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中原老城心心念的萬科山河道二期現(xiàn)在是待入市狀態(tài)，預計年底或2023年初首開，精裝修交付，對外釋放價格20000+。
規(guī)劃4棟高層住宅，三個面積段，129平、149平和185平，185平的四房兩衛(wèi)，LDK一體化寬廳，270度采光觀景，主要分布于1#和3#；129平的三房兩衛(wèi)是該項目最普通的一個戶型，經(jīng)典三面寬設(shè)計，分布于2#、5#的中間戶；149平的經(jīng)典四葉草戶型主要分布于1#、2#、5#的中間戶及邊戶，也是項目的主力面積段；149平的橫廳設(shè)計分布于2#；從戶型來看，這確實是一個定位非常純粹的純改善盤。
西區(qū)不僅卻改善，更缺這種獨樹一幟的設(shè)計，所以山河道二期的新產(chǎn)品、新風格足夠在區(qū)域獨樹一幟，產(chǎn)品影響力可以參照古翠隱秀。
鄭州的市場向來不缺剛需盤，北龍湖的崛起更是不缺豪宅，但對于這種夾擊中間的高品質(zhì)純改善價格區(qū)間在300-500萬之間的住宅確實稀缺，所以才有了市場轉(zhuǎn)冷金水印以及龍湖北中海云鼎湖居及華潤瑞府依然價格堅挺的原因，這種類似的產(chǎn)品，繼恒大云璽之后，中原老城范圍內(nèi)山河道二期應該是第二個，配套齊全的主城區(qū)太稀罕這種產(chǎn)品了，永遠不要低估主城地緣改善的實力，所以只要山河道不作妖，不愁賣，但也僅限于慢慢去化。
人無完人金無足赤，缺點依舊是地塊太小以及容積率高，這是發(fā)展數(shù)年已完全成型的主城區(qū)需要面對的實際問題。
學校確定為伊河路小學山河道校區(qū)，對面為一直要啟動但遲遲無法啟動的二砂文化創(chuàng)意園，未來也是中原老城賺流量的地方。
土豪地緣的菜，關(guān)注吧。(展開全部)
隨著華潤簽約熱電廠項目的落地、電建持續(xù)在推進的朱屯項目以及萬科山河道后續(xù)地塊的載譽而歸，未來兩年中原老城的改善項目將如雨后春筍般浮現(xiàn)，所以中原老城改善的福音來了。
雖6.22土拍波瀾不驚，但山河道后續(xù)地塊摘地依然是其一大看點。
該項目為中原區(qū)洛達廟城改項目開發(fā)用地，分四期開發(fā)，昨天摘地為二期地塊，位于政和路南、二砂中路東，占地27.246畝，容積率5.0，建筑密度25%、綠地率25%，建筑高度100米。
迷你地塊，看點主要在：
1、區(qū)位價值，現(xiàn)在的房產(chǎn)最高價值已徹底回歸主城，同樣的樓盤區(qū)位價值的不同導致每平相差2000一平的差價都是非常正常的事情，萬科山河道就是標準的三環(huán)內(nèi)主城區(qū)，區(qū)位價值無敵這點已經(jīng)完勝中原區(qū)絕大多數(shù)樓盤。
2、萬科的品牌本身就是一張王牌，尤其是現(xiàn)在的市場行情穩(wěn)是第一位，另外一向會講故事擅長講情懷的萬科對于這種主城稀缺資源的打造更是信手拈來。
3、稀缺，主城區(qū)的樓盤真的是開一塊少一塊，自古物以稀為貴，這點也是該樓盤最的的特點。
4、地塊雖迷你，但位置還是不錯的，北有中原西路，西有西三環(huán)，南有隴?？焖俾罚瑬|有華山路，交通非常便利，另外對面為二砂文化創(chuàng)意園，向東還有昆侖望岳，住宅集中，煙火氣非常濃郁。
至于5.0的高容積率將直接被萬科強大的品牌以及無敵的區(qū)位價值所掩蓋，不出意外這將成為2022年下半年的中原老城網(wǎng)紅盤，加上體量太小，地緣性客戶基本就給消化完了，所以根本不愁賣。(展開全部)
康橋玖璽園，中原區(qū)秦嶺路與淮河路交匯處。
借著萬科的寶地說一下康橋玖璽園，他們倆距離大概是3公里，房子賣著賣著總是會蹦出來一部分房源，康橋玖璽園就是這樣。房源的價位真的是很炸裂，113平方米的，在16號樓上，毛坯只要13800元/平方米，四房140平方米，也是在16號樓上，毛坯只要14800元/平方米。
先來看看4年前開盤的熱度，那時候康橋還是一個美麗的姑娘，選的人一如既往的多，：推出554套，去化92%，銷售金額11億元，當時高層1號樓和2號樓1.56萬-1.65萬/平方米，后來房價慢慢漲到了2萬塊一平方米。
關(guān)于這個項目簡單的說一下：占地面積是105畝，容積率4.19，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地(地下交通服務(wù)場站用地)，總建筑面積是42萬平方米，樓面價4107元/平方米，單價1150萬/畝，小區(qū)是高低配，主力戶型75-142平方米成品高層、142平方米的精裝洋房。
優(yōu)勢就是這個項目的位置，算是中原區(qū)的新核心區(qū)域，配套啥的都很成熟，而且還是現(xiàn)房，雖然經(jīng)歷了一些波折，但是現(xiàn)在買是現(xiàn)房，劣勢是安置房+商品房+商業(yè)+辦公。
附近的永威鑫城的二手房房價一萬左右，永威西苑1.27萬左右，康橋上城品大概也是1.2萬左右。總而言之就是可以多比較，多看，現(xiàn)在機會真的是多多。(展開全部)
萬科山河道，政和路南、二砂中路東。
說山河到之前，咱們先說說鄭州這一年住宅的數(shù)據(jù)：
1、2023年供應量為371.28萬平方米，同比上漲1%；成交量為570.41萬平方米，同比上漲28%，成交均價15778元平方米，同比下降5%；截至2023年12月，鄭州市商品住宅庫存817.86萬平方米，同比下降14%；去化周期17.2個月，同比下降33%。
2、二手房市場首次超過新房市場，成交比例為54%，成交套數(shù)為56287套；新房成交比例為46%，成交套數(shù)為47026套。
3、土地出讓金：2018年是1437億元，2019年1289億元，2020年1031億元，2021年965億元，2022年448億元，2023年70億元,土地出讓金也是一年比一年少。
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萬科山河道也開始緩慢清盤，建筑面積是150平方米和183平方米，目前銷售價格是18000-20000元，萬科優(yōu)勢也是很明顯。
其一是萬科的品牌，萬科是有底線的開發(fā)商，雖然做的產(chǎn)品不會讓你眼前一亮，但是大部分時候是能守住開發(fā)商底線的，在遍地爛尾和延期交房的時代，這種開發(fā)商是難能可貴，每次去工地的時候，工地當當當?shù)氖┕ぢ曇糇黜懀瑹峄鸪?；去其他開發(fā)商的工地，有的連人影都沒有，或者很少幾個人施工。
其二就是區(qū)域，位置位置還是位置，說到底位置是最重要的，這個地段算是中原區(qū)的絕版地段，中原區(qū)本身新房比較少，改善更少，中原區(qū)的“old money”特別喜歡改善，但是呢形勢比人強，整個大行情不好，賣的也比較吃力。
現(xiàn)在中海又加入戰(zhàn)局，估計過完年倆家就硬碰硬，中海走的戰(zhàn)略是小兔快跑，到時候看到底是鹿死誰手？(展開全部)
萬科山河道，政和路南、二砂中路東。
講講這個山河道的情況，最近項目內(nèi)部加班和淘汰的厲害，但是還算萬科所屬的項目里面賣的不錯的，天天加班，天天淘汰，足以說明現(xiàn)在市場如何的差。
簡單的說一下項目的情況：該項目總共占地139畝，二期占地約27畝，容積率是4.99，一共規(guī)劃4棟34層的高層，而且是改善從125平方米-183平方米，這在中原區(qū)還是非常少見的，山河道一期二手房的價格大概1.88萬/平方米。
項目的優(yōu)勢：
1、萬科品牌。
萬科的王老板，綠城的宋老板，龍湖的吳老板等等，他們是企業(yè)家，他們有利潤之上的追求，但是很多開發(fā)商的老板都是商人，他們都是為了賺錢。
比如說萬科城，萬科像一個農(nóng)民一樣吭哧吭哧深耕高新區(qū)六七年，萬科城對于高新區(qū)多重要，我個人感覺至少把高新區(qū)往前推了5年，其他的項目不少都是區(qū)域的標桿，萬科的精裝修、萬科的操盤都是各大開發(fā)商學習的榜樣。
2、位置。
中原區(qū)的絕版地段，中原區(qū)本身新房就少，只要出來基本上是改善，尤其像萬科這樣的改善，戶型面積從125平方米-183平方米，中原區(qū)這個貴族落寞過，但是卻從未沉淪，有錢人還是很多的。
3、學校。
項目旁邊就是伊河路小學山河道校區(qū)，去年9月份娃娃們已經(jīng)開始上課了，另外周邊還有六十四中和六十九中。
目前來看中原區(qū)沒有啥改善的項目，該項目基本是蝎子拉屎——獨一份，預計明年電建的項目可能入市，會產(chǎn)生一定的競爭。(展開全部)
萬科山河道，政和路南、二砂中路東。
上周周末陪朋友去山河道看了看房子，上個月的這個時候萬科山河道首開，推出的事高層1號樓和2號樓，一共是335套房子，1號樓是兩梯三戶，2號樓是兩梯兩戶，成交的均價是18500元/平方米，說幾點去看的感受吧。
1、市場冷了。
以前周末熱熱鬧鬧的售樓部，我去看房子的時候，不少置業(yè)顧問是坐在前臺，只有一兩組客戶在售樓部里，冷清的很，沒有往日的繁華。
2、置業(yè)顧問壓力很大
我弱弱的問了一下置業(yè)顧問幾點下班，置業(yè)顧問說，晚上大概是10-11點下班，這么晚下班，確實是市場不行賣的不好，如果銷售情況好，肯定是很早都下班了。
3、萬科精裝修
萬科兩個戶型的精裝修，確實是比其他的房企要好，咱們實事求是，實話實說。
目前2號樓基本是沒有啥房源了，主要集中在1號樓。
p咱們說說項目的優(yōu)勢：
1、品牌。
你看的房子越多，你就越知道一個好品牌重要性，好品牌意味著保證，萬科做成行業(yè)標桿不是沒有原因的，先看看其他房子，某央企最近在維權(quán)，某金水路項目在維權(quán)，某房企蓋的房子樓板掉下來了……萬科也有維權(quán)，但是還是有底線的，前面幾個是真的沒法說。
越是行情不好，也是大環(huán)境不好，房企能按時交房，品質(zhì)和之前差不多，這種責任心、這種能力、這種操守是很難得。
2、位置。
老城區(qū)的核心位置，周邊配套也很成熟，是中原區(qū)為數(shù)不多的改善項目。
這個項目我是推薦，如果不知道買啥，就買萬科，有底線。(展開全部)
開盤數(shù)據(jù)
2023年3月6日，九九的第三天。
2022年12月22日，鄭州城區(qū)共計1個項目、400套房源進行了預售許可前信息公示，建筑面積62069.82㎡。
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