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建業(yè)云鏡，航空港區(qū)志洋路與電子科技二街交匯處。
有人說：每一個(gè)泡沫，都有一根針在等著他；也有人說：人類一發(fā)狂，上帝就發(fā)笑。
前幾天建業(yè)地產(chǎn)公布了2012年上半年公司收益，公司收益為203億元，同比提升56%，期內(nèi)毛利率為17.9%，較2020年同期的23.7%，下跌了5.8個(gè)百分點(diǎn)，其實(shí)建業(yè)的毛利率是一直下降的，2012年的時(shí)候，毛利率到35%，2015年-2016年就掉到22%-24%左右，2020年就又變成19%左右。
一個(gè)公司的毛利率一直下降，說明這個(gè)生意越來越難做，競爭是越來越激烈。
有一首歌的歌詞是這么說的：我站在高高的山崗上，舉目望呀望故鄉(xiāng)，只看見長江水后浪推前浪……
2018年下半年建業(yè)在南港拿下一宗土地，鄭港出（2018）123號(hào)，占地面積58畝，容積率2.5，限高80米，成交總價(jià)43942萬元，成交單價(jià)753萬/畝，折合樓面價(jià)4518元/㎡，溢價(jià)率106%，按照樓面價(jià)計(jì)算至少應(yīng)該賣到10000元/平方米，同一時(shí)期還有幾個(gè)“倒霉蛋”，一個(gè)是招商地王的樓面價(jià)5486元/㎡、另一個(gè)是鄭煤的地王樓面價(jià)5587元/㎡，幾個(gè)人可謂是難兄難弟，拿地一時(shí)爽，賣房爽不停。
建業(yè)云鏡是采用高低配，規(guī)劃5棟18層的高層、8棟洋房、1棟幼兒園，高層主力的面積是89平方米、108平方米、洋房是117平方米。
開盤的時(shí)候是9200-9500元/平方米，誰要是買了肯定是被套；后來變成了8500元/平方米，你要是覺得已經(jīng)到底，下手買還是被套；現(xiàn)在宣傳的是特價(jià)房是7000元/平方米，正常的價(jià)格是7500元/平方米，感覺買了還是要被套。
總之不建議購買。(展開全部)
－－興港正商瀾汀府－－
正商瀾汀府項(xiàng)目是位于航空港區(qū) 公園北一路與生物科技一街交匯處，雙鶴湖中央公園附近，有興港和正商合作開發(fā)，興港全資，正商輕資產(chǎn)項(xiàng)目了。
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興港，在港區(qū)大家都比較熟悉，興港為航空港區(qū)管委會(huì)下屬國有獨(dú)資企業(yè)，在港區(qū)有土地一級(jí)整理等業(yè)務(wù)，以往多數(shù)為合作開發(fā)項(xiàng)目，如云著、盛世城邦、香湖灣等，獨(dú)資開發(fā)項(xiàng)目為和園、永威南樾4期及瀾汀府項(xiàng)目。
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整個(gè)地塊占地70畝，2018年7月以溢價(jià)率100%高價(jià)拿地，地價(jià)710萬元/畝；成交樓面價(jià)5322元/ ㎡，僅次于招商（5486元/㎡ ）及鄭煤地王（5587元/㎡ ）地塊拿地價(jià)格。
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項(xiàng)目為高低配設(shè)計(jì)，整體采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，售樓部已經(jīng)建好，規(guī)劃5棟18F高層（2T4H）、 8棟6/7F洋房（1T2H）以及1棟幼兒園，規(guī)劃戶數(shù)844戶。高層主力面積為89/108㎡、洋房僅規(guī)劃117㎡，均為三室設(shè)計(jì)，產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)偏剛需。
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高層89m2三室兩廳一衛(wèi)，占到34%，108m2三室兩廳兩衛(wèi)占到34%，117m2三室兩廳兩衛(wèi)洋房產(chǎn)品占據(jù)32%；
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高層面積為89/108㎡三室，其中89㎡三室為中間戶，三開間朝南，連廊設(shè)計(jì)保證戶型通透；由于高層樓棟呈錯(cuò)落式排布，南向采光及觀景效果較好；洋房僅規(guī)劃117㎡三室戶型，1T2排布，三開間朝南。主臥套房設(shè)計(jì)，餐客一體，南向貫通式大陽臺(tái)但衛(wèi)生間未干濕分離，降低了居住舒適性。
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但在目前整個(gè)片區(qū)內(nèi)，競爭比較激烈，品牌開發(fā)商云集，招商、建業(yè)、永威、綠地、遠(yuǎn)洋等，競爭異常激烈，對(duì)于投資客和非周邊客戶，這個(gè)片區(qū)暫時(shí)不過多推薦，主要周邊公共配套都尚未落地，項(xiàng)目之間價(jià)格戰(zhàn)、分銷爭奪戰(zhàn)異常激烈。(展開全部)
——興港正商瀾汀府——
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這是正商在南港的又一個(gè)住宅項(xiàng)目，前幾天剛拿了預(yù)售證，額，怎么說呢？正商在港區(qū)布局不少，虧的也不少，不知道為啥還一直堅(jiān)守。
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像雙鶴湖的正商啟航廣場，五六千的公寓寫字樓，按說是顧不著成本的，就這價(jià)格也賣的不好，沒啥現(xiàn)金流。
北港的正商雅庭華府，8000出頭，堪稱北港價(jià)格最低了，當(dāng)時(shí)拿地樓板價(jià)都快5000了，估計(jì)也不掙啥錢，也是賣的吭吭哧哧的，一個(gè)月個(gè)位數(shù)。
北港的宇航銘筑，收的正弘的地，5.05層高的公寓賣7000多根本賣不動(dòng)，要知道，現(xiàn)在市區(qū)四環(huán)內(nèi)的公寓也就六七千。
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這種不堪的局面下， 正商偏偏在冷到冰點(diǎn)的南港雙鶴湖又搞了個(gè)項(xiàng)目，只能說勇氣可嘉。
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地還是人家港區(qū)地主興港的地，原來叫興港璽園，2018年7月那一波熱潮拿的地，位于公園北二路以南、規(guī)劃電子科技一街以東，占地約70畝，容積率2.0，限高60米，地價(jià)4.94億，樓板價(jià)5300元，按現(xiàn)在周邊8000多的售價(jià)，真是血流成河。
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當(dāng)時(shí)拿地的有現(xiàn)在的招商公園與湖、建業(yè)云境，這兩項(xiàng)目都是照著2-3億虧著來做的，還有漯河的天鑫、鄭煤的金苑，拿了地后一直沒啥動(dòng)靜。
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估計(jì)是捂到現(xiàn)在，興港再也捂不住了，和正商合作了，敢于割肉也是真英雄。
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這個(gè)興港正商瀾汀府也是照著高品質(zhì)來做的，5棟小高層，8棟洋房，采用新中式風(fēng)格，和建業(yè)云境有點(diǎn)像，
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首開15#16#兩棟6層洋房，一共70套，120平左右，預(yù)計(jì)均價(jià)8500。
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港區(qū)的建業(yè)云境項(xiàng)目如果不是在港區(qū)工作或者考慮港區(qū)置業(yè)的前提下，可能不會(huì)有多少人關(guān)注到這個(gè)項(xiàng)目。咱們從拿地的時(shí)候說起，項(xiàng)目地塊成交單價(jià)約752萬元/畝，樓面價(jià)約4500元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)約106%，最終被建業(yè)拿下，地塊不大，但是位置是真的好。
建業(yè)云境位于南港公園北二路與電子科技二街交會(huì)處，地塊位于雙鶴湖北側(cè)，項(xiàng)目總占地約58畝，容積率2.49，純高層社區(qū)，共規(guī)劃10棟20-25F的住宅，面積段為95-138㎡。置業(yè)顧問告知：建業(yè)云境屬于建業(yè)的“筑”系高端產(chǎn)品，和建業(yè)天筑，建業(yè)新筑同屬一個(gè)級(jí)別。項(xiàng)目宣稱外立面使用的是鋁板，最后確定鋁板部分只是樓頂部分的造型采用的鋁板材質(zhì)，不得不說建業(yè)也要控制成本。
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項(xiàng)目體量不大，只有一期，戶型面積最小的98㎡，最大的138㎡，定位偏向剛改，以95平為例，南向聯(lián)通陽臺(tái)設(shè)計(jì)，既增加了陽臺(tái)的功能性，又增加了南向的采光面，這一點(diǎn)設(shè)計(jì)還是比較不錯(cuò)的。而115平主力戶型，有兩種，一種南北雙陽臺(tái)，南北通透；另一種是純朝南居所，南向單陽臺(tái)。個(gè)人認(rèn)為，主臥和客廳陽臺(tái)聯(lián)通應(yīng)該更受歡迎，全南向的中間戶連廊設(shè)計(jì)，后期的通風(fēng)會(huì)稍差。目前項(xiàng)目在售的單價(jià)優(yōu)惠后約8300-8800左右，這個(gè)價(jià)格在南港算是比較高的價(jià)格了。
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項(xiàng)目除了戶型之外，最大亮點(diǎn)是臨近南港重點(diǎn)發(fā)展工程-雙鶴湖。雙鶴湖中央公園東西長約5公里，南北寬600-800米，總占地面積5300多畝。其中，一期占地2475畝，總投資約40億元，以“科技生態(tài)”為主題，致力于建設(shè)一座“先于城市又融于城市”的中央公園，按照歡樂島、探索島、鮮花港三區(qū)多元的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?？梢哉f后期雙鶴湖未來就是南港的核心，憑借雙鶴湖的逐漸完善，南港的空間還是極大的。(展開全部)
去南港看了一下，地塊都在發(fā)展，路在修，意外看到一個(gè)項(xiàng)目旭輝空港時(shí)代，撥打電話才發(fā)現(xiàn)房價(jià)才5000多，基本都維持在6000左右。
去過南港看過建業(yè)，但旭輝集團(tuán)正式進(jìn)駐港區(qū)，選址南港。其實(shí)很多熟悉港區(qū)的朋友們，并不陌生。因?yàn)楦蹍^(qū)就是圍繞機(jī)場核心形成往外輻射北、東、南三區(qū)。東部為臨港型商展交易區(qū)：主要由航空會(huì)展、高端商貿(mào)、科技研發(fā)、航空物流、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)等功能構(gòu)成。主要有航空會(huì)展交易中心，高鐵南站等，但無住宅性質(zhì)地塊規(guī)劃。
房價(jià)到底因?yàn)槭裁丛贊q？
有人說是貨幣超發(fā)引起的通貨膨脹。
有人說是城市化進(jìn)程帶來的居住需求。
有人說是土地財(cái)政，不斷推高地價(jià)，面粉貴，面包自然更貴。
這些都有道理，但是綜合來看，房價(jià)的普漲離不開人口、貨幣與政策三者的合力。
航空港區(qū)目前是國家級(jí)新區(qū)，國家政策扶持及zf政策扶持，成為一個(gè)完善的新區(qū)。
港區(qū)全部產(chǎn)業(yè)及商業(yè)集中在南港，5300多畝雙鶴湖中央公園落位南港，那么，隨著旭輝的進(jìn)入，帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，南港未來潛力勢不可擋。
最成功的一點(diǎn)，就是以建業(yè)天筑的筑系標(biāo)準(zhǔn)，把樓建做出來建業(yè)最高水準(zhǔn)，也投入了八大黑科技，值得一看。
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