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保利心語(yǔ)時(shí)光里，鄭州市中原區(qū)中原路與秦嶺路交匯處。
鄭州的公寓現(xiàn)在確實(shí)是非常的多，不是一點(diǎn)的多，去化周期大概是10年，可不是10個(gè)月，為啥會(huì)有這么多的公寓？
其一是因?yàn)槌歉呐渲么罅可虡I(yè)的用地，開(kāi)發(fā)商都蓋成公寓了；其二是因?yàn)楸緛?lái)應(yīng)該蓋成寫(xiě)字樓的，開(kāi)發(fā)商一瞅?qū)懽謽遣缓门苯由w成公寓了。
保利心語(yǔ)時(shí)光里一共是兩棟樓，建筑面積從26平方米-40平方米，1-3層是商業(yè)，4-32層是公寓，有精裝、也有毛坯。
公寓的經(jīng)常說(shuō)辭就是地鐵一響，黃金萬(wàn)兩，地鐵十號(hào)線（在建），再加上地鐵1號(hào)線和5號(hào)線，絕對(duì)是王炸中的王炸。
無(wú)論它賣(mài)多少錢(qián)都，真的都建議賣(mài)！咱們的大玉米就是前車(chē)之鑒，之前我寫(xiě)過(guò)，一米樓上2800平方米的寫(xiě)字樓，一直流拍，第一次法拍2021年8月份也是法拍折合單價(jià)是8500元/平方米，第二次法拍2021年10月份也是法拍折合單價(jià)是6800元/平方米，第三次的法拍折合單價(jià)是6800元/平方米，第三次法拍這和單價(jià)大概是3500元/平方米，買(mǎi)的時(shí)候可是兩三萬(wàn)一平方米，想想這是打了幾折？
總結(jié)如下：
1、公寓缺乏流動(dòng)性或者說(shuō)不容易變現(xiàn)。眾所周知二手的公寓或者是商鋪，基本是沒(méi)有人買(mǎi)的，買(mǎi)到手里就“砸”在手里面，不像住宅和股票一樣容易變現(xiàn)。如果你非常著急用錢(qián)，不動(dòng)產(chǎn)變不成錢(qián)是一件非常糟糕的事情。
2、回報(bào)率低。如果說(shuō)賣(mài)不出去，就只能選擇靠租金了。動(dòng)動(dòng)手指敲敲計(jì)算器你就會(huì)明白，現(xiàn)在投資公寓或者商鋪是一個(gè)非常糟糕的選擇，收益和余額寶差不多，現(xiàn)在的余額寶的年收益是2.1%，通貨膨脹按照6%計(jì)算，每年你的錢(qián)跑輸通貨膨脹。(展開(kāi)全部)
保利心語(yǔ)時(shí)光里其實(shí)就是保利心語(yǔ)的三期公寓部分。
保利心語(yǔ)項(xiàng)目三期總占地面積約43畝，建筑面積約23.28萬(wàn)方，容積率6.04， 社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有四棟住宅，兩棟商業(yè)、公寓，住宅跟商業(yè)公寓是分開(kāi)的，互相不受影響。
住宅早就已經(jīng)售罄，現(xiàn)在主要在賣(mài)的就是商業(yè)地塊，5號(hào)樓和6號(hào)樓，地下3層為停車(chē)場(chǎng)，地上1-3 層為近兩萬(wàn)方的主題商業(yè)街，4-32層為平層公寓，層高3米，8梯40戶設(shè)計(jì)，目前在售戶型只有26㎡和40㎡兩個(gè)面積段，之前6號(hào)樓推出部分精裝房源，賣(mài)到12000+,現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有精裝房源了，都是毛坯交付，其中5號(hào)樓為明年5月份交房，6號(hào)樓由于部分房源帶裝修，要晚幾個(gè)月到明年9月份交房。
目前40㎡戶型在售均價(jià)在6700元/㎡，總價(jià)不到30萬(wàn)，一半首付不到15萬(wàn)，貸款10年，每月月供也就1500元左右，26㎡小戶型單價(jià)要更貴一些，合到七八千一平，央企保利也不缺錢(qián)，這兩棟公寓拖拖拉拉賣(mài)了好幾年，不好賣(mài)那就由精裝改為毛坯，先把價(jià)格降下來(lái)慢慢賣(mài)。
不能否認(rèn)，保利心語(yǔ)的位置是真的好，中原區(qū)的核心地段，要地鐵有地鐵，還是1號(hào)線、5號(hào)線和10號(hào)線三地鐵，除此之外還有數(shù)條BRT，公共出行便捷，中原中路，華山路，西三環(huán)，秦嶺路，路網(wǎng)四通八達(dá)；中原萬(wàn)達(dá)就在一個(gè)路口之隔的斜對(duì)面，坐享中原萬(wàn)達(dá)商圈的繁華熱鬧。(展開(kāi)全部)
兩棟平層公寓26-36-40兩套起購(gòu)更優(yōu)惠5900起
首付10w月供1100-1500周邊租金可抵月供
可租可住有需要可以聯(lián)系
保利心語(yǔ)三期目前在售公寓地塊，相比之前的開(kāi)盤(pán)價(jià)來(lái)說(shuō)，公寓降價(jià)了。以前的毛坯價(jià)每平米也得8000千多，精裝要一萬(wàn)了，現(xiàn)在據(jù)說(shuō)是即將封盤(pán)，毛坯6000千多能買(mǎi)，精裝9000元左右每平米，毛坯與精裝的單價(jià)相差了兩三千塊錢(qián)，還是買(mǎi)毛坯更劃算些，即使選個(gè)四十平的總價(jià)也才25萬(wàn)左右，現(xiàn)在和買(mǎi)房團(tuán)隊(duì)有合作，可以走TG價(jià)有優(yōu)惠。
公寓共有兩棟樓，現(xiàn)在主要賣(mài)5#樓，1-3層是商業(yè)街，上面是公寓，目前已通車(chē)的地鐵站有1號(hào)線秦嶺路站和5號(hào)線市中心醫(yī)院站，但距離都在1公里以上，步行時(shí)間較長(zhǎng)，還有在建中的地鐵10號(hào)線，最近的是二砂站，要等通車(chē)時(shí)間。
項(xiàng)目的位置很好，周邊有中原萬(wàn)達(dá)，有學(xué)校，各種配套都比較齊全，就是周邊的人比較多，出行擁擠，保利心語(yǔ)容積率較高，項(xiàng)目北側(cè)的道路比較窄，新房入住時(shí)比較擁擠。
說(shuō)是現(xiàn)在準(zhǔn)備封盤(pán)不賣(mài)，準(zhǔn)備賣(mài)四期地塊，造型很像公寓的四期產(chǎn)品，只有一棟樓，產(chǎn)品面積具有可選性，有50多平、70多平、100多平的，具體的信息還沒(méi)有出，現(xiàn)在沒(méi)有預(yù)售證，準(zhǔn)備在本月開(kāi)始宣傳認(rèn)籌，之后開(kāi)盤(pán)，價(jià)格和資料都未出，可以等待一下。(展開(kāi)全部)
為什么很多不建議購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)公寓呢，在這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)大“寒流”之下，公寓的價(jià)格首當(dāng)其沖，被拿來(lái)底價(jià)走量，保值率腰斬的嚇人，比如紫荊山航海路地鐵口的世茂公寓單價(jià)6500左右，在比如今天的主角保利心語(yǔ)時(shí)光里，從9000+直接降到5800的單價(jià)，就問(wèn)還有誰(shuí)？？
保利心語(yǔ)時(shí)光里和三期住宅是同一個(gè)地塊，兼容的商務(wù)辦公配套，共2棟32層高的公寓，8T40戶，1-3層是商業(yè)，4-32層是公寓2棟公寓，戶型設(shè)計(jì)上三個(gè)主力戶型，26、36、39平米的單間，有精裝也有毛坯，精裝修標(biāo)準(zhǔn)一般，有暖氣無(wú)天然氣。
戶型設(shè)計(jì)上典型的筒子樓設(shè)計(jì)，8個(gè)電梯核心筒在中間，一條“回”型走廊貫穿整層，作為公寓小戶型沒(méi)啥說(shuō)的，各家開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品大同小異，戶戶帶飄窗，不過(guò)四個(gè)邊角戶型還有優(yōu)先級(jí)較高的，首先邊角戶型并不是奇葩戶型設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間無(wú)浪費(fèi)，而且多了整面的玻璃采光，這一點(diǎn)就值一個(gè)優(yōu)先級(jí)，39點(diǎn)多平米的戶型整體進(jìn)深較長(zhǎng)面寬窄。
位置：公寓產(chǎn)品產(chǎn)品性能就是這樣，比拼的還是位置價(jià)值，時(shí)光里位于中原區(qū)中原路和華山路的西北角，和東南角的中原萬(wàn)達(dá)遙相呼應(yīng)，老西郊的三大商業(yè)綜合體：錦藝城、萬(wàn)達(dá)、西元國(guó)際；萬(wàn)達(dá)步行5分鐘，西元國(guó)際步行10分鐘足以到達(dá)，公共交通方面路網(wǎng)四通八達(dá)，中原路上正是在修建的地鐵10號(hào)線，其中二砂站就在樓下，公交車(chē)更是數(shù)10個(gè)路線東南西北均可到達(dá)，可謂是路網(wǎng)四通八達(dá)，周邊無(wú)論是生活配套還是教育醫(yī)療等都十分豐富。
但是西郊的不利因素就是產(chǎn)業(yè)公司較為低端和偏少，居住人口超級(jí)多，工作缺超級(jí)少，這也是鄭州東西戰(zhàn)略的不平衡帶來(lái)的弊端。
5800的價(jià)格是否抄底？如果以保利的拿地價(jià)格和建安成本來(lái)計(jì)算的話，開(kāi)發(fā)商照樣有的賺頭，畢竟早期的城改地價(jià)格低的令人發(fā)指
。但是對(duì)于前兩年的市場(chǎng)來(lái)講，已經(jīng)屬于“抄底”的范圍了，理論上是公寓價(jià)格是同區(qū)域住宅的一半往下可以進(jìn)場(chǎng)，目前區(qū)域新房?jī)r(jià)格在1.6+，5800的單價(jià)已經(jīng)快達(dá)到三分之一了，確實(shí)對(duì)于手上有閑錢(qián)的投資客和地緣客來(lái)講是個(gè)機(jī)會(huì)，20多萬(wàn)的價(jià)格，買(mǎi)個(gè)小房子，投資出租也行，自己偶爾獨(dú)居亦或者做個(gè)注冊(cè)個(gè)公司做個(gè)小生意什么的都可或者不知道干什么先放著也行。
公寓的價(jià)格體系崩盤(pán)是背后各家開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)的資金回籠戰(zhàn)略，也是房地產(chǎn)寒冰時(shí)代的前兆，以后的地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越難搞，是否是住宅價(jià)格體系的前兆也不好說(shuō)~~~(展開(kāi)全部)
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，保利心語(yǔ)的公寓居然能降價(jià)這么厲害。位置，周邊配套，交通什么的都不用說(shuō)了。知道的人都知道。就說(shuō)價(jià)格吧。據(jù)說(shuō)40平的戶型被某中介包銷，有TG價(jià)，最低5800元左右。26平的，價(jià)格在7200元左右。這個(gè)價(jià)格讓前期購(gòu)買(mǎi)1萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)6號(hào)樓的公寓業(yè)主怎么想？?jī)r(jià)格差的也太多了吧。
保利居然也這么狠。這個(gè)價(jià)格，無(wú)論是買(mǎi)來(lái)出租還是改造成辦公室，個(gè)人感覺(jué)都是非常劃算的。樓下地鐵和商業(yè)一開(kāi)。完美！
保利心語(yǔ)的3期地塊，整個(gè)項(xiàng)目總占地約205 畝，總建筑面積86萬(wàn)方，整個(gè)項(xiàng)目由A9/A8/A2/A4/A1/A3六個(gè)地塊組成，其中A9地塊為公立小學(xué)，目前在建伊河路小學(xué)教育集團(tuán)分校。A3為公立小學(xué)，一期A8地塊住宅已售罄，并于2018年3月交付，二期A2地塊售罄，近期也已經(jīng)交付，雖然有些細(xì)節(jié)上比一期稍有進(jìn)步，但二期容積率比一期還要高，居住感真的不敢恭維。高容積率、大密度還是讓人倍感壓抑，樓間距、小區(qū)綠化各種受限，大面積的灌木、綠地幾乎是一種奢求。
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而整個(gè)三期保利時(shí)光里，A4地塊，占地43畝，建筑面積約23.28萬(wàn)方，容積率6.05，包含4棟高層住宅和2棟公寓，住宅戶型面積區(qū)間104㎡--133㎡，目前住宅已經(jīng)售罄，目前集中在售的5#、6#兩棟公寓。
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兩棟公寓8梯40戶，地上1-3層為主題商業(yè)街，4-32層為公寓，層高3米，每棟約1400m2左右，1160戶。目前5#樓基本上部分樓層打開(kāi)出售，少量大客戶定購(gòu)，做酒店民宿用。6#樓少量房源打開(kāi)，開(kāi)發(fā)商想著預(yù)留給大客戶，整層或者半層面積出售。產(chǎn)品面積以26-40.17m2為主，而整個(gè)公寓得房率在67%左右，精裝交付，樣板間做了個(gè)40m2，整體看上去，還不算那么的狹小，而目前但客戶也可以選擇非精裝。
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精裝標(biāo)準(zhǔn)并不高，地板、衛(wèi)浴、廚房臺(tái)面，暖氣片入戶等，基礎(chǔ)家電不包含在內(nèi)，精裝均價(jià)在9100元/m2，非精裝在8100元/m2。對(duì)比其他公寓產(chǎn)品，在手、電、物業(yè)費(fèi)上的收取有一定的優(yōu)惠，電和住宅產(chǎn)品一樣在0.8元/度，水、物業(yè)費(fèi)比住宅稍貴，水5.9元，物業(yè)費(fèi)3.5元/m2。
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周末更是推出特價(jià)房8100元/m2，以40.17m2為例，總房?jī)r(jià)在32.5萬(wàn)，首付款16.2萬(wàn)元，月供在1800元左右，對(duì)于投資客戶完全不會(huì)感到有壓力，但就目前鄭州的公寓行情，還是堅(jiān)持以往的觀念，不碰。
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二環(huán)內(nèi)，對(duì)面是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，樓下自身帶有2萬(wàn)方商業(yè)，還有地鐵加持，也不建議現(xiàn)在碰公寓，據(jù)2月份最新公寓剩余435.8萬(wàn)方，大概的去化周期在94.7月，整體公寓價(jià)格依然持續(xù)下降，而且項(xiàng)目本身體量也比較大，未來(lái)租賃也都會(huì)受到影響，所以就是現(xiàn)在便宜也不做推薦。(展開(kāi)全部)
保利心語(yǔ)位于老中原區(qū)的核心地段中原路與華山路交匯處西北角，總占地約205畝，前兩期住宅已經(jīng)銷售完畢，目前在售的三期時(shí)光里規(guī)劃2棟高層公寓和1個(gè)”漫生活“商業(yè)街區(qū)，產(chǎn)品為建面約26-40㎡精裝修公寓，是一個(gè)典型依托周邊商業(yè)配套打造的商住綜合體。而且，公寓屬于精裝交付，這一點(diǎn)在中原老城區(qū)也比較稀缺，因?yàn)楸旧磉@片區(qū)域精裝修交付的項(xiàng)目就很少。
項(xiàng)目門(mén)前是中原路，向東是華山路、秦嶺路、桐柏路、京廣快速路，向西有西三環(huán)，向南有建設(shè)路、金水西路、農(nóng)業(yè)路高架。向北一路之隔就是已經(jīng)開(kāi)通的地鐵1號(hào)線，東邊走一站路就是地鐵5號(hào)線市中心醫(yī)院站，也已經(jīng)開(kāi)通，還有正在建設(shè)的地鐵10號(hào)線二砂站（暫定名）就在項(xiàng)目門(mén)口。
保利地產(chǎn)隸屬于保利集團(tuán)，全稱為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，中國(guó)保利集團(tuán)有限公司是國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)。具體到鄭州，在如今鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化、資金比拼天量化、政策出臺(tái)密集化的當(dāng)下，保利地產(chǎn)憑借自身雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力，始終傲視群雄。
保利心語(yǔ)是一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，有住宅、商業(yè)、有公寓，本身綜合素質(zhì)強(qiáng)，是中原老城的稀缺資源。要知道，在中原老城，如果說(shuō)住宅數(shù)量很少很稀缺的話，那么公寓產(chǎn)品就是稀缺中的稀缺，保利時(shí)光里公寓的稀缺性價(jià)值由此可見(jiàn)一斑。(展開(kāi)全部)
保利心語(yǔ)三期占地43畝，容積率6.04，由住宅組團(tuán)、商業(yè)組團(tuán)組成，住宅1-4#已基本售罄，5#和6#樓為公寓，建筑面積約26-40㎡，精裝修交付，6月15號(hào)推出的6#樓部分房源，27㎡為東西戶，但面積小占優(yōu)勢(shì)，單價(jià)最貴，達(dá)到了10500左右，36㎡只分布在東南角和西北角，均價(jià)在11000左右，40㎡南北戶型，單價(jià)控制在1萬(wàn)以內(nèi)。
三環(huán)內(nèi)，中原萬(wàn)達(dá)商圈，地鐵線1/5號(hào)線運(yùn)營(yíng)中，10號(hào)線在建，數(shù)條BRT，公共出行便捷，中原中路，華山路，西三環(huán)，秦嶺路，路網(wǎng)四通八達(dá)。位于主城區(qū)的鬧市商圈，享受購(gòu)物娛樂(lè)的同時(shí)不免伴隨著喧鬧，人流密集，路況擁擠，對(duì)于鍥而不舍追求主城區(qū)生活的客群來(lái)說(shuō)，應(yīng)該不是什么致命硬傷。
教育配套上現(xiàn)有的六十九中學(xué)，自身配帶規(guī)劃教育用地，一期西南角公立幼兒園，二期北公立小學(xué)在建，項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)有鄭州中心醫(yī)院，鄭州中醫(yī)院，中心醫(yī)院康復(fù)醫(yī)院，河南省直第三人民醫(yī)院，生活各項(xiàng)配套齊全。
不過(guò)公寓產(chǎn)品避免不了的梯戶比過(guò)高，以6號(hào)樓為例，層高33層，8梯40戶設(shè)計(jì)，自住的話體驗(yàn)肯定不會(huì)太好；不過(guò)央企品牌加絕版地段，還是精裝修，1萬(wàn)左右的價(jià)格，還是很吸引投資客戶的。(展開(kāi)全部)
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