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學(xué)區(qū)房，顧名思義就是指在幼升小、小升初時(shí)在學(xué)校所規(guī)劃的招生入學(xué)的區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)。學(xué)區(qū)房這個(gè)概念歸根到底起源于“就近入學(xué)”這個(gè)政策，本意是為了均衡分配教育資源，跟現(xiàn)在的狀況相去甚遠(yuǎn)。

謙祥云棲就是占盡了學(xué)區(qū)的紅利，鄭州中學(xué)附屬小學(xué)玉蘭街校區(qū)和鄭州中學(xué)，在無(wú)數(shù)內(nèi)卷的家長(zhǎng)心目中，含金量是相當(dāng)高的。雖說(shuō)期房沒(méi)有學(xué)區(qū)這個(gè)概念，畢竟交了房才能開(kāi)始劃片，但是宣傳中已經(jīng)將學(xué)校簽進(jìn)了合同里，并且緊挨著的金科城已經(jīng)交房好幾年了，是妥妥的學(xué)區(qū)房，對(duì)于云棲來(lái)說(shuō)，劃片概率是極大的，而金科城也因?yàn)閷W(xué)區(qū)，二手房?jī)r(jià)位能夠高達(dá)兩萬(wàn)，比最后尾盤的價(jià)格漲了幾千。

當(dāng)然，項(xiàng)目好壞還是要了解清楚的，作為高新老城的門面，一進(jìn)科學(xué)大道就能看到謙祥的項(xiàng)目和高新萬(wàn)達(dá)，謙祥云棲的位置也不錯(cuò)，配套相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較成熟的，云棲本質(zhì)上屬于謙祥萬(wàn)華城的六期地塊，只是單獨(dú)拿出來(lái)開(kāi)發(fā)了，價(jià)格因?yàn)閷W(xué)區(qū)比萬(wàn)華城略高一點(diǎn)，正常售價(jià)16000-16500元/㎡左右，有特價(jià)房，15700元/㎡左右，目前在售的是1號(hào)樓和7號(hào)樓，中秋節(jié)的時(shí)候加推了5號(hào)樓。就萬(wàn)華城已經(jīng)交付的品質(zhì)來(lái)看，對(duì)于云棲的品質(zhì)期待值也要放低一點(diǎn)，不過(guò)項(xiàng)目專心蓋蓋蓋，前面幾棟樓主體基本都起來(lái)了，交付應(yīng)該是問(wèn)題不大，說(shuō)是2024年12月交房，按目前工程進(jìn)度來(lái)看，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)有可能會(huì)提前交房。(展開(kāi)全部)

謙祥時(shí)光序是興隆城的二期，一期已經(jīng)交房了，二期占地約54畝，總建面約22.3萬(wàn)方，容積率4.49，一共規(guī)劃了8棟住宅，均為高層，規(guī)劃戶型為69-116㎡的兩房-三房，都是兩梯五戶或者三梯六戶的設(shè)計(jì)，毛坯交付，整體來(lái)說(shuō)就是剛需，非常剛需。

項(xiàng)目位置在糧食西路東、糧食路北交匯處，惠濟(jì)南，三環(huán)內(nèi)，配套也還算成熟，生活便利度是可以的，距離地鐵3號(hào)線興隆鋪站約1公里左右，學(xué)校也是從幼兒園到高中都有，綜合來(lái)說(shuō)項(xiàng)目整體價(jià)值點(diǎn)還是不錯(cuò)的，道路四通八達(dá)，距離主城區(qū)已經(jīng)非常近了，是剛需接近主城置業(yè)的好選擇。

項(xiàng)目目前在售均價(jià)在14000-15000元/㎡之間，之前漲價(jià)了一段時(shí)間，但是賣的一般，所以價(jià)格又慢慢回落到14000左右了。9號(hào)樓已經(jīng)賣的差不多了，主力在售的是1號(hào)樓、2號(hào)樓、5號(hào)樓和6號(hào)樓，3、7、8號(hào)樓未推。不過(guò)謙祥作為閩系開(kāi)發(fā)商，在鄭州的口碑有點(diǎn)差，交付的小區(qū)房屋質(zhì)量方面也是一直被詬病，所以品質(zhì)方面不要抱有什么期待，并且要說(shuō)對(duì)比性價(jià)比的話萬(wàn)科理想星光的價(jià)格要更低一點(diǎn)，但是萬(wàn)科的房子剩的不多了，所以時(shí)光序的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也不大，另外時(shí)光序的戶型設(shè)計(jì)也比較一般，客戶主要認(rèn)可的還是學(xué)校，預(yù)計(jì)明年中旬交房，工程進(jìn)度也比較快，整體來(lái)說(shuō)還是比較適合剛需的，有需要的可以考慮上車。(展開(kāi)全部)

招商時(shí)代錦宸目前在售的地塊是去年年底拿的地，首期地塊非常小，只有兩棟樓，規(guī)劃的都是34層的高層，8月份首次開(kāi)盤，推的是1號(hào)樓，只有兩個(gè)戶型，95㎡的三室兩廳1.5衛(wèi)和129㎡3+1室兩廳兩衛(wèi)。戶型排布是129㎡+95㎡+95㎡+95㎡+129㎡，連廊設(shè)計(jì)，95㎡設(shè)計(jì)1.5衛(wèi)可以實(shí)現(xiàn)同時(shí)洗漱、上廁所、洗澡，還是非常實(shí)用的。項(xiàng)目一層也做了架空，規(guī)劃是做一些健身房，書(shū)吧，會(huì)客廳這種的小型會(huì)所，方便未來(lái)業(yè)主的生活。

項(xiàng)目目前在售價(jià)格比之開(kāi)盤沒(méi)有什么太大變化，95㎡均價(jià)在15000元/㎡左右，129㎡略高一些，15500-16000元/㎡左右，去化也不是很快，15層以上剩余的戶型還比較多。

這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)很明顯，地鐵非常近，100米左右，公共交通便利，挨著市政公園和賈魯河，生態(tài)資源也不錯(cuò)，另外招商規(guī)劃自建TOD商業(yè)綜合體，未來(lái)將成為老鴉陳片區(qū)扛把子的商業(yè)配套，國(guó)企開(kāi)發(fā)，安全性那是妥妥的。劣勢(shì)則是地塊小，沒(méi)什么小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的空間，雖說(shuō)項(xiàng)目對(duì)外宣傳是改善，但是高層+小戶型的設(shè)計(jì)跟改善關(guān)系不大，還是比較偏剛需的，跟萬(wàn)科二期客群差不多，并且毛坯交付，價(jià)格比著萬(wàn)科的二期優(yōu)勢(shì)也不是很大，畢竟萬(wàn)科還是精裝，目前在售的價(jià)格也是15000-16000左右。另外招商目前在鄭州展示出來(lái)的項(xiàng)目品質(zhì)口碑遠(yuǎn)不如萬(wàn)科，所以在安全性都沒(méi)問(wèn)題的情況下，較之萬(wàn)科這個(gè)強(qiáng)勁的對(duì)手，招商的壓力還是很大的。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城是老鴉陳的城改地塊，目前是拿了三塊地，一期分為南北兩個(gè)院，北院叫璟曦園，南院叫悅曦園，二期距離賈魯河比較近，叫翠瀾園。

一期和二期是同時(shí)在售的，一期的璟曦園沒(méi)什么房子了，悅曦園5號(hào)樓可選，只剩下4號(hào)樓未推，二期翠瀾園5號(hào)樓和6號(hào)樓是開(kāi)盤時(shí)候推的，4號(hào)樓是后續(xù)加推的，目前都在賣。兩期的定位不同，戶型偏向也不同，一期戶型大一些，偏改善一點(diǎn)，二期位置不佳，挨著京廣快速路，噪音污染比較大，所以設(shè)計(jì)的戶型偏小，定位剛需。不得不說(shuō)萬(wàn)科的設(shè)計(jì)還是很厲害的，根據(jù)地塊的不同設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品，吸納不同的客戶群體，產(chǎn)品又比較創(chuàng)新，加上精裝品質(zhì)在鄭州認(rèn)可度也比較高，除了外立面的爭(zhēng)議之外，項(xiàng)目一直是賣的不錯(cuò)的。

一期在售均價(jià)17000-20000元/㎡左右，二期在售均價(jià)15000-16000元/㎡左右。一期到2024年7月份交房，二期到2025年3月，一期比之招商的24年底交房還是略有優(yōu)勢(shì)的，萬(wàn)科的工程進(jìn)度還是相當(dāng)快，部分外立面也做了出來(lái)，預(yù)計(jì)年底可以全面封頂。

老鴉陳片區(qū)是認(rèn)可的覺(jué)得很香，不認(rèn)可的覺(jué)得這么偏遠(yuǎn)價(jià)格高的很夸張，招商和萬(wàn)科都離地鐵4號(hào)線很近，幾百米的距離，招商要更近一點(diǎn)，北區(qū)的上班族通勤便利度還是可以的，雖說(shuō)是城改項(xiàng)目，但是安置區(qū)和商品住宅區(qū)分開(kāi)來(lái)開(kāi)發(fā)，居住氛圍也要相對(duì)更好一些，并且惠濟(jì)南連接金水北，一定的區(qū)位價(jià)值是不可否認(rèn)的。只能說(shuō)蘿卜白菜，各有所愛(ài)吧，畢竟買房這種事，大家的需求也是各有各的標(biāo)準(zhǔn)的。(展開(kāi)全部)

保億豫景晨重新開(kāi)售以來(lái)，動(dòng)作不斷，先是以準(zhǔn)現(xiàn)房的形式亮相，直接打上“今年買，明年住”的口號(hào)，緊接著國(guó)慶將近，活動(dòng)也是層出不窮。

9月30號(hào)到10月7號(hào)期間：
1.到訪即可領(lǐng)取價(jià)值299元國(guó)潮非遺手作券；
2.一口價(jià)特惠房禮：50套，10500元/㎡起；
3.交房前（2023年12月31日）一次性付清尾款；
4.交付延期90天以上賠付總房款的20%。

雙湖科技城目前沒(méi)有什么項(xiàng)目了，之前保億封盤就只剩下保利和光嶼湖一個(gè)項(xiàng)目在售，現(xiàn)在保億重新開(kāi)售，高新建設(shè)又?jǐn)y手永威一起開(kāi)發(fā)了高新和錦蓮序，永威現(xiàn)在是負(fù)面纏身，但這個(gè)項(xiàng)目是高新建設(shè)出資，永威只是負(fù)責(zé)代建和銷售，安全性還是很高的，年底進(jìn)場(chǎng)估計(jì)會(huì)成為保利的勁敵，

說(shuō)起來(lái)雙湖科技城是真挺卷的，保億的梯戶比對(duì)比著保利要更舒適，裝標(biāo)也比保利更有品質(zhì)，和錦蓮序的戶型設(shè)計(jì)頗為亮眼，89平的戶型做的邊戶，99平的戶型，北向贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)可以改成臥室，5.4米大面寬客廳，160平的戶型可以做到四開(kāi)間朝南，三個(gè)臥室都在南側(cè)，鄭州市場(chǎng)上這種戶型設(shè)計(jì)都是少見(jiàn)的。本身保億除了宣傳的裝標(biāo)優(yōu)勢(shì)以外沒(méi)有什么長(zhǎng)處可以跟央企還有國(guó)企投資的項(xiàng)目作比較，但是封盤之后工程加緊直接提前一年多交房，還承諾交房延期90天以上賠付總房款的20%，可見(jiàn)為了在鄭州打下口碑也是廢了大力氣。(展開(kāi)全部)

融信朗悅時(shí)光之城目前主力在推的是一期，二期也在賣，但是一期是準(zhǔn)現(xiàn)房，年底就要交房了，一期分為兩個(gè)地塊，8號(hào)地和9號(hào)地，8號(hào)地是純高層地塊，9號(hào)地是小高層+洋房的設(shè)計(jì)，目前小高層剩余不多，有個(gè)七八套的樣子，高層還有五六十套。二期16號(hào)地也是高層，只開(kāi)了4棟樓，8號(hào)樓、9號(hào)樓、10號(hào)樓和16號(hào)樓，其他樓棟都還沒(méi)有開(kāi)。

目前整體在售均價(jià)是高層10800元/㎡左右，小高層12300元/㎡左右，國(guó)慶節(jié)小高層推了特價(jià)房，最低10400-10800元/㎡左右就可以上車，年底就能交房，性價(jià)比還是很高的。

融信朗悅時(shí)光之城最大的優(yōu)勢(shì)就是雙實(shí)驗(yàn)學(xué)校，鄭州一中高新實(shí)驗(yàn)中學(xué)和鄭州一中高新實(shí)驗(yàn)小學(xué)都已經(jīng)在去年和今年陸續(xù)投入使用，這無(wú)疑成為了項(xiàng)目最大的必殺技，一萬(wàn)出頭買套準(zhǔn)現(xiàn)房，孩子小學(xué)初中上學(xué)都在家門口，便利度非常高。

并且項(xiàng)目其實(shí)也沒(méi)有想象中那么偏僻，從高新老城出發(fā)沿著科學(xué)大道或者梧桐街到項(xiàng)目，也不過(guò)五公里的距離，對(duì)于自駕通勤的高新上班族而言，這個(gè)距離沒(méi)有那么遠(yuǎn)。地鐵8號(hào)線天健湖站目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2024年底通車，到項(xiàng)目也就是一個(gè)路口的距離，通車之后于項(xiàng)目又是一大利好，周邊的配套正在一點(diǎn)點(diǎn)的兌現(xiàn)，對(duì)于西區(qū)上班的剛需客戶來(lái)說(shuō)還是不錯(cuò)的，很有性價(jià)比。而關(guān)于房企安全方面，融信是有風(fēng)險(xiǎn)的，但這個(gè)項(xiàng)目是融信和朗悅合作開(kāi)發(fā)的，朗悅是沒(méi)有問(wèn)題的，目前工程也是正常的，但是如果想要上車，還是優(yōu)先考慮年底交房的一期。(展開(kāi)全部)

大正水晶森林目前在售的是二期，二期以自建的商業(yè)街為界分為兩個(gè)院，南院和北院，地下負(fù)一層是相互連接的，北院還沒(méi)有開(kāi)售，交房時(shí)間暫時(shí)也不確定，商業(yè)街會(huì)和北院一起交付投入使用。南院開(kāi)發(fā)商改了合同要提前一年交房，所以本身是24年交房的南院明年中旬就可以交房，目前正在做外立面，預(yù)計(jì)年底開(kāi)始綠化，妥妥的準(zhǔn)現(xiàn)房。

說(shuō)起來(lái)大正水晶森林也是一炮而紅的典范了，許昌來(lái)的小開(kāi)發(fā)商，本來(lái)位于高新新城和高新老城的交匯處，又挨著聲勢(shì)浩大的萬(wàn)科城，雖說(shuō)是挨著高新的主干道科學(xué)大道，但是好像除了交通便利也沒(méi)有別的優(yōu)勢(shì)了，不過(guò)大正的一期交的實(shí)在是漂亮，剛需盤玻璃幕墻+鋁板，綠化和水系也做得相當(dāng)不錯(cuò)，直接刷新了片區(qū)的顏值，成為剛需樓盤的標(biāo)桿。承諾的學(xué)校配套也兌現(xiàn)了，九年一貫制的留馀外國(guó)語(yǔ)已經(jīng)招生兩年了，雖然目前是小學(xué)初中部在一起，但二期旁邊的小學(xué)部校區(qū)已經(jīng)在建了，預(yù)計(jì)明年投入使用?，F(xiàn)在眼看著二期也已經(jīng)起來(lái)了，外立面是一樣的漂亮，不過(guò)鄭州市場(chǎng)上多的是一期優(yōu)秀二期減配的項(xiàng)目，希望二期能夠始終如一吧。

目前項(xiàng)目在售均價(jià)在價(jià)格12000-12500元/㎡左右，大戶型13000元/㎡左右，還有一些特價(jià)房，均價(jià)在11700-11800元/㎡左右，主力在售的是4號(hào)樓和臨河的17號(hào)樓，16號(hào)樓也可以選。(展開(kāi)全部)

龍湖熙上這兩天在朋友圈不斷刷屏，9月29日也就是明天，晚上七點(diǎn)售樓處開(kāi)放，實(shí)景示范區(qū)也同時(shí)展出，售樓處舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)，進(jìn)行芭蕾舞表演和煙火燈光秀，光是聽(tīng)一聽(tīng)就覺(jué)得龍湖的資金實(shí)力還是非常雄厚的，畢竟在當(dāng)前市場(chǎng)上，各路房企都是捂緊了自己的錢包，悄悄就開(kāi)盤了，更有甚者賣著賣著就開(kāi)始減配了，鄭州市場(chǎng)上除了今年熱度較高的華潤(rùn)幾個(gè)項(xiàng)目之外，已經(jīng)很少聽(tīng)到售樓處開(kāi)放舉辦大型活動(dòng)的項(xiàng)目了。

金岱板塊的商品住宅還是以剛需為主的，除了新城時(shí)光印象天昱是洋房社區(qū)，其他目前也就新城時(shí)光印象高層地塊、富田九鼎公館五號(hào)院在售，新城時(shí)光印象高層地塊就剩百十套大戶型了，均價(jià)在13500元/㎡左右，賣的很慢，富田九鼎公館的五號(hào)院倒是貨源還多，價(jià)格現(xiàn)在也比較低，12000元/㎡左右就能上車，但是二號(hào)院上個(gè)月交房有點(diǎn)不盡如人意，多少有些影響富田的口碑。商都阜園很快就要開(kāi)售，就等預(yù)售證了，價(jià)格還不確定，基本建成的準(zhǔn)現(xiàn)房還是非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的，不過(guò)商都阜園的規(guī)劃有點(diǎn)復(fù)雜，內(nèi)有人才公寓、回遷房什么的，介意的就不要考慮了，不介意的剛需客戶還是很香的。

所以整體來(lái)說(shuō)，金岱板塊下半年庫(kù)存不是很多了，商都和龍湖兩足鼎力，作為純高層并且有限價(jià)的純高層社區(qū)，再帶上龍湖的品質(zhì)加持，龍湖熙上還是非常值得期待的。(展開(kāi)全部)

保億豫景晨園又開(kāi)始正常銷售了，這次是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，明年年底交房，一半多的樓棟主體都已經(jīng)起來(lái)了，正在緊鑼密鼓地施工中，工程進(jìn)度很快。

項(xiàng)目五月封盤后時(shí)隔四個(gè)多月重新開(kāi)售，重新組建了團(tuán)隊(duì)整裝待發(fā)，目前在售價(jià)格精裝12700-13700元/㎡，毛坯10800-12700元/㎡，整體均價(jià)跟之前變化不大，但是毛坯的低價(jià)一去不復(fù)返，逐漸穩(wěn)定在10000元/㎡以上，目前尚不知道去化如何，準(zhǔn)現(xiàn)房的宣傳一出，應(yīng)當(dāng)比之前要略好一些。

保億從開(kāi)盤慘淡到拎出來(lái)1號(hào)樓精裝改毛坯，依然還是去化甚難，毛坯的價(jià)格一開(kāi)始定到一萬(wàn)，一降再降最低時(shí)9000多就能成交，要知道保億當(dāng)時(shí)拿地的時(shí)候可是地王，拿地樓面價(jià)6957元/㎡，簡(jiǎn)直貼著地價(jià)賣，但是客戶買賬的依然不多，真是賠本又折兵，無(wú)奈只能封盤專注趕工。

其實(shí)保億展示出來(lái)的品質(zhì)很好很驚艷，一梯一戶的設(shè)計(jì)，高品質(zhì)的裝標(biāo)，純小高層的社區(qū)。但是可能因?yàn)槲恢糜悬c(diǎn)偏在宣傳上也不下力度，本身開(kāi)發(fā)商在鄭州的名氣也不響，市場(chǎng)聲音太低了，很多人甚至都不知道有這個(gè)項(xiàng)目。

建議目前準(zhǔn)現(xiàn)房銷售把低價(jià)拉回來(lái)就不要再動(dòng)了，還是抓緊時(shí)間趕工程進(jìn)度比較好，畢竟保億在鄭州宣傳力度低，也并沒(méi)有“前人”可供大家品鑒，客戶的信任度也就低，想要打開(kāi)市場(chǎng)還是要把品質(zhì)和工程趕一趕，穩(wěn)定價(jià)格，保住承諾的裝標(biāo)質(zhì)量，把項(xiàng)目做成高品質(zhì)的準(zhǔn)現(xiàn)房，所見(jiàn)即所得，客戶應(yīng)當(dāng)更容易買賬。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科山河道二期位于一期的南面，??政和路南、二砂中路東，今年6月22號(hào)土拍拿的地，8月5號(hào)規(guī)劃公示出爐，可謂是速度非常了。據(jù)說(shuō)是要年底入市，中原區(qū)幾乎沒(méi)有在售的改善項(xiàng)目，要么沒(méi)入市，要么已售罄，山河道二期的入市簡(jiǎn)直就是中原區(qū)改善客戶的福音呀。

具體來(lái)看一下規(guī)劃，占地約27畝，容積率5.0，規(guī)劃4棟32-34層的高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)595戶，2號(hào)樓和3號(hào)樓的1層設(shè)置有架空層，其中兩棟樓為兩梯三戶，一棟兩梯四戶，一棟兩梯兩戶設(shè)計(jì)，戶型為124㎡-143㎡面積段，都是延續(xù)了一期的設(shè)計(jì)，143㎡略有改動(dòng)。項(xiàng)目比較小，容積率比較高，這是最讓人詬病的地方，但好在只有4棟樓，分列而立，盡可能的保證樓棟的間距和采光通風(fēng)，增加舒適度。

優(yōu)點(diǎn)很明顯，主城稀缺改善項(xiàng)目，占據(jù)著成熟的區(qū)域資源，生活配套樣樣俱全，周邊還都是昆侖望岳等改善住宅，居住氛圍非常好。今年伊河路小學(xué)山河道校區(qū)已經(jīng)開(kāi)始投入使用，對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，教育資源也是妥妥的，利好加持。另外，萬(wàn)科操刀的項(xiàng)目自帶品牌光環(huán)，安全度和品質(zhì)都有一定的保障。隴?？焖俾?、西三環(huán)交匯處，出行是毋庸置疑的便利。

總的來(lái)說(shuō)，山河道二期作為主城改善項(xiàng)目，中原區(qū)地緣性改善客戶可以重點(diǎn)關(guān)注，萬(wàn)科品牌小體量項(xiàng)目，黃金區(qū)位也不愁賣，且待入市。(展開(kāi)全部)