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東地塊規(guī)劃2棟高層+4棟洋房，容積率2.49，這塊地更純粹些

二砂板塊堪稱中原區(qū)的白月光，這里是中原區(qū)第二波城市更新的領(lǐng)軍板塊，第一波是以錦藝王府井方圓經(jīng)緯板塊，主要方式是把老廠房推平，然后建大型商業(yè)和住宅，主打一個簡單粗暴不可持續(xù)。而第二波則是注意保護老廠房，保留的多開發(fā)的少，主打一個回憶情懷。
一般人都覺得第二種好，但是呢，第一種方式能極大增加新房供應(yīng)，對房價有壓價作用，其實對老百姓比較友好，畢竟情懷哪有買的起的房子實惠。
第二種帶來的最直接的后果，就是地塊太少太精，不會再開發(fā)老百姓買的起的房子了。
拿中海拿下的鄭政出【2023】40號（網(wǎng)）地塊來說，樓板價已經(jīng)高至7281元一平，商品住宅（毛坯）限價17100元，只有35畝，容積率只有2.5（另一塊地2.9），注定是純改善盤。
再看旁邊的昆侖望岳、萬科山河道，哪個不是純改善，哪個不是單價總價高高在上？
這塊地讓中海拿下，有不幸也有幸運。
不幸在于，中海出品，一向品味不高，可惜了二砂文創(chuàng)園這塊文藝寶地，如果讓萬科、永威來搞，必然是精品。
幸運在于，中海一向價格不貴，是片區(qū)價格殺手，給了普通老百姓一個入手的機會。
按中海一貫的尿性，不排除來個高低配，再搞個中海錦苑或者中海湖濱世家，高層低價甩貨，洋房提高溢價，這樣的話，倒不失為一個剛需入手中原老城區(qū)的機會。(展開全部)

12月12日雙十二當天，鄭州土拍。

鄭政出〔2023〕40號（網(wǎng)）地塊被鄭州中海地產(chǎn)有限公司42494萬元摘得，成交地價1124萬/畝，樓面價7281元/平，溢價率11%；該地塊位于鄭州市二砂文創(chuàng)園，潁河西路北、二砂東街（能源路）東，使用權(quán)面積23344.86平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，容積率小于2.5，建筑高度小于80米。
鄭政出〔2023〕41號（網(wǎng)）地塊被鄭州海嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司73465.0萬元摘得，成交地價1319萬/畝，樓面價6821元/平，溢價率15%；地塊位于鄭州市二砂文創(chuàng)園，潁河西路北、二砂東街（能源路）西；使用權(quán)面積37138.98平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，容積率小于2.9，建筑高度小于80米。

中海地產(chǎn)在鄭州的土拍市場沉寂的有段時間了，目前銷售市場也僅剩北龍湖云著湖居和濱河的如園尾盤，如果再不拿地，中海鄭州就該分崩離析了，此次豪擲11.6億連摘兩塊地，央企還是央企啊，財大氣粗！

二砂住宅用地掛牌起始就有不下于三家房企有意向（龍湖、中海、中交），畢竟是二砂園區(qū)的首次出讓，自從星河控股徹底退出后獨留鄭州地產(chǎn)做一級開發(fā)，多年媳婦熬成婆終于達到土地出讓條件。

兩塊地的地塊基礎(chǔ)素質(zhì)都非常好，大面寬的方正地塊，三環(huán)內(nèi)2.5的容積率還是凈地出讓，簡直是近幾年片區(qū)最好的土地，區(qū)域的位置也屈指可數(shù)，又一個純改善項目呼之欲出了，周邊有著昆侖望岳和萬科山河道的加持，這兩個純改善的項目已經(jīng)把改善人群的思維給帶了進來，前人栽樹后人乘涼就是這個道理，以后的穎河路板塊可謂是中原區(qū)的富人窩了。

周邊商業(yè)配套有中原萬達+保利玖街+華山路一條街的各種商業(yè)美食，醫(yī)療上有市中心醫(yī)院+市中醫(yī)院+省直三院（均為5公里內(nèi)），教育資源穎河路南有萬科配套的伊河路小學(xué)山河道校區(qū)以及西側(cè)尚未開工的穎河路小學(xué)（傳為互助路分校，原陽光城麗景公館的配套小學(xué)，因開發(fā)商陽光城暴雷一直沒有建設(shè)），片區(qū)的整體發(fā)展在三環(huán)內(nèi)中原區(qū)算新的，因為華山路往西這條穎河路上除了正商穎河港灣外，其他的幾個小區(qū)均為近4年交付入住的，今年穎河路往北到中原路往南到隴海路的幾條市政道路均已完工，道路上更為方便了。

中海的地價比萬科貴了近2000元/㎡，售價限制帶裝修也只有2萬，目前萬科山河道二期賣的也比一期艱難，口碑上不如萬科，不知道中海會拿出什么樣的產(chǎn)品和競爭力，莫不是小高層？
中原老城區(qū)的改善樓盤在近幾年如雨后春筍一般，可能開發(fā)商也知道剛需的錢是越來越難掙了，但是改善群體們已經(jīng)也被收割幾波了，還能有多少購買力呢？(展開全部)

年度最大顯眼包非中海莫屬。

傳言中海將退出河南市場，近兩年也確實沒有參與過任何土拍，沒想到年底直接來個大反轉(zhuǎn)，一口氣摘了兩個地塊，而且是中原區(qū)熱度很高的二砂項目，這也是其首次進駐中原區(qū)。

40號地塊位于中原區(qū)潁河西路北、二砂東街（能源路）東，35畝，容積率2.5，建筑高度80米，溢價11%折合樓面價7281元/㎡，毛坯限價17100元/㎡，裝修價格3420元/㎡。

41號地塊位于潁河西路北、二砂東街（能源路）西，55畝，容積率2.9，建筑高度80米，樓面價6821元/㎡，溢價率15%，毛坯限價16650元/㎡，裝修價格3330元/㎡。

一路之隔即是萬科山河道，相比萬科的地塊指標條件，二砂地塊指標真的不要太優(yōu)質(zhì)了，久經(jīng)等待的二砂項目正式拉開序幕。

特點：

1、 三環(huán)內(nèi)主城區(qū)無敵的區(qū)位價值成就了樓盤最大的特點就是貴，而且這還是純凈地，不牽扯任何的安置開發(fā)。

2、 交通便利，東有華山路，西有西三環(huán)，北有中原區(qū)，都是中原區(qū)的主干道，最近地鐵線路為10號線，周邊全是成熟社區(qū)，生活配套非常成熟。

3、 二砂項目是中原區(qū)重點打造的項目，非常具有網(wǎng)紅氣質(zhì)，可以說是未售先紅了，根據(jù)周邊萬科和昆侖的定位，也是小有名氣的改善區(qū)域。

4、 中原不比金水，主城新盤向來是非常稀缺，前有昆侖望岳，后有萬科山河道，每出一個都是經(jīng)典，中海此次確實是豪橫了一把，真心希望不要辜負這片土地。

雖說中原缺改善，但市場整體下行，據(jù)說萬科的銷售并沒有那么的樂觀，從中海以往的開發(fā)經(jīng)驗來看，品質(zhì)忽高不低猶如拆盲盒。

可以關(guān)注。(展開全部)