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房產(chǎn)評論師建業(yè)云鏡，航空港區(qū)志洋路與電子科技二街交匯處。
有人說：每一個泡沫，都有一根針在等著他；也有人說：人類一發(fā)狂，上帝就發(fā)笑。
前幾天建業(yè)地產(chǎn)公布了2012年上半年公司收益，公司收益為203億元，同比提升56%，期內(nèi)毛利率為17.9%，較2020年同期的23.7%，下跌了5.8個百分點，其實建業(yè)的毛利率是一直下降的，2012年的時候，毛利率到35%，2015年-2016年就掉到22%-24%左右，2020年就又變成19%左右。
一個公司的毛利率一直下降，說明這個生意越來越難做，競爭是越來越激烈。
有一首歌的歌詞是這么說的：我站在高高的山崗上，舉目望呀望故鄉(xiāng)，只看見長江水后浪推前浪……
2018年下半年建業(yè)在南港拿下一宗土地，鄭港出（2018）123號，占地面積58畝，容積率2.5，限高80米，成交總價43942萬元，成交單價753萬/畝，折合樓面價4518元/㎡，溢價率106%，按照樓面價計算至少應(yīng)該賣到10000元/平方米，同一時期還有幾個“倒霉蛋”，一個是招商地王的樓面價5486元/㎡、另一個是鄭煤的地王樓面價5587元/㎡，幾個人可謂是難兄難弟，拿地一時爽，賣房爽不停。
建業(yè)云鏡是采用高低配，規(guī)劃5棟18層的高層、8棟洋房、1棟幼兒園，高層主力的面積是89平方米、108平方米、洋房是117平方米。
開盤的時候是9200-9500元/平方米，誰要是買了肯定是被套；后來變成了8500元/平方米，你要是覺得已經(jīng)到底，下手買還是被套；現(xiàn)在宣傳的是特價房是7000元/平方米，正常的價格是7500元/平方米，感覺買了還是要被套。
總之不建議購買。(展開全部)
普通會員說好的不降價呢！
要不要來一套？
普通會員－－興港正商瀾汀府－－
正商瀾汀府項目是位于航空港區(qū) 公園北一路與生物科技一街交匯處，雙鶴湖中央公園附近，有興港和正商合作開發(fā)，興港全資，正商輕資產(chǎn)項目了。
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興港，在港區(qū)大家都比較熟悉，興港為航空港區(qū)管委會下屬國有獨資企業(yè)，在港區(qū)有土地一級整理等業(yè)務(wù)，以往多數(shù)為合作開發(fā)項目，如云著、盛世城邦、香湖灣等，獨資開發(fā)項目為和園、永威南樾4期及瀾汀府項目。
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整個地塊占地70畝，2018年7月以溢價率100%高價拿地，地價710萬元/畝；成交樓面價5322元/ ㎡，僅次于招商（5486元/㎡ ）及鄭煤地王（5587元/㎡ ）地塊拿地價格。
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項目為高低配設(shè)計，整體采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，售樓部已經(jīng)建好，規(guī)劃5棟18F高層（2T4H）、 8棟6/7F洋房（1T2H）以及1棟幼兒園，規(guī)劃戶數(shù)844戶。高層主力面積為89/108㎡、洋房僅規(guī)劃117㎡，均為三室設(shè)計，產(chǎn)品整體設(shè)計偏剛需。
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高層89m2三室兩廳一衛(wèi)，占到34%，108m2三室兩廳兩衛(wèi)占到34%，117m2三室兩廳兩衛(wèi)洋房產(chǎn)品占據(jù)32%；
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高層面積為89/108㎡三室，其中89㎡三室為中間戶，三開間朝南，連廊設(shè)計保證戶型通透；由于高層樓棟呈錯落式排布，南向采光及觀景效果較好；洋房僅規(guī)劃117㎡三室戶型，1T2排布，三開間朝南。主臥套房設(shè)計，餐客一體，南向貫通式大陽臺但衛(wèi)生間未干濕分離，降低了居住舒適性。
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但在目前整個片區(qū)內(nèi)，競爭比較激烈，品牌開發(fā)商云集，招商、建業(yè)、永威、綠地、遠(yuǎn)洋等，競爭異常激烈，對于投資客和非周邊客戶，這個片區(qū)暫時不過多推薦，主要周邊公共配套都尚未落地，項目之間價格戰(zhàn)、分銷爭奪戰(zhàn)異常激烈。(展開全部)
房產(chǎn)評論師——興港正商瀾汀府——
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這是正商在南港的又一個住宅項目，前幾天剛拿了預(yù)售證，額，怎么說呢？正商在港區(qū)布局不少，虧的也不少，不知道為啥還一直堅守。
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像雙鶴湖的正商啟航廣場，五六千的公寓寫字樓，按說是顧不著成本的，就這價格也賣的不好，沒啥現(xiàn)金流。
北港的正商雅庭華府，8000出頭，堪稱北港價格最低了，當(dāng)時拿地樓板價都快5000了，估計也不掙啥錢，也是賣的吭吭哧哧的，一個月個位數(shù)。
北港的宇航銘筑，收的正弘的地，5.05層高的公寓賣7000多根本賣不動，要知道，現(xiàn)在市區(qū)四環(huán)內(nèi)的公寓也就六七千。
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這種不堪的局面下， 正商偏偏在冷到冰點的南港雙鶴湖又搞了個項目，只能說勇氣可嘉。
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地還是人家港區(qū)地主興港的地，原來叫興港璽園，2018年7月那一波熱潮拿的地，位于公園北二路以南、規(guī)劃電子科技一街以東，占地約70畝，容積率2.0，限高60米，地價4.94億，樓板價5300元，按現(xiàn)在周邊8000多的售價，真是血流成河。
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當(dāng)時拿地的有現(xiàn)在的招商公園與湖、建業(yè)云境，這兩項目都是照著2-3億虧著來做的，還有漯河的天鑫、鄭煤的金苑，拿了地后一直沒啥動靜。
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估計是捂到現(xiàn)在，興港再也捂不住了，和正商合作了，敢于割肉也是真英雄。
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這個興港正商瀾汀府也是照著高品質(zhì)來做的，5棟小高層，8棟洋房，采用新中式風(fēng)格，和建業(yè)云境有點像，
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首開15#16#兩棟6層洋房，一共70套，120平左右，預(yù)計均價8500。
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普通會員港區(qū)的建業(yè)云境項目如果不是在港區(qū)工作或者考慮港區(qū)置業(yè)的前提下，可能不會有多少人關(guān)注到這個項目。咱們從拿地的時候說起，項目地塊成交單價約752萬元/畝，樓面價約4500元/㎡，溢價率高達(dá)約106%，最終被建業(yè)拿下，地塊不大，但是位置是真的好。
建業(yè)云境位于南港公園北二路與電子科技二街交會處，地塊位于雙鶴湖北側(cè)，項目總占地約58畝，容積率2.49，純高層社區(qū)，共規(guī)劃10棟20-25F的住宅，面積段為95-138㎡。置業(yè)顧問告知：建業(yè)云境屬于建業(yè)的“筑”系高端產(chǎn)品，和建業(yè)天筑，建業(yè)新筑同屬一個級別。項目宣稱外立面使用的是鋁板，最后確定鋁板部分只是樓頂部分的造型采用的鋁板材質(zhì)，不得不說建業(yè)也要控制成本。
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項目體量不大，只有一期，戶型面積最小的98㎡，最大的138㎡，定位偏向剛改，以95平為例，南向聯(lián)通陽臺設(shè)計，既增加了陽臺的功能性，又增加了南向的采光面，這一點設(shè)計還是比較不錯的。而115平主力戶型，有兩種，一種南北雙陽臺，南北通透；另一種是純朝南居所，南向單陽臺。個人認(rèn)為，主臥和客廳陽臺聯(lián)通應(yīng)該更受歡迎，全南向的中間戶連廊設(shè)計，后期的通風(fēng)會稍差。目前項目在售的單價優(yōu)惠后約8300-8800左右，這個價格在南港算是比較高的價格了。
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項目除了戶型之外，最大亮點是臨近南港重點發(fā)展工程-雙鶴湖。雙鶴湖中央公園東西長約5公里，南北寬600-800米，總占地面積5300多畝。其中，一期占地2475畝，總投資約40億元，以“科技生態(tài)”為主題，致力于建設(shè)一座“先于城市又融于城市”的中央公園，按照歡樂島、探索島、鮮花港三區(qū)多元的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。可以說后期雙鶴湖未來就是南港的核心，憑借雙鶴湖的逐漸完善，南港的空間還是極大的。(展開全部)