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二環(huán)內(nèi)，主城區(qū)，三地鐵，現(xiàn)房，是不是大家第一反應(yīng)，鄭州還有這樣的房子嗎？回答你，真的還有，位于管城區(qū)城東路與隴海路的奧蘭和園，現(xiàn)房銷售，在售均價(jià)在17000元/m2左右。
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這個(gè)項(xiàng)目國(guó)企背景，2014年拿地，占地60畝，容積率3.49，三環(huán)內(nèi)這個(gè)舒適度還可以，自2016年首開(kāi)（12000-12500元/m2），賣(mài)到現(xiàn)在還有100多套房子沒(méi)賣(mài)完，這種墨跡度，除了國(guó)企單位，應(yīng)該也找不到第二家了。哪個(gè)房企敢這么玩，完全不追求利益，由著性子這么賣(mài)，不關(guān)心市場(chǎng)行情，想怎么賣(mài)就怎么賣(mài)，賣(mài)不賣(mài)的出去也無(wú)所謂。
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如旁邊不遠(yuǎn)處的康橋知園，2017年年初開(kāi)盤(pán)，4月份就清盤(pán)了，當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)已經(jīng)在17000元/m2左右，目前二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)在20000+元/m2，奧蘭和園現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)不到17000元/m2，從投資角度來(lái)說(shuō)，這次國(guó)企產(chǎn)品真不如本土品質(zhì)開(kāi)發(fā)商。
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而項(xiàng)目雖然地處二環(huán)，但小區(qū)目前周邊環(huán)境比較差，小區(qū)南門(mén)正在修路，南邊是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和玻璃廠的家屬院，西側(cè)是正商佳仕閣公寓，東邊是貨運(yùn)鐵路，北邊是藥廠，再往南就莆田西站貨運(yùn)站，總之，相比其他的二環(huán)，附近還是比較破，未來(lái)是會(huì)改變的，總之二環(huán)和二環(huán)之間還是有差別的。
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三地鐵線，地鐵6號(hào)線魏莊站大約不到400米，到2號(hào)線二里崗站1公里左右距離，5號(hào)線城東南路站約1公里，交通還是比較便捷的。
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小區(qū)教育問(wèn)題，暫時(shí)沒(méi)有重點(diǎn)學(xué)校，小學(xué)是二里崗小學(xué)，初中六十三中學(xué)，而且地塊內(nèi)有一棟公租房，對(duì)小區(qū)的房?jī)r(jià)多少還是會(huì)有些影響的。最后就是，目前周邊暫時(shí)沒(méi)有大型集中商業(yè)，大多是沿街底商，只能滿足日常基本生活需求。
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整個(gè)小區(qū)基礎(chǔ)配置還可以，精裝入戶大堂，4.5米首層架空，新風(fēng)系統(tǒng)、子母防盜門(mén)、指紋密碼鎖，小區(qū)內(nèi)部人車(chē)分流，地下三層，公共區(qū)域地下兩層，樓梯地下一層為電動(dòng)車(chē)停放點(diǎn)，小區(qū)有專門(mén)的活動(dòng)鍛煉區(qū)和兒童活動(dòng)區(qū)，休閑跑道等已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，整體綠化環(huán)境也不錯(cuò)。
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就現(xiàn)在最大優(yōu)勢(shì)則是現(xiàn)房銷售，即買(mǎi)即住，目前部分業(yè)主已經(jīng)入住，部分在裝修，實(shí)打?qū)嵞荛_(kāi)的見(jiàn)摸得著的，有什么問(wèn)題可以隨機(jī)發(fā)現(xiàn)，也不會(huì)擔(dān)心爛尾的問(wèn)題。但小區(qū)的物業(yè)和最早時(shí)期宣傳的有些差別，最早宣傳是長(zhǎng)城物業(yè)，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司，所以，物業(yè)服務(wù)怎樣，不太好說(shuō)。
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總體上來(lái)說(shuō)，國(guó)企背書(shū)，項(xiàng)目自身指標(biāo)還不錯(cuò)，周邊環(huán)境略差，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。目前清盤(pán)特惠17000元/m2左右，只適合著急想在三環(huán)內(nèi)購(gòu)置現(xiàn)房的客戶。(展開(kāi)全部)

綠地花語(yǔ)城，曾用名綠地公園城，案名顧名思義因?yàn)榕赃吷鷳B(tài)環(huán)境比較好，公園多，只是驅(qū)車(chē)從感官上覺(jué)得更接近于南龍湖，但人家屬于管南，也是個(gè)400萬(wàn)方的超大盤(pán)，涵蓋了商業(yè)、酒店、公寓等產(chǎn)品，只是對(duì)比現(xiàn)在幾個(gè)熱銷的項(xiàng)目有些落寞。
造成這樣結(jié)果的很大原因，是品牌力受損，資金壓力大，負(fù)債率高，步子邁的太大，一度全國(guó)很多項(xiàng)目處于停工狀態(tài)（疫情也占部分原因）。

作為世界500強(qiáng)企業(yè)，做寫(xiě)字樓、城市地標(biāo)建筑等，做的還都算成功，鄭州的 “大玉米”，“雙子塔”等，對(duì)推動(dòng)鄭州的商業(yè)價(jià)值有著不可磨滅的貢獻(xiàn)。

但住宅項(xiàng)目是一地雞毛，最早的綠地海珀蘭軒、綠地城到現(xiàn)在的綠地花語(yǔ)城，維權(quán)基本也沒(méi)少過(guò)。這個(gè)項(xiàng)目算是管南最早的項(xiàng)目，從當(dāng)年的孤盤(pán)，到后來(lái)的永威城、富田城，再到現(xiàn)在的九鼎公館、九鼎華府、康橋未來(lái)公園、碧桂園名門(mén)時(shí)代城。

只是2021年后，也因小李莊火車(chē)站利好消息，管南這幾個(gè)樓盤(pán)率先領(lǐng)跑鄭州房產(chǎn)的銷量，從2021年2月份銷量看，融創(chuàng)城區(qū)去化89套，1.48億領(lǐng)跑管南，碧桂園時(shí)代城69套，0.8億元，康橋未來(lái)公元49套，0.6億元，這樣的業(yè)績(jī)，全鄭州市名列前十名。（數(shù)據(jù)來(lái)源易居市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)）

但綠地花語(yǔ)城目前是一、二期已經(jīng)交付，當(dāng)時(shí)因?yàn)閷W(xué)校、綠化縮水、房屋質(zhì)量等問(wèn)題也有維權(quán)，但進(jìn)小區(qū)實(shí)際來(lái)看，也還算說(shuō)得過(guò)去。而且近期周邊競(jìng)品價(jià)格都往上做了調(diào)整，像碧桂園名門(mén)時(shí)代城上調(diào)了500元/m2，康橋、融創(chuàng)、富田上調(diào)1200-1500元/m2，成交價(jià)都已經(jīng)在14000-15500元/m2左右。

綠地花語(yǔ)城四期B地塊盛錦苑容積率1.99，A地塊風(fēng)華苑2.99的容積率，容積率還是比較低的?，F(xiàn)在的價(jià)格基本上還維持在12500-13000元/m2（精裝）的價(jià)格，價(jià)格上還是比較優(yōu)勢(shì)，而且產(chǎn)品96m2三房、125m2三房，洋房以141m2為主，戶型設(shè)計(jì)的還是比較合理、舒適度較高的，戶型方正、南北通透，大面寬朝南。

但對(duì)比周邊幾個(gè)競(jìng)品價(jià)格，綠地，一線品牌房企背書(shū)，超級(jí)大盤(pán)，生態(tài)配套，項(xiàng)目自身商業(yè)配套，而且價(jià)格在區(qū)域內(nèi)幾乎最低，剛需客戶未必是不可以上車(chē)，一套房子算下來(lái)總價(jià)錯(cuò)出來(lái)一輛車(chē)錢(qián)，只是對(duì)于項(xiàng)目不要有太高要求。(展開(kāi)全部)

最近市場(chǎng)上不斷有項(xiàng)目出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，還挺受到追捧，主要因?yàn)猷嵵莪h(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)剛需人群來(lái)說(shuō)價(jià)格太高，首付、月供壓力都不小，而小戶型畢竟面積小、總價(jià)低、月供壓力小，這是買(mǎi)小戶型的優(yōu)勢(shì)。

像金沙高爾夫觀邸推出的3#樓，三梯八戶，77m2小戶型，僅100套房源，開(kāi)盤(pán)賣(mài)了近80套，僅剩的20套房源，開(kāi)發(fā)商還再次調(diào)整價(jià)格。

本次融創(chuàng)蘭園推出小區(qū)僅剩的一棟樓4#樓，建面約63m2，一室一廳，本身融創(chuàng)蘭園容積率都4.99，最后一棟樓梯戶也高的優(yōu)點(diǎn)嚇人，3T12H，筒子樓，價(jià)格在18500元/m2左右。

項(xiàng)目前期價(jià)格都飆在25000+的，但也賣(mài)完了，誰(shuí)讓人家地處三環(huán)內(nèi)，周邊地鐵5號(hào)線、丹尼斯、國(guó)貿(mào)360、河南省人民醫(yī)院、緯五路一小，八中，都在項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)，所以，成熟區(qū)域，是賣(mài)一套少一套。

對(duì)比最近在賣(mài)的小戶型產(chǎn)品——金沙高爾夫觀邸，從梯戶比上融創(chuàng)蘭園沒(méi)有金沙高爾夫觀邸3#樓的梯戶比舒適，金沙湖高夫觀邸容積率2.99，3T8H，但從行政管轄區(qū)域、位置、品牌上對(duì)比不如融創(chuàng)蘭園，當(dāng)然價(jià)格上也就沒(méi)融創(chuàng)蘭園高，一分價(jià)錢(qián)一分貨嘛。而且融創(chuàng)蘭園本次還簽約的有緯五路二小，金水區(qū)名校，為了小孩上個(gè)名校應(yīng)該也是很多人選擇這的一個(gè)理由。

融創(chuàng)蘭園18500元/m2的價(jià)格雖說(shuō)不上特別優(yōu)惠， 但旁邊未來(lái)幾個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格則更高，常綠東風(fēng)辰苑現(xiàn)在在21000元/m2左右，即將加推的2#樓價(jià)格比現(xiàn)在還要高一些，而未來(lái)開(kāi)盤(pán)的申泰中原印象，精裝交付，傳說(shuō)價(jià)格要在25000+，地塊稀缺，配套成熟，地鐵，醫(yī)院，商業(yè)，學(xué)校一應(yīng)俱全，外加市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，老板敢賣(mài)，就有客戶敢買(mǎi)。(展開(kāi)全部)

康橋山海云圖，康橋九溪天悅的二期，只是重新?lián)Q了個(gè)名字，就同一個(gè)項(xiàng)目更換名字其實(shí)是不常見(jiàn)的，一般更換項(xiàng)目名稱基本上都是項(xiàng)目前期問(wèn)題比較多，比如南邊的長(zhǎng)江一號(hào)，一期叫長(zhǎng)江一號(hào)，二期叫長(zhǎng)江一號(hào)·宏圖，現(xiàn)在叫嘉境上品，其實(shí)都是一塊地，一個(gè)開(kāi)發(fā)商，換湯不換藥。
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但康橋這個(gè)換名字，多少有些讓人理解不了，本身康橋九溪天悅也剛賣(mài)，項(xiàng)目也沒(méi)交付，銷量也還可以，這種操作在市場(chǎng)上還是比較少見(jiàn)。
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回歸項(xiàng)目本身，二期項(xiàng)目位于高新區(qū)西三環(huán)與西四環(huán)之間的開(kāi)元路兩側(cè)，占地40畝，容積率2.99，建面7.9萬(wàn)方，規(guī)劃5棟2樓，共計(jì)784戶，車(chē)位配比不到1:1，車(chē)位共計(jì)679個(gè)。
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而在一期康橋九溪天悅時(shí)承諾的公交車(chē)始發(fā)等信息已經(jīng)落地，隨著雪松路和長(zhǎng)椿路已經(jīng)打通，目前已經(jīng)有公交線路通車(chē)，公交線路B2路、45路、B35路、S152站點(diǎn)直接延伸至康橋山海云圖售樓部門(mén)前，站名就定為“康橋山海云圖站”。
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公交線路雖已通行，比一期售樓部剛開(kāi)放時(shí)候好很多，但周邊還是荒，依然掩蓋不住周邊公共配套不足。但整個(gè)地塊規(guī)劃是要打造西區(qū)的云端知會(huì)生活城，規(guī)劃有商業(yè)、科創(chuàng)、健康、文旅、教育板塊，期望與定位是較康橋以往項(xiàng)目上前所所未有的高度，對(duì)外宣稱打造“康橋4.0新城”，這也不是說(shuō)說(shuō)就能實(shí)現(xiàn)的。2500畝的至少要十年以上的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，需要大量的人力、物力、財(cái)力已經(jīng)zf支持才能實(shí)現(xiàn)，但康橋前期也沒(méi)有打造新城的經(jīng)驗(yàn)，投資量這么大，對(duì)公司實(shí)力要求也比較高，而且對(duì)老板打造新城的決心和意志力也很高，所以不確定因素比較多。
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畢竟康橋不是普羅，也不是萬(wàn)科、恒大、碧桂園這種全國(guó)各地都做過(guò)千畝項(xiàng)目，有過(guò)大造新城的經(jīng)驗(yàn)。
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二期山海云圖產(chǎn)品規(guī)劃以89-121m2（N+1）戶型設(shè)計(jì)也是舒適，三面寬朝南，南北通透，其中一個(gè)89m2戶型和108m2戶型都有面積贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)+飄窗最高贈(zèng)送大約10m2左右。特別是108m2戶型，南北通透，270度寬景陽(yáng)臺(tái)，主臥配備獨(dú)立衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)，還是比較舒服的。
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這種大項(xiàng)目，越早下手的優(yōu)勢(shì)越大，但這種時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)也是最大的，片區(qū)整個(gè)公共配套設(shè)施不夠，公共交通也不便捷，即使交房了，短期生活、交通時(shí)間成本比較高，而且后期發(fā)展也受到地塊先天因素限制（地塊分割），想提升區(qū)域價(jià)值，達(dá)到項(xiàng)目快速升值的可能性不大。
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畢竟后期配套落地，公共服務(wù)引進(jìn)，也不是單純靠開(kāi)發(fā)商嘴說(shuō)和紙上的規(guī)劃來(lái)說(shuō)，實(shí)際落地情形都得靠資金支持和zf對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)力度的決心，所以，短時(shí)間內(nèi)周邊還是比較荒涼，大的增值應(yīng)該也比較難，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，上車(chē)還需謹(jǐn)慎。(展開(kāi)全部)

融創(chuàng)空港宸院一期、二期基本上已經(jīng)售罄，三期已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，三期位于一期的西邊，臨近裕鴻世界港、潤(rùn)豐錦尚附近，三期位于位于長(zhǎng)安路巡航路東南。
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整個(gè)三期地塊占地130畝，建筑面積約26萬(wàn)方，約1575套房源，容積率1.99，23棟8-9層洋房，1所幼兒園，產(chǎn)品設(shè)計(jì)以89-138m2為主，1梯2戶布局。
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對(duì)比一、二期，三期在戶型產(chǎn)品上做了升級(jí)，例如，一樓增加了院子空間，而138m2四室兩廳兩衛(wèi)，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，10.7m南向面寬，主臥套房設(shè)計(jì)，帶有衣帽間，獨(dú)立衛(wèi)生間及全景飄窗設(shè)計(jì)，北邊生活陽(yáng)臺(tái)連接書(shū)房，138m2的一樓不僅增加了有院子，而且還有地下室，地下室調(diào)高5.2米，三期僅有3棟樓是精裝交付，其余20棟則依然是毛坯交付。
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115m2三室兩廳兩衛(wèi)，進(jìn)門(mén)玄關(guān)，餐客一體，臥室、客廳、書(shū)房三開(kāi)間朝南約9.9米面寬，6.7米的通體陽(yáng)臺(tái)，主臥帶有衣帽間和衛(wèi)生間，U型廚房設(shè)計(jì)。
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89m2三室兩廳一衛(wèi)，戶型細(xì)長(zhǎng)條，兩臥朝北，餐廳、客廳連接陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥帶有飄窗，衛(wèi)生間干濕分離。
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在周邊配套資源上，航空港區(qū)域優(yōu)勢(shì)，區(qū)域地位，就不多數(shù)了；公共交通上已經(jīng)開(kāi)通的地鐵2號(hào)線，規(guī)劃還有地鐵11號(hào)線，地鐵17號(hào)線（在建），華夏大道、京港澳高速，交通還是比較便捷。
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而且三期房源簽約河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校慈航路小學(xué)，教育資源算是升級(jí)。本身在北港周邊公共資源也是最為優(yōu)越的，像再往東的英迪國(guó)際學(xué)校、臨近的省實(shí)驗(yàn)裕鴻國(guó)際學(xué)校等，基本上滿足孩子小學(xué)、初中、高中一站式教育資源。
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一路之隔的省文體中心（在建中），占地面積90.7畝，河南省重點(diǎn)項(xiàng)目，包含籃球館、游泳館、羽毛球館等運(yùn)動(dòng)配套，整個(gè)場(chǎng)館將在今年年底交付使用，將是第一波收益者，但也把雙刃劍，人流也相對(duì)比較大。
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目前三期處于0元入會(huì)，客戶升級(jí)提供征信報(bào)告，即可享受開(kāi)盤(pán)2%的優(yōu)惠，這個(gè)月月底下月初開(kāi)盤(pán)，具體開(kāi)盤(pán)價(jià)格在10000元/m2左右，應(yīng)該不會(huì)破萬(wàn)，對(duì)于融創(chuàng)還是跑量，高周轉(zhuǎn)，而且二期價(jià)格調(diào)整后9500元/m2左右（毛坯）。在港區(qū)上班的可以上車(chē)，畢竟洋房還是比高層要舒適，而且價(jià)格也不高。(展開(kāi)全部)

鑫苑遠(yuǎn)洋合作項(xiàng)目已經(jīng)面世——鑫苑遠(yuǎn)洋臻園。這算是兩家知名房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，那最后項(xiàng)目是不是會(huì)做到1+1>2很難說(shuō)，也許還有可能是1+1<2的結(jié)果，對(duì)于現(xiàn)在兩家的客戶口碑最后能做到等于2，這個(gè)項(xiàng)目就是成功的。

整個(gè)項(xiàng)目位于位于大學(xué)路與南四環(huán)交匯處，隸屬二七新區(qū)核心板塊，目前在這個(gè)區(qū)域內(nèi)有康橋、萬(wàn)科、旭輝、昌建、招商等多家知名房企，儲(chǔ)備地塊還有萬(wàn)科、電建等，未來(lái)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力還是比較大的，但目前區(qū)域配套、發(fā)展動(dòng)力不足，一直以剛需產(chǎn)品為主。

但鑫苑在這個(gè)片區(qū)算是老人，已經(jīng)交付的鑫苑名城、鑫苑鑫家、鑫苑新都匯算是占據(jù)南四環(huán)南北兩側(cè)，霸占嵩山路、大學(xué)路四環(huán)邊。

鑫苑遠(yuǎn)洋臻園臨近鑫苑鑫中心，整個(gè)地塊占地約70,1畝，總建筑面積約19.31萬(wàn)方，容積率2.99，規(guī)劃住戶1384戶，規(guī)劃產(chǎn)品以89-115m2三房為主，依然切合周邊剛需項(xiàng)目的特性。
未來(lái)周邊公共配套規(guī)劃的倒還可以，只是目前大多出于規(guī)劃階段、要不處于前期施工階段，真正落地的并不多，像規(guī)劃的有地鐵7號(hào)線（在建）鑫苑自持4.2萬(wàn)㎡鑫中心·都匯廣場(chǎng)，鄭州百榮世貿(mào)商還有有奧馬廣場(chǎng)（建設(shè)中）、鑫苑名城鑫都匯（建設(shè)中）未來(lái)商業(yè)配套比較齊全。

周邊規(guī)劃2所小學(xué)、1所中學(xué)、1所高中，目前已經(jīng)落地的有河南省實(shí)驗(yàn)鑫苑小學(xué)，再靠北的華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校，鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)。

整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以89m2三室兩廳一衛(wèi)，105m2三室兩廳一衛(wèi)，115m2三室兩廳兩衛(wèi)，這產(chǎn)品設(shè)計(jì)，真的像幾年前的設(shè)計(jì)產(chǎn)品，剛需中的戰(zhàn)斗機(jī)。105m2的還僅僅是一衛(wèi)，細(xì)長(zhǎng)條戶型，雖然通透，但采光面較窄，兩臥朝北，陽(yáng)臺(tái)做成了通體陽(yáng)臺(tái)，L型的廚房設(shè)計(jì)；115m2客廳朝西，這不太符合我們傳統(tǒng)人的居住習(xí)慣，主臥帶有衣帽間，臥室?guī)в酗h窗設(shè)計(jì)，亮點(diǎn)實(shí)在不多。

目前項(xiàng)目售樓部剛剛開(kāi)放，用的原來(lái)鑫苑名城的場(chǎng)地，處于前期咨詢階段，開(kāi)盤(pán)估計(jì)要到下半年了，但參考周邊價(jià)格，昌建翡翠苑13100元/m2，旭輝13500元/m2，萬(wàn)科大都會(huì)高層13000元/m2（精裝）洋房15000元/m2，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)也最多在13000元/m2左右。

畢竟這是南四環(huán)普遍價(jià)格，再有就是產(chǎn)品本身亮點(diǎn)、舒適度都不高，外加上不遠(yuǎn)處的垃圾處理站一直未能搬遷，也是片區(qū)價(jià)值提升不上的一個(gè)因素。即使項(xiàng)目物業(yè)后期有鑫苑物業(yè)加身，但現(xiàn)在的鑫苑物業(yè)也不是當(dāng)年的鑫苑物業(yè)，高于這個(gè)價(jià)格，就真的有些不值當(dāng)了。(展開(kāi)全部)

融信奧體世紀(jì)（望湖宸院），位于中原區(qū)西四環(huán)隴海路南400米路東，一期已經(jīng)售罄，二期融園認(rèn)購(gòu)中，已加推2#、3#、4#、5#、9#、10#、14#樓；融園位于西四環(huán)西、皓月路南，莊文路東，地塊占地85畝，總建面約20萬(wàn)方，規(guī)劃13棟住宅，1棟辦公樓共計(jì)1524戶，容積率在3.59，綠化率在35.33%，產(chǎn)品都以兩梯四戶/獨(dú)棟獨(dú)單元設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì) 89㎡共計(jì) 630 套，108㎡共計(jì) 594 套，125㎡共計(jì) 300套。
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二期對(duì)比一期容積率稍高些，距離隴海高架稍遠(yuǎn)，噪音污染會(huì)比一期好那么一點(diǎn)，距離地鐵14號(hào)線（一期蓮湖站未通車(chē)）500米左右，但在常西湖片區(qū)，項(xiàng)目在常西湖一直也賣(mài)的不溫不火，改善拼不過(guò)世茂舒適度，價(jià)格拼過(guò)不匯泉、華瑞，品質(zhì)口碑拼不過(guò)永威，唯一打的響的則是鄭州外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（公辦），中學(xué)暫時(shí)還沒(méi)確定。
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中學(xué)學(xué)校有可能也不會(huì)特別差，小學(xué)簽的還不錯(cuò)，而且在鄭州其他項(xiàng)目簽約的學(xué)校也是鄭州比較知名的學(xué)校，如：融信朗悅時(shí)光之城，簽約鄭州一中高新實(shí)驗(yàn)中學(xué)，所以學(xué)校引進(jìn)實(shí)力還不錯(cuò)。畢竟后期還有三期地塊，融信奧體世紀(jì)未來(lái)想要溢價(jià)更高，中學(xué)落地個(gè)名校是最好的方式。
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而且戶型設(shè)計(jì)上對(duì)比周邊競(jìng)品是比較有優(yōu)勢(shì)的，89的三開(kāi)間朝南，u型廚房設(shè)計(jì)，帶有飄窗，衛(wèi)生間也做成了雙衛(wèi)，各戶型衛(wèi)生間均做到干濕三分離。
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108的戶型也是南北通透，主臥帶有衣帽間衛(wèi)生間，整體布局的合理性空間感比128的都好，進(jìn)門(mén)的玄關(guān)也盡可能的實(shí)現(xiàn)了自帶凹槽，保證入戶的完整性。
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二期的除去學(xué)校，戶型設(shè)計(jì)、加上小區(qū)門(mén)口地鐵14號(hào)線，距離四大中心和植物園的距離等優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)則四環(huán)邊上，高架橋的噪音，外加隴海高架附近高壓線遍布是比較明顯的特征。
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現(xiàn)在項(xiàng)目在售均價(jià)在15000元/m2左右，這個(gè)價(jià)格就現(xiàn)在而言性價(jià)比還算可以；近期購(gòu)房客戶，項(xiàng)目后期交房客戶可以6萬(wàn)購(gòu)置一個(gè)車(chē)位，對(duì)于特別是看重學(xué)校的客戶，其實(shí)留意一下。(展開(kāi)全部)

最近朋友圈中介瘋狂刷屏的優(yōu)質(zhì)小戶型，在小戶型產(chǎn)品中，戶型設(shè)計(jì)少有的優(yōu)秀，最后曉得是金沙湖高爾夫觀邸七期的3#號(hào)樓產(chǎn)品。
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是的，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)到七期，整個(gè)七期也銷售近一半的量了，本身因?yàn)轫?xiàng)目位置對(duì)于老經(jīng)開(kāi)和管城東南的客戶來(lái)說(shuō)，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。地處三環(huán)，臨近機(jī)場(chǎng)高速、三環(huán)線，自己內(nèi)部產(chǎn)品類型比較豐富，高層、別墅、洋房應(yīng)有盡有，外加自身一個(gè)700畝的大湖，這是鄭州眾多項(xiàng)目中比較稀缺的配置，1200畝的高爾夫果嶺，400棵原生林，就單純自己小區(qū)的環(huán)境配套就夠業(yè)主日常散步休閑了。
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7期湖岸水晶占地82畝，建筑面積約17萬(wàn)方，容積率2.99，共計(jì)規(guī)劃了11棟高層，目前已經(jīng)開(kāi)售的有8#-11#樓，最近推出的3#樓，1單元，總層高29層，3.1米的層高，3t8戶設(shè)計(jì)，共計(jì)100套，產(chǎn)品以70-77m2小戶型兩房為主。
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就單純從項(xiàng)目位置及77多產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，算是比較稀缺，目前同類產(chǎn)品，市面上多以80+小三房為主；靠近三環(huán)附近幾個(gè)價(jià)格基本上都已經(jīng)漲到了將近16000元/m2左右，價(jià)格上這算是個(gè)優(yōu)勢(shì)；其次，項(xiàng)目臨近三環(huán)，雖然距離最近的地鐵線在1公里以上，但也未來(lái)也還算便捷；再有，產(chǎn)品本身問(wèn)題不大，3t8戶，連廊設(shè)計(jì)，戶型也都比較方正，沒(méi)什么浪費(fèi)面積，對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)，基本上是首套房可以選擇的；項(xiàng)目在2023年11月底交房，時(shí)間上對(duì)比其他項(xiàng)目上也還行；而且項(xiàng)目可以市值/省值公積金，組合貸，特殊公積金(電力，煤炭，鐵路等)都可用，很多項(xiàng)目是沒(méi)有組合貸、甚至有些項(xiàng)目公積金都不能用。
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對(duì)于考慮小戶型產(chǎn)品的客戶來(lái)說(shuō)目前3#樓剩余房源也不多了，而且近期開(kāi)發(fā)商還有漲價(jià)趨勢(shì)，關(guān)注附近項(xiàng)目的客戶可以對(duì)比留意一下。單價(jià)低、面積小、總價(jià)低、開(kāi)發(fā)商還算靠譜、周邊環(huán)境也不錯(cuò)，對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)是個(gè)可以對(duì)比參考的選擇。(展開(kāi)全部)

常西湖最近幾年是熱點(diǎn)區(qū)域，而且熱度一直沒(méi)怎么消退，隨著四大中心落地、地鐵開(kāi)通，幾大賽事召開(kāi)，這個(gè)區(qū)域算是話題性最多的區(qū)域之一。
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而以往常西湖各家房企之間還算是太平，雖有競(jìng)爭(zhēng)，但客戶重合度不是那么高，世茂振興璀璨熙湖以改善、融信打?qū)W校、永威西郡主打品質(zhì)、匯泉西悅城和華瑞紫韻城打價(jià)格，還挺和諧，恒大進(jìn)駐后，這份和諧多少被打破了，低價(jià)外加現(xiàn)在全線促銷，其他各家房企那算是憂愁。
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世茂璀璨西湖則有些難受，本身后期地塊想著追求點(diǎn)高溢價(jià)，現(xiàn)在也只能隨行就市了。目前項(xiàng)目一二期已經(jīng)基本上售罄，三期剛剛開(kāi)盤(pán)，僅推出一棟小高層，均價(jià)在15500元/m2左右。
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三期地塊位于位于中原區(qū)皓月路南、創(chuàng)文路東，總占地39.24畝（三期） 建面 5.23萬(wàn)㎡，容積率1.99，地塊不大，低容積率。但為了最大利益，依然難逃高低配，整個(gè)地塊規(guī)劃4棟層小高層、5棟層洋房以及1所6班制幼兒園，總戶數(shù)377戶，定位剛需+改善，小高層戶型是106-128㎡，洋房戶型是143㎡。
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項(xiàng)目相鄰14號(hào)線和6號(hào)線兩條地鐵線路，距離項(xiàng)目也在步行接受范圍，項(xiàng)目周邊公共交通有，302路、112路等幾條公交線路可換成其他公交路線，只是目前緊鄰項(xiàng)目邊上的教育用地學(xué)校還沒(méi)完全確定，臨近的九曲蓮湖傳出規(guī)劃做出更改調(diào)整（按照今年6月份國(guó)家有關(guān)人工造湖的最新要求，該區(qū)域總體規(guī)劃將做進(jìn)一步的調(diào)整）。
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但整個(gè)區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境還是非常優(yōu)越，只是這次推出的1#樓，去化了不到一半，主要原因有幾下幾點(diǎn)：第一、對(duì)比西邊的融信高層，價(jià)格略高（大多數(shù)客戶看價(jià)格對(duì)比高層、小高層不明顯）；第二、對(duì)比競(jìng)品，學(xué)校配套優(yōu)勢(shì)不明顯，競(jìng)爭(zhēng)上較弱；第三、前期蓄客儲(chǔ)備量也不足，僅40組左右；第四、區(qū)域內(nèi)，大公共配套落地支持不夠。
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但就阿貍覺(jué)得這個(gè)價(jià)格對(duì)比周邊來(lái)說(shuō)不算高，雖然是高低配，但1.9的容積率，區(qū)域內(nèi)比較低了，產(chǎn)品、戶型設(shè)計(jì)的也都可以，開(kāi)發(fā)商品牌背書(shū)也可以，所以，關(guān)注此區(qū)域的客戶可以了解一下。(展開(kāi)全部)

和昌瓏悅售樓部位于惠濟(jì)區(qū)國(guó)基路與金杯路交會(huì)處西北角，距離地鐵3號(hào)線王寨站僅500米左右的距離。項(xiàng)目則位于北三環(huán)與豐華路交會(huì)處的西南角，北三環(huán)以南，宜家正對(duì)面，三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目。
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整個(gè)項(xiàng)目占地30.4畝，總建筑面積11.2萬(wàn)方，1棟平層3棟loft產(chǎn)品，外加商業(yè)組成，共計(jì)1984套，其中東側(cè)的1A座為平層公寓，產(chǎn)品以27m2為主（精裝）1B、2C、2D為33-50m2loft為主（毛坯），層高4.5米，目前1A、1B座已經(jīng)售罄，在售主要集中在2C，2D整體剩余將近600套房源。
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就項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，地處三環(huán)內(nèi)，占據(jù)黃金位置，距離北三環(huán)索凌路高架口很近，南北兩個(gè)們，北側(cè)就是北三環(huán)BRT站臺(tái)，多條公交線路，南邊就是地鐵3號(hào)線興隆湖站（大約900米），交通還是非常便捷。過(guò)了北三環(huán)就是宜家，距離普羅旺世商業(yè)區(qū)也不遠(yuǎn)，三公里左右的鄭大一附院惠濟(jì)區(qū)分院、金水總醫(yī)院等，配套還是比較齊全，生活起來(lái)還是非常便捷的，只可惜是公寓產(chǎn)品。
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項(xiàng)目自身的1.3萬(wàn)方的商業(yè)街，依托地塊東西長(zhǎng)的地勢(shì)，4座公寓的二層直接連接整個(gè)商業(yè)街區(qū)，還是比較便捷的，只是商業(yè)部分暫時(shí)還未確定是和昌自己運(yùn)行還是對(duì)外銷售，甚至引進(jìn)招商，暫時(shí)都還未確定。
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目前在售產(chǎn)品價(jià)格在10900元/m2左右，較之前價(jià)格做了部分回調(diào)，對(duì)于北向電梯口附近的非標(biāo)準(zhǔn)戶型推出一口價(jià)房源，價(jià)格在9300元/m2左右（電梯占據(jù)部分房間入口位置）。
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項(xiàng)目將在今年年底交房，目前整個(gè)在做外墻及內(nèi)部施工。目前項(xiàng)目可以分期，但僅僅分期到交房前，而且中間還需再還款一次，優(yōu)惠確比不分期少一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，所以，基本上不太值當(dāng)；后期物業(yè)，和昌自己的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)3.85，水費(fèi)4.5，電0.82，后期服務(wù)費(fèi)還算適中。
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而且項(xiàng)目近期上了好幾家分銷公司帶客看房，傭金比例還相當(dāng)高，但銷量依然也不是特別的好。原因也有幾個(gè)點(diǎn)：第一、目前鄭州市場(chǎng)供應(yīng)量大，去化難度都比較大；第二、鄭州市場(chǎng)上公寓價(jià)格持續(xù)走低，客戶觀望大；第三、項(xiàng)目幾乎沒(méi)聲音，全靠硬賣(mài)；所以依然還有近600套房源賣(mài)成了準(zhǔn)現(xiàn)房，對(duì)比臨近的公寓，最大優(yōu)勢(shì)在于交房時(shí)間，4t22戶的梯戶比，比榮寓、瀚宇的交房要早2-3年時(shí)間，如果是辦公、投資來(lái)說(shuō)，這個(gè)比其他幾個(gè)項(xiàng)目要早見(jiàn)到些收益。(展開(kāi)全部)