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實地探盤翠灣中城三期。

萬科所到之處還是先改善周邊大環(huán)境，項目與京廣快速路中間打造的超寬綠化帶極大的弱化了噪音這一大優(yōu)勢，最起碼視覺上給人一種很舒服的感覺，萬科最近時不時的來點負面新聞，但絲毫沒有影響其的進度，施工進度挺快，已首開，精裝修13500起，面積越大越貴，預計2026年9月份交房。

先說位置，三期雖沒有賈魯河的生態(tài)優(yōu)勢，但出行這塊絕對是非常方便的，西側緊鄰京廣快速路，門口的道路東可至江山路，江山路和京廣快速路都是主干道，不管是自駕還是公共交通都完全非常問題的，只是距離地鐵4號線略遠，周邊也沒有規(guī)劃的地鐵線路。

南側的二期即將交房，江山路以東的一期已經(jīng)交房，位于招商時代天宸南側的簽約鄭州一中已正式開工，明年計劃投入使用，項目緊挨著的東側是規(guī)劃小學，實地去感受三全路以南的老鴉陳區(qū)域并不是我們想的那般荒涼和冷清，這里好歹也是三環(huán)沿線，隨著周邊項目的陸續(xù)交房，配套陸續(xù)落地，人氣和煙火氣真的很快就上來了，

市場持續(xù)遇冷，但開發(fā)商的內(nèi)卷從未停過，產(chǎn)品一直在迭代升級，現(xiàn)在的購房者也真的是太幸福了，好多剛需剛改項目的配套都是以前改善盤才有的，三期只有三個面積段，110平、118平和132平，兩梯三戶和三梯四戶，得房率高達90%-105%，總價130萬-200萬。

如果非要跟隔壁映山河一決高低的話，翠灣中城位置上略有遜色，但目前價格和產(chǎn)品占優(yōu)勢，蘿卜白菜各有所愛。(展開全部)

在老鴉陳片區(qū)提起招商映江河，就會不由自主的想到萬科翠灣中城，二者即將開啟硬剛模式，招商映江河已低調(diào)開盤，萬科翠灣中城三期也即將開盤。

翠灣中城三期的外立面比較簡單，公建化外立面，沒有花池和樹池，五棟高層，三個面積段100平三房、118平四房和132平四房，兩梯三戶和兩梯四戶，118平和100平為主力戶型，精裝交付，交房時間為27年6月底。

這次的戶型設計倒是很方正，全部做了南北通透，但亮點不多，就是市場上很普通的戶型設計了，不過深的現(xiàn)在市場的內(nèi)卷精髓，三個盤贈送面積都非常高，100平贈送面積約19㎡，118平贈送面積約24㎡，132平贈送面積約34平。

三期的核心定位為“青享代”打造“呼吸感的城市輕享品質(zhì)住宅”?？此破降瓱o奇的戶型平淡無奇的位置，萬科打造起來就非同一般了，都知道萬科所到之處喜歡從外到內(nèi)改變環(huán)境，每一個項目都打造的有自己所屬的小樂園，所以既然緊鄰京廣快速路是一種劣勢，那么就充分利用京廣快速路與項目中間的超寬綠化帶打造景觀，三期西側約1.1萬方“河灣公園帶”，其中約5000㎡集運動、休閑、娛樂為一體的多齡段的功能性公園——“不止公園”，以及二期西側約1.5萬方的“口袋公園”，整體形成的約500米超長綠化帶構建的森系群實現(xiàn)情景交融的人居生活標準，構筑奢華內(nèi)斂、自然清新、淡雅脫俗的純改善級園林畫卷般社區(qū)生活環(huán)境，體驗“家在公園里，公園在家里”的美好生活。

招商映江河在生態(tài)資源景觀這方面確實比萬科更有優(yōu)勢，通過萬科這樣一操作，直接把這一差距縮小，不得不佩服，萬科在這方面確實是有兩把刷子的，

老鴉陳片區(qū)目前是除了學校，其他都還好。

目前的各項購房政策還是比較優(yōu)惠的，可以關注。(展開全部)

翠灣三期悅瀾苑即將入市，主打的就是贈送面積，100%得房率，我看了下，拿100平的戶型來說，雜七雜八贈送面積合計19平方，較真的話不一定有100%得房率，但也很不錯了，全贈送的是廚房水池部分，兩個衛(wèi)生間淋浴部分，北臥一小半，南側飄窗。

三期本身平平無奇，占地32畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟高層，都是兩梯三戶兩梯四戶的，總共723套房，戶型分別是100平，118平，132平的。
位置來看，三期真渣，西側緊鄰京廣快速路，鐵路，西北是陵園，不如招商映江河好（離地鐵近，臨河，沒啥不利因素）。從外觀來看，也不再做出挑的搞森林外觀了，花池樹池沒了，與招商看齊了。
綜合來看，如果說一期二期玩的是花頭外觀，三期則是主打性價比了，也許是迫于招商的競爭壓力吧。

別看樓盤競爭激烈，但這一片還是有待發(fā)展的，最大的短板是教育資源，好在今年引入了鄭州一中教育集團，估計老鴉陳這幾個盤都會劃片在這（畢竟都是小地塊，沒多少生源），翠灣三期東側為規(guī)劃的長慶路小學，也算個優(yōu)勢吧，快點蓋吧。

預計售價13000起，戶型越大越貴，二期的精裝準現(xiàn)房也不過13000左右，老鴉陳之前的價格真的夠虛的，好在上面要求了，房價要止跌回穩(wěn)，翠灣三期可以松口氣了。不過，這也啟示大家，買房不看虛頭巴腦的，還是看地段，別看虛的幾環(huán)幾環(huán)，要實實在在看周邊的配套環(huán)境。(展開全部)

萬科翠灣中城，江山路國基路交會處向北約700米。

萬科翠灣中城三期他來了，名字叫悅瀾苑，總的占地面積約32畝，容積率是3.99，規(guī)劃5棟高層，2梯3戶，2梯4戶，戶型面積是100平方米、118平方米、132平方米，總共是723戶；直接的競爭對手是招商時代映江河，占地面積只有27畝，土地單價大概是1100萬/畝，樓面價4100元左右，容積率是3.99，規(guī)劃4棟34層的高層和1棟幼兒園，只有2個面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，非常典型的剛需設計。

咱們比較兩個項目：

第一個是品牌。兩個品牌背后的“金主爸爸”都一樣，是天河投資，萬科這個是天河投資拿地，萬科代建，招商也是基本類似，安全性都是沒問題，品牌實力方面萬科是強于招商，萬科做的項目無論是廣度還是深度，都是強于招商的。

第二個是戶型配比。戶型方面萬科是三個面積段，100平方米、118平方米、132平方米，2梯3戶，2梯4戶；招商方面是兩個面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，萬科的定位是高于招商。

第三個是位置方面。招商最大的優(yōu)勢是生態(tài)資源，北側是公園綠地，而萬科則會受到西側的京廣快速的影響。

最終還是需要看價格，價格差不多的情況下，個人更傾向于萬科，因為萬科雖然沒有啥大的期待，但是勝在有底線（偶爾也會有一些不足），瑕不掩瑜，還是不錯的，我一直有一個觀點如果真的不知道買啥萬科是不錯的選擇，畢竟萬科二手房交易、萬科的物業(yè)比大部分的都強。(展開全部)

果然是對手，招商和萬科走到哪都能碰到一起，想當初，老鴉陳項目剛啟動之際，萬科和招商即是針鋒相對，不過萬科首次推出第四代住宅全新概念，成功收割一波改善，招商反而是大大方方走了剛需剛改路線，錯位競爭，萬科明顯更勝一籌。

這次又是這么巧合，招商推出了時代映江河，翠灣中城三期同期出爐，不過萬科現(xiàn)在的節(jié)點沒有招商快，也只是出了個規(guī)劃而已。

招商容積率3.99,4棟高層，主打面積段98-118，萬科容積率3.99,5棟高層，面積段98-129評，走的都是剛需剛改路線，內(nèi)卷之下，兩個項目在產(chǎn)品的贈送上都大做文章，得房率都非常高。

從開發(fā)商安全穩(wěn)定這塊來看，萬科三期為天河投資摘地，萬科參與代建，招商也是一樣，都是天河投資的地，可以理解為都是一家人，國企城投背書，穩(wěn)定性還是有的。

二者最大的區(qū)別就是位置和學校了。

1、招商最大的優(yōu)勢就是生態(tài)資源，緊鄰賈魯河北側為大面積的公園綠地，這點萬科只有羨慕的份，共享地鐵4號線老鴉陳站，同屬于江山路西側，交通出行大差不差。

2、都知道老鴉陳的短板是教育資源，今年剛引入了鄭州一中教育集團在天宸的南側，根據(jù)政策老鴉陳地塊最終都會劃片在這，萬科三期東側為規(guī)劃的長慶路小學，招商這個項目在教育上沒有太大的優(yōu)勢，說不定二者以后得學校都是一樣的。

3、萬科可能會長期受到京廣快速路車流噪音和粉塵的干擾，招商就完全沒有困擾了。

總之各有利弊，宣傳起來都是有兩把刷子的，如何選擇還是要看一下價格的。(展開全部)

萬科翠灣中城終于向市場低頭了，鄭州的購房者一如河南農(nóng)業(yè)大省的氣質(zhì)一樣，不要花里胡哨，只要簡單實用。
三期悅瀾園一如既往的袖珍，占地32畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟33-34層高層，約1000平配套商業(yè)，居住總戶數(shù)723戶。這塊地是2020年時年底時由天河置業(yè)以底價32036.0萬元成交，成交畝單價1001.47萬元一畝，折合樓面價3755.49元一平，區(qū)別于之前，萬科翠灣的三塊地都是由萬科和天河聯(lián)合競得。

這塊地的位置個人認為不好，西臨京廣快速路，噪音粉塵有點扛不住，好在北側有賈魯河，但也就那樣。

三期的規(guī)劃和旁邊的招商有點像，橫平豎直，沒有個性，其實之前不論是瀚海的波浪外立面還是萬科的花池陽臺，都是賣房時天花亂墜，交付后沉寂無聲，思念成交付時因為弧形陽臺封陽臺成本巨高，外立面效果也不好，這種立面就像流行音樂一樣一陣風吧。
戶型主打贈送，客廳大陽臺，主臥大陽臺，雙衛(wèi)和書房都帶飄窗，額外贈送少說也有20%。
但不管這么看，三期是一個降成本的思路，因為一期二期太難了，目前二期精裝工抵房，97平單價13300首付15萬，115平單價13150首付15萬，127平單價13500首付13萬，比起當初的16000多，可謂江河日下。
盡管萬科翠灣三期變形，但個人還是那個觀點，西北不值錢，老鴉陳板塊以前過于高估了，下行周期，板塊分化只會加劇。(展開全部)

天河投資囤的的地塊陸續(xù)啟動，2020年摘得的老鴉陳68號地塊，將繼續(xù)與萬科開發(fā)，這也是萬科翠灣中城系列布局的第四個地塊，備案名悅瀾園。

位于南河路北、京廣快速路東，31.989畝，容積率4.0，限高100米，折合樓面價3755元/㎡，規(guī)劃5棟33-34層高層住宅，723戶，兩梯三戶為主，部分兩梯四戶，中間戶為三房，邊戶為四房，層高2.9米，定位剛改多一些。

與翠灣中城前個地塊相比，最明顯的變化在于具有標識性第四代住宅外立面換了，悅瀾園就是當下商品房流行的現(xiàn)代風格外立面。

翠灣中城第四代住宅剛入市的時候樓市雖然已經(jīng)有點衰退，但還不至于像現(xiàn)在這樣，家家空中花園的概念一經(jīng)推出，又有萬科的加持還是燃爆全城收割了不少改善客戶的，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，就因為這個炫酷的外立面，翠灣中城也經(jīng)歷了幾波大大小小的維權，索性到第四個地塊直接更改了路線。

南側為翠灣中城的第三個地塊，西側緊挨京廣快速路，但稍微好一點的是北側又緊鄰賈魯河，想買此項目的勢必要在噪音和環(huán)境二者之中做出抉擇。

周邊江山路、三全路、京廣快速路，地鐵4號線，出行是非常便利的。因為不臨主路，周邊的配套和城市界面還是很一般的，一路之隔緊鄰為小學教育用地，規(guī)劃為長慶路小學，是老鴉陳片區(qū)目前啟動的唯一一所小學。

老鴉陳片區(qū)翠灣中城其他三個地塊及招商時代宸系列都已接近尾聲，同片區(qū)的競爭對手只有招商新盤山河映，一條賈魯河上萬科and招商棋逢對手還是挺熱鬧的，可以關注。(展開全部)

萬科翠灣中城三期來了！備案名：悅瀾園。

土地成交信息——

鄭政出〔2020〕68號（網(wǎng)）由河南天河惠弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價32036.0萬元成交，成交畝單價1001.47萬元/畝，折合樓面價3755.49元/㎡。

項目基本信息——

項目建設用地面積21326.1㎡，總建筑面積112865.7㎡，容積率3.99，綠地率30.01 %，建筑密度22.79 %，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有5棟33-34層高層，居住總戶數(shù)723 戶，規(guī)劃機動車停車位745 個。

根據(jù)公示的3號樓標準層平層圖，獨棟獨單元，兩梯三戶設計，東邊戶相當于一梯一戶，兩個邊戶為四室兩廳兩衛(wèi)，中間戶為三室兩廳兩衛(wèi)，三個臥室+客廳均有大面積的開敞陽臺和飄窗為贈送面積，主打的就是超高贈送，

項目周邊配套——

項目具體位于南河路北、京廣快速路東，南側一路之隔就是目前在售的翠灣園，周邊三全路、江山路、京廣快速路主干道環(huán)繞，臨近地鐵4號線老鴉陳站，一站到達地鐵3/4號線換乘站省體育中心站，交通通達；同時周邊配套賈魯河、生態(tài)公園，景觀資源豐富。(展開全部)

三期這贈送，得房率又得創(chuàng)新高了吧