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宏江溢彩年華，建設(shè)路與西三環(huán)交會(huì)處東200米路南。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目還有房子，交房時(shí)間是今年9月份，目前銷(xiāo)售的戶型面積是86平方米、112平方米、114平方米，86平方米的價(jià)格是10500-11500元/平方米，112-114平方米的價(jià)格是11XXX元/平方米，5萬(wàn)網(wǎng)簽，剩余今年年底付一次，25年7月份再付一次，傭金還是非常高的，一套洋房可以給5.5萬(wàn)、

這個(gè)項(xiàng)目也是一個(gè)小開(kāi)發(fā)商，16年拿地，18年才開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，算算土地已經(jīng)拿了8年，整個(gè)小區(qū)占地面積是58畝，一共規(guī)劃的事7棟樓，業(yè)態(tài)是一個(gè)大雜燴，業(yè)態(tài)越是干凈，越是純潔，越是好，純高層＞高層+洋房（別墅）＞高層+洋房+公寓，宏江就是商品房，洋房，還有人才公寓，底下還有底商。

項(xiàng)目是位于建設(shè)路與協(xié)和路交匯處，三環(huán)內(nèi)，五建新街坊的對(duì)面，周邊是一些家屬院，斜對(duì)面就是西三環(huán)地鐵站站點(diǎn)，現(xiàn)在銷(xiāo)售的是5號(hào)樓，5號(hào)樓是2梯4戶，戶型也沒(méi)有說(shuō)哈太大硬傷，87平方米的戶型做的也很方正，也是三面寬朝南，南向是兩個(gè)臥室加上一個(gè)餐廳，北側(cè)是次臥加上廚房，還算不錯(cuò)。

開(kāi)發(fā)商就差點(diǎn)意思，成立于2001年，2009年更名，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、紡織品生產(chǎn)與銷(xiāo)售，下轄：三個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、一個(gè)建筑公司、一個(gè)物業(yè)公司、一個(gè)紡織品公司，先后開(kāi)發(fā)過(guò)：鄭州宏江瀚苑一二三期、南陽(yáng)宏江中央壹號(hào)廣場(chǎng)、南陽(yáng)升龍?jiān)?、南?yáng)錦江公寓等等，該公司是人民法院公式的失信公司，而且是限制高消費(fèi)。(展開(kāi)全部)

宏江溢彩年華，建設(shè)路與西三環(huán)交會(huì)處東200米路南。

新瓶子裝老酒，賣(mài)著賣(mài)著，這個(gè)項(xiàng)目還有一棟樓，咱們簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

1、位置。

李嘉誠(chéng)說(shuō)位置、位置、還是位置，李嘉誠(chéng)北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)項(xiàng)目捂地22年，最早拿地的樓面價(jià)只有不到2000塊，現(xiàn)在樓面價(jià)都得六七萬(wàn)一平；咱們嘉里中心那個(gè)位置，也囤地差不多10年，樓面價(jià)也是2000塊，現(xiàn)在一平方米賣(mài)三萬(wàn)多，時(shí)間是地產(chǎn)商最好的朋友。

再回到宏江溢彩年華位于中原區(qū)的核心位置，建設(shè)路與協(xié)成路交匯處，距離地鐵一號(hào)線西三環(huán)站大概有200米，項(xiàng)目的北側(cè)就是五建新街坊和物華城上城。

目前正在銷(xiāo)售的5號(hào)樓，一共是兩個(gè)單元，戶型面積從86-114平方米，86平方米設(shè)計(jì)的是一個(gè)三面寬，而且戶型很方正，兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳朝南，廚房和另一個(gè)次臥在北側(cè)，而且是餐客一體；邊戶114平方米的也和86平方米，項(xiàng)目的成交均價(jià)是11000元/平方米，2萬(wàn)就能訂房，5萬(wàn)就能網(wǎng)簽。

整個(gè)小區(qū)占地面積是58畝，拿地時(shí)間是16年，總的建筑面積是20萬(wàn)平方米，一共規(guī)劃了7棟樓，但是是一個(gè)大雜燴有高層、洋房、公寓底商，之前的洋房一度賣(mài)到17500元/平方米，現(xiàn)在高層只要11000元/平方米，看一下周邊的二手房五建新街坊，一平方米大概是1.3萬(wàn)左右，小開(kāi)發(fā)商的房子一定要慎重慎重慎重再慎重，宏江之前就開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目宏江翰苑。(展開(kāi)全部)

宏江溢彩年華最后一棟高層住宅也放出來(lái)了，作為一個(gè)墨跡了快10年的項(xiàng)目，首先能看到的就是地市小型開(kāi)發(fā)商的做派~

宏江溢彩年華三官路南的一期已經(jīng)去年交付，目前在售的二期業(yè)態(tài)比較復(fù)雜，臨建設(shè)路的是兩棟公寓以及下面4層集中商業(yè)（據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹公寓已經(jīng)作為人才公寓被鄭州市平臺(tái)公司回購(gòu)，結(jié)合這兩年的各種人才公寓政策，這個(gè)還真有可能，但是這個(gè)建設(shè)速度可不符合收購(gòu)的原則呀~），公寓后面是4棟洋房+1棟高層，其中6#多層雖然按照洋房建設(shè)，但是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)卻是屬于公寓型類住宅，其他三棟洋房已經(jīng)完工，目前只剩下5#高層在建，在售。

5#高層還有底商的存在，樓上是2個(gè)單元2梯4戶的設(shè)計(jì)，分離式核心筒帶連廊，戶型還可以，不算很差，是標(biāo)準(zhǔn)的連廊經(jīng)典戶型，邊戶114㎡三開(kāi)間朝南雙衛(wèi)，公衛(wèi)還是干濕分離設(shè)計(jì)，餐客一體化主臥還帶轉(zhuǎn)角飄窗，整體而言還是不錯(cuò)的，87㎡的南戶也是標(biāo)準(zhǔn)的三開(kāi)間朝南小三房，這個(gè)戶型再常見(jiàn)不過(guò)了，沒(méi)什么多說(shuō)的，就這兩個(gè)戶型，都在及格線上表現(xiàn)。

此次宏江爆火一陣的究極原因就是價(jià)格，一萬(wàn)出頭買(mǎi)三環(huán)內(nèi)地鐵口高層，邊戶挑選個(gè)不錯(cuò)的樓層也才1.1萬(wàn)多，遙想前幾年對(duì)面的五建新街坊1.4-1.5的均價(jià)，連破爛的江山名居二手房都能賣(mài)到1.2+，再看看現(xiàn)在宏江的價(jià)格，再算算現(xiàn)在的貸款利息，是不是覺(jué)得突然間掉餡餅了，如果你是這樣對(duì)比，確實(shí)沒(méi)毛病，買(mǎi)房也是看運(yùn)氣的，這個(gè)階段的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這個(gè)樣子~

但是一個(gè)上百萬(wàn)的資產(chǎn)不是只看便宜就可以的，需要多方位去考量。

宏江溢彩年華 開(kāi)發(fā)商是宏江+通派，都是地市來(lái)的小開(kāi)發(fā)商，宏江負(fù)責(zé)操盤(pán)，通派投資占股，操盤(pán)的宏江之前在中央廣場(chǎng)（翰院）項(xiàng)目上做的也算一戰(zhàn)成名，兩個(gè)樓盤(pán)都是墨跡型開(kāi)發(fā)，背后的資金或多或少都會(huì)有點(diǎn)問(wèn)題，在這個(gè)選擇靠譜開(kāi)發(fā)商第一的購(gòu)房原則下，宏江貌似已經(jīng)敗了。

地段同樣是購(gòu)房很重要的一件事情，宏江溢彩年華位置還算不錯(cuò)，西三環(huán)地鐵口，出門(mén)就可以上三環(huán)高架，門(mén)口公交也算成熟，周邊的小區(qū)大家享受的大環(huán)境基本一致，小區(qū)位上面，左右鄰居都是老破小，給高大上聯(lián)想是不到一起，教育方面說(shuō)是劃片鄭上路一小，距離是真的近，往東有西元國(guó)際和萬(wàn)達(dá)的商業(yè)加持，綜合而言，屬于市區(qū)的次級(jí)地段。

如果你因?yàn)閮r(jià)格動(dòng)了心，那么還是需要謹(jǐn)慎一下的，中原區(qū)的三環(huán)沿線現(xiàn)在價(jià)格都不算很高，往南的景悅城現(xiàn)房也在1.2+，周邊的次新房二手房也不算特別貴，都是即買(mǎi)即住型的，何必吊死在不知道能不能按時(shí)交付的期房上面呢，如果非要買(mǎi)，那就等準(zhǔn)現(xiàn)房或者現(xiàn)房，這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)有大的“提升”。(展開(kāi)全部)

宏江溢彩年華項(xiàng)目已經(jīng)很多年了，16年拿地，18年開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，現(xiàn)在屬于老盤(pán)新推。

整個(gè)小區(qū)占地面積約58畝，總建筑面積約20萬(wàn)方，共規(guī)劃有7棟樓，分為好幾期，好幾個(gè)地塊來(lái)開(kāi)發(fā)。

整個(gè)小區(qū)雖然地塊不大，但是高層、小高層、洋房、公寓啥都有，另外還有配套商業(yè)。其中1、2、3號(hào)樓為多層洋房，5號(hào)樓為33層高層，6號(hào)樓為7層的類住宅公寓，7號(hào)樓為商務(wù)辦公樓。

宏江溢彩年華之前賣(mài)的是洋房，一度賣(mài)到17500元/平米，已經(jīng)默默無(wú)聞賣(mài)了好多年，只不過(guò)沒(méi)有啥關(guān)注度。最近突然火起來(lái)，是因?yàn)橹薪榕笥讶Χ荚谕?號(hào)樓。5號(hào)樓為33層的高層產(chǎn)品，兩個(gè)單元，均為兩梯四戶設(shè)計(jì)，在售戶型有86平小三房、112平和114平三房?jī)尚l(wèi)。

雖然是老盤(pán)，但是戶型設(shè)計(jì)還算不錯(cuò)，全部三開(kāi)間朝南，客廳連通次臥的連通式陽(yáng)臺(tái)，都是目前市場(chǎng)上比較流行的戶型，中規(guī)中矩。

關(guān)于價(jià)格，高層單價(jià)10500元/平米起，整體價(jià)格區(qū)間在10500-11500元/平米，所以單價(jià)10×××元/平米起，并不是噱頭。

再往西，四環(huán)邊上的華瑞紫韻城13500元/平米、裕華城13000元/平米，溢彩年華一萬(wàn)出頭的價(jià)格很有競(jìng)爭(zhēng)力。

畢竟這個(gè)價(jià)格，在整個(gè)主城區(qū)已經(jīng)是地板價(jià)了，相比之前賣(mài)17500元/平米的洋房，價(jià)差已經(jīng)高達(dá)7000+了。并且也真的是首付五萬(wàn)就可以網(wǎng)簽，剩余部分首付分期，交房前付清就行。

所以不僅是單價(jià)低，首付五萬(wàn)，上車(chē)門(mén)檻也非常低。(展開(kāi)全部)

又是個(gè)老盤(pán)新推的項(xiàng)目，早在常西湖新區(qū)崛起初期，這盤(pán)當(dāng)時(shí)就圍上了，2016年6月拿的地，到現(xiàn)在土地年限也縮水了7年，所以買(mǎi)老盤(pán)千萬(wàn)要注意年限，影響二手房銷(xiāo)售的。

位置雖然是地鐵口，但也說(shuō)不上多好，去過(guò)這的都知道。對(duì)面是2016年就開(kāi)賣(mài)的五建新街坊，容積率超高五點(diǎn)多，再往西是物華城上城，往北是和潤(rùn)林湖美景，都是早期比較有名的項(xiàng)目，項(xiàng)目雖多，但這里環(huán)境一般，一是比較破敗，老小區(qū)和品質(zhì)不高的商品房無(wú)序的混雜在一起，二是可能是挨著西三環(huán)建設(shè)路立交的關(guān)系，還有鐵路，整體感覺(jué)很灰很臟。
能享受到的大型商業(yè)就是往東一個(gè)地鐵口的西元國(guó)際廣場(chǎng)，說(shuō)實(shí)話，也比較落伍了。

總之一句話，地段屬于中原區(qū)的邊緣區(qū)域了，雖然是三環(huán)內(nèi)，但個(gè)人感覺(jué)還不如三環(huán)外的常西湖新區(qū)，起碼一切都是新的規(guī)劃，整齊有序，干干靜靜。

一期是1、2、3三棟洋房，一梯兩戶設(shè)計(jì)，126-142平，目前剩幾十套，不慌著賣(mài)，二期是5/6/7AB四棟樓，7AB是兩棟商業(yè)樓，5號(hào)樓是一棟兩個(gè)單元兩梯四戶的高層，戶型只有87平小三房和113平大三房?jī)煞N戶型，都是三開(kāi)間朝南的好戶型，價(jià)格11000左右。

可以看出整個(gè)小區(qū)地塊小，容積率高，業(yè)態(tài)雜，戶型多，目前推出的5號(hào)樓是唯一比較正常的房源，價(jià)位也不貴，剛需其實(shí)可以重點(diǎn)關(guān)注一下，但改善就算了。

但是，便宜歸便宜，考慮到小區(qū)品質(zhì)、交房晚、小開(kāi)發(fā)商的因素，其實(shí)三環(huán)外的碧桂園可以對(duì)比著看看，毛坯貴不了多少，買(mǎi)著心里更舒坦。(展開(kāi)全部)

宏江溢彩年華這兩天又火起來(lái)，主要是低價(jià)引爆。成交價(jià)10XXX起，均價(jià)11300元/㎡，最近美盛教育港灣也搞了17000多，5萬(wàn)網(wǎng)簽，又是這熟悉的感覺(jué)。鄭州樓市真是扶不起來(lái)啦，二三月份的曙光轉(zhuǎn)瞬即逝。

主要是一號(hào)院二期5號(hào)樓，33層高層，兩個(gè)單元，兩梯四戶設(shè)計(jì)。建筑面積有86㎡三室兩廳一衛(wèi)、112㎡三室兩廳兩衛(wèi)、115㎡三室兩廳兩衛(wèi)，戶型還可以，都做到了三開(kāi)間朝南，自住也不難受。此次11300的價(jià)格還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力，過(guò)去洋房均價(jià)17500元/㎡。

地塊整體容積率3.99，放在中原區(qū)倒是不算高，但做成高低配還是有些過(guò)分，除了這棟高層，就是4棟3-8層洋房。之前19年時(shí)候11層小高層按照15000賣(mài)過(guò)一段時(shí)間，還不錯(cuò)。也賣(mài)過(guò)58㎡的小戶型，12000左右。

位置主打三環(huán)內(nèi)，一號(hào)線地鐵口，周邊商業(yè)配套齊全，有中原萬(wàn)達(dá)，西元國(guó)際廣場(chǎng)、錦藝城等大型商業(yè)，距離西流湖濕地公園也不遠(yuǎn)，但這個(gè)意義不大。

只是這棟樓交房時(shí)間預(yù)計(jì)在2025年9月份，會(huì)晚一些。之前的二號(hào)院、三號(hào)院已經(jīng)交付，這個(gè)院里的洋房也是準(zhǔn)現(xiàn)房。

交房時(shí)間一晚，就容易讓人后背發(fā)涼。尤其是民企，更是連連搖頭。雖說(shuō)現(xiàn)在資金監(jiān)管更加規(guī)范，再出現(xiàn)爛W問(wèn)題的可能性不大，但沒(méi)人信是關(guān)鍵，甚至買(mǎi)房人連國(guó)央企都不信，他會(huì)告訴你城投暴雷遍地都是，我竟無(wú)言以對(duì)。

但不管怎么說(shuō)，開(kāi)發(fā)商這樣整，肯定也是缺錢(qián)了。。。(展開(kāi)全部)

宏江溢彩年華，建設(shè)路與西三環(huán)交會(huì)處東200米路南。

這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)著賣(mài)著居然還有一棟樓，這個(gè)項(xiàng)目還是有點(diǎn)意思，地塊雖小，但是涵蓋的物業(yè)形態(tài)確是非常的豐富，有高層、小高層、洋房、公寓等等，咱們先來(lái)說(shuō)說(shuō)這個(gè)開(kāi)發(fā)商——河南宏江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，妥妥是個(gè)小開(kāi)發(fā)商，一共有兩個(gè)股東一個(gè)是劉明陽(yáng)，持股比例是70%，另一個(gè)則是李玉琴，持股比例是30%，天眼查顯示該公司自身風(fēng)險(xiǎn)2793條、周邊風(fēng)險(xiǎn)96條、歷史風(fēng)險(xiǎn)296條、預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)26條，總之就是風(fēng)險(xiǎn)不少，目前在鄭州只開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，宏江瀚苑項(xiàng)目，在鄭州的存在感不高，其他一些項(xiàng)目都是在三門(mén)峽、南陽(yáng)等等。

現(xiàn)在只剩下最后一棟5號(hào)樓，5號(hào)樓是33層，2T4戶，戶型面積有87平方米的三房、115平方米的三房，113平方米的三房，戶型方面87平方米做的還不錯(cuò)，三面寬朝南，兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳，主臥帶上一個(gè)大飄窗，客廳和臥室相通一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，戶型也十分方正，沒(méi)啥硬傷，其他兩個(gè)戶型也沒(méi)啥硬傷。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)：位置還算是不錯(cuò)，建設(shè)路和西三環(huán)交匯處，門(mén)口就是西三環(huán)地鐵站，東西兩側(cè)則是兩個(gè)老的家屬院，出行還是蠻方便；另外就是價(jià)格現(xiàn)在成交的均價(jià)11000元/平方米，價(jià)格的浮動(dòng)區(qū)間從96-110萬(wàn)/套。

項(xiàng)目最大的劣勢(shì)：項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是最大的劣勢(shì)，目前的建議就是小開(kāi)發(fā)商的房子不建議購(gòu)買(mǎi)，尤其是從地市過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商，暴雷的概率非常大，慎重，慎重，慎重。(展開(kāi)全部)

聽(tīng)說(shuō)延期交付了，到9月底？有沒(méi)有業(yè)主群？

宏江溢彩年華項(xiàng)目位于中原區(qū)三官路北、協(xié)和路西。

宏江溢彩年華項(xiàng)目總體氛圍兩期開(kāi)發(fā)，一期4棟樓，1#樓為11層洋房，2#樓為11層loft公寓，3-4#樓為27層高層，5#樓為4層洋房，目前已經(jīng)全部售罄，現(xiàn)在主推的是二期。

項(xiàng)目二期占地面積約37畝，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有三棟3-8層高的洋房產(chǎn)品，一棟社區(qū)商業(yè)，洋房一梯兩戶設(shè)計(jì)，在售戶型建面約126平米、142平米三室兩廳兩衛(wèi)，
這兩個(gè)戶型均做到了三開(kāi)間朝南，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，餐客廳空間很大，并且沒(méi)有任何的面積浪費(fèi)，在售整體均價(jià)在17500元/平米左右，其中頂樓只有89平米左右，但露臺(tái)和閣樓全部都是贈(zèng)送的，所以單價(jià)比較高，合到21000元/平米，預(yù)計(jì)明年6月份交房，準(zhǔn)現(xiàn)房。

項(xiàng)目位于三環(huán)內(nèi)，所處地段非常好，從小區(qū)步行到地鐵1號(hào)線西三環(huán)站大概500米左右，距離錦藝城商圈、西元國(guó)際廣場(chǎng)、中原萬(wàn)達(dá)直線距離都在1.5公里范圍內(nèi)，周邊生活配套也較為成熟。
不過(guò)項(xiàng)目臨近高架，周邊又都是一些老舊小區(qū)，整體氛圍有點(diǎn)過(guò)于雜亂，同時(shí)周邊教育配套一般，內(nèi)部無(wú)幼兒園，周邊一公里范圍內(nèi)現(xiàn)有學(xué)校有鄭上路小學(xué)、伊河路小學(xué)建設(shè)路校區(qū)、新街坊小學(xué)、向陽(yáng)小學(xué)、第七十中學(xué)。(展開(kāi)全部)