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錦繡江山目前依然在售首開的3號樓，從去年年底3號樓就開始打著內(nèi)購的名義對外賣，那時候均價13000元/平米，中間價格一度降到12500元/平米，最近更是接著降價，均價12000元/平米，就一棟樓，賣了大半年，錦繡江山實在是賣不動啊。

雖然不好賣，但是項目的還是有一定優(yōu)勢的，比如說北邊的三全路通車了，從項目到金水北的更近更便利了，說來也諷刺，三全路沒有修通的時候，不管是錦繡江山還是東原閱城都一再強(qiáng)調(diào)自己的區(qū)位價值，強(qiáng)調(diào)自己跟老鴉陳甚至是金水北在售項目之間的價差，現(xiàn)在三全路修通了，一路之隔的閱城實驗小學(xué)今年就要招商了，也沒見錦繡江山因此漲價，反而是一再降價。

直線距離3公里，價差拉的確實比較大，錦繡江山均價12000元/平米，京廣快速路以西的老鴉陳片區(qū)，招商時代錦宸毛坯15500元/平米，萬科翠灣中城二期精裝16500元/平米，一期精裝18000+元/㎡，看似錦繡江山很有性價比，但購房者也并不只是看區(qū)位、價格的，小開發(fā)商的口碑以及認(rèn)可度是比不上招商、萬科這種國央企的，單看產(chǎn)品，錦繡江山也是沒有啥亮點(diǎn)，沒法跟萬科的第四代住宅產(chǎn)品，或者說是招商的1.5衛(wèi)、9.1米甲板陽臺相比較的。(展開全部)

老鴉陳蹭金水北熱度我可以理解，一江云著蹭熱度我也勉強(qiáng)可以接受，但東原錦繡江山隔著惠濟(jì)區(qū)也正大光明蹭金水北熱度讓我實在是想不通，錦繡江山即是原閱城的三期地塊，也是主推地塊，在售房源均價12500元/平。

對于該盤的兩大福利：

1、三全路已打通
三全路可以說是該項目的命脈所在，目前從老鴉陳穿過涵洞即是閱城和錦繡江山地盤，出行再也無需繞來繞去，但就是這一條鐵路之隔兩側(cè)房價至少相差3000元起步，這也正是區(qū)位價值的差別所在。

2、教育終于落地
高新區(qū)閱城實驗小學(xué)今年秋季首次招生，位于秋棠路以東、三全路西延以南，設(shè)36班，今年計劃招生6個班，這是高新管委會聯(lián)合河南省實驗教育集團(tuán)落位閱城的優(yōu)質(zhì)配套。雖教育質(zhì)量還有待驗證，但關(guān)于閱城的教育配套終于邁出了重要的第一步，后期還有同系列的閱城實驗中學(xué)。

這個兩區(qū)交界，受鐵路、高速影響而被阻斷的爹不疼娘不愛的項目，終于有了點(diǎn)實質(zhì)性的進(jìn)展。

地鐵4號線距離西三環(huán)三全路的直線距離為2.2公里，所以這個地鐵的福利是借助于電動車和自行車基礎(chǔ)之上的，但K3線路圖流出，在閱城西側(cè)的關(guān)陳車輛段附近設(shè)有關(guān)陳站點(diǎn)，距離項目更近，另外項目東側(cè)的軌道交通4號線關(guān)陳車輛段上蓋物業(yè)的控規(guī)已出，涵蓋住宅、小學(xué)、商業(yè)，據(jù)悉將交由TOP級別的開發(fā)商進(jìn)行操盤，所以東原這個項目的孤盤之稱也許只是暫時。

在周邊眾盤目前價格最低，這也是2021年白襯衣中介主推的項目之一，本應(yīng)在三全路打通、學(xué)校落地兩個重要節(jié)點(diǎn)落實之際迎來另一波高潮，但無奈市場下行，民企相繼爆雷，更多的人對民企項目選擇望而卻步，這點(diǎn)應(yīng)該才是該盤目前最大的障礙。

去化率非常一般，建議謹(jǐn)慎，2022年的買房宗旨依然是安全第一。(展開全部)

華宇閱城錦繡江山即東原閱城三期地塊，由東方宇億、華宇、東原三家聯(lián)合開發(fā)，三期東原轉(zhuǎn)幕后換華宇操盤，地處西三環(huán)北延?xùn)|、三全路西延南。

項目于2021年2月4日拿地，拿地價73993萬元，樓面單價3338元/㎡，容積率上限4.0%，溢價率0%。

項目處于西三環(huán)和三全路延伸路段交叉口東南角，承接主城主干道，一橫六縱主干道，位于三全路西延長段，連接西三環(huán)、京廣快速、中州大道等六條縱干道，并且三全路已于去年年底通車，交通出行便利，臨近賈魯河生態(tài)濱河公園 ，生態(tài)資源豐富，教育方面首期自建幼兒園、后期自建并簽約閱城實驗中學(xué)、實驗小學(xué)，教育配套一步到位，學(xué)校工程正在進(jìn)行中。園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有約1200㎡星宇樂園全齡兒童活動場地、約1800 ㎡社區(qū)休閑活動場地、約600 ㎡長者康體健身活動區(qū)、約750m健康慢跑道，為客戶提供娛樂健身場所。但周邊并無商業(yè)配套和醫(yī)療資源，所處位置比較荒僻，城市界面差。


項目規(guī)劃10棟高層和3棟小高層，共計2065套，面主力戶型為89㎡/109㎡三房，占比77%，客戶以剛需為主，沿西三環(huán)一側(cè)由南向北為16/20/20層住宅，其他為31-34層住宅，客戶以剛需為主。

總的來說，項目周邊可以眼見的除了賈魯河濱河公園就是三全路，周邊的學(xué)校正在建設(shè)中，由于處于三環(huán)沿線，配套需求固然可以沿著三全路東移至惠濟(jì)主城區(qū)或者高新老城，但配套的缺失帶來的割裂感是非常明顯的，即使三環(huán)沿線12000的價格十分具有性價比，剛需客戶要上車還是要慎重考慮(展開全部)

閱城錦繡江山的東側(cè)就是閱城實驗小學(xué)，南側(cè)是東原閱城二期，東南側(cè)是已經(jīng)交房的東原閱城一期，北側(cè)是四期待開發(fā)地塊?，F(xiàn)在小學(xué)已經(jīng)封頂了，在做樓棟外立面，預(yù)計在5月份全部做好，7月份交付，今年9月份就可以招生，雖然錦繡江山在2024年才交房，但是如果有上學(xué)需求的業(yè)主，在今年招生時就可以拿著購房合同去上學(xué)；中學(xué)的工期要晚一點(diǎn)，預(yù)計在明年開始招生。

目前只有3號樓拿到了預(yù)售證，樓棟剛出地面幾層，在售的是3號樓的西單元，總高31層，兩梯四戶的設(shè)計，中間兩戶是89平小三房，邊戶是110平三房，毛坯交付，水電走好，但是地暖要自己鋪設(shè)，戶型看著還可以，都是市面上常見的產(chǎn)品設(shè)計，單價在12500元/平米左右，樓層可選性挺多；除了正常房源，項目還有教師TG房，價格更低，但是沒有具體說低了多少，TG房也并不都是差樓層，中低高樓層都有，感興趣的可以去售樓部問詳情，五一還會有一些優(yōu)惠活動。
這個項目和萬科翠灣中城相隔不遠(yuǎn)，與地鐵4號線老鴉陳站也就隔了將近2公里，三全路通車后，來閱城的路也更順更方便，但是房價卻差了好幾千，萬科能蹭著地鐵、金水北的紅利，再加上自身品牌和產(chǎn)品定位，可以賣個高價；但閱城項目就沒有這么多優(yōu)勢，但暫時來看，安全、有學(xué)校、低價，也是可以吸引一部分購房者了。(展開全部)

錦繡江山，也是東原閱城的三期，位于西三環(huán)與三全路交叉口，現(xiàn)三全路已通?，對項目很友好，鏈接了金水北，這也讓錦繡江山直接在售樓部打出金水北的標(biāo)語。
錦繡江山容積率3.99，毛坯交付，24年6月交房，小區(qū)綠化率35%，規(guī)劃了2000余戶，屬于純剛需樓盤。項目最近剛剛開盤，目前只開了3號樓，售樓部相關(guān)設(shè)施還未完善，但是樣板間已經(jīng)開放。可能受一期維權(quán)，二期仍然在售，而且交房早，價格也差不多的影響，錦繡江山賣得并不好。項目規(guī)劃10棟高層住宅、3棟小高層，戶型面積為89平方米-143平方米。89平的三室做了三開間朝南的設(shè)計，戶型方正，但稍后面積浪費(fèi)，89的陽臺和現(xiàn)在市面上的連通陽臺設(shè)計相比有些許落伍，一萬二出頭的價格，首付35萬，月供四千三即可拿下，確實不貴。110的三室做了雙衛(wèi)，房間總體都得到了放大，舒適度大大提高，優(yōu)惠后12,000，首付42，月供五千，相比比兩公里外的萬科翠灣中城便宜四千，具有一定吸引力。
項目總體沒啥特點(diǎn)，周邊沒有配套，還得依靠老鴉陳發(fā)展，周邊界面打開少說得個五年。學(xué)校這一側(cè)，就在樓盤的正對面，學(xué)校已經(jīng)封頂，閱城實驗小學(xué)、閱城實驗中學(xué)，與一期二期一樣，學(xué)校是高新區(qū)管委會與河南省實驗教育集團(tuán)聯(lián)合辦學(xué)。項目位于北西三環(huán)交接處，雖為高新，但遠(yuǎn)離高新主城，距金水北也有一定距離，坐地鐵也不方便。(展開全部)

閱城錦繡江山——東原閱城的三期。

三期閱城錦繡江山換了名字，也換了操盤方，仍然是原來三家房企合作，但操盤方由原來的東原換成了華宇。

先說項目本身，建設(shè)用地面積55421.84㎡，約合83畝，總建筑面積290321.36㎡，容積率3.99，綠地率35.05%，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了13棟16-34層住宅樓以及兩棟配套樓，規(guī)劃總戶數(shù)2065戶，機(jī)動車停車位2107個，非機(jī)動車停車位3346個，社區(qū)內(nèi)部配建有便民店、開閉所、公共廁所物業(yè)管理用房等配套用房。

現(xiàn)在還沒正式開盤，但3號樓作為員工內(nèi)購房已經(jīng)提前開始賣了，兩個單元兩梯四戶設(shè)計，中間兩戶是89平三房，邊戶是110平三房，均價在13000元/㎡左右。

錦繡江山宣傳的學(xué)校和二期一樣，閱城實驗小學(xué)、閱城實驗中學(xué)，學(xué)校是高新區(qū)管委會與河南省實驗教育集團(tuán)聯(lián)合辦學(xué)，后期會引進(jìn)省實驗的師資力量和辦學(xué)理念，目前小學(xué)在建，初中還在規(guī)劃，其中小學(xué)就在小區(qū)西邊一路之隔，建設(shè)用地約2.6萬方，配置36個教學(xué)班，包括1個約250米田徑場、7人制足球場、3個籃球場等體育設(shè)施。

項目位于高新區(qū)的邊緣地帶，偏離高新核心區(qū)，屬于典型的被遺忘的孤盤，東邊緊鄰的是惠濟(jì)區(qū)，但是售樓部毫不謙虛的說，三全路打通后他們將直接對標(biāo)金水北，對標(biāo)萬科翠灣中城。(展開全部)

相距兩公里，價差6千，孤盤“錦繡江山”究竟值不值得？

錦繡江山其實是閱城的三期，依然是東方宇億、華宇、東原三家聯(lián)合開發(fā)，或許是前面兩期不怎么樣，這次對外宣傳重點(diǎn)介紹主操盤方是華宇地產(chǎn)（全國前50強(qiáng)）。

項目一共分4期開發(fā)，一期已經(jīng)交過房了，二期目前基本沒啥房源，三期也就是錦繡江山將于近期入市開售。三期占地83.13畝，容積率約3.99，規(guī)劃10棟高層住宅、3棟小高層、1棟配套樓、1棟商業(yè)，戶型面積為89-145，毛坯交付。首批預(yù)售房源為3號樓，戶型產(chǎn)品為89和 110㎡的三房，價格預(yù)計在1.3w，暫無特別優(yōu)惠政策。

錦繡江山的位置很尷尬，是大家眼中的孤盤：位于高新區(qū)惠濟(jì)區(qū)交會地帶，因為鐵路線、高速路、快速路的割裂，明明在三環(huán)邊，但感覺在四環(huán)外。另外距離公墓挺近的，選擇這里，要習(xí)慣周邊的“荒涼”，要忍受周邊配套的長時間無法到位的問題。

錦繡江山現(xiàn)在最希望三全路西延打通，這樣項目的割裂感會降低，業(yè)主能夠享受到地鐵和金水區(qū)配套。由于多種原因，三全路西延打通還需時日，不過即使三全路西延打通，兩個區(qū)域享受的配套便捷性也不可能是一樣的。

不過對于金水區(qū)沒錢的老鐵們來說，三環(huán)邊1.3w左右的價格，與東邊2公里外的萬科翠灣中城價差6千，從價格上看比較有優(yōu)勢。雖然目前是孤盤，但我估計有一部分人還是會心動的。

總結(jié)：自住可以作為備選，投資暫不推薦。(展開全部)

閱城項目三期更名為：錦繡江山，而操盤方也由原來的東原地產(chǎn)換為了華宇地產(chǎn)，作為渝派房企與豫派房企的合作開發(fā)項目，歡合城改由本土房企東方宇億、重慶房企東原、華宇合作開發(fā)，開發(fā)區(qū)域的一期和二期均由東原地產(chǎn)進(jìn)行項目操盤，但是效果著實一般。

華宇地產(chǎn)雖然在鄭州沒有項目可供參考，但是有著曾經(jīng)“渝派房企三甲”（龍湖、金科、華宇）的名號，也是有著不錯的水平的，后來銷售業(yè)績方面被東原趕上，掉出三甲之列，而且和今日的渝派雙雄差距越拉越大~
華宇和東原的全國地產(chǎn)排名基本都在40-50直接，東原玩不轉(zhuǎn)，估計華宇也不會拿出什么驚艷之舉

三期位于西三環(huán)北延?xùn)|、米蘭街北、三全路西延南、秋棠路西，占地83.13畝，總建筑面積約29萬㎡，容積率約3.99，規(guī)劃13棟住宅樓（三棟小高層）、1棟配套樓、1棟商業(yè)；戶型產(chǎn)品為89-145毛坯交付；住宅建筑風(fēng)格是恢弘與莊重的現(xiàn)代風(fēng)格，主樓各單元基座采用仿石材涂料，門頭局部采用米黃色石材干掛，局部金屬格柵。
目前首批預(yù)售房源為3#樓，3號樓的戶型產(chǎn)品為110+89的三房配置，兩個戶型基本延續(xù)的之前的設(shè)計，只不過110的南向優(yōu)化為了長達(dá)7米多的“甲板陽臺”，而且北側(cè)臥室還額外帶一個陽臺，但是此戶型進(jìn)深較長，入戶餐廳區(qū)域的采光不行，其他的沒什么浪費(fèi)的面積中規(guī)中矩；89的小三房更是標(biāo)準(zhǔn)的傳統(tǒng)連廊南戶設(shè)計。
周邊配套有一說一，被稱之為孤盤是有原因的，西側(cè)最近的配套是恒大城組團(tuán)，東側(cè)為河+高架鐵路，項目基本自成一體，需要靠自給自足，好在教育上已經(jīng)有落地的小學(xué)+中學(xué)，商業(yè)配套之前東原吹噓的倒是不錯，但是落地時間和落地程度有待商榷。最為重要的交通上，全靠未來能打通的三全路了，三全路一通，連接金水北的道路會給高新區(qū)帶來重大的契機(jī)，而此項目作為“把門人”更是能吃第一波紅利，君不見開發(fā)商的宣傳只口不提高新與惠濟(jì)，滿眼只有金水北和更往東的北龍湖~

但是據(jù)最新消息來看，三全路的西延還需時日：11月18日zf官方回復(fù)如下：三全路(西三環(huán)北延-江山路) 工程由鄭州市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司投資建設(shè)，該工程前期因為拆遷、地鐵施工、跨京廣鐵路由鐵路相關(guān)單位代建等原因嚴(yán)重影響工期。近期又受7.20水災(zāi)和疫情的影響。江山路-京廣快速路預(yù)計年底前能夠完工，京廣快速路-西三環(huán)段因為目前處于管控期，各種施工材料均無法運(yùn)送至施工場地，完工時間還無法確定。

三環(huán)邊1.35左右的價格，確實比萬科翠灣中城便宜個5000大洋，連通金水北后也就2公里的距離，當(dāng)然享受的配套便捷性不是一個量級的，畢竟一分價錢一分貨(展開全部)

閱城錦繡江山，是東原閱城的三期地塊，也是三家房企共同開發(fā)，東方宇億供地，一期二期是東原開發(fā)，三期四期換了操盤方，變成了華宇集團(tuán)，但后期還是使用東原物業(yè)。

二期三期就隔了一條路，周邊配套都一樣，但是產(chǎn)品有了區(qū)別，價位也要高于項目二期。

東原閱城二期產(chǎn)品面積段是二期在售76-129平米戶型，小區(qū)內(nèi)部沒有做集中景觀規(guī)劃，產(chǎn)品有兩梯五戶、兩題六戶的，主要針對剛需購房者，毛坯交付，交房時間在2022/2023年。

錦繡江山東原基本退出了，換了操盤方，產(chǎn)品面積是89-145平米，規(guī)劃13棟16-34層高層住宅，都是兩梯四戶的設(shè)計，毛坯交付，交房時間在2024年9月份；小區(qū)綠化率高于二期，內(nèi)部做的有中央景觀區(qū)，在產(chǎn)品規(guī)劃和外立面方面做了些升級。

項目即將開盤，預(yù)計首開3#樓，公共兩單元2梯4戶的設(shè)計，中間兩戶是89平三房，邊戶是110平三房；產(chǎn)品戶型做的還可以，小三房的廚房和次臥空間足夠用，空間利用率挺高；目前正處于認(rèn)籌階段，但項目價格要高于二期，每平米單價會高幾百塊錢。

東原項目交房時的口碑不好，雖處于三環(huán)內(nèi)，單價低，也被認(rèn)為是孤盤，但兩個項目位置相似，無論是學(xué)校還是出行都一樣，沒有太大差別，只是一個新盤即將入市，一個快要清盤，產(chǎn)品規(guī)劃不一樣，價格有差別，看個人需求選擇。(展開全部)