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翠灣中城持續(xù)降價(jià)， 工抵的精裝房，97平的單價(jià)13300元一平,115平的單價(jià)13150元一平，127平的13500元一平，首付15-20萬(wàn)，剩下全貸款。事實(shí)證明，網(wǎng)紅盤(pán)只是一時(shí)，單盤(pán)再牛終歸跳脫不了區(qū)域的局限性，西北板塊就是不值錢(qián)。

降價(jià)沒(méi)啥，只要賣(mài)的動(dòng)就是好的，據(jù)萬(wàn)科的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，自以舊換新政策推出以來(lái)，已經(jīng)有10多組客戶(hù)入手，甚至不少是二七區(qū)跨界來(lái)的。當(dāng)然，不用怕?tīng)€尾，今年鄭州萬(wàn)科在工地展示這塊用足了心思，先是“看見(jiàn)家”工地常態(tài)化開(kāi)放全線升級(jí)，主力在售項(xiàng)目每月至少安排一次工地開(kāi)放日，又是同步開(kāi)展“安心星期四”工地實(shí)時(shí)直播。

翠灣中城如果再不用用勁，就要面臨自家兄弟盤(pán)萬(wàn)科云河錦上的暴擊，平心而論，云河錦上的位置，產(chǎn)品理念，是吊打翠灣的。翠灣更像是一次激進(jìn)的大膽嘗試，有噱頭但實(shí)際口碑效果一般，而運(yùn)河則是成熟的產(chǎn)品升級(jí)，更穩(wěn)健靠譜。

翠灣的這個(gè)第四代產(chǎn)品，雖屬創(chuàng)新但也考慮的很全面了，萬(wàn)科的陽(yáng)臺(tái)花池在鋼筋混凝土樓板上設(shè)置了找平層、雙層防水層、保護(hù)層、濾水層等，能防止花木根系對(duì)主體結(jié)構(gòu)破壞；另一方面，排水板上方皆設(shè)置排水地漏，連通雨污水管，保證澆灌暢通。
但時(shí)代在發(fā)展，目前針對(duì)第四代住宅陽(yáng)臺(tái)花池，又增加了自動(dòng)滴灌系統(tǒng)、智能蚊蟲(chóng)防控系統(tǒng)，希望鄭州今后多點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品吧。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科的交付質(zhì)量確實(shí)挺好

三年前的老鴉陳江山路兩側(cè)還是荒蕪一片，事實(shí)證明萬(wàn)科翠灣中城的到來(lái)給江山路確實(shí)是帶來(lái)了翻天覆地的變化，尤其是又經(jīng)過(guò)更新的江山路，兩側(cè)全是大面積綠地，實(shí)地去看環(huán)境還是非常不錯(cuò)的。

項(xiàng)目是萬(wàn)科首次退出的第四代垂直生態(tài)住宅理念在鄭州的首個(gè)產(chǎn)品，一期兩個(gè)地塊外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年7月份交房，項(xiàng)目大大小小也經(jīng)歷過(guò)維權(quán)，終于到了檢驗(yàn)產(chǎn)品及這種超前設(shè)計(jì)是否適合北方城市的時(shí)候了。

目前在售為二期的翠瀾園，均價(jià)14500起步，明年上半年交房，與其他兩個(gè)地塊相比產(chǎn)品略偏剛需，位置也是整個(gè)老鴉陳片區(qū)最邊界感的地塊，不臨江山路，距離地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)，緊鄰京廣快速路噪音和粉塵帶來(lái)的干擾也不容忽視，整體位置劣勢(shì)非常的明顯，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較新穎，又有萬(wàn)科品牌加持，也一直在出貨，上車(chē)門(mén)檻也明顯低于一期兩個(gè)地塊，不過(guò)老鴉陳片區(qū)又不是萬(wàn)科一家獨(dú)大，招商兩個(gè)項(xiàng)目的不論從位置、產(chǎn)品還是價(jià)格上來(lái)看，都給二期翠瀾園帶了不小的沖擊。

北側(cè)為規(guī)劃中的長(zhǎng)慶路小學(xué)，也是片區(qū)唯一提上日程的學(xué)校，就是招生時(shí)間不知，中學(xué)是時(shí)代天宸南側(cè)剛簽約的鄭州一中，老鴉陳片區(qū)是只管賣(mài)房，教育資源的進(jìn)度真是能拖一天是一天，片區(qū)項(xiàng)目陸續(xù)今年和明年都要交房，對(duì)于家有適齡兒童的真的是不太友好。

這里畢竟是主城外溢的3.5環(huán)，老鴉陳的位置沒(méi)得問(wèn)題，發(fā)展慢完全是被拆遷耽誤了。

可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城現(xiàn)在各種工抵房，98平單價(jià)14100元一平，113平單價(jià)13300元一平，125平單價(jià)14200元一平（偶層），奇數(shù)層14600元一平，考慮到精裝修快交房，這價(jià)位算是大放血了，其實(shí)個(gè)人覺(jué)得這價(jià)位算是回歸市場(chǎng)價(jià)，老鴉陳這地我本來(lái)就一直不看好，鄭州西北從來(lái)不值錢(qián)，產(chǎn)品再好也別想突破區(qū)域。
二期從開(kāi)工至交付要24個(gè)月，目前已經(jīng)施工29個(gè)月，今年7月交付應(yīng)該問(wèn)題不大。主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工，花架涂料已經(jīng)完成，外立面的玻璃、陽(yáng)臺(tái)欄桿已經(jīng)完成，內(nèi)部的裝修已經(jīng)進(jìn)行的也七七八八，公區(qū)裝修也進(jìn)行了一大半，園林景觀也基本栽種完成，就是大門(mén)圍墻地庫(kù)再完善下。所以說(shuō)，交房這方面，萬(wàn)科是一向穩(wěn)健，說(shuō)一不二，買(mǎi)萬(wàn)科就放心吧。

房是好房，開(kāi)發(fā)商是好開(kāi)發(fā)商，但西北是真的扶不起來(lái)，別看萬(wàn)科，招商都來(lái)了，但想扶起來(lái)起碼得投入好多。
起碼商業(yè)要有點(diǎn)樣子吧，現(xiàn)在只有距離800米的裕華廣場(chǎng)，和清源長(zhǎng)青路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、長(zhǎng)興農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，不成氣候，而三全路和江山路交叉口規(guī)劃的大量集中商業(yè)，還不知道能落實(shí)不能呢。

翠灣中城也算是萬(wàn)科過(guò)度優(yōu)化的一個(gè)范例吧，費(fèi)盡心思做創(chuàng)新，但這些付出還是換不來(lái)對(duì)等收益，后面萬(wàn)科可能也意識(shí)到了，翠瀾園的戶(hù)型設(shè)計(jì)已經(jīng)減少了S型奇偶陽(yáng)臺(tái)，回歸了正常的陽(yáng)臺(tái)+花池設(shè)計(jì)。

綜合來(lái)看，房子再花哨也還是用來(lái)住的，鄭州購(gòu)房者其實(shí)還是比較務(wù)實(shí)的，看地段和總價(jià)的，至于產(chǎn)品創(chuàng)新，可能不是他們決定性的購(gòu)買(mǎi)因素。(展開(kāi)全部)

最近公眾號(hào)跟抖音上都是萬(wàn)科的軟廣，圍繞萬(wàn)科品牌和社群一頓吹。
不過(guò)，實(shí)話實(shí)說(shuō)，從這么多年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷來(lái)看，萬(wàn)科還是靠譜的。雖然部分樓盤(pán)也有瑕疵，但無(wú)奈對(duì)手太差，襯托的萬(wàn)科更好。

萬(wàn)科這些年其實(shí)也很難，如果不是背后有深圳地鐵集團(tuán)（深圳國(guó)資委），現(xiàn)在境遇應(yīng)該跟龍湖差不多，還在努力證明自己的邊緣。但肯定比恒大、碧桂園、泰禾之流要強(qiáng)些，還是很穩(wěn)健的。

只是，最近一線城市放開(kāi)時(shí)，有件事看的不是很懂。廣深的萬(wàn)科兩項(xiàng)目率先發(fā)出“首付兩成”的海報(bào)，換來(lái)的就是一個(gè)“一日游”，一個(gè)“三日游”，素來(lái)很穩(wěn)的萬(wàn)科鬧了個(gè)激進(jìn)笑話。

鄭州的萬(wàn)科，也已經(jīng)11年，開(kāi)發(fā)了30個(gè)樓盤(pán)，交付6.6萬(wàn)套住宅，數(shù)量還是很龐大的。

翠灣中城在這30個(gè)樓盤(pán)里也算是不錯(cuò)的，產(chǎn)品定位也僅次于拾謐森語(yǔ)、古翠隱秀、世階等幾個(gè)，賣(mài)的也還算可以。只是樓棟起來(lái)后，這個(gè)樓間距確實(shí)堪憂。

一期基本售完，還有少部分128㎡，均價(jià)19500元/㎡，沒(méi)啥性?xún)r(jià)比，姜太公釣魚(yú)的節(jié)奏，預(yù)計(jì)明年7月份交付，精裝還是靠譜的，對(duì)于這個(gè)總價(jià)段的購(gòu)房者，也是改善了。

二期就是正常去化，時(shí)不時(shí)搞點(diǎn)特價(jià)房，力度也不大，97㎡均價(jià)16000元/㎡，115㎡均價(jià)16800元/㎡，126㎡均價(jià)17300㎡，跟一期一樣，戶(hù)型越大，單價(jià)越貴。目前周邊最大的競(jìng)品就是招商時(shí)代天宸，位置更好點(diǎn)，產(chǎn)品也不錯(cuò)，就是品牌不如萬(wàn)科，確實(shí)選擇起來(lái)蠻糾結(jié)。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城一期悅曦園2#、5#、6#已經(jīng)售罄，其他樓棟還有少量房源，128平的還剩點(diǎn)，均價(jià)19000+，預(yù)計(jì)2024年7月交房。二期翠瀾園1#、2#、4#、5#、6#在售，97平，113平，126平均價(jià)15200-17500，二期預(yù)計(jì)2025年3月交房。萬(wàn)科的貸款政策也比較友好，支持市值公積金組合貸。

這個(gè)盤(pán)最引人注目的私人空中花園，在實(shí)景示范區(qū)區(qū)的陽(yáng)臺(tái)花池中，全冠桂花樹(shù)已然呈現(xiàn)，這個(gè)賣(mài)點(diǎn)落地，基本就沒(méi)啥可擔(dān)憂的了。
以前過(guò)于注重這盤(pán)的外立面，只關(guān)注“翠（森林外立面）”“灣（賈魯河）”，而忽視了其“中城”的價(jià)值。
一期距離800米的裕華廣場(chǎng)，旁邊還有清源長(zhǎng)青路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、長(zhǎng)興農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)兩個(gè)菜市場(chǎng)，三全路和江山路交叉口還規(guī)劃有大量集中商業(yè)，項(xiàng)目自帶的超級(jí)鄰里中心，社區(qū)慢行系統(tǒng)，翠瀾園旁的市政綠化帶上規(guī)劃改造了1.5萬(wàn)方的社區(qū)后花園，這所有的配套整體組成了“中城”。
內(nèi)部方面，社區(qū)整體抬高3米，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)落有致的園境打造，值得關(guān)注的是，翠灣首次將紙間吾同鄰里社群平臺(tái)引入，成為鄰里日常生活的第二平臺(tái)，作為萬(wàn)科首個(gè)人文實(shí)驗(yàn)IP，會(huì)定期舉辦音樂(lè)會(huì)、脫口秀劇、創(chuàng)意市集等一系列活動(dòng)。

最近萬(wàn)科在猛推113平的戶(hù)型，特惠15500元一平，相比其他戶(hù)型，這個(gè)戶(hù)型的陽(yáng)臺(tái)比較常規(guī)，橫平豎直，戶(hù)型結(jié)構(gòu)也比較細(xì)長(zhǎng)，估計(jì)是最差的一個(gè)房型。

萬(wàn)科翠灣雖然是期房，但其有不輸于現(xiàn)房的實(shí)景展示，景觀、陽(yáng)臺(tái)，入戶(hù)大堂基本都呈現(xiàn)了，基本可以放心。(展開(kāi)全部)

上次沒(méi)發(fā)圖片，就立馬有水軍說(shuō)誹謗物業(yè)，要入刑，嚇?biāo)辣救肆?，趕緊上個(gè)圖，省的有dog亂吠，物業(yè)為了服務(wù)業(yè)主專(zhuān)門(mén)請(qǐng)了一些白衣的編外人員，

好久沒(méi)來(lái)過(guò)萬(wàn)科翠灣中城了，售樓部里甚是火爆，據(jù)說(shuō)交錢(qián)的天天在財(cái)務(wù)室門(mén)口排隊(duì)，周末還真可能出現(xiàn)這種情況。也正常，附近的招商時(shí)代錦宸最近已經(jīng)成交不斷。

之前的優(yōu)惠也有一定收回，價(jià)格相比之前略有上漲。目前一期璟曦園無(wú)房可售，悅曦園在售房源已經(jīng)不多，預(yù)計(jì)明年7月份交付，如果再有個(gè)學(xué)校加持，萬(wàn)科準(zhǔn)現(xiàn)房＋品質(zhì)精裝＋學(xué)校，真是不可小覷。單價(jià)也不便宜了，加上精裝基本與教育港灣持平。116㎡成交均價(jià)17700-18500、128㎡成交均價(jià)18000-18700、146㎡成交均價(jià)20000-21000。

現(xiàn)在就主推二期，單價(jià)相對(duì)低一些，面積小，總價(jià)低。97㎡均價(jià)16300，總價(jià)160萬(wàn)左右。113㎡均價(jià)16800，總價(jià)190萬(wàn)左右。126㎡均價(jià)17200，總價(jià)220萬(wàn)左右。
相較于招商時(shí)代錦宸毛坯售價(jià)，是貴了一些，但不能拿到一起比。如果客戶(hù)預(yù)算充足，肯定直接考慮上萬(wàn)科，只有預(yù)算不足才會(huì)退而求其次選擇招商?，F(xiàn)在的購(gòu)房者也真是有意思，貪小便宜的越來(lái)越少，距離不遠(yuǎn)的東原閱城，單價(jià)12000依然賣(mài)不動(dòng)。

之前買(mǎi)房可以不計(jì)較那么多，隨便買(mǎi)買(mǎi)都能漲價(jià)，現(xiàn)在不一樣了，大部分買(mǎi)房的首要目的不是掙錢(qián)，而是自住保值。所以，確定性就很重要了。我最近也在思考，五六年前像普羅理想國(guó)、康橋香溪郡、正商智慧城、匯泉西悅城這些都能成為鄭州總銷(xiāo)售額TOP級(jí)樓盤(pán)，真是時(shí)代造就，以后只可能是華潤(rùn)幸福里這種確定性高的樓盤(pán)。

至于美盛教育港灣、電建洺悅?cè)趫@、萬(wàn)科翠灣中城這些改善盤(pán)隨便也都差不到哪去，只要趕上好行情，量?jī)r(jià)齊升第一梯隊(duì)。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城目前三個(gè)地塊均有在售房源，全精裝修交付，東地塊為116平、128平和146平，均價(jià)18000起步，面積越大越貴，2024年交房，西地塊98平為主，均價(jià)15000-16000,2025年交房，現(xiàn)在的價(jià)格說(shuō)明傳言的萬(wàn)科全系大促并沒(méi)有波及這個(gè)項(xiàng)目，但老鴉陳現(xiàn)在的在售樓盤(pán)中萬(wàn)科的去化是絕對(duì)超招商的，不過(guò)不容樂(lè)觀，所以?xún)r(jià)格波動(dòng)可能是還沒(méi)有到時(shí)候。

老鴉陳一直是惠濟(jì)老城發(fā)展的重中之重，位置什么都還不錯(cuò)，最大的劣勢(shì)就在于配套，尤其是教育配套，中學(xué)是剛剛被納入鄭州一中教育集團(tuán)的惠濟(jì)一中，該學(xué)校雖其貌不揚(yáng)，創(chuàng)建于57年，是惠濟(jì)區(qū)的一所老牌學(xué)校，成績(jī)?cè)诨轁?jì)區(qū)的中學(xué)階段也一直是名列前茅，因周邊中學(xué)匱乏，生源范圍很廣，所以老鴉陳這么大的面積只有一所中學(xué)是絕對(duì)不夠的，小學(xué)方面暫時(shí)是一片空白，老鴉陳區(qū)域如果能配建幾所給力的學(xué)校，價(jià)值還是非?？梢缘摹?

11月23日上午，交通銀行與萬(wàn)科集團(tuán)簽署全面戰(zhàn)略協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，交行將為萬(wàn)科集團(tuán)提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等，現(xiàn)在的萬(wàn)科還是非常安全的。

老鴉陳現(xiàn)在已不是萬(wàn)科一家獨(dú)大的時(shí)代了，百家爭(zhēng)鳴，競(jìng)爭(zhēng)也是非常的激烈，對(duì)于幾盤(pán)該如何選擇？改善肯定首選翠灣中城江山路東地塊，但價(jià)格也最貴；翠灣中城江山路西地塊和招商時(shí)代錦宸二者不相上下，位置來(lái)講招商更好一點(diǎn)；喜歡煙火氣就等佳田和招商城市主場(chǎng)。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城是老鴉陳的城改地塊，目前是拿了三塊地，一期分為南北兩個(gè)院，北院叫璟曦園，南院叫悅曦園，二期距離賈魯河比較近，叫翠瀾園。

一期和二期是同時(shí)在售的，一期的璟曦園沒(méi)什么房子了，悅曦園5號(hào)樓可選，只剩下4號(hào)樓未推，二期翠瀾園5號(hào)樓和6號(hào)樓是開(kāi)盤(pán)時(shí)候推的，4號(hào)樓是后續(xù)加推的，目前都在賣(mài)。兩期的定位不同，戶(hù)型偏向也不同，一期戶(hù)型大一些，偏改善一點(diǎn)，二期位置不佳，挨著京廣快速路，噪音污染比較大，所以設(shè)計(jì)的戶(hù)型偏小，定位剛需。不得不說(shuō)萬(wàn)科的設(shè)計(jì)還是很厲害的，根據(jù)地塊的不同設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品，吸納不同的客戶(hù)群體，產(chǎn)品又比較創(chuàng)新，加上精裝品質(zhì)在鄭州認(rèn)可度也比較高，除了外立面的爭(zhēng)議之外，項(xiàng)目一直是賣(mài)的不錯(cuò)的。

一期在售均價(jià)17000-20000元/㎡左右，二期在售均價(jià)15000-16000元/㎡左右。一期到2024年7月份交房，二期到2025年3月，一期比之招商的24年底交房還是略有優(yōu)勢(shì)的，萬(wàn)科的工程進(jìn)度還是相當(dāng)快，部分外立面也做了出來(lái)，預(yù)計(jì)年底可以全面封頂。

老鴉陳片區(qū)是認(rèn)可的覺(jué)得很香，不認(rèn)可的覺(jué)得這么偏遠(yuǎn)價(jià)格高的很夸張，招商和萬(wàn)科都離地鐵4號(hào)線很近，幾百米的距離，招商要更近一點(diǎn)，北區(qū)的上班族通勤便利度還是可以的，雖說(shuō)是城改項(xiàng)目，但是安置區(qū)和商品住宅區(qū)分開(kāi)來(lái)開(kāi)發(fā)，居住氛圍也要相對(duì)更好一些，并且惠濟(jì)南連接金水北，一定的區(qū)位價(jià)值是不可否認(rèn)的。只能說(shuō)蘿卜白菜，各有所愛(ài)吧，畢竟買(mǎi)房這種事，大家的需求也是各有各的標(biāo)準(zhǔn)的。(展開(kāi)全部)