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東原閱城，單論位置、交通便利不比四環(huán)外的大正水晶森林差，不過(guò)大正水晶森林有個(gè)好鄰居，萬(wàn)科城，萬(wàn)科城開(kāi)發(fā)這么多年，商業(yè)、人口入住、學(xué)校都有了很大的改變，東原閱城這鄰居恒大城，因?yàn)楹愦蟊├祝愦蟪且呀?jīng)沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)力，也拖累片區(qū)的發(fā)展。恒大城如果能順利或者像萬(wàn)科城那樣開(kāi)發(fā)，東原閱城也能受益。東原閱城如果能和恒大城合力開(kāi)發(fā)這一片區(qū)，也能有很多人關(guān)注。現(xiàn)在東原閱城就像一個(gè)孤盤，離地鐵、商業(yè)都有點(diǎn)距離，而且短期內(nèi)配套也難成熟。大正水晶森林比較幸運(yùn)，萬(wàn)科城也開(kāi)發(fā)完了，周邊配套也相對(duì)成熟了。既沒(méi)有萬(wàn)科這個(gè)對(duì)手，又能享受到萬(wàn)科開(kāi)發(fā)帶來(lái)的配套。
1. 交通方面。項(xiàng)目位于高新、惠濟(jì)、金水三區(qū)交會(huì)處，西三環(huán)、北三環(huán)兩大環(huán)線暢達(dá)全城，三全路貫通東西，三全路已打通，向東可到達(dá)地鐵4號(hào)線老鴉陳站起始站，大概2公里左右路程。
2.三全路。 三全路通車后，車還是很多的，緩解鄭州市北部區(qū)域的交通壓力。尤其是在北三環(huán)彩虹橋拆除新建時(shí)期，可有效緩解來(lái)自彩虹橋至南陽(yáng)路段的交通壓力，減少高峰期擁堵。也可緩解部分中心城區(qū)交通壓力，也能讓高新區(qū)與鄭州市各區(qū)之間的聯(lián)系；擴(kuò)大鄭州市的城市框架，促進(jìn)沿線區(qū)域的地塊開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域及相鄰區(qū)域帶來(lái)巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
三全路通車，地鐵 4 號(hào)線開(kāi)通，這些都是好事，不過(guò)東原閱城周邊缺少小區(qū)，恒大城也沒(méi)有前途，以后還是要靠開(kāi)發(fā)商自己努力，在品質(zhì)、配套上努力，不然只能靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)了。(展開(kāi)全部)

錦繡江山位于西三環(huán)和三全路附近，項(xiàng)目交通還是便利的，不過(guò)目前配套還不成熟。
1*三全路。三全路打通了之后，確實(shí)很多車從這里同行，尤其是北三環(huán)彩虹橋還在施工的情況下。高新區(qū)和金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)的聯(lián)系還是很多的，比雪松路打通后的車多些。
地鐵4號(hào)線也是鄭州的富貴線，連接金水北、金融島、CBD，當(dāng)然這里距離4號(hào)線老鴉陳站，還有點(diǎn)距離。開(kāi)工的新龍路也是城市主干路，建成后將有效分擔(dān)周邊北三環(huán)、科學(xué)大道、連霍高速的交通壓力，新龍路道路工程總投資51.41億，西起西四環(huán)以西的健楊路，東至中州大道以東的龍?jiān)绰罚┰礁咝?、惠?jì)、金水及鄭東新區(qū)，道路全長(zhǎng)21.34公里，設(shè)計(jì)時(shí)速60km/h，雙向6車道。工程由西向東依次與健楊路、紅松路、西四環(huán)、長(zhǎng)椿路、西三環(huán)、京廣快速路、江山路、文化路、花園路、中州大道、龍?jiān)绰返?5條南北向道路相交。項(xiàng)目周邊的交通也會(huì)更加便利。
2*配套。目前周邊的配套還不成熟，距離周邊其他的居民區(qū)都有點(diǎn)距離，比如萬(wàn)華城、恒大翡翠華庭，還有惠濟(jì)區(qū)江山路的一些小區(qū)。這樣孤立的位置，即使以后也難有大的配套，適合小區(qū)的配套還行，而且公交之類的也少。出行還是依靠電動(dòng)車和汽車的方式更多些。商場(chǎng)和醫(yī)院方面，周邊有高新萬(wàn)達(dá)，河對(duì)岸有鄭大一附院惠濟(jì)院區(qū)，還是能滿足日常需求。
周邊的恒大也是不給力，如果恒大城開(kāi)發(fā)的順利，和這個(gè)項(xiàng)目距離也很近，大家的配套也能共享一些，畢竟恒大城的體量更大。如今也只能靠開(kāi)發(fā)商自身建設(shè)了。(展開(kāi)全部)

錦繡江山目前依然在售首開(kāi)的3號(hào)樓，從去年年底3號(hào)樓就開(kāi)始打著內(nèi)購(gòu)的名義對(duì)外賣，那時(shí)候均價(jià)13000元/平米，中間價(jià)格一度降到12500元/平米，最近更是接著降價(jià)，均價(jià)12000元/平米，就一棟樓，賣了大半年，錦繡江山實(shí)在是賣不動(dòng)啊。

雖然不好賣，但是項(xiàng)目的還是有一定優(yōu)勢(shì)的，比如說(shuō)北邊的三全路通車了，從項(xiàng)目到金水北的更近更便利了，說(shuō)來(lái)也諷刺，三全路沒(méi)有修通的時(shí)候，不管是錦繡江山還是東原閱城都一再?gòu)?qiáng)調(diào)自己的區(qū)位價(jià)值，強(qiáng)調(diào)自己跟老鴉陳甚至是金水北在售項(xiàng)目之間的價(jià)差，現(xiàn)在三全路修通了，一路之隔的閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)今年就要招商了，也沒(méi)見(jiàn)錦繡江山因此漲價(jià)，反而是一再降價(jià)。

直線距離3公里，價(jià)差拉的確實(shí)比較大，錦繡江山均價(jià)12000元/平米，京廣快速路以西的老鴉陳片區(qū)，招商時(shí)代錦宸毛坯15500元/平米，萬(wàn)科翠灣中城二期精裝16500元/平米，一期精裝18000+元/㎡，看似錦繡江山很有性價(jià)比，但購(gòu)房者也并不只是看區(qū)位、價(jià)格的，小開(kāi)發(fā)商的口碑以及認(rèn)可度是比不上招商、萬(wàn)科這種國(guó)央企的，單看產(chǎn)品，錦繡江山也是沒(méi)有啥亮點(diǎn)，沒(méi)法跟萬(wàn)科的第四代住宅產(chǎn)品，或者說(shuō)是招商的1.5衛(wèi)、9.1米甲板陽(yáng)臺(tái)相比較的。(展開(kāi)全部)

老鴉陳蹭金水北熱度我可以理解，一江云著蹭熱度我也勉強(qiáng)可以接受，但東原錦繡江山隔著惠濟(jì)區(qū)也正大光明蹭金水北熱度讓我實(shí)在是想不通，錦繡江山即是原閱城的三期地塊，也是主推地塊，在售房源均價(jià)12500元/平。

對(duì)于該盤的兩大福利：

1、三全路已打通
三全路可以說(shuō)是該項(xiàng)目的命脈所在，目前從老鴉陳穿過(guò)涵洞即是閱城和錦繡江山地盤，出行再也無(wú)需繞來(lái)繞去，但就是這一條鐵路之隔兩側(cè)房?jī)r(jià)至少相差3000元起步，這也正是區(qū)位價(jià)值的差別所在。

2、教育終于落地
高新區(qū)閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)今年秋季首次招生，位于秋棠路以東、三全路西延以南，設(shè)36班，今年計(jì)劃招生6個(gè)班，這是高新管委會(huì)聯(lián)合河南省實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)落位閱城的優(yōu)質(zhì)配套。雖教育質(zhì)量還有待驗(yàn)證，但關(guān)于閱城的教育配套終于邁出了重要的第一步，后期還有同系列的閱城實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

這個(gè)兩區(qū)交界，受鐵路、高速影響而被阻斷的爹不疼娘不愛(ài)的項(xiàng)目，終于有了點(diǎn)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

地鐵4號(hào)線距離西三環(huán)三全路的直線距離為2.2公里，所以這個(gè)地鐵的福利是借助于電動(dòng)車和自行車基礎(chǔ)之上的，但K3線路圖流出，在閱城西側(cè)的關(guān)陳車輛段附近設(shè)有關(guān)陳站點(diǎn)，距離項(xiàng)目更近，另外項(xiàng)目東側(cè)的軌道交通4號(hào)線關(guān)陳車輛段上蓋物業(yè)的控規(guī)已出，涵蓋住宅、小學(xué)、商業(yè)，據(jù)悉將交由TOP級(jí)別的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行操盤，所以東原這個(gè)項(xiàng)目的孤盤之稱也許只是暫時(shí)。

在周邊眾盤目前價(jià)格最低，這也是2021年白襯衣中介主推的項(xiàng)目之一，本應(yīng)在三全路打通、學(xué)校落地兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)落實(shí)之際迎來(lái)另一波高潮，但無(wú)奈市場(chǎng)下行，民企相繼爆雷，更多的人對(duì)民企項(xiàng)目選擇望而卻步，這點(diǎn)應(yīng)該才是該盤目前最大的障礙。

去化率非常一般，建議謹(jǐn)慎，2022年的買房宗旨依然是安全第一。(展開(kāi)全部)

華宇閱城錦繡江山即東原閱城三期地塊，由東方宇億、華宇、東原三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)，三期東原轉(zhuǎn)幕后換華宇操盤，地處西三環(huán)北延?xùn)|、三全路西延南。

項(xiàng)目于2021年2月4日拿地，拿地價(jià)73993萬(wàn)元，樓面單價(jià)3338元/㎡，容積率上限4.0%，溢價(jià)率0%。

項(xiàng)目處于西三環(huán)和三全路延伸路段交叉口東南角，承接主城主干道，一橫六縱主干道，位于三全路西延長(zhǎng)段，連接西三環(huán)、京廣快速、中州大道等六條縱干道，并且三全路已于去年年底通車，交通出行便利，臨近賈魯河生態(tài)濱河公園 ，生態(tài)資源豐富，教育方面首期自建幼兒園、后期自建并簽約閱城實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)，教育配套一步到位，學(xué)校工程正在進(jìn)行中。園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有約1200㎡星宇樂(lè)園全齡兒童活動(dòng)場(chǎng)地、約1800 ㎡社區(qū)休閑活動(dòng)場(chǎng)地、約600 ㎡長(zhǎng)者康體健身活動(dòng)區(qū)、約750m健康慢跑道，為客戶提供娛樂(lè)健身場(chǎng)所。但周邊并無(wú)商業(yè)配套和醫(yī)療資源，所處位置比較荒僻，城市界面差。


項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層和3棟小高層，共計(jì)2065套，面主力戶型為89㎡/109㎡三房，占比77%，客戶以剛需為主，沿西三環(huán)一側(cè)由南向北為16/20/20層住宅，其他為31-34層住宅，客戶以剛需為主。

總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊可以眼見(jiàn)的除了賈魯河濱河公園就是三全路，周邊的學(xué)校正在建設(shè)中，由于處于三環(huán)沿線，配套需求固然可以沿著三全路東移至惠濟(jì)主城區(qū)或者高新老城，但配套的缺失帶來(lái)的割裂感是非常明顯的，即使三環(huán)沿線12000的價(jià)格十分具有性價(jià)比，剛需客戶要上車還是要慎重考慮(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目是東原、華宇、東方宇億三家合作開(kāi)發(fā)的第三塊住宅開(kāi)發(fā)用地，由華宇操盤營(yíng)銷，雖然三全路已經(jīng)開(kāi)通，連通金水北，但目前項(xiàng)目最大的痛點(diǎn)仍是配套缺失，難以擺脫孤盤的認(rèn)知：
1、交通：西三環(huán)延長(zhǎng)線，北三環(huán)、連霍高速，業(yè)主出行更多還是依靠汽車，距離最近的地鐵口4號(hào)線起始站老鴉陳站近2km的路程，使軌道交通的便捷程度大打折扣。
2、教育：開(kāi)發(fā)區(qū)配套的省實(shí)驗(yàn)小學(xué)在建，預(yù)計(jì)今年能開(kāi)始招生，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)土地也在推進(jìn)中，預(yù)計(jì)項(xiàng)目交付的時(shí)候，能達(dá)到招生條件
3、醫(yī)療：車行5km范圍內(nèi)，基本沒(méi)有大型的綜合性醫(yī)院。
4、商業(yè)：項(xiàng)目1km范圍內(nèi)，基本沒(méi)有商業(yè)元素，目前一期交付后，周邊連便利店這樣的基礎(chǔ)商業(yè)配套都很少見(jiàn)，對(duì)于一個(gè)未來(lái)預(yù)計(jì)入住上萬(wàn)人的社區(qū)來(lái)說(shuō)，生活、商業(yè)配套是亟待解決的問(wèn)題。
對(duì)錦繡江山來(lái)說(shuō)，越想蹭金水北的熱度，只會(huì)被降維打擊的越狠，正視孤盤的定位，想方設(shè)法提升自身配套，才是正途。(展開(kāi)全部)

閱城錦繡江山的東側(cè)就是閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)，南側(cè)是東原閱城二期，東南側(cè)是已經(jīng)交房的東原閱城一期，北側(cè)是四期待開(kāi)發(fā)地塊。現(xiàn)在小學(xué)已經(jīng)封頂了，在做樓棟外立面，預(yù)計(jì)在5月份全部做好，7月份交付，今年9月份就可以招生，雖然錦繡江山在2024年才交房，但是如果有上學(xué)需求的業(yè)主，在今年招生時(shí)就可以拿著購(gòu)房合同去上學(xué)；中學(xué)的工期要晚一點(diǎn)，預(yù)計(jì)在明年開(kāi)始招生。

目前只有3號(hào)樓拿到了預(yù)售證，樓棟剛出地面幾層，在售的是3號(hào)樓的西單元，總高31層，兩梯四戶的設(shè)計(jì)，中間兩戶是89平小三房，邊戶是110平三房，毛坯交付，水電走好，但是地暖要自己鋪設(shè)，戶型看著還可以，都是市面上常見(jiàn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，單價(jià)在12500元/平米左右，樓層可選性挺多；除了正常房源，項(xiàng)目還有教師TG房，價(jià)格更低，但是沒(méi)有具體說(shuō)低了多少，TG房也并不都是差樓層，中低高樓層都有，感興趣的可以去售樓部問(wèn)詳情，五一還會(huì)有一些優(yōu)惠活動(dòng)。
這個(gè)項(xiàng)目和萬(wàn)科翠灣中城相隔不遠(yuǎn)，與地鐵4號(hào)線老鴉陳站也就隔了將近2公里，三全路通車后，來(lái)閱城的路也更順更方便，但是房?jī)r(jià)卻差了好幾千，萬(wàn)科能蹭著地鐵、金水北的紅利，再加上自身品牌和產(chǎn)品定位，可以賣個(gè)高價(jià)；但閱城項(xiàng)目就沒(méi)有這么多優(yōu)勢(shì)，但暫時(shí)來(lái)看，安全、有學(xué)校、低價(jià)，也是可以吸引一部分購(gòu)房者了。(展開(kāi)全部)

錦繡江山，也是東原閱城的三期，位于西三環(huán)與三全路交叉口，現(xiàn)三全路已通?，對(duì)項(xiàng)目很友好，鏈接了金水北，這也讓錦繡江山直接在售樓部打出金水北的標(biāo)語(yǔ)。
錦繡江山容積率3.99，毛坯交付，24年6月交房，小區(qū)綠化率35%，規(guī)劃了2000余戶，屬于純剛需樓盤。項(xiàng)目最近剛剛開(kāi)盤，目前只開(kāi)了3號(hào)樓，售樓部相關(guān)設(shè)施還未完善，但是樣板間已經(jīng)開(kāi)放?？赡苁芤黄诰S權(quán)，二期仍然在售，而且交房早，價(jià)格也差不多的影響，錦繡江山賣得并不好。項(xiàng)目規(guī)劃10棟高層住宅、3棟小高層，戶型面積為89平方米-143平方米。89平的三室做了三開(kāi)間朝南的設(shè)計(jì)，戶型方正，但稍后面積浪費(fèi)，89的陽(yáng)臺(tái)和現(xiàn)在市面上的連通陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)相比有些許落伍，一萬(wàn)二出頭的價(jià)格，首付35萬(wàn)，月供四千三即可拿下，確實(shí)不貴。110的三室做了雙衛(wèi)，房間總體都得到了放大，舒適度大大提高，優(yōu)惠后12,000，首付42，月供五千，相比比兩公里外的萬(wàn)科翠灣中城便宜四千，具有一定吸引力。
項(xiàng)目總體沒(méi)啥特點(diǎn)，周邊沒(méi)有配套，還得依靠老鴉陳發(fā)展，周邊界面打開(kāi)少說(shuō)得個(gè)五年。學(xué)校這一側(cè)，就在樓盤的正對(duì)面，學(xué)校已經(jīng)封頂，閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、閱城實(shí)驗(yàn)中學(xué)，與一期二期一樣，學(xué)校是高新區(qū)管委會(huì)與河南省實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)聯(lián)合辦學(xué)。項(xiàng)目位于北西三環(huán)交接處，雖為高新，但遠(yuǎn)離高新主城，距金水北也有一定距離，坐地鐵也不方便。(展開(kāi)全部)