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保利心語(yǔ)時(shí)光里，鄭州市中原區(qū)中原路與秦嶺路交匯處。

鄭州的公寓現(xiàn)在確實(shí)是非常的多，不是一點(diǎn)的多，去化周期大概是10年，可不是10個(gè)月，為啥會(huì)有這么多的公寓？

其一是因?yàn)槌歉呐渲么罅可虡I(yè)的用地，開(kāi)發(fā)商都蓋成公寓了；其二是因?yàn)楸緛?lái)應(yīng)該蓋成寫(xiě)字樓的，開(kāi)發(fā)商一瞅?qū)懽謽遣缓门?，直接蓋成公寓了。

保利心語(yǔ)時(shí)光里一共是兩棟樓，建筑面積從26平方米-40平方米，1-3層是商業(yè)，4-32層是公寓，有精裝、也有毛坯。

公寓的經(jīng)常說(shuō)辭就是地鐵一響，黃金萬(wàn)兩，地鐵十號(hào)線（在建），再加上地鐵1號(hào)線和5號(hào)線，絕對(duì)是王炸中的王炸。

無(wú)論它賣(mài)多少錢(qián)都，真的都建議賣(mài)！咱們的大玉米就是前車(chē)之鑒，之前我寫(xiě)過(guò)，一米樓上2800平方米的寫(xiě)字樓，一直流拍，第一次法拍2021年8月份也是法拍折合單價(jià)是8500元/平方米，第二次法拍2021年10月份也是法拍折合單價(jià)是6800元/平方米，第三次的法拍折合單價(jià)是6800元/平方米，第三次法拍這和單價(jià)大概是3500元/平方米，買(mǎi)的時(shí)候可是兩三萬(wàn)一平方米，想想這是打了幾折？

總結(jié)如下：

1、公寓缺乏流動(dòng)性或者說(shuō)不容易變現(xiàn)。眾所周知二手的公寓或者是商鋪，基本是沒(méi)有人買(mǎi)的，買(mǎi)到手里就“砸”在手里面，不像住宅和股票一樣容易變現(xiàn)。如果你非常著急用錢(qián)，不動(dòng)產(chǎn)變不成錢(qián)是一件非常糟糕的事情。

2、回報(bào)率低。如果說(shuō)賣(mài)不出去，就只能選擇靠租金了。動(dòng)動(dòng)手指敲敲計(jì)算器你就會(huì)明白，現(xiàn)在投資公寓或者商鋪是一個(gè)非常糟糕的選擇，收益和余額寶差不多，現(xiàn)在的余額寶的年收益是2.1%，通貨膨脹按照6%計(jì)算，每年你的錢(qián)跑輸通貨膨脹。(展開(kāi)全部)

為什么很多不建議購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)公寓呢，在這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)大“寒流”之下，公寓的價(jià)格首當(dāng)其沖，被拿來(lái)底價(jià)走量，保值率腰斬的嚇人，比如紫荊山航海路地鐵口的世茂公寓單價(jià)6500左右，在比如今天的主角保利心語(yǔ)時(shí)光里，從9000+直接降到5800的單價(jià)，就問(wèn)還有誰(shuí)？？

保利心語(yǔ)時(shí)光里和三期住宅是同一個(gè)地塊，兼容的商務(wù)辦公配套，共2棟32層高的公寓，8T40戶，1-3層是商業(yè)，4-32層是公寓2棟公寓，戶型設(shè)計(jì)上三個(gè)主力戶型，26、36、39平米的單間，有精裝也有毛坯，精裝修標(biāo)準(zhǔn)一般，有暖氣無(wú)天然氣。
戶型設(shè)計(jì)上典型的筒子樓設(shè)計(jì)，8個(gè)電梯核心筒在中間，一條“回”型走廊貫穿整層，作為公寓小戶型沒(méi)啥說(shuō)的，各家開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品大同小異，戶戶帶飄窗，不過(guò)四個(gè)邊角戶型還有優(yōu)先級(jí)較高的，首先邊角戶型并不是奇葩戶型設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間無(wú)浪費(fèi)，而且多了整面的玻璃采光，這一點(diǎn)就值一個(gè)優(yōu)先級(jí)，39點(diǎn)多平米的戶型整體進(jìn)深較長(zhǎng)面寬窄。

位置：公寓產(chǎn)品產(chǎn)品性能就是這樣，比拼的還是位置價(jià)值，時(shí)光里位于中原區(qū)中原路和華山路的西北角，和東南角的中原萬(wàn)達(dá)遙相呼應(yīng)，老西郊的三大商業(yè)綜合體：錦藝城、萬(wàn)達(dá)、西元國(guó)際；萬(wàn)達(dá)步行5分鐘，西元國(guó)際步行10分鐘足以到達(dá)，公共交通方面路網(wǎng)四通八達(dá)，中原路上正是在修建的地鐵10號(hào)線，其中二砂站就在樓下，公交車(chē)更是數(shù)10個(gè)路線東南西北均可到達(dá)，可謂是路網(wǎng)四通八達(dá)，周邊無(wú)論是生活配套還是教育醫(yī)療等都十分豐富。
但是西郊的不利因素就是產(chǎn)業(yè)公司較為低端和偏少，居住人口超級(jí)多，工作缺超級(jí)少，這也是鄭州東西戰(zhàn)略的不平衡帶來(lái)的弊端。

5800的價(jià)格是否抄底？如果以保利的拿地價(jià)格和建安成本來(lái)計(jì)算的話，開(kāi)發(fā)商照樣有的賺頭，畢竟早期的城改地價(jià)格低的令人發(fā)指。但是對(duì)于前兩年的市場(chǎng)來(lái)講，已經(jīng)屬于“抄底”的范圍了，理論上是公寓價(jià)格是同區(qū)域住宅的一半往下可以進(jìn)場(chǎng)，目前區(qū)域新房?jī)r(jià)格在1.6+，5800的單價(jià)已經(jīng)快達(dá)到三分之一了，確實(shí)對(duì)于手上有閑錢(qián)的投資客和地緣客來(lái)講是個(gè)機(jī)會(huì)，20多萬(wàn)的價(jià)格，買(mǎi)個(gè)小房子，投資出租也行，自己偶爾獨(dú)居亦或者做個(gè)注冊(cè)個(gè)公司做個(gè)小生意什么的都可或者不知道干什么先放著也行。

公寓的價(jià)格體系崩盤(pán)是背后各家開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)的資金回籠戰(zhàn)略，也是房地產(chǎn)寒冰時(shí)代的前兆，以后的地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越難搞，是否是住宅價(jià)格體系的前兆也不好說(shuō)~~~(展開(kāi)全部)