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建業(yè)云鏡，航空港區(qū)志洋路與電子科技二街交匯處。
有人說(shuō)：每一個(gè)泡沫，都有一根針在等著他；也有人說(shuō)：人類(lèi)一發(fā)狂，上帝就發(fā)笑。
前幾天建業(yè)地產(chǎn)公布了2012年上半年公司收益，公司收益為203億元，同比提升56%，期內(nèi)毛利率為17.9%，較2020年同期的23.7%，下跌了5.8個(gè)百分點(diǎn)，其實(shí)建業(yè)的毛利率是一直下降的，2012年的時(shí)候，毛利率到35%，2015年-2016年就掉到22%-24%左右，2020年就又變成19%左右。
一個(gè)公司的毛利率一直下降，說(shuō)明這個(gè)生意越來(lái)越難做，競(jìng)爭(zhēng)是越來(lái)越激烈。
有一首歌的歌詞是這么說(shuō)的：我站在高高的山崗上，舉目望呀望故鄉(xiāng)，只看見(jiàn)長(zhǎng)江水后浪推前浪……
2018年下半年建業(yè)在南港拿下一宗土地，鄭港出（2018）123號(hào)，占地面積58畝，容積率2.5，限高80米，成交總價(jià)43942萬(wàn)元，成交單價(jià)753萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)4518元/㎡，溢價(jià)率106%，按照樓面價(jià)計(jì)算至少應(yīng)該賣(mài)到10000元/平方米，同一時(shí)期還有幾個(gè)“倒霉蛋”，一個(gè)是招商地王的樓面價(jià)5486元/㎡、另一個(gè)是鄭煤的地王樓面價(jià)5587元/㎡，幾個(gè)人可謂是難兄難弟，拿地一時(shí)爽，賣(mài)房爽不停。
建業(yè)云鏡是采用高低配，規(guī)劃5棟18層的高層、8棟洋房、1棟幼兒園，高層主力的面積是89平方米、108平方米、洋房是117平方米。
開(kāi)盤(pán)的時(shí)候是9200-9500元/平方米，誰(shuí)要是買(mǎi)了肯定是被套；后來(lái)變成了8500元/平方米，你要是覺(jué)得已經(jīng)到底，下手買(mǎi)還是被套；現(xiàn)在宣傳的是特價(jià)房是7000元/平方米，正常的價(jià)格是7500元/平方米，感覺(jué)買(mǎi)了還是要被套。
總之不建議購(gòu)買(mǎi)。(展開(kāi)全部)
——興港正商瀾汀府——
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這是正商在南港的又一個(gè)住宅項(xiàng)目，前幾天剛拿了預(yù)售證，額，怎么說(shuō)呢？正商在港區(qū)布局不少，虧的也不少，不知道為啥還一直堅(jiān)守。
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像雙鶴湖的正商啟航廣場(chǎng)，五六千的公寓寫(xiě)字樓，按說(shuō)是顧不著成本的，就這價(jià)格也賣(mài)的不好，沒(méi)啥現(xiàn)金流。
北港的正商雅庭華府，8000出頭，堪稱(chēng)北港價(jià)格最低了，當(dāng)時(shí)拿地樓板價(jià)都快5000了，估計(jì)也不掙啥錢(qián)，也是賣(mài)的吭吭哧哧的，一個(gè)月個(gè)位數(shù)。
北港的宇航銘筑，收的正弘的地，5.05層高的公寓賣(mài)7000多根本賣(mài)不動(dòng)，要知道，現(xiàn)在市區(qū)四環(huán)內(nèi)的公寓也就六七千。
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這種不堪的局面下， 正商偏偏在冷到冰點(diǎn)的南港雙鶴湖又搞了個(gè)項(xiàng)目，只能說(shuō)勇氣可嘉。
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地還是人家港區(qū)地主興港的地，原來(lái)叫興港璽園，2018年7月那一波熱潮拿的地，位于公園北二路以南、規(guī)劃電子科技一街以東，占地約70畝，容積率2.0，限高60米，地價(jià)4.94億，樓板價(jià)5300元，按現(xiàn)在周邊8000多的售價(jià)，真是血流成河。
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當(dāng)時(shí)拿地的有現(xiàn)在的招商公園與湖、建業(yè)云境，這兩項(xiàng)目都是照著2-3億虧著來(lái)做的，還有漯河的天鑫、鄭煤的金苑，拿了地后一直沒(méi)啥動(dòng)靜。
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估計(jì)是捂到現(xiàn)在，興港再也捂不住了，和正商合作了，敢于割肉也是真英雄。
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這個(gè)興港正商瀾汀府也是照著高品質(zhì)來(lái)做的，5棟小高層，8棟洋房，采用新中式風(fēng)格，和建業(yè)云境有點(diǎn)像，
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首開(kāi)15#16#兩棟6層洋房，一共70套，120平左右，預(yù)計(jì)均價(jià)8500。
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港區(qū)分為北港和南港，那么到底哪里是南港的“界限”，曾經(jīng)以為機(jī)場(chǎng)再往南到園博園和商登高速算是到了南港之南了吧，接著出來(lái)雙鶴湖公園，繼續(xù)往南移動(dòng)，各位看官，殊不知從雙鶴湖公園到鄭州濱河國(guó)際新城的距離竟然和到長(zhǎng)葛市的距離一樣了，繼續(xù)往南？貫徹鄭許一體化發(fā)展？
雙鶴湖片區(qū)位于商登高速、京港澳高速東南角，總面積約170平方公里。其中的核心雙鶴湖中央公園規(guī)劃總占地面積5400畝，現(xiàn)已建成項(xiàng)目一期為2475畝，目前是世界最大的以中原特色文化為主題的大尺度中軸對(duì)稱(chēng)城市中央公園。整體規(guī)劃建成后，將取代占地面積達(dá)5117畝的美國(guó)紐約·曼哈頓中央公園成為全球第一大城市中央公園。航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)的地標(biāo)建筑，高191米綠地雙子塔也位于這里，是航空港區(qū)規(guī)劃最高的建筑，是集甲級(jí)辦公、五星級(jí)酒店、高端商業(yè)等功能為一體的輻射整個(gè)航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)的智慧型綜合示范地標(biāo)項(xiàng)目，是實(shí)驗(yàn)區(qū)未來(lái)重要的商業(yè)商務(wù)中心。
雙鶴湖號(hào)稱(chēng)港區(qū)CBD，我只想說(shuō)誰(shuí)給你的勇氣，除了先進(jìn)的地下空間廊道規(guī)劃和公園等，雙鶴湖的未來(lái)在哪里？就是依靠距離長(zhǎng)葛比鄭州四環(huán)還遠(yuǎn)嗎？
說(shuō)完新區(qū)在看來(lái)區(qū)域的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，單靠zf投資發(fā)展是不可能的，賣(mài)地拉人頭才是王道，不過(guò)敢入駐區(qū)域的開(kāi)發(fā)商基本非富即貴，建業(yè)、中建、招商、永威，哪個(gè)拿出來(lái)不是一方巨頭型企業(yè)，也只有這些企業(yè)才敢為他人之不敢為，但是目前日子都過(guò)得很苦逼。
建業(yè)云鏡位于航空港區(qū)志洋路與電子科技二街交匯處?？傉嫉?8畝，總建筑面積約13.1萬(wàn)㎡，容積率2.5，規(guī)劃10棟20-25F高端住宅。
建業(yè)云境項(xiàng)目是建業(yè)集團(tuán)首次進(jìn)入港區(qū)打造的高端住宅產(chǎn)品，內(nèi)部號(hào)稱(chēng)依照鄭東高端豪宅建業(yè)天筑的建筑風(fēng)格和產(chǎn)品基礎(chǔ)。布局中正大氣，在容積率不高的情況下，并沒(méi)有采用高低配，而是把建筑間距最大化，建筑空間最大化，景觀花園最大化的純高層設(shè)計(jì)。
雖然號(hào)稱(chēng)內(nèi)部高端系列，但是4500的地價(jià)，建業(yè)也只能給出9300的售價(jià)，這筆賬大眼一看就知道血虧的存在，加上融資成本，建業(yè)的成控稍有不慎就會(huì)GG。在這種情況下，你還能相信建業(yè)所謂的向天筑看齊嗎？天筑的地價(jià)多少，售價(jià)多少，利潤(rùn)多少？沒(méi)有利潤(rùn)，誰(shuí)給你搞所謂的高大上？
建業(yè)的戶(hù)型這次突出一個(gè)剛，主城區(qū)的高容積率下都是長(zhǎng)進(jìn)深短面寬，不愧是遠(yuǎn)郊盤(pán)低容積率任性，115做成4開(kāi)間朝南，13米的面寬也是沒(méi)誰(shuí)了，獨(dú)秀?。〔贿^(guò)物極必反，這個(gè)13米的面寬把走廊拉的太長(zhǎng)了，舒適度依舊難比另外一個(gè)115的南北通透邊戶(hù)。
買(mǎi)雙鶴湖片區(qū)的業(yè)主要么是區(qū)域本土的或者新鄭許昌的？，要么是一些土豪投資者，還有一些因?yàn)楣竟ぷ鞴潭ㄔ谶@里的，其他的實(shí)在沒(méi)有理由來(lái)此置業(yè)，二七新區(qū)南四環(huán)有10000單價(jià)的特價(jià)房，何必買(mǎi)在這里呢？(展開(kāi)全部)
建業(yè)云境挺南的。
作為建業(yè)進(jìn)駐港區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，鄭港出（2018）123號(hào)，卻地價(jià)不菲，盈利難度非常大。
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這塊小小的58畝，成交總價(jià)43942萬(wàn)元，成交單價(jià)753萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)4518元/㎡，反推售價(jià)都最少最少都要10000元/㎡。
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但看目前南港的價(jià)格，和昌盛世城邦8500-9000，招商公園與湖精裝修高層10500，連一向品質(zhì)著稱(chēng)，區(qū)域標(biāo)桿的永威望湖郡，精裝修的高層也不過(guò)10000出頭。
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一不留神，分分鐘虧本的節(jié)奏。
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所以，建業(yè)只能做高品質(zhì)，來(lái)提升產(chǎn)品溢價(jià)。
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云境總占地約58畝，總建筑面積約13.1萬(wàn)㎡，容積率2.49，規(guī)劃10棟20-25F住宅，招商、永威都是高低配，建業(yè)卻采用了純高層，還是挺良心的，不過(guò)溢價(jià)難度更大了。
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戶(hù)型主打95平米南向小三房，這個(gè)戶(hù)型沒(méi)啥可說(shuō)的，放哪都好賣(mài)，建業(yè)的創(chuàng)新點(diǎn)在于客廳與書(shū)房的陽(yáng)臺(tái)打通了。
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其次是115㎡大三房，也是三面寬，但勝在南北雙陽(yáng)臺(tái)，完美空氣對(duì)流。
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不過(guò)與永威、招商相比，戶(hù)型也不算特別出色。
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本次建業(yè)祭出的大招是嵩云科技，是建業(yè)+科技的體現(xiàn)。
包括人臉識(shí)別系統(tǒng)、智能車(chē)行系統(tǒng)、家庭智控中心、智能視頻監(jiān)控、在線電子巡更、指紋密碼鎖等十大智能系統(tǒng)。
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說(shuō)實(shí)話(huà)，這些系統(tǒng)并不新鮮，實(shí)際入住以后，能實(shí)用的更少之又少，更多的是一個(gè)噱頭。
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個(gè)人預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)也就9000-9500之間，還是很考驗(yàn)建業(yè)的成本控制能力的。
沒(méi)辦法，淡市遠(yuǎn)郊，做的再好也沒(méi)人稀罕，價(jià)格才是王道。(展開(kāi)全部)
建業(yè)云境位于南港，雙鶴湖CBD志洋路與電子科技二街交匯處。
先來(lái)看看同區(qū)域的永威望湖郡開(kāi)盤(pán)情況，7月27日，推出洋房71套、去化57套，標(biāo)準(zhǔn)層13500元/㎡，推出疊墅23套，去化19套，均價(jià)11000-20000元/㎡，去化情況不算好也不算壞。
再來(lái)看看建業(yè)云境的簡(jiǎn)單情況，占地面積約58畝，容積率為2.5，總建筑面積13萬(wàn)平方米，土地成交單價(jià)752萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4500元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)106%，整體由10棟高層組層，戶(hù)型面積從95-138平方米，其中主力戶(hù)型面積為95平方米的小三房，占比4成，定位偏剛需。
而永威望湖郡總占地約500畝，一期為108畝，它的容積率為1.5，一期規(guī)劃高層8棟、洋房7棟、疊墅6棟，共計(jì)21棟，高層面積區(qū)間87-142平方米，洋房只有129平方米和144平方米，疊墅有三種上疊227平方米、中疊181平方米、下疊181平方米，整體是偏改善。
區(qū)域整體偏改善，然后客戶(hù)群體不少是地市的同胞。
目前港區(qū)是兩面開(kāi)花，南北兩極共同發(fā)展，瘋狂賣(mài)地進(jìn)行時(shí)，北港稍微成熟一些，而南港則是迅速崛起，一大波房企跑馬圈地，因?yàn)楦蹍^(qū)大力發(fā)展，供應(yīng)土地非常多，所以房?jī)r(jià)一直上不去。
結(jié)論：不建議去南港投資。(展開(kāi)全部)
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