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康橋玖璽園，中原區(qū)秦嶺路與淮河路交匯處。

借著萬科的寶地說一下康橋玖璽園，他們倆距離大概是3公里，房子賣著賣著總是會蹦出來一部分房源，康橋玖璽園就是這樣。房源的價(jià)位真的是很炸裂，113平方米的，在16號樓上，毛坯只要13800元/平方米，四房140平方米，也是在16號樓上，毛坯只要14800元/平方米。

先來看看4年前開盤的熱度，那時(shí)候康橋還是一個(gè)美麗的姑娘，選的人一如既往的多，：推出554套，去化92%，銷售金額11億元，當(dāng)時(shí)高層1號樓和2號樓1.56萬-1.65萬/平方米，后來房價(jià)慢慢漲到了2萬塊一平方米。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目簡單的說一下：占地面積是105畝，容積率4.19，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地(地下交通服務(wù)場站用地)，總建筑面積是42萬平方米，樓面價(jià)4107元/平方米，單價(jià)1150萬/畝，小區(qū)是高低配，主力戶型75-142平方米成品高層、142平方米的精裝洋房。

優(yōu)勢就是這個(gè)項(xiàng)目的位置，算是中原區(qū)的新核心區(qū)域，配套啥的都很成熟，而且還是現(xiàn)房，雖然經(jīng)歷了一些波折，但是現(xiàn)在買是現(xiàn)房，劣勢是安置房+商品房+商業(yè)+辦公。

附近的永威鑫城的二手房房價(jià)一萬左右，永威西苑1.27萬左右，康橋上城品大概也是1.2萬左右。總而言之就是可以多比較，多看，現(xiàn)在機(jī)會真的是多多。(展開全部)

萬科山河道，政和路南、二砂中路東。

說山河到之前，咱們先說說鄭州這一年住宅的數(shù)據(jù)：

1、2023年供應(yīng)量為371.28萬平方米，同比上漲1%；成交量為570.41萬平方米，同比上漲28%，成交均價(jià)15778元平方米，同比下降5%；截至2023年12月，鄭州市商品住宅庫存817.86萬平方米，同比下降14%；去化周期17.2個(gè)月，同比下降33%。

2、二手房市場首次超過新房市場，成交比例為54%，成交套數(shù)為56287套；新房成交比例為46%，成交套數(shù)為47026套。

3、土地出讓金：2018年是1437億元，2019年1289億元，2020年1031億元，2021年965億元，2022年448億元，2023年70億元,土地出讓金也是一年比一年少。

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萬科山河道也開始緩慢清盤，建筑面積是150平方米和183平方米，目前銷售價(jià)格是18000-20000元，萬科優(yōu)勢也是很明顯。

其一是萬科的品牌，萬科是有底線的開發(fā)商，雖然做的產(chǎn)品不會讓你眼前一亮，但是大部分時(shí)候是能守住開發(fā)商底線的，在遍地爛尾和延期交房的時(shí)代，這種開發(fā)商是難能可貴，每次去工地的時(shí)候，工地當(dāng)當(dāng)當(dāng)?shù)氖┕ぢ曇糇黜懀瑹峄鸪?；去其他開發(fā)商的工地，有的連人影都沒有，或者很少幾個(gè)人施工。

其二就是區(qū)域，位置位置還是位置，說到底位置是最重要的，這個(gè)地段算是中原區(qū)的絕版地段，中原區(qū)本身新房比較少，改善更少，中原區(qū)的“old money”特別喜歡改善，但是呢形勢比人強(qiáng)，整個(gè)大行情不好，賣的也比較吃力。

現(xiàn)在中海又加入戰(zhàn)局，估計(jì)過完年倆家就硬碰硬，中海走的戰(zhàn)略是小兔快跑，到時(shí)候看到底是鹿死誰手？(展開全部)

萬科山河道，政和路南、二砂中路東。

講講這個(gè)山河道的情況，最近項(xiàng)目內(nèi)部加班和淘汰的厲害，但是還算萬科所屬的項(xiàng)目里面賣的不錯(cuò)的，天天加班，天天淘汰，足以說明現(xiàn)在市場如何的差。

簡單的說一下項(xiàng)目的情況：該項(xiàng)目總共占地139畝，二期占地約27畝，容積率是4.99，一共規(guī)劃4棟34層的高層，而且是改善從125平方米-183平方米，這在中原區(qū)還是非常少見的，山河道一期二手房的價(jià)格大概1.88萬/平方米。

項(xiàng)目的優(yōu)勢：

1、萬科品牌。

萬科的王老板，綠城的宋老板，龍湖的吳老板等等，他們是企業(yè)家，他們有利潤之上的追求，但是很多開發(fā)商的老板都是商人，他們都是為了賺錢。

比如說萬科城，萬科像一個(gè)農(nóng)民一樣吭哧吭哧深耕高新區(qū)六七年，萬科城對于高新區(qū)多重要，我個(gè)人感覺至少把高新區(qū)往前推了5年，其他的項(xiàng)目不少都是區(qū)域的標(biāo)桿，萬科的精裝修、萬科的操盤都是各大開發(fā)商學(xué)習(xí)的榜樣。

2、位置。

中原區(qū)的絕版地段，中原區(qū)本身新房就少，只要出來基本上是改善，尤其像萬科這樣的改善，戶型面積從125平方米-183平方米，中原區(qū)這個(gè)貴族落寞過，但是卻從未沉淪，有錢人還是很多的。

3、學(xué)校。

項(xiàng)目旁邊就是伊河路小學(xué)山河道校區(qū)，去年9月份娃娃們已經(jīng)開始上課了，另外周邊還有六十四中和六十九中。

目前來看中原區(qū)沒有啥改善的項(xiàng)目，該項(xiàng)目基本是蝎子拉屎——獨(dú)一份，預(yù)計(jì)明年電建的項(xiàng)目可能入市，會產(chǎn)生一定的競爭。(展開全部)

萬科山河道，政和路南、二砂中路東。

上周周末陪朋友去山河道看了看房子，上個(gè)月的這個(gè)時(shí)候萬科山河道首開，推出的事高層1號樓和2號樓，一共是335套房子，1號樓是兩梯三戶，2號樓是兩梯兩戶，成交的均價(jià)是18500元/平方米，說幾點(diǎn)去看的感受吧。

1、市場冷了。

以前周末熱熱鬧鬧的售樓部，我去看房子的時(shí)候，不少置業(yè)顧問是坐在前臺，只有一兩組客戶在售樓部里，冷清的很，沒有往日的繁華。

2、置業(yè)顧問壓力很大

我弱弱的問了一下置業(yè)顧問幾點(diǎn)下班，置業(yè)顧問說，晚上大概是10-11點(diǎn)下班，這么晚下班，確實(shí)是市場不行賣的不好，如果銷售情況好，肯定是很早都下班了。

3、萬科精裝修

萬科兩個(gè)戶型的精裝修，確實(shí)是比其他的房企要好，咱們實(shí)事求是，實(shí)話實(shí)說。

目前2號樓基本是沒有啥房源了，主要集中在1號樓。

p咱們說說項(xiàng)目的優(yōu)勢：

1、品牌。

你看的房子越多，你就越知道一個(gè)好品牌重要性，好品牌意味著保證，萬科做成行業(yè)標(biāo)桿不是沒有原因的，先看看其他房子，某央企最近在維權(quán)，某金水路項(xiàng)目在維權(quán)，某房企蓋的房子樓板掉下來了……萬科也有維權(quán)，但是還是有底線的，前面幾個(gè)是真的沒法說。

越是行情不好，也是大環(huán)境不好，房企能按時(shí)交房，品質(zhì)和之前差不多，這種責(zé)任心、這種能力、這種操守是很難得。

2、位置。

老城區(qū)的核心位置，周邊配套也很成熟，是中原區(qū)為數(shù)不多的改善項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目我是推薦，如果不知道買啥，就買萬科，有底線。(展開全部)

萬科現(xiàn)在的開發(fā)策略就是賣房先改善周邊的居住環(huán)境，一般從建公園開始，比如萬科世曦、世階等，就連迷你盤理想星光萬科也專門更新了周邊的綠化，山河道開發(fā)一期時(shí)在其西側(cè)建的也有公園，二期同樣在其東側(cè)建了個(gè)小公園，雖然都是迷你公園，但確實(shí)讓周邊環(huán)境煥然一新。

二期地塊較小，只有4棟32-34高層住宅，主打2梯2戶和2梯3戶的改善產(chǎn)品，已首開1#和2#，去化率平平，不過相比其他樓盤已經(jīng)算是非常不錯(cuò)的了，精裝交付16000-20000，面積越大越貴。

實(shí)地探盤已交房的一期在周邊足夠獨(dú)樹一幟，二期工程進(jìn)度很快，計(jì)劃2025年底前交房，周邊有穎河路，西三環(huán)，華山路，二期距離隴海路更近了，交通很方便，住宅也非常集中，全是已建成社區(qū)，方圓兩公里只有山河道和對面二砂這些地塊了，這個(gè)位置就是非常典型的中原老城區(qū)，二期對面就是伊河路小學(xué)山河道校區(qū)。

最大賣點(diǎn)還是稀缺，傳言的競品電建朱屯、華潤熱電廠都還沒影的事呢，所以山河道在中原區(qū)現(xiàn)在沒有競品，而且就算是電建朱屯和華潤熱電廠同期面市，三者針對的地緣改善客戶也不重合，至于主城區(qū)的價(jià)值已經(jīng)說過很多遍，萬科也是維權(quán)不斷，但我們不得不承認(rèn)萬科做這種改善盤還是有兩把刷子的，后期物業(yè)也是其房屋保值的一個(gè)重要元素。

二期的外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)就是在一期的基礎(chǔ)上做了簡單升級，拋開地塊小和容積率高這些問題，個(gè)人認(rèn)為真的是非常適合地緣改善選擇的樓盤，建議重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

萬科山河道，政和路南、二砂中路東。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目馬上就要開盤了，正在認(rèn)籌，認(rèn)籌是2萬人民幣，首推的是1號樓和2號樓，一共340戶，戶型只有三個(gè)，其一是125平方米、其二是150平方米、其三是183平方米，預(yù)計(jì)的價(jià)位從18000-21000元/平方米，戶型越大越貴。

該項(xiàng)目的土地是2022年拿下的，位于政和路南、二砂中路東，占地面積是27畝，容積率5.0，建筑密度25%、綠地率25%，建筑高度100米，一共規(guī)劃了4棟樓。

項(xiàng)目的優(yōu)勢：

1、品牌。

萬科的品牌沒有一點(diǎn)毛病，品牌實(shí)力過硬，過硬分為兩個(gè)方面，第一就是財(cái)務(wù)實(shí)力過硬，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，到鄭州沒有爛尾的項(xiàng)目，爛尾的分風(fēng)險(xiǎn)極其小，最近逛項(xiàng)目，萬科是為數(shù)不多的聽到“噼里啪啦”干活聲音的項(xiàng)目；第二品質(zhì)，萬科做不出來驚喜，但是也有底線的，開發(fā)商最怕的遇到?jīng)]有底線的。

2、位置。

老城區(qū)的位置用一塊少一塊，周邊配套都是成熟，旁邊就是伊河路小學(xué)山河道校區(qū)。

3、改善。

中原區(qū)不缺房子，但是缺好房子，缺好改善，一幫地緣性客戶老干部、公務(wù)員、醫(yī)生等等，對好房子那種渴望的眼神，讓人心痛。

中原區(qū)的老同志看著很樸素，喜歡吃四廠的燴面，一言一行仿佛藏著“事了拂衣去，深藏身與名”，想當(dāng)年的恒大云璽，一開盤就賣了14個(gè)億，有錢都買不到；還有一個(gè)是昆侖望岳，開盤就萬城空巷。

有喜歡的可以關(guān)注一下，這個(gè)項(xiàng)目！(展開全部)

如果說現(xiàn)在的剛需產(chǎn)品因?yàn)槠浔Ｖ翟鲋档膶傩詼p弱而被嫌棄，那么核心地段的改善產(chǎn)品則越發(fā)受到市場關(guān)注，萬科山河道就是這樣的典型，目前萬科在鄭州布局的幾大改善盤，萬科拾謐森語，古翠隱秀都門檻太高，山河道相對接地氣一些，但在西郊也算當(dāng)之無愧的王者。

山河道二期正在2萬認(rèn)籌，首推1#、2#，共340戶，個(gè)人感覺1號樓無遮無擋的，很不錯(cuò)，面積125平三房兩衛(wèi)，150平四房兩衛(wèi)，183平四房兩衛(wèi)，單價(jià)18000-21000元，之前一期搞過特價(jià)，毛坯16000多，精裝17000多，所以二期算是穩(wěn)中有升吧。

從山河道一期來看，萬科品質(zhì)還是過得去的，山河道的地塊普遍不大，但萬科在業(yè)主互動(dòng)這一塊比較下功夫，籃球場、羽毛球場，兒童游樂設(shè)施都比較用心。

二期主打的還是三把斧：主城心，學(xué)區(qū)房（伊河路山河道校區(qū)），改善戶型。對于老中原區(qū)的改善購房者來說，消化掉這300多套應(yīng)該問題不大，但也僅限于老中原人了，整體來看，西區(qū)的改善勢能在不斷下滑。

二期的缺點(diǎn)是地塊更小了，但改善程度更純粹了，戶型更大了，舒適度更高了，兩梯兩戶，兩梯三戶設(shè)計(jì)，別看容積率高，但贈送面積也多。

萬科應(yīng)該是少有的能把小地塊做改善還能賣上價(jià)的開發(fā)商，但賣到現(xiàn)在，個(gè)人感覺二砂帶動(dòng)的區(qū)域整體提升功不可沒，二砂文創(chuàng)園區(qū)隔三差五的搞點(diǎn)文藝活動(dòng)，讓大家來喝喝咖啡，頗能提升一下人氣和逼格。

個(gè)人一直對萬科二手房保值效果存疑，因?yàn)槿f科賣一手時(shí)造勢太厲害，拔的太高，到二手房市場時(shí)沒有開發(fā)商帶動(dòng)，一般會跌落到周邊水平。山河道的優(yōu)勢在于，二砂交給星河地產(chǎn)開發(fā)，目前首開園區(qū)效果還不錯(cuò)，如果后續(xù)能持續(xù)深耕，會帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域價(jià)值提升，二手房的價(jià)格會上去。(展開全部)

萬科山河道二期快要開盤了。

先來講講一期，一期的山河道從面世就和昆侖望岳一起成為西郊改善盤扛把子，當(dāng)初的改善四巨頭，恒大云璽已然夭折，康橋玖璽園正在搶救中，只有穎河路的雙雄順利交付，不知道從什么時(shí)候開始交付即維權(quán)已經(jīng)成了鄭州樓盤的標(biāo)準(zhǔn)化，昆侖望岳和山河道也不能幸免，山河道交付維權(quán)的時(shí)候穎河路那是堵得車都過不去，不過也僅僅是幾天的功夫，煙消云散，反正維權(quán)的很多都是精裝修標(biāo)準(zhǔn)問題，三少了解到萬科是各種配合整改，改拆了從新來就從新來，至于園林景觀之類的，因?yàn)槭嵌究赡艹尸F(xiàn)的效果不好，再加上萬科為了搶如期交付的時(shí)間，肯定有不少瑕疵，不過從目前小區(qū)內(nèi)整體環(huán)境來講，給個(gè)8分也算可以，精裝修房萬科的售后起碼還是有保障的，至于其他的開發(fā)商，那是交房了就找不到房修了~

山河道四個(gè)地塊占地138畝，二期占地約27畝，二期位于一期南側(cè)，規(guī)劃4棟高層（32/33/34層，T2T3改善產(chǎn)品）+1棟商墅+沿街商業(yè)配套。依舊是4.99的高容積率和精裝修交付，精裝修標(biāo)準(zhǔn)比起來一期有提高，漢斯格雅、杜拉維特、斯麥格、巴斯曼、松下、西門子等知名品牌，在品牌用具上對得起改善兩個(gè)字，全屋標(biāo)配中央空調(diào)+新風(fēng)。

戶型設(shè)計(jì)上125㎡三房、150㎡、180㎡四房。分析一下戶型，125㎡三房兩衛(wèi)產(chǎn)品位于1#5#樓上，純南戶型三開間朝南，屬于改善產(chǎn)品里面的剛需戶型吧。

150㎡四房戶型有兩個(gè)產(chǎn)品，C戶型為傳統(tǒng)四葉草設(shè)計(jì)，臥室分離互不打擾，三開間朝南，這個(gè)戶型已經(jīng)被廣泛應(yīng)用，經(jīng)典產(chǎn)品不多做評價(jià)。
B戶型比較有趣，B戶型算是萬科的創(chuàng)新產(chǎn)品，其實(shí)這種戶型在萬科其他改善項(xiàng)目上已經(jīng)有應(yīng)用，南向8.4米開間，餐客橫廳設(shè)計(jì)，橫廳的采光面長達(dá)7米，而且萬科對這個(gè)戶型做出了交付承諾，餐客橫廳陽臺區(qū)域，萬科交付時(shí)會拆掉推拉門，把陽臺進(jìn)行全封閉交付，這樣一來剩下了業(yè)主一大筆封陽臺改造費(fèi)用，整個(gè)餐客區(qū)域會彰顯的特別氣派，B戶型雖然是2T3設(shè)計(jì)，但是B戶型作為邊戶，獨(dú)享門口的小區(qū)域，在大膽點(diǎn)，連廊也是你獨(dú)享的~不過B戶型只在1#的東西邊戶僅有60余套，較為稀缺。150㎡這兩個(gè)戶型均有入戶的小儲藏間，人性化考慮還是到位的。

183㎡依舊做成了四房產(chǎn)品，雖然戶型更為改善，但是個(gè)人感覺這個(gè)戶型做的不是那么成功，雖然有私享電梯廳和南向大開間以及東西向的大落地窗設(shè)計(jì)，但是183依舊是四房，依舊是雙衛(wèi)，沒有做成雙主臥的設(shè)計(jì)，唯一的主臥還是暗衛(wèi)，這點(diǎn)處理非常不好，4房2衛(wèi)的產(chǎn)品，150㎡已然夠用，再往上面不做出點(diǎn)創(chuàng)新，怕是給銷售找麻煩。

哦對了，南側(cè)還有一個(gè)獨(dú)棟五六百平米的商業(yè)別墅產(chǎn)品~
從臨時(shí)銷售中心得到的消息大概率3月份開盤，目前183㎡產(chǎn)品價(jià)格最貴2.1+，150㎡價(jià)位在1.9-2.1之間，125㎡產(chǎn)品價(jià)格1.8+，利率執(zhí)行3.8，首付可以找銀行做到20%。

一二期東西兩側(cè)的二砂路和能源路基本已經(jīng)修好，馬上就正式開通了，二砂路西側(cè)是三四期，而且二砂路萬科會著重打造成銀杏大道+商業(yè)街的社區(qū)模式，后續(xù)的配套會慢慢跟上，生活環(huán)境還是挺不錯(cuò)的，不過二七東南角有一個(gè)在建的小醫(yī)院，據(jù)了解是華山醫(yī)院的婦幼門診，畢竟是個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，算是個(gè)不利因素的。周邊最大的加持實(shí)際是二砂園區(qū)，二砂的開發(fā)提上了日程又被疫情和地產(chǎn)寒冬給冰封了起來，何時(shí)把二砂好好開發(fā)開發(fā)才是穎河路小片區(qū)的福音。

周邊教育資源為萬科一期配建的幼兒園和小學(xué)，萬科配建的小學(xué)為伊河路小學(xué)山河道校區(qū)，學(xué)校占地約24畝，規(guī)劃36個(gè)教學(xué)班，17個(gè)功能室，1座標(biāo)準(zhǔn)足球場，1個(gè)籃球場，1個(gè)鍵球場。按照萬科售樓部公示的小學(xué)簡介，師資力量由伊河路小學(xué)統(tǒng)一調(diào)配，四校區(qū)流動(dòng)，1年級配置的11位教師涵蓋省級骨干教師，市級骨干教師，鄭州市優(yōu)秀教師，區(qū)級名師，省級優(yōu)質(zhì)課1等獎(jiǎng)獲得者等。

如果是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看待的話，比其他掛名的要好上許多，2022年是第一年招生，后續(xù)還要看生源水平，從劃片范圍來看，只招收洛達(dá)廟安置區(qū)和山河道四個(gè)小區(qū)。(展開全部)