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綠都鳳凰悅園，項目位于管城區(qū)鳳凰路南、東明路西，2020年8月20日綠都鳳凰悅園規(guī)劃公示#規(guī)劃有7棟住宅+1棟幼兒園+1棟綜合樓，2020年12月28日，其中三棟樓（4#、8#、9#）已經(jīng)取得預(yù)售，但整個項目據(jù)傳將不對外銷售，員工內(nèi)部房，問了宇通及綠都的朋友暫時還沒確切消息，也許是級別太低，夠不到，再或者是之前就已經(jīng)確定了名額。
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整個地塊用地面積：44511.27㎡【約67畝】，總建筑面積：184766.81㎡，容積率：2.494，綠地率：35.01%，規(guī)劃有7棟住宅+1棟幼兒園+1棟綜合樓，規(guī)劃總戶數(shù)：586戶，停車位：1228輛。
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規(guī)劃顯示6#樓為兩梯兩戶設(shè)計，戶型建面約180㎡，目前取得預(yù)售的三棟樓均為兩梯兩戶的產(chǎn)品設(shè)計，就梯戶比上來說，整體戶型都不會差到那，就這舒適度在環(huán)內(nèi)都是稀缺的。
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熟悉這個片區(qū)的，曉得這個位置的稀缺性，周邊配套相當(dāng)成熟，大大小小的專業(yè)市場，中博家具城、酒店用品城，臨近宇通老家屬院，綠都廣場。雖然現(xiàn)在專業(yè)市場在，但隨著日后，各大市場的搬遷，未來片區(qū)優(yōu)勢還是很大。
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項目周邊未來路、鳳凰路主干道交會，距離地鐵線博覽中心站1公里左右，交通便利，周邊生活配套成熟。
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稀缺位置，優(yōu)秀的產(chǎn)品配比，預(yù)售都拿到了，市場上還沒啥聲音，估計應(yīng)該市場客戶是買不到了，就臨近的品牌等多方不可比的中博城目前均價15500元/m2左右，同樣環(huán)內(nèi)，靠南的龍湖雅寶天鉅18500元/m2左右，這項目內(nèi)購，如果集團(tuán)給到宇通客車、綠都、重工等內(nèi)部員工TG價格上應(yīng)該很具誘惑力。(展開全部)

康橋未來公元，管南柴郭的城改大盤，永威城、綠都、鑫苑等幾個明星大盤接近清盤的的狀態(tài)，新的管南幾個新的大盤，如碧桂園名門項目、富田項目、融創(chuàng)項目甚至正商的項目也都賣的還不錯，基本上也都在近四環(huán)的位置了，價格上對于剛需客戶及剛改客戶是一大吸引點。
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康橋未來公元新地塊已經(jīng)公示，開始預(yù)售，六號院，這個地塊整體體量比較小，整個地塊占地17984,13m2，建筑面積約88933m2，其中包含一棟兩層的商業(yè)用房369.68m2，一所6班幼兒園（2025.16m2），3棟樓（33F）住宅樓，共計622戶，機(jī)動車位644，其中地下598，容積率3.59，綠地率35.02%，地上46。
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產(chǎn)品設(shè)計以75-128m2房源為主與之前戶型幾乎一樣，89m2三室兩廳一衛(wèi)有細(xì)微差別，較一期客廳陽臺更寬敞，采光度更好了。增加了110m2三室兩廳兩衛(wèi)，整個戶型三開間朝南，兩臥室朝南，主臥帶有飄窗，次臥陽臺和客廳陽臺相連。整個戶型舒適度還是比較高，整個地塊北邊西面、北面都有中小學(xué)用地，未來也是整個項目、2所小學(xué)和1所初中配套用地。
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6號院比一期更靠北的位置，距離高鐵線距離稍遠(yuǎn)一些，但也因為地塊面積較小，僅三棟樓，居住人口較少，后期景觀配套將會比較受限，如康橋郎城2號院，僅1棟樓，樓下幾乎沒有景觀配套。
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目前均價在12500元/m2左右，分銷帶客（58.房友），感興趣的朋友可以參考對比一下周邊幾個項目。(展開全部)

故事發(fā)生的背景是：地主兒子用老地主的地蓋房子賣給村民 老地主兒子給一定贍養(yǎng)費，給老地主蓋新房屋做補(bǔ)償，有影響力的鄰居們幫忙口口宣傳給本市村民和外來村民（城改項目）購買的事?？衫系刂鲀鹤樱T）因為經(jīng)營不善，接近倒下的時候，有一個外來的媳婦（佳源）愿意帶著巨款嫁給老地主家兒子，幫忙渡過難關(guān)，并分走后期利潤的事。
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佳源·名門城邦，這名門和佳源才結(jié)親幾個月，日子剛過的是紅紅火火，鄰里關(guān)系也都處的不錯，以前的購買房屋的村民們也不在擔(dān)驚受怕，有了盼頭。結(jié)親后這幾個月，那也是掙的盆滿缽滿，可最近又發(fā)生變故，真是命運多舛啊！
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占了老地主家的一畝三分地，每年都得給老地主一定過渡費，后期給老地主房屋安置，這是合同合理的。你切斷了老地主們的主要生活來源，總要給補(bǔ)償，可之前因為名門資金上問題，過渡費是一拖再拖，房屋何時能交付就更不太清楚，這是不給老地主們留活路了，那人家肯定得來問啥回事？
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那老地主們是沒事就來店里坐坐，就是來要個說法，何時給錢？不給我就天天來，老地主們也還算理智，按時打卡上下班，就這也影響你正常開門迎客?。?
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雖然本身城改項目各個環(huán)節(jié)問題很多，但兩家在剛剛結(jié)親時，應(yīng)該在很多細(xì)節(jié)上在正式結(jié)親時候已經(jīng)說好七七八八了，這事該誰負(fù)的責(zé)任誰就趕緊來負(fù)，別再因為這點事，再一下子回到解放前，又落下個壞名聲，要知道名聲丟了，得不償失。
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這次鄰居是咋回事呢？剛開始結(jié)親時候鄰居們關(guān)系也都挺好的，周邊十里八村、街坊四鄰有關(guān)系沒關(guān)系的都來慶賀了，這次突然因為老地主家兒子和媳婦推出高容積率地塊，惹來讓鄰居們議論，大家第一反應(yīng)是關(guān)系沒處理鄰里好？其實也未必，初次嫁入中原，佳源肯定也不想弄得一身騷就就撤的，也想深耕，后期還得靠鄰居們搖旗吶喊助威，畢竟中原還是塊寶地，不會犧牲名譽(yù)利益不要。
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只是在接手這么大的城改項目，整體投入都不是個小數(shù)目，媳婦家（佳源）本身也不是富可敵國，資金運營也不是那種A+類型，前期攝取部分利益嫁過來，但也不能太虧本，還是要保命多少追求點利潤，所以把每個地塊容積率容積率排到最大，犧牲個別，拉高后期地塊價格也是他最為商人的本性。
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但受罪的是購買的村民們，53畝地1966戶，居住體驗確實不咋地，規(guī)劃9棟樓，6棟34層住宅，1棟9層住宅，1棟3層商業(yè)，1棟3層幼兒園，核心據(jù)說還有一棟樓有部分安置房。
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這就很讓人糟心，后期交付后這個地塊那是個熱鬧，所以惹來鄰居們議論也是可以理解。誰讓自己把商人本身的利益放到最大化沒考慮村民們的居住感。即使再因為是城改，高容積率，高成本投入，這個地塊給了村民們價格讓步，但說到底還是沒有給后期村民們的居住體驗留一丁點，給價格讓步本身也是因為這個地塊確實不值賣高價。(展開全部)

管南片區(qū)最近幾個項目最近很長一段時間各家也都去化不錯，融創(chuàng)城位于中州大道與紫辰路交會處，去年第四季度已經(jīng)處理了七七八八了，在售的融溪園位于鼎瑞街與和十八里河交匯處東南角。
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融溪園位置稍好一些，臨十八里河，河對面就是永威城。算是整個融創(chuàng)城里面位置最好的了，之前領(lǐng)導(dǎo)想買去現(xiàn)場看過，都更靠近高架，而且南邊路還未完全修整完畢。
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融溪園占地總占地面積約82.01畝，總建面約232990.33㎡，容積率約2.99，規(guī)劃為4棟洋房+10棟高層。小區(qū)住宅布局整體呈L型，南側(cè)四棟洋房，北側(cè)10棟高層，南低北高的設(shè)計，規(guī)劃總戶數(shù)1400戶，停車位1501個。
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整體建筑以現(xiàn)代Artdeco風(fēng)格為基調(diào)，采用石材、金屬、玻璃，色調(diào)以米白色、淺灰色、淺藍(lán)色等冷色調(diào)為基調(diào)，整體效果更具現(xiàn)代化風(fēng)格。
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產(chǎn)品以99-140m2房源為主，高層主力戶型99平三室兩廳兩衛(wèi)，三面朝南，臥室雙飄窗，而且還是雙衛(wèi)，L形的廚房設(shè)計，主臥套房設(shè)計，戶型設(shè)計更加舒適合理。
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142平四室兩廳兩衛(wèi)，戶型方正，三面寬朝南，超大陽臺，主臥套房設(shè)計，餐客一體，U型廚房設(shè)計與餐廳鏈接。
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140平的洋房，四開間朝南設(shè)計，主臥帶有衛(wèi)生間，6.9米的面寬，1.8米進(jìn)深陽臺。
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目前精裝高層均價1.4W左右，對比周邊幾個項目，還是有優(yōu)勢，可以考慮入手的。(展開全部)

金沙湖高爾夫觀邸，經(jīng)沉寂很久的項目，不是因為項目本身有大問題，而是這個項目開發(fā)周期怎么得有十年之久了，還記得當(dāng)時還在實習(xí)的時候，就有前輩買了套高層，當(dāng)時另一個前輩買的萬科龍?zhí)?，金沙的前輩還有些后悔，覺得周邊確實有些荒涼，配套什么都不完善，唯一的好處就是項目本身環(huán)境好些。
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但現(xiàn)在看，金沙湖高爾夫觀邸也未嘗不夠優(yōu)秀，只是現(xiàn)在的金沙湖高爾夫觀邸在市場上更為低調(diào)了，可能覺得大家都曉得了這個項目，推廣聲音幾乎不大。目前項目在售的為七期產(chǎn)品——湖岸水晶。
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七期湖岸水晶占地82畝，建筑面積約17萬方，容積率2.99，外墻采用太空鋁板，玻璃幕墻，四房做到了L型270度闊景陽臺，產(chǎn)品以2T4H的設(shè)計，產(chǎn)品類型約92m2三室兩廳一衛(wèi)，116-125m2三室兩廳兩衛(wèi)，148m2四室兩廳兩衛(wèi)，樓棟之間最大樓間距約83米。
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148m2四室兩廳兩衛(wèi)，全名戶型，舒適度高，小進(jìn)深大面寬，6.5米的橫廳，約13.2米的面寬，3.1米的層高，南北三面陽臺。
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目前在售價格在14500元/m2左右，從前輩入住后評價上來說，說不上特別優(yōu)秀，但整體還算可以，也是各種小問題不斷，但就本身環(huán)境及目前周邊配套來說還不錯。(展開全部)

保利天珺備案名保利天和院，保利天字系產(chǎn)品，定位高端改善項目，保利天字系產(chǎn)品從最早的天悅到后來的天匯、天際、天珺四大產(chǎn)品系。鄭州保利天珺也是保利繼廣州、重慶后在全國的第三座天珺產(chǎn)品。
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鄭州保利天珺位于經(jīng)開第六大街以東、經(jīng)北二路以南，總占地約41.45畝，容積率2.99，北高南低的設(shè)計，規(guī)劃4棟33層高層、2棟11層小高層、2棟配套用房及1棟幼兒園，共計639戶。其中1#為31F高層；2#4#5#為33F高層；7#8#為11F小高層，最大50米樓間距。整個小區(qū)車位配比在1:1.1，共計766個停車位：地下702個，地上64個。
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項目產(chǎn)品戶型規(guī)劃以98-115的三房及140、160四房為主，戶型設(shè)計上也算是中規(guī)中矩，沒有特別亮點的設(shè)計。但整個面積段規(guī)劃上，140m2戶型占到50%以上；160m2的四室兩廳三衛(wèi)大平層設(shè)計，四面朝南，橫廳陽臺設(shè)計，臥室飄窗設(shè)計，而且各個功能區(qū)也比較合理齊全，但從戶型圖上就舒服，改善客戶應(yīng)該比較受青睞。但160m2，總價高，去化難度上也是有的。
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只是區(qū)域內(nèi)，以往雖沒有品質(zhì)口碑特別高的項目，但也不缺乏改善項目，華潤也已經(jīng)交付，維權(quán)也是有的，但還算說得過去；自家項目天匯，產(chǎn)品上還是有些區(qū)別。只是保利在鄭州項目產(chǎn)品品質(zhì)也不是那么高，所以，即使高端的天字系產(chǎn)品，真正落地多少，還得待觀察，以往到鄭項目都有縮水現(xiàn)象出現(xiàn)。

保利天珺只要定價不那么離譜，還是有很大空間，目前項目臨時展廳已經(jīng)對外開放，位于中原福塔南門附近，感興趣的可以去了解一下。(展開全部)

－－興港正商瀾汀府－－
正商瀾汀府項目是位于航空港區(qū) 公園北一路與生物科技一街交匯處，雙鶴湖中央公園附近，有興港和正商合作開發(fā)，興港全資，正商輕資產(chǎn)項目了。
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興港，在港區(qū)大家都比較熟悉，興港為航空港區(qū)管委會下屬國有獨資企業(yè)，在港區(qū)有土地一級整理等業(yè)務(wù)，以往多數(shù)為合作開發(fā)項目，如云著、盛世城邦、香湖灣等，獨資開發(fā)項目為和園、永威南樾4期及瀾汀府項目。
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整個地塊占地70畝，2018年7月以溢價率100%高價拿地，地價710萬元/畝；成交樓面價5322元/ ㎡，僅次于招商（5486元/㎡ ）及鄭煤地王（5587元/㎡ ）地塊拿地價格。
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項目為高低配設(shè)計，整體采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，售樓部已經(jīng)建好，規(guī)劃5棟18F高層（2T4H）、 8棟6/7F洋房（1T2H）以及1棟幼兒園，規(guī)劃戶數(shù)844戶。高層主力面積為89/108㎡、洋房僅規(guī)劃117㎡，均為三室設(shè)計，產(chǎn)品整體設(shè)計偏剛需。
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高層89m2三室兩廳一衛(wèi)，占到34%，108m2三室兩廳兩衛(wèi)占到34%，117m2三室兩廳兩衛(wèi)洋房產(chǎn)品占據(jù)32%；
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高層面積為89/108㎡三室，其中89㎡三室為中間戶，三開間朝南，連廊設(shè)計保證戶型通透；由于高層樓棟呈錯落式排布，南向采光及觀景效果較好；洋房僅規(guī)劃117㎡三室戶型，1T2排布，三開間朝南。主臥套房設(shè)計，餐客一體，南向貫通式大陽臺但衛(wèi)生間未干濕分離，降低了居住舒適性。
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但在目前整個片區(qū)內(nèi)，競爭比較激烈，品牌開發(fā)商云集，招商、建業(yè)、永威、綠地、遠(yuǎn)洋等，競爭異常激烈，對于投資客和非周邊客戶，這個片區(qū)暫時不過多推薦，主要周邊公共配套都尚未落地，項目之間價格戰(zhàn)、分銷爭奪戰(zhàn)異常激烈。(展開全部)

鄭州地產(chǎn)圈近段時間迎來了不少白衣騎士，萬科接手了南龍湖的凱旋城、正商接管了玖號院、佳源則接收了名門的兩個項目，對于有實力房企接盤，客戶算是看到希望，至少有了交房、不會爛尾的盼頭。
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在2020年年末，東方鼎盛花樣城也迎來了一位白衣大俠——佳田地產(chǎn)。佳田企業(yè)集團(tuán)成立于1998年，是一家經(jīng)營乳品產(chǎn)業(yè)鏈、教育、養(yǎng)老、地產(chǎn)、酒店、物業(yè)、商超、餐飲等產(chǎn)業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)。北龍湖的美林上也是項目之一，在周邊地市及其他城市倒是也有不少，但我們最為熟悉的是他們家的酸奶——花花牛。
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?東方鼎盛花樣城很多很多年前的城改項目，旁邊的美景、萬科都入住多年，最早時候客戶6500內(nèi)購?fù)?，中間斷斷續(xù)續(xù)折騰很多年，現(xiàn)在周邊的價格早已翻倍，因為多方原因，鼎盛把這個三環(huán)內(nèi)的城改地塊給爛這了。
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項目總占地285畝，總建筑面積109萬方，業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)、住宅、酒店、辦公、醫(yī)院等，位于管城區(qū)未來與航海路附近，周邊規(guī)劃的有地鐵6號線二里崗南街站，2號線紫荊山路，5號線航海路未來路站，4號線貨站街站，便捷的交通；項目內(nèi)部還規(guī)劃的有小學(xué)、幼兒園等教育配套資源。

但在環(huán)內(nèi)稀缺的今天，價格不高，位置佳，配套齊全，還是受到大家青睞。所以，對于接盤的佳田，處理好內(nèi)購客戶，村民等前期遺留問題，還是有利潤可求的。
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目前佳田針對內(nèi)購客戶已經(jīng)開始辦理網(wǎng)簽，因為名額等問題可以轉(zhuǎn)讓甚至辦理退房，交房定于2023年，這對于內(nèi)購客戶來說，算是吃了定心丸，雖然來的有些遲，但至少黎明就在前方，但最終交付情況不太好說。
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但還有很多爛尾項目掙扎在死亡邊線上，坑了一波又一波客戶，所以在購房時候，大家一定擦亮眼睛，遠(yuǎn)離內(nèi)購，還是選擇五證齊全的項目，大品牌有實力的開發(fā)商更為有保證。(展開全部)

目前華瑞紫韻城一期福景麗園已交房，剩余福園少量建面約137-168㎡三房、四房房源在售，二期星園已基本售罄，預(yù)計2020年7月交房。
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三期雅園，地塊占地48畝，容積率4.58，地上總建筑面積15萬方，規(guī)劃5棟高層，以89m2小三房為主力戶型，小地塊錦園位于建設(shè)路以北，漢鑄街以西。兩棟樓，綠化率為30.05%，容積率為4.58，總戶數(shù)434戶，面積為建面約77-120之間的兩房、三房，偏剛需設(shè)計。
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整個項目中雅園、錦園、福園少量房源在售中，三期雅園建面約88-146㎡房源均價約13500-14600元/㎡，錦園建面約120㎡房源均價約13800元/㎡，福園建面約137㎡現(xiàn)房房源均價約14000元/㎡。
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整個項目在周邊算不上優(yōu)秀項目，交房到現(xiàn)在就不怎么太平，大事小事不斷，口碑也是一地雞毛。但地鐵1、14號線就在項目一期福園、景園門前，樓下即是換乘站鐵爐站，且1號線、14號線一期均已開通，這算是加分項。而近期，又高調(diào)簽約伊河路小學(xué)教育集團(tuán)建設(shè)路第六小學(xué)，預(yù)計2023年開始招生。建設(shè)規(guī)模為48個教學(xué)班，由伊河路小學(xué)教育集團(tuán)統(tǒng)一管理，這算是宣傳配套落地了。
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三期雅園個別細(xì)節(jié)上做了些升級，例如在首層電梯智能梯控系統(tǒng)、地下車位增加2%充電汽車停車位，五合一指紋密碼鎖。
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只是戶型上幾乎和前面幾期差別不大，128m2的邊戶做了些細(xì)微的改進(jìn)，舒適度提高了些。
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但開發(fā)商本身，和產(chǎn)品品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)就算了，在西區(qū)上班，首付不多，對品質(zhì)要求不高的純剛需客戶，可以去對比留意一下，地鐵+學(xué)校，價格上等滿足剛需客戶基本上車需求。(展開全部)

中丞時代天境是中丞地產(chǎn)進(jìn)駐鄭州的時代系產(chǎn)品，中丞則是又一外來房企，安徽名企，在安徽省內(nèi)排名12位，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)中，排名第290位，但從以往交付的項目來說，客戶認(rèn)可度不是很高。
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中丞也和其他外來房企一樣，來鄭未能進(jìn)駐到核心城區(qū)，中丞擇址洞林湖板塊，但這個片區(qū)，最近一兩年格外艱難，地緣客戶已經(jīng)被洗的七七八八，外來投資客又比較謹(jǐn)慎，純改善客戶可選擇的區(qū)域又比較多，所有目前區(qū)域內(nèi)的各家房企都是舉步維艱。
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而且片區(qū)內(nèi)不缺乏大牌房企，萬科、恒大、遠(yuǎn)洋、東原、福晟等top系房企，產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，洋房、高層各類產(chǎn)品貨源相當(dāng)豐富。
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中丞·時代天境整個項目占地168.4余畝，總建筑面積約29萬方，容積率1.79，項目相對其他項目來說比較純粹，純洋房社區(qū)，無底商配置，相對來說比較純粹。只是產(chǎn)品設(shè)計上不夠新穎，個別戶型產(chǎn)品舒適度上可能不太夠。
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整個項目和其他洞林湖項目公共配套資源幾近相同，但項目位置上更為臨近地鐵線，整個產(chǎn)品面積跨度比較大，89-230m2，一梯兩戶的設(shè)計，80%的得房率，南向景觀陽臺設(shè)計，89m2三室兩廳一衛(wèi)的設(shè)計，這個面積段戶型雖不是那么優(yōu)秀，但總價不高，還是給一定剛需客戶一個不錯的入手機(jī)會。
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107m2的三房兩廳兩衛(wèi)，瘦長型產(chǎn)品，面寬較窄，主臥朝南，客廳東面送有飄窗，采光度受限，這個戶型舒適度不高。
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98m2、117m2、110m2三房，戶型也設(shè)計上也都是幾年前的產(chǎn)品設(shè)計，特別的亮點到真的么有；127m2、145m2四室兩廳兩衛(wèi)，戶型設(shè)計的更為合理更為舒適些。
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目前整個項目標(biāo)準(zhǔn)層均價在7500元/m2，個別特價房源甚至在以6字頭開頭，這也可以理解，區(qū)域內(nèi)競爭本身一直都存在價格戰(zhàn)，加上品牌號召力不夠，舒適的梯戶比，但沒有經(jīng)典的戶型，也就只能低價換量嘍。(展開全部)