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中原老城心心念的萬科山河道二期現(xiàn)在是待入市狀態(tài)，預(yù)計年底或2023年初首開，精裝修交付，對外釋放價格20000+。
規(guī)劃4棟高層住宅，三個面積段，129平、149平和185平，185平的四房兩衛(wèi)，LDK一體化寬廳，270度采光觀景，主要分布于1#和3#；129平的三房兩衛(wèi)是該項目最普通的一個戶型，經(jīng)典三面寬設(shè)計，分布于2#、5#的中間戶；149平的經(jīng)典四葉草戶型主要分布于1#、2#、5#的中間戶及邊戶，也是項目的主力面積段；149平的橫廳設(shè)計分布于2#；從戶型來看，這確實是一個定位非常純粹的純改善盤。
西區(qū)不僅卻改善，更缺這種獨樹一幟的設(shè)計，所以山河道二期的新產(chǎn)品、新風(fēng)格足夠在區(qū)域獨樹一幟，產(chǎn)品影響力可以參照古翠隱秀。
鄭州的市場向來不缺剛需盤，北龍湖的崛起更是不缺豪宅，但對于這種夾擊中間的高品質(zhì)純改善價格區(qū)間在300-500萬之間的住宅確實稀缺，所以才有了市場轉(zhuǎn)冷金水印以及龍湖北中海云鼎湖居及華潤瑞府依然價格堅挺的原因，這種類似的產(chǎn)品，繼恒大云璽之后，中原老城范圍內(nèi)山河道二期應(yīng)該是第二個，配套齊全的主城區(qū)太稀罕這種產(chǎn)品了，永遠不要低估主城地緣改善的實力，所以只要山河道不作妖，不愁賣，但也僅限于慢慢去化。
人無完人金無足赤，缺點依舊是地塊太小以及容積率高，這是發(fā)展數(shù)年已完全成型的主城區(qū)需要面對的實際問題。
學(xué)校確定為伊河路小學(xué)山河道校區(qū)，對面為一直要啟動但遲遲無法啟動的二砂文化創(chuàng)意園，未來也是中原老城賺流量的地方。
土豪地緣的菜，關(guān)注吧。(展開全部)
隨著華潤簽約熱電廠項目的落地、電建持續(xù)在推進的朱屯項目以及萬科山河道后續(xù)地塊的載譽而歸，未來兩年中原老城的改善項目將如雨后春筍般浮現(xiàn)，所以中原老城改善的福音來了。
雖6.22土拍波瀾不驚，但山河道后續(xù)地塊摘地依然是其一大看點。
該項目為中原區(qū)洛達廟城改項目開發(fā)用地，分四期開發(fā)，昨天摘地為二期地塊，位于政和路南、二砂中路東，占地27.246畝，容積率5.0，建筑密度25%、綠地率25%，建筑高度100米。
迷你地塊，看點主要在：
1、區(qū)位價值，現(xiàn)在的房產(chǎn)最高價值已徹底回歸主城，同樣的樓盤區(qū)位價值的不同導(dǎo)致每平相差2000一平的差價都是非常正常的事情，萬科山河道就是標準的三環(huán)內(nèi)主城區(qū)，區(qū)位價值無敵這點已經(jīng)完勝中原區(qū)絕大多數(shù)樓盤。
2、萬科的品牌本身就是一張王牌，尤其是現(xiàn)在的市場行情穩(wěn)是第一位，另外一向會講故事擅長講情懷的萬科對于這種主城稀缺資源的打造更是信手拈來。
3、稀缺，主城區(qū)的樓盤真的是開一塊少一塊，自古物以稀為貴，這點也是該樓盤最的的特點。
4、地塊雖迷你，但位置還是不錯的，北有中原西路，西有西三環(huán)，南有隴?？焖俾?，東有華山路，交通非常便利，另外對面為二砂文化創(chuàng)意園，向東還有昆侖望岳，住宅集中，煙火氣非常濃郁。
至于5.0的高容積率將直接被萬科強大的品牌以及無敵的區(qū)位價值所掩蓋，不出意外這將成為2022年下半年的中原老城網(wǎng)紅盤，加上體量太小，地緣性客戶基本就給消化完了，所以根本不愁賣。(展開全部)
曾經(jīng)瘋狂的供應(yīng)剛需產(chǎn)品，造就了剛需的內(nèi)卷
此時此刻各種新穎四代改善產(chǎn)品，也是一波接著一波的入市，看的人眼花繚亂；
剛需已經(jīng)無力買單，只有中產(chǎn)還能接力一波，在面對浮夸的營銷，讓人措手不及，真真假假，手持260W+的中產(chǎn)，是否能夠沉下心，是會提前入場，還是持資觀望呢？
3年以后，各個城區(qū)的改善產(chǎn)品覆蓋面
待交付后，如果是供大于求，存量市場又是怎樣的一個場景；
會不會也像剛需一樣內(nèi)卷呢？當(dāng)下市場，已然成為了一個慣性思維，不但比產(chǎn)品，還要比位置，主要還要比價格？是否能夠改變現(xiàn)狀，那還是要回歸于本質(zhì)，大家都有錢，而且很有錢；
萬科近日在河南鄭州斥巨資再次拿地（山河道三期），看似資金充足，但真相是否真的如此？不妨看下新地塊兒一街之隔、正在交付的山河道二期。
從業(yè)主群了解到，二期地塊兒 2023 年 3 月開盤，均價在 19000 上下，主推戶型為 150 和 183，對外宣稱為改善盤。因當(dāng)時周邊沒有競品，大概開盤一個月左右即清盤。
2023 年時疫情已經(jīng)是過去式，房地產(chǎn)建設(shè)也基本不再受環(huán)境管控約束，按說在項目資金充足的情況下，交付質(zhì)量應(yīng)該會充分得到保證，但實際從業(yè)主群了解到的情況卻恰恰相反，其交房質(zhì)量嚴重縮水，令人發(fā)指。除了公區(qū)包括大門和單元入戶大廳、地庫嚴重降標以外，室內(nèi)質(zhì)量也是重災(zāi)區(qū)，地磚、窗玻璃劃痕、空鼓比比皆是，幾乎無一幸免，連驗房師都感慨從來沒有驗收過如此差勁的房屋，業(yè)主氣憤不已。
有傳聞稱該項目施工期間，工程資金被挪用至其他項目，因資金短缺導(dǎo)致停工數(shù)月，臨近交付時又大量啟用外部臨時工人，同時采購廉價貼牌裝修材料，以次充好，加之項目管混亂，裝修期間無人監(jiān)理、無內(nèi)部驗收，所以才出現(xiàn)了嚴重質(zhì)量問題。
該傳聞是否屬實仍有待調(diào)查，但是有細心的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，從萬科過往發(fā)布的工程進度家書來看，其在 2024 年 4 月至 2025 年 2 月進度的確極其緩慢；也有周邊居住的業(yè)主觀察到，本來冷清的工地，突然從 2025 年 2 月下旬開始，每天都有大量工人進出該樓盤工地，且工地人臉識別門禁也處于關(guān)閉狀態(tài)，可隨意進出；甚至交房前一晚，仍有大量工人瘋狂加班趕工。種種跡象似乎印證了部分傳聞。
一邊是資金問題導(dǎo)致無力保質(zhì)交付，一邊卻又是巨資拍地，表面看似讓人不解，但細想這卻恰恰合理。為何？在網(wǎng)絡(luò)上曾經(jīng)看到一段描述房地產(chǎn)的話，大概意思是：曾經(jīng)的恒大，目前的萬科，它們就好比一群病入膏肓的大煙毒癮患者，明知越抽死得越慘，但是又不得不放任它繼續(xù)抽，因為如果不抽，它立馬就得死。
如果三期來了，你還會選擇它嗎？(展開全部)
康橋玖璽園，中原區(qū)秦嶺路與淮河路交匯處。
借著萬科的寶地說一下康橋玖璽園，他們倆距離大概是3公里，房子賣著賣著總是會蹦出來一部分房源，康橋玖璽園就是這樣。房源的價位真的是很炸裂，113平方米的，在16號樓上，毛坯只要13800元/平方米，四房140平方米，也是在16號樓上，毛坯只要14800元/平方米。
先來看看4年前開盤的熱度，那時候康橋還是一個美麗的姑娘，選的人一如既往的多，：推出554套，去化92%，銷售金額11億元，當(dāng)時高層1號樓和2號樓1.56萬-1.65萬/平方米，后來房價慢慢漲到了2萬塊一平方米。
關(guān)于這個項目簡單的說一下：占地面積是105畝，容積率4.19，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地(地下交通服務(wù)場站用地)，總建筑面積是42萬平方米，樓面價4107元/平方米，單價1150萬/畝，小區(qū)是高低配，主力戶型75-142平方米成品高層、142平方米的精裝洋房。
優(yōu)勢就是這個項目的位置，算是中原區(qū)的新核心區(qū)域，配套啥的都很成熟，而且還是現(xiàn)房，雖然經(jīng)歷了一些波折，但是現(xiàn)在買是現(xiàn)房，劣勢是安置房+商品房+商業(yè)+辦公。
附近的永威鑫城的二手房房價一萬左右，永威西苑1.27萬左右，康橋上城品大概也是1.2萬左右?？偠灾褪强梢远啾容^，多看，現(xiàn)在機會真的是多多。(展開全部)
開盤數(shù)據(jù)
2023年3月6日，九九的第三天。
2022年12月22日，鄭州城區(qū)共計1個項目、400套房源進行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積62069.82㎡。
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