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東原閱城，單論位置、交通便利不比四環(huán)外的大正水晶森林差，不過(guò)大正水晶森林有個(gè)好鄰居，萬(wàn)科城，萬(wàn)科城開(kāi)發(fā)這么多年，商業(yè)、人口入住、學(xué)校都有了很大的改變，東原閱城這鄰居恒大城，因?yàn)楹愦蟊├?，恒大城已?jīng)沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)力，也拖累片區(qū)的發(fā)展。恒大城如果能順利或者像萬(wàn)科城那樣開(kāi)發(fā)，東原閱城也能受益。東原閱城如果能和恒大城合力開(kāi)發(fā)這一片區(qū)，也能有很多人關(guān)注。現(xiàn)在東原閱城就像一個(gè)孤盤，離地鐵、商業(yè)都有點(diǎn)距離，而且短期內(nèi)配套也難成熟。大正水晶森林比較幸運(yùn)，萬(wàn)科城也開(kāi)發(fā)完了，周邊配套也相對(duì)成熟了。既沒(méi)有萬(wàn)科這個(gè)對(duì)手，又能享受到萬(wàn)科開(kāi)發(fā)帶來(lái)的配套。
1. 交通方面。項(xiàng)目位于高新、惠濟(jì)、金水三區(qū)交會(huì)處，西三環(huán)、北三環(huán)兩大環(huán)線暢達(dá)全城，三全路貫通東西，三全路已打通，向東可到達(dá)地鐵4號(hào)線老鴉陳站起始站，大概2公里左右路程。
2.三全路。 三全路通車后，車還是很多的，緩解鄭州市北部區(qū)域的交通壓力。尤其是在北三環(huán)彩虹橋拆除新建時(shí)期，可有效緩解來(lái)自彩虹橋至南陽(yáng)路段的交通壓力，減少高峰期擁堵。也可緩解部分中心城區(qū)交通壓力，也能讓高新區(qū)與鄭州市各區(qū)之間的聯(lián)系；擴(kuò)大鄭州市的城市框架，促進(jìn)沿線區(qū)域的地塊開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域及相鄰區(qū)域帶來(lái)巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
三全路通車，地鐵 4 號(hào)線開(kāi)通，這些都是好事，不過(guò)東原閱城周邊缺少小區(qū)，恒大城也沒(méi)有前途，以后還是要靠開(kāi)發(fā)商自己努力，在品質(zhì)、配套上努力，不然只能靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)了。(展開(kāi)全部)

錦繡江山位于西三環(huán)和三全路附近，項(xiàng)目交通還是便利的，不過(guò)目前配套還不成熟。
1*三全路。三全路打通了之后，確實(shí)很多車從這里同行，尤其是北三環(huán)彩虹橋還在施工的情況下。高新區(qū)和金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)的聯(lián)系還是很多的，比雪松路打通后的車多些。
地鐵4號(hào)線也是鄭州的富貴線，連接金水北、金融島、CBD，當(dāng)然這里距離4號(hào)線老鴉陳站，還有點(diǎn)距離。開(kāi)工的新龍路也是城市主干路，建成后將有效分擔(dān)周邊北三環(huán)、科學(xué)大道、連霍高速的交通壓力，新龍路道路工程總投資51.41億，西起西四環(huán)以西的健楊路，東至中州大道以東的龍?jiān)绰?，穿越高新、惠?jì)、金水及鄭東新區(qū)，道路全長(zhǎng)21.34公里，設(shè)計(jì)時(shí)速60km/h，雙向6車道。工程由西向東依次與健楊路、紅松路、西四環(huán)、長(zhǎng)椿路、西三環(huán)、京廣快速路、江山路、文化路、花園路、中州大道、龍?jiān)绰返?5條南北向道路相交。項(xiàng)目周邊的交通也會(huì)更加便利。
2*配套。目前周邊的配套還不成熟，距離周邊其他的居民區(qū)都有點(diǎn)距離，比如萬(wàn)華城、恒大翡翠華庭，還有惠濟(jì)區(qū)江山路的一些小區(qū)。這樣孤立的位置，即使以后也難有大的配套，適合小區(qū)的配套還行，而且公交之類的也少。出行還是依靠電動(dòng)車和汽車的方式更多些。商場(chǎng)和醫(yī)院方面，周邊有高新萬(wàn)達(dá)，河對(duì)岸有鄭大一附院惠濟(jì)院區(qū)，還是能滿足日常需求。
周邊的恒大也是不給力，如果恒大城開(kāi)發(fā)的順利，和這個(gè)項(xiàng)目距離也很近，大家的配套也能共享一些，畢竟恒大城的體量更大。如今也只能靠開(kāi)發(fā)商自身建設(shè)了。(展開(kāi)全部)

老鴉陳蹭金水北熱度我可以理解，一江云著蹭熱度我也勉強(qiáng)可以接受，但東原錦繡江山隔著惠濟(jì)區(qū)也正大光明蹭金水北熱度讓我實(shí)在是想不通，錦繡江山即是原閱城的三期地塊，也是主推地塊，在售房源均價(jià)12500元/平。

對(duì)于該盤的兩大福利：

1、三全路已打通
三全路可以說(shuō)是該項(xiàng)目的命脈所在，目前從老鴉陳穿過(guò)涵洞即是閱城和錦繡江山地盤，出行再也無(wú)需繞來(lái)繞去，但就是這一條鐵路之隔兩側(cè)房?jī)r(jià)至少相差3000元起步，這也正是區(qū)位價(jià)值的差別所在。

2、教育終于落地
高新區(qū)閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)今年秋季首次招生，位于秋棠路以東、三全路西延以南，設(shè)36班，今年計(jì)劃招生6個(gè)班，這是高新管委會(huì)聯(lián)合河南省實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)落位閱城的優(yōu)質(zhì)配套。雖教育質(zhì)量還有待驗(yàn)證，但關(guān)于閱城的教育配套終于邁出了重要的第一步，后期還有同系列的閱城實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

這個(gè)兩區(qū)交界，受鐵路、高速影響而被阻斷的爹不疼娘不愛(ài)的項(xiàng)目，終于有了點(diǎn)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

地鐵4號(hào)線距離西三環(huán)三全路的直線距離為2.2公里，所以這個(gè)地鐵的福利是借助于電動(dòng)車和自行車基礎(chǔ)之上的，但K3線路圖流出，在閱城西側(cè)的關(guān)陳車輛段附近設(shè)有關(guān)陳站點(diǎn)，距離項(xiàng)目更近，另外項(xiàng)目東側(cè)的軌道交通4號(hào)線關(guān)陳車輛段上蓋物業(yè)的控規(guī)已出，涵蓋住宅、小學(xué)、商業(yè)，據(jù)悉將交由TOP級(jí)別的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行操盤，所以東原這個(gè)項(xiàng)目的孤盤之稱也許只是暫時(shí)。

在周邊眾盤目前價(jià)格最低，這也是2021年白襯衣中介主推的項(xiàng)目之一，本應(yīng)在三全路打通、學(xué)校落地兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)落實(shí)之際迎來(lái)另一波高潮，但無(wú)奈市場(chǎng)下行，民企相繼爆雷，更多的人對(duì)民企項(xiàng)目選擇望而卻步，這點(diǎn)應(yīng)該才是該盤目前最大的障礙。

去化率非常一般，建議謹(jǐn)慎，2022年的買房宗旨依然是安全第一。(展開(kāi)全部)

閱城項(xiàng)目三期更名為：錦繡江山，而操盤方也由原來(lái)的東原地產(chǎn)換為了華宇地產(chǎn)，作為渝派房企與豫派房企的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，歡合城改由本土房企東方宇億、重慶房企東原、華宇合作開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)區(qū)域的一期和二期均由東原地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目操盤，但是效果著實(shí)一般。

華宇地產(chǎn)雖然在鄭州沒(méi)有項(xiàng)目可供參考，但是有著曾經(jīng)“渝派房企三甲”（龍湖、金科、華宇）的名號(hào)，也是有著不錯(cuò)的水平的，后來(lái)銷售業(yè)績(jī)方面被東原趕上，掉出三甲之列，而且和今日的渝派雙雄差距越拉越大~
華宇和東原的全國(guó)地產(chǎn)排名基本都在40-50直接，東原玩不轉(zhuǎn)，估計(jì)華宇也不會(huì)拿出什么驚艷之舉

三期位于西三環(huán)北延?xùn)|、米蘭街北、三全路西延南、秋棠路西，占地83.13畝，總建筑面積約29萬(wàn)㎡，容積率約3.99，規(guī)劃13棟住宅樓（三棟小高層）、1棟配套樓、1棟商業(yè)；戶型產(chǎn)品為89-145毛坯交付；住宅建筑風(fēng)格是恢弘與莊重的現(xiàn)代風(fēng)格，主樓各單元基座采用仿石材涂料，門頭局部采用米黃色石材干掛，局部金屬格柵。
目前首批預(yù)售房源為3#樓，3號(hào)樓的戶型產(chǎn)品為110+89的三房配置，兩個(gè)戶型基本延續(xù)的之前的設(shè)計(jì)，只不過(guò)110的南向優(yōu)化為了長(zhǎng)達(dá)7米多的“甲板陽(yáng)臺(tái)”，而且北側(cè)臥室還額外帶一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，但是此戶型進(jìn)深較長(zhǎng)，入戶餐廳區(qū)域的采光不行，其他的沒(méi)什么浪費(fèi)的面積中規(guī)中矩；89的小三房更是標(biāo)準(zhǔn)的傳統(tǒng)連廊南戶設(shè)計(jì)。
周邊配套有一說(shuō)一，被稱之為孤盤是有原因的，西側(cè)最近的配套是恒大城組團(tuán)，東側(cè)為河+高架鐵路，項(xiàng)目基本自成一體，需要靠自給自足，好在教育上已經(jīng)有落地的小學(xué)+中學(xué)，商業(yè)配套之前東原吹噓的倒是不錯(cuò)，但是落地時(shí)間和落地程度有待商榷。最為重要的交通上，全靠未來(lái)能打通的三全路了，三全路一通，連接金水北的道路會(huì)給高新區(qū)帶來(lái)重大的契機(jī)，而此項(xiàng)目作為“把門人”更是能吃第一波紅利，君不見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的宣傳只口不提高新與惠濟(jì)，滿眼只有金水北和更往東的北龍湖~

但是據(jù)最新消息來(lái)看，三全路的西延還需時(shí)日：11月18日zf官方回復(fù)如下：三全路(西三環(huán)北延-江山路) 工程由鄭州市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司投資建設(shè)，該工程前期因?yàn)椴疬w、地鐵施工、跨京廣鐵路由鐵路相關(guān)單位代建等原因嚴(yán)重影響工期。近期又受7.20水災(zāi)和疫情的影響。江山路-京廣快速路預(yù)計(jì)年底前能夠完工，京廣快速路-西三環(huán)段因?yàn)槟壳疤幱诠芸仄?，各種施工材料均無(wú)法運(yùn)送至施工場(chǎng)地，完工時(shí)間還無(wú)法確定。

三環(huán)邊1.35左右的價(jià)格，確實(shí)比萬(wàn)科翠灣中城便宜個(gè)5000大洋，連通金水北后也就2公里的距離，當(dāng)然享受的配套便捷性不是一個(gè)量級(jí)的，畢竟一分價(jià)錢一分貨(展開(kāi)全部)

華宇閱城錦繡山河即東原閱城三期地塊，換個(gè)案名重新出發(fā)，依然還是東方宇億、華宇、東原三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)，只是東原轉(zhuǎn)幕后換華宇操盤，地處西三環(huán)北延?xùn)|、三全路西延南，83畝，容積率4.0，規(guī)劃13棟16-34層高層住宅，面積段89-143平，主力戶型89平和109平，毛坯交付，全新售樓部即將正式對(duì)外開(kāi)放，產(chǎn)品本身較一期、二期區(qū)別不大，依然是戶型平平、產(chǎn)品平平，最大的特點(diǎn)有可能還會(huì)是價(jià)格，依然走剛需和剛改路線。
依然是高新區(qū)的孤盤位置，北與萬(wàn)華城，西與恒大城均無(wú)直接關(guān)系，高新區(qū)惠濟(jì)區(qū)交匯地帶，但這次文案硬是與大火的金水北扯上了關(guān)系，萬(wàn)科璀璨中城與金水北扯上關(guān)系有情可原，畢竟有距離上的優(yōu)勢(shì)，但這閱城錦繡山河跨過(guò)賈魯河、鐵路、京廣快速路這個(gè)距離著實(shí)有點(diǎn)讓人無(wú)語(yǔ)，所以購(gòu)房者千萬(wàn)不要被迷惑。
但三期北臨三全路、西臨西三環(huán)，尤其在三全路東西即將全線貫通之際，未來(lái)也可以蹭上地鐵4號(hào)線的便利，加之賈魯河的景觀優(yōu)勢(shì)，未來(lái)這個(gè)位置還是有發(fā)展?jié)摿Φ?，現(xiàn)在的荒涼只是一時(shí)。
關(guān)于最容易引發(fā)維權(quán)的教育資源總算是提上了日程，閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)已開(kāi)工，36班，計(jì)劃明年投入使用，閱城實(shí)驗(yàn)中學(xué)42班明年開(kāi)工，后年投入使用，宣傳為省實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)的聯(lián)合辦學(xué)，但新學(xué)校唯一能保證的就是學(xué)校環(huán)境，師資力量和教學(xué)質(zhì)量還有待考驗(yàn)。
這個(gè)位置剛需置業(yè)是主流，所以價(jià)格很重要，閱城二期也是靠著低價(jià)收割了一波又一波的剛需群體，三期升級(jí)之作，加之今年市場(chǎng)行情，剛需可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)