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東地塊規(guī)劃2棟高層+4棟洋房，容積率2.49，這塊地更純粹些

二砂板塊堪稱中原區(qū)的白月光，這里是中原區(qū)第二波城市更新的領(lǐng)軍板塊，第一波是以錦藝王府井方圓經(jīng)緯板塊，主要方式是把老廠房推平，然后建大型商業(yè)和住宅，主打一個(gè)簡(jiǎn)單粗暴不可持續(xù)。而第二波則是注意保護(hù)老廠房，保留的多開發(fā)的少，主打一個(gè)回憶情懷。
一般人都覺(jué)得第二種好，但是呢，第一種方式能極大增加新房供應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)有壓價(jià)作用，其實(shí)對(duì)老百姓比較友好，畢竟情懷哪有買的起的房子實(shí)惠。
第二種帶來(lái)的最直接的后果，就是地塊太少太精，不會(huì)再開發(fā)老百姓買的起的房子了。
拿中海拿下的鄭政出【2023】40號(hào)（網(wǎng)）地塊來(lái)說(shuō)，樓板價(jià)已經(jīng)高至7281元一平，商品住宅（毛坯）限價(jià)17100元，只有35畝，容積率只有2.5（另一塊地2.9），注定是純改善盤。
再看旁邊的昆侖望岳、萬(wàn)科山河道，哪個(gè)不是純改善，哪個(gè)不是單價(jià)總價(jià)高高在上？
這塊地讓中海拿下，有不幸也有幸運(yùn)。
不幸在于，中海出品，一向品味不高，可惜了二砂文創(chuàng)園這塊文藝寶地，如果讓萬(wàn)科、永威來(lái)搞，必然是精品。
幸運(yùn)在于，中海一向價(jià)格不貴，是片區(qū)價(jià)格殺手，給了普通老百姓一個(gè)入手的機(jī)會(huì)。
按中海一貫的尿性，不排除來(lái)個(gè)高低配，再搞個(gè)中海錦苑或者中海湖濱世家，高層低價(jià)甩貨，洋房提高溢價(jià)，這樣的話，倒不失為一個(gè)剛需入手中原老城區(qū)的機(jī)會(huì)。(展開全部)

12月12日雙十二當(dāng)天，鄭州土拍。

鄭政出〔2023〕40號(hào)（網(wǎng)）地塊被鄭州中海地產(chǎn)有限公司42494萬(wàn)元摘得，成交地價(jià)1124萬(wàn)/畝，樓面價(jià)7281元/平，溢價(jià)率11%；該地塊位于鄭州市二砂文創(chuàng)園，潁河西路北、二砂東街（能源路）東，使用權(quán)面積23344.86平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，容積率小于2.5，建筑高度小于80米。
鄭政出〔2023〕41號(hào)（網(wǎng)）地塊被鄭州海嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司73465.0萬(wàn)元摘得，成交地價(jià)1319萬(wàn)/畝，樓面價(jià)6821元/平，溢價(jià)率15%；地塊位于鄭州市二砂文創(chuàng)園，潁河西路北、二砂東街（能源路）西；使用權(quán)面積37138.98平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，容積率小于2.9，建筑高度小于80米。

中海地產(chǎn)在鄭州的土拍市場(chǎng)沉寂的有段時(shí)間了，目前銷售市場(chǎng)也僅剩北龍湖云著湖居和濱河的如園尾盤，如果再不拿地，中海鄭州就該分崩離析了，此次豪擲11.6億連摘兩塊地，央企還是央企啊，財(cái)大氣粗！

二砂住宅用地掛牌起始就有不下于三家房企有意向（龍湖、中海、中交），畢竟是二砂園區(qū)的首次出讓，自從星河控股徹底退出后獨(dú)留鄭州地產(chǎn)做一級(jí)開發(fā)，多年媳婦熬成婆終于達(dá)到土地出讓條件。

兩塊地的地塊基礎(chǔ)素質(zhì)都非常好，大面寬的方正地塊，三環(huán)內(nèi)2.5的容積率還是凈地出讓，簡(jiǎn)直是近幾年片區(qū)最好的土地，區(qū)域的位置也屈指可數(shù)，又一個(gè)純改善項(xiàng)目呼之欲出了，周邊有著昆侖望岳和萬(wàn)科山河道的加持，這兩個(gè)純改善的項(xiàng)目已經(jīng)把改善人群的思維給帶了進(jìn)來(lái)，前人栽樹后人乘涼就是這個(gè)道理，以后的穎河路板塊可謂是中原區(qū)的富人窩了。

周邊商業(yè)配套有中原萬(wàn)達(dá)+保利玖街+華山路一條街的各種商業(yè)美食，醫(yī)療上有市中心醫(yī)院+市中醫(yī)院+省直三院（均為5公里內(nèi)），教育資源穎河路南有萬(wàn)科配套的伊河路小學(xué)山河道校區(qū)以及西側(cè)尚未開工的穎河路小學(xué)（傳為互助路分校，原陽(yáng)光城麗景公館的配套小學(xué)，因開發(fā)商陽(yáng)光城暴雷一直沒(méi)有建設(shè)），片區(qū)的整體發(fā)展在三環(huán)內(nèi)中原區(qū)算新的，因?yàn)槿A山路往西這條穎河路上除了正商穎河港灣外，其他的幾個(gè)小區(qū)均為近4年交付入住的，今年穎河路往北到中原路往南到隴海路的幾條市政道路均已完工，道路上更為方便了。

中海的地價(jià)比萬(wàn)科貴了近2000元/㎡，售價(jià)限制帶裝修也只有2萬(wàn)，目前萬(wàn)科山河道二期賣的也比一期艱難，口碑上不如萬(wàn)科，不知道中海會(huì)拿出什么樣的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)力，莫不是小高層？
中原老城區(qū)的改善樓盤在近幾年如雨后春筍一般，可能開發(fā)商也知道剛需的錢是越來(lái)越難掙了，但是改善群體們已經(jīng)也被收割幾波了，還能有多少購(gòu)買力呢？(展開全部)

年度最大顯眼包非中海莫屬。

傳言中海將退出河南市場(chǎng)，近兩年也確實(shí)沒(méi)有參與過(guò)任何土拍，沒(méi)想到年底直接來(lái)個(gè)大反轉(zhuǎn)，一口氣摘了兩個(gè)地塊，而且是中原區(qū)熱度很高的二砂項(xiàng)目，這也是其首次進(jìn)駐中原區(qū)。

40號(hào)地塊位于中原區(qū)潁河西路北、二砂東街（能源路）東，35畝，容積率2.5，建筑高度80米，溢價(jià)11%折合樓面價(jià)7281元/㎡，毛坯限價(jià)17100元/㎡，裝修價(jià)格3420元/㎡。

41號(hào)地塊位于潁河西路北、二砂東街（能源路）西，55畝，容積率2.9，建筑高度80米，樓面價(jià)6821元/㎡，溢價(jià)率15%，毛坯限價(jià)16650元/㎡，裝修價(jià)格3330元/㎡。

一路之隔即是萬(wàn)科山河道，相比萬(wàn)科的地塊指標(biāo)條件，二砂地塊指標(biāo)真的不要太優(yōu)質(zhì)了，久經(jīng)等待的二砂項(xiàng)目正式拉開序幕。

特點(diǎn)：

1、 三環(huán)內(nèi)主城區(qū)無(wú)敵的區(qū)位價(jià)值成就了樓盤最大的特點(diǎn)就是貴，而且這還是純凈地，不牽扯任何的安置開發(fā)。

2、 交通便利，東有華山路，西有西三環(huán)，北有中原區(qū)，都是中原區(qū)的主干道，最近地鐵線路為10號(hào)線，周邊全是成熟社區(qū)，生活配套非常成熟。

3、 二砂項(xiàng)目是中原區(qū)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，非常具有網(wǎng)紅氣質(zhì)，可以說(shuō)是未售先紅了，根據(jù)周邊萬(wàn)科和昆侖的定位，也是小有名氣的改善區(qū)域。

4、 中原不比金水，主城新盤向來(lái)是非常稀缺，前有昆侖望岳，后有萬(wàn)科山河道，每出一個(gè)都是經(jīng)典，中海此次確實(shí)是豪橫了一把，真心希望不要辜負(fù)這片土地。

雖說(shuō)中原缺改善，但市場(chǎng)整體下行，據(jù)說(shuō)萬(wàn)科的銷售并沒(méi)有那么的樂(lè)觀，從中海以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，品質(zhì)忽高不低猶如拆盲盒。

可以關(guān)注。(展開全部)

在土拍后中海已經(jīng)立馬開始招兵買馬，組建二砂的置業(yè)團(tuán)隊(duì)了中海地產(chǎn)誠(chéng)聘
策劃經(jīng)理/策劃主管
本科以上學(xué)歷，同崗位工作經(jīng)驗(yàn)5年及以上，有中原區(qū)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮
銷售經(jīng)理
本科以上學(xué)歷，同崗位工作經(jīng)驗(yàn)3年及以上，有中原區(qū)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮
置業(yè)顧問(wèn)
本科以上學(xué)歷（優(yōu)秀者可放寬至大專），同崗位工作經(jīng)驗(yàn)3年及以上，有中原區(qū)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮
工作地點(diǎn)：鄭州市中原區(qū)zzdingyx@cohl.com

好的地塊還是受歡迎的。鄭州也已經(jīng)很久沒(méi)有溢價(jià)成交的土地出讓了。
鄭政出〔2023〕40號(hào)（網(wǎng)）地塊最終由鄭州中海地產(chǎn)有限公司以總價(jià)42494萬(wàn)元，成交畝單價(jià)1214萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)7281元/㎡，溢價(jià)11%。
地塊位于潁河西路北、二砂東街東，使用權(quán)面積23344.86㎡，約合35.02畝，容積率＜2.5，建筑密度＜28%，建筑高度＜80米，綠地率＞30%。
根據(jù)土地出讓前置條件，40號(hào)地毛坯限價(jià)17100元/㎡，精裝修限價(jià)20520元/㎡。
1. 周邊。這對(duì)周邊也是好事，說(shuō)明開發(fā)商都認(rèn)可這塊地的價(jià)值，如果是城投公司底價(jià)成交或者流拍才打擊市場(chǎng)信心。周邊配套成熟也是優(yōu)勢(shì)，這對(duì)萬(wàn)科山河道有好有壞，好的是開發(fā)商對(duì)周邊價(jià)值的認(rèn)可，壞的是多了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在鄭州，萬(wàn)科的影響力還是比中海要大些，雖然中海是央企，但交房的項(xiàng)目還缺少一個(gè)標(biāo)桿或者出彩的地方。地塊周邊交通方面有西三環(huán)、隴?？焖俾?，商業(yè)方面有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，醫(yī)院、教育方面也很不錯(cuò)。萬(wàn)科山河道、昆侖望岳也是西區(qū)的改善的小區(qū)。
2. 市場(chǎng)。三環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目也多了，西三環(huán)內(nèi)有建業(yè)時(shí)代和鳴、鄭軌云麓、華潤(rùn)潤(rùn)園、中原華曦府、萬(wàn)科山河道等等。配套成熟也是三環(huán)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，好多老小區(qū)的居住環(huán)境也一般，需要換房、改善居住環(huán)境的人也很多。這些年新區(qū)的建設(shè)也一般，配套建設(shè)的也慢，再加上一些人的地緣情節(jié)，主城區(qū)三環(huán)內(nèi)的新房項(xiàng)目也很受歡迎。而且最近這兩年，央企、國(guó)企紛紛在三環(huán)內(nèi)拿地，可靠性也大大增加。(展開全部)

所謂的二砂文創(chuàng)城就是變相囤地賣地?。】上е泻５钠放屏τ悬c(diǎn)支愣不起來(lái)??！萬(wàn)科為啥不拿這塊地呢？

鄭政出[2023]40號(hào)（網(wǎng)）

土地成交信息——

鄭政出〔2023〕40號(hào)（網(wǎng)）地塊最終由鄭州中海地產(chǎn)有限公司以總價(jià)42494萬(wàn)元，成交畝單價(jià)1214萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)7281元/㎡，溢價(jià)11%。

競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，40號(hào)地競(jìng)拍1個(gè)小時(shí)40多分鐘，才最終由中海地產(chǎn)摘得。

土地基礎(chǔ)信息——

40號(hào)地塊位于潁河西路北、二砂東街（能源路）東，使用權(quán)面積23344.86㎡，約合35.02畝，容積率＜2.5，建筑密度＜28%，建筑高度＜80米，綠地率＞30%。

根據(jù)土地出讓前置條件，40號(hào)地毛坯限價(jià)17100元/㎡，精裝修限價(jià)20520元/㎡。

40號(hào)地和41號(hào)地，這兩宗土地均位于二砂板塊，地塊素質(zhì)非常好，全都是小于3的容積率，適合做改善產(chǎn)品。

后期入市，會(huì)是萬(wàn)科山河道二期的直接競(jìng)品，可以期待一下中海能為中原主城帶來(lái)什么樣的產(chǎn)品。

二砂板塊已經(jīng)成為了改善的聚集地，從萬(wàn)科山河道一期到二期，昆侖望岳，圈了一波又一波中原區(qū)的地緣改善，這下中原區(qū)的地緣的可選擇性又多了。(展開全部)