(gè)盤贈送面積都非常高，100平贈送面積約19㎡，118平贈送面積約24㎡，132平贈送面積約34平。

三期的核心定位為“青享代”打造“呼吸感的城市輕享品質(zhì)住宅”?？此破降瓱o奇的戶型平淡無奇的位置，萬科打造起來就非同一般了，都知道萬科所到之處喜歡從外到內(nèi)改變環(huán)境，每一個(gè)項(xiàng)目都打造的有自己所屬的小樂園，所以既然緊鄰京廣快速路是一種劣勢，那么就充分利用京廣快速路與項(xiàng)目中間的超寬綠化帶打造景觀，三期西側(cè)約1.1萬方“河灣公園帶”，其中約5000㎡集運(yùn)動、休閑、娛樂為一體的多齡段的功能性公園——“不止公園”，以及二期西側(cè)約1.5萬方的“口袋公園”，整體形成的約500米超長綠化帶構(gòu)建的森系群實(shí)現(xiàn)情景交融的人居生活標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)筑奢華內(nèi)斂、自然清新、淡雅脫俗的純改善級園林畫卷般社區(qū)生活環(huán)境，體驗(yàn)“家在公園里，公園在家里”的美好生活。

招商映江河在生態(tài)資源景觀這方面確實(shí)比萬科更有優(yōu)勢，通過萬科這樣一操作，直接把這一差距縮小，不得不佩服，萬科在這方面確實(shí)是有兩把刷子的，

老鴉陳片區(qū)目前是除了學(xué)校，其他都還好。

目前的各項(xiàng)購房政策還是比較優(yōu)惠的，可以關(guān)注。(展開全部)

翠灣三期悅瀾苑即將入市，主打的就是贈送面積，100%得房率，我看了下，拿100平的戶型來說，雜七雜八贈送面積合計(jì)19平方，較真的話不一定有100%得房率，但也很不錯(cuò)了，全贈送的是廚房水池部分，兩個(gè)衛(wèi)生間淋浴部分，北臥一小半，南側(cè)飄窗。

三期本身平平無奇，占地32畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟高層，都是兩梯三戶兩梯四戶的，總共723套房，戶型分別是100平，118平，132平的。
位置來看，三期真渣，西側(cè)緊鄰京廣快速路，鐵路，西北是陵園，不如招商映江河好（離地鐵近，臨河，沒啥不利因素）。從外觀來看，也不再做出挑的搞森林外觀了，花池樹池沒了，與招商看齊了。
綜合來看，如果說一期二期玩的是花頭外觀，三期則是主打性價(jià)比了，也許是迫于招商的競爭壓力吧。

別看樓盤競爭激烈，但這一片還是有待發(fā)展的，最大的短板是教育資源，好在今年引入了鄭州一中教育集團(tuán)，估計(jì)老鴉陳這幾個(gè)盤都會劃片在這（畢竟都是小地塊，沒多少生源），翠灣三期東側(cè)為規(guī)劃的長慶路小學(xué)，也算個(gè)優(yōu)勢吧，快點(diǎn)蓋吧。

預(yù)計(jì)售價(jià)13000起，戶型越大越貴，二期的精裝準(zhǔn)現(xiàn)房也不過13000左右，老鴉陳之前的價(jià)格真的夠虛的，好在上面要求了，房價(jià)要止跌回穩(wěn)，翠灣三期可以松口氣了。不過，這也啟示大家，買房不看虛頭巴腦的，還是看地段，別看虛的幾環(huán)幾環(huán)，要實(shí)實(shí)在在看周邊的配套環(huán)境。(展開全部)

萬科翠灣中城，江山路國基路交會處向北約700米。

萬科翠灣中城三期他來了，名字叫悅瀾苑，總的占地面積約32畝，容積率是3.99，規(guī)劃5棟高層，2梯3戶，2梯4戶，戶型面積是100平方米、118平方米、132平方米，總共是723戶；直接的競爭對手是招商時(shí)代映江河，占地面積只有27畝，土地單價(jià)大概是1100萬/畝，樓面價(jià)4100元左右，容積率是3.99，規(guī)劃4棟34層的高層和1棟幼兒園，只有2個(gè)面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，非常典型的剛需設(shè)計(jì)。

咱們比較兩個(gè)項(xiàng)目：

第一個(gè)是品牌。兩個(gè)品牌背后的“金主爸爸”都一樣，是天河投資，萬科這個(gè)是天河投資拿地，萬科代建，招商也是基本類似，安全性都是沒問題，品牌實(shí)力方面萬科是強(qiáng)于招商，萬科做的項(xiàng)目無論是廣度還是深度，都是強(qiáng)于招商的。

第二個(gè)是戶型配比。戶型方面萬科是三個(gè)面積段，100平方米、118平方米、132平方米，2梯3戶，2梯4戶；招商方面是兩個(gè)面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，萬科的定位是高于招商。

第三個(gè)是位置方面。招商最大的優(yōu)勢是生態(tài)資源，北側(cè)是公園綠地，而萬科則會受到西側(cè)的京廣快速的影響。

最終還是需要看價(jià)格，價(jià)格差不多的情況下，個(gè)人更傾向于萬科，因?yàn)槿f科雖然沒有啥大的期待，但是勝在有底線（偶爾也會有一些不足），瑕不掩瑜，還是不錯(cuò)的，我一直有一個(gè)觀點(diǎn)如果真的不知道買啥萬科是不錯(cuò)的選擇，畢竟萬科二手房交易、萬科的物業(yè)比大部分的都強(qiáng)。(展開全部)

果然是對手，招商和萬科走到哪都能碰到一起，想當(dāng)初，老鴉陳項(xiàng)目剛啟動之際，萬科和招商即是針鋒相對，不過萬科首次推出第四代住宅全新概念，成功收割一波改善，招商反而是大大方方走了剛需剛改路線，錯(cuò)位競爭，萬科明顯更勝一籌。

這次又是這么巧合，招商推出了時(shí)代映江河，翠灣中城三期同期出爐，不過萬科現(xiàn)在的節(jié)點(diǎn)沒有招商快，也只是出了個(gè)規(guī)劃而已。

招商容積率3.99,4棟高層，主打面積段98-118，萬科容積率3.99,5棟高層，面積段98-129評，走的都是剛需剛改路線，內(nèi)卷之下，兩個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品的贈送上都大做文章，得房率都非常高。

從開發(fā)商安全穩(wěn)定這塊來看，萬科三期為天河投資摘地，萬科參與代建，招商也是一樣，都是天河投資的地，可以理解為都是一家人，國企城投背書，穩(wěn)定性還是有的。

二者最大的區(qū)別就是位置和學(xué)校了。

1、招商最大的優(yōu)勢就是生態(tài)資源，緊鄰賈魯河北側(cè)為大面積的公園綠地，這點(diǎn)萬科只有羨慕的份，共享地鐵4號線老鴉陳站，同屬于江山路西側(cè)，交通出行大差不差。

2、都知道老鴉陳的短板是教育資源，今年剛引入了鄭州一中教育集團(tuán)在天宸的南側(cè)，根據(jù)政策老鴉陳地塊最終都會劃片在這，萬科三期東側(cè)為規(guī)劃的長慶路小學(xué)，招商這個(gè)項(xiàng)目在教育上沒有太大的優(yōu)勢，說不定二者以后得學(xué)校都是一樣的。

3、萬科可能會長期受到京廣快速路車流噪音和粉塵的干擾，招商就完全沒有困擾了。

總之各有利弊，宣傳起來都是有兩把刷子的，如何選擇還是要看一下價(jià)格的。(展開全部)

萬科翠灣中城終于向市場低頭了，鄭州的購房者一如河南農(nóng)業(yè)大省的氣質(zhì)一樣，不要花里胡哨，只要簡單實(shí)用。
三期悅瀾園一如既往的袖珍，占地32畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟33-34層高層，約1000平配套商業(yè)，居住總戶數(shù)723戶。這塊地是2020年時(shí)年底時(shí)由天河置業(yè)以底價(jià)32036.0萬元成交，成交畝單價(jià)1001.47萬元一畝，折合樓面價(jià)3755.49元一平，區(qū)別于之前，萬科翠灣的三塊地都是由萬科和天河聯(lián)合競得。

這塊地的位置個(gè)人認(rèn)為不好，西臨京廣快速路，噪音粉塵有點(diǎn)扛不住，好在北側(cè)有賈魯河，但也就那樣。

三期的規(guī)劃和旁邊的招商有點(diǎn)像，橫平豎直，沒有個(gè)性，其實(shí)之前不論是瀚海的波浪外立面還是萬科的花池陽臺，都是賣房時(shí)天花亂墜，交付后沉寂無聲，思念成交付時(shí)因?yàn)榛⌒侮柵_封陽臺成本巨高，外立面效果也不好，這種立面就像流行音樂一樣一陣風(fēng)吧。
戶型主打贈送，客廳大陽臺，主臥大陽臺，雙衛(wèi)和書房都帶飄窗，額外贈送少說也有20%。
但不管這么看，三期是一個(gè)降成本的思路，因?yàn)橐黄诙谔y了，目前二期精裝工抵房，97平單價(jià)13300首付15萬，115平單價(jià)13150首付15萬，127平單價(jià)13500首付13萬，比起當(dāng)初的16000多，可謂江河日下。
盡管萬科翠灣三期變形，但個(gè)人還是那個(gè)觀點(diǎn)，西北不值錢，老鴉陳板塊以前過于高估了，下行周期，板塊分化只會加劇。(展開全部)

天河投資囤的的地塊陸續(xù)啟動，2020年摘得的老鴉陳68號地塊，將繼續(xù)與萬科開發(fā)，這也是萬科翠灣中城系列布局的第四個(gè)地塊，備案名悅瀾園。

位于南河路北、京廣快速路東，31.989畝，容積率4.0，限高100米，折合樓面價(jià)3755元/㎡，規(guī)劃5棟33-34層高層住宅，723戶，兩梯三戶為主，部分兩梯四戶，中間戶為三房，邊戶為四房，層高2.9米，定位剛改多一些。

與翠灣中城前個(gè)地塊相比，最明顯的變化在于具有標(biāo)識性第四代住宅外立面換了，悅瀾園就是當(dāng)下商品房流行的現(xiàn)代風(fēng)格外立面。

翠灣中城第四代住宅剛?cè)胧械臅r(shí)候樓市雖然已經(jīng)有點(diǎn)衰退，但還不至于像現(xiàn)在這樣，家家空中花園的概念一經(jīng)推出，又有萬科的加持還是燃爆全城收割了不少改善客戶的，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，就因?yàn)檫@個(gè)炫酷的外立面，翠灣中城也經(jīng)歷了幾波大大小小的維權(quán)，索性到第四個(gè)地塊直接更改了路線。

南側(cè)為翠灣中城的第三個(gè)地塊，西側(cè)緊挨京廣快速路，但稍微好一點(diǎn)的是北側(cè)又緊鄰賈魯河，想買此項(xiàng)目的勢必要在噪音和環(huán)境二者之中做出抉擇。

周邊江山路、三全路、京廣快速路，地鐵4號線，出行是非常便利的。因?yàn)椴慌R主路，周邊的配套和城市界面還是很一般的，一路之隔緊鄰為小學(xué)教育用地，規(guī)劃為長慶路小學(xué)，是老鴉陳片區(qū)目前啟動的唯一一所小學(xué)。

老鴉陳片區(qū)翠灣中城其他三個(gè)地塊及招商時(shí)代宸系列都已接近尾聲，同片區(qū)的競爭對手只有招商新盤山河映，一條賈魯河上萬科and招商棋逢對手還是挺熱鬧的，可以關(guān)注。(展開全部)

翠灣中城持續(xù)降價(jià)， 工抵的精裝房，97平的單價(jià)13300元一平,115平的單價(jià)13150元一平，127平的13500元一平，首付15-20萬，剩下全貸款。事實(shí)證明，網(wǎng)紅盤只是一時(shí)，單盤再牛終歸跳脫不了區(qū)域的局限性，西北板塊就是不值錢。

降價(jià)沒啥，只要賣的動就是好的，據(jù)萬科的置業(yè)顧問說，自以舊換新政策推出以來，已經(jīng)有10多組客戶入手，甚至不少是二七區(qū)跨界來的。當(dāng)然，不用怕爛尾，今年鄭州萬科在工地展示這塊用足了心思，先是“看見家”工地常態(tài)化開放全線升級，主力在售項(xiàng)目每月至少安排一次工地開放日，又是同步開展“安心星期四”工地實(shí)時(shí)直播。

翠灣中城如果再不用用勁，就要面臨自家兄弟盤萬科云河錦上的暴擊，平心而論，云河錦上的位置，產(chǎn)品理念，是吊打翠灣的。翠灣更像是一次激進(jìn)的大膽嘗試，有噱頭但實(shí)際口碑效果一般，而運(yùn)河則是成熟的產(chǎn)品升級，更穩(wěn)健靠譜。

翠灣的這個(gè)第四代產(chǎn)品，雖屬創(chuàng)新但也考慮的很全面了，萬科的陽臺花池在鋼筋混凝土樓板上設(shè)置了找平層、雙層防水層、保護(hù)層、濾水層等，能防止花木根系對主體結(jié)構(gòu)破壞；另一方面，排水板上方皆設(shè)置排水地漏，連通雨污水管，保證澆灌暢通。
但時(shí)代在發(fā)展，目前針對第四代住宅陽臺花池，又增加了自動滴灌系統(tǒng)、智能蚊蟲防控系統(tǒng)，希望鄭州今后多點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品吧。(展開全部)

三年前的老鴉陳江山路兩側(cè)還是荒蕪一片，事實(shí)證明萬科翠灣中城的到來給江山路確實(shí)是帶來了翻天覆地的變化，尤其是又經(jīng)過更新的江山路，兩側(cè)全是大面積綠地，實(shí)地去看環(huán)境還是非常不錯(cuò)的。

項(xiàng)目是萬科首次退出的第四代垂直生態(tài)住宅理念在鄭州的首個(gè)產(chǎn)品，一期兩個(gè)地塊外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年7月份交房，項(xiàng)目大大小小也經(jīng)歷過維權(quán)，終于到了檢驗(yàn)產(chǎn)品及這種超前設(shè)計(jì)是否適合北方城市的時(shí)候了。

目前在售為二期的翠瀾園，均價(jià)14500起步，明年上半年交房，與其他兩個(gè)地塊相比產(chǎn)品略偏剛需，位置也是整個(gè)老鴉陳片區(qū)最邊界感的地塊，不臨江山路，距離地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)，緊鄰京廣快速路噪音和粉塵帶來的干擾也不容忽視，整體位置劣勢非常的明顯，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較新穎，又有萬科品牌加持，也一直在出貨，上車門檻也明顯低于一期兩個(gè)地塊，不過老鴉陳片區(qū)又不是萬科一家獨(dú)大，招商兩個(gè)項(xiàng)目的不論從位置、產(chǎn)品還是價(jià)格上來看，都給二期翠瀾園帶了不小的沖擊。

北側(cè)為規(guī)劃中的長慶路小學(xué)，也是片區(qū)唯一提上日程的學(xué)校，就是招生時(shí)間不知，中學(xué)是時(shí)代天宸南側(cè)剛簽約的鄭州一中，老鴉陳片區(qū)是只管賣房，教育資源的進(jìn)度真是能拖一天是一天，片區(qū)項(xiàng)目陸續(xù)今年和明年都要交房，對于家有適齡兒童的真的是不太友好。

這里畢竟是主城外溢的3.5環(huán)，老鴉陳的位置沒得問題，發(fā)展慢完全是被拆遷耽誤了。

可以關(guān)注。(展開全部)