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一向低調的裕華，在9月份算是西區(qū)市場的翹楚，為啥？開盤直接拉低區(qū)域價格，周邊競品估計也堅持不了多久了，外加上其他區(qū)域也一直有低價項目推出，今年的金九銀十是有點荒涼了，各家房企，也都是涼涼。
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裕華城首開推出276套，但去除前期內購的房源，其實賣的也不好，有時候也不是價格低就能賣的好多，現(xiàn)在客戶也都比較冷靜客觀。開盤價格在12500-13800元/m2，旁邊口碑跌倒谷底的華瑞紫韻城均價在13800元/m2。
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裕華城低價入市，也無非是，第一，項目地塊大，溢價部分只能在后續(xù)地塊；第二、周邊公共配套落地的太慢；第三、一期開盤的位置，整體環(huán)境太差，旁邊高鐵、物流園那好不熱鬧。第四、產品本身設計也不夠優(yōu)化，客戶接受度不高，客戶也都不傻，仔細想一下，這房子是要住的，這環(huán)境也確實不怎么的。
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但有缺點，這項目也不能忽視它的優(yōu)點，第一，千畝大盤，未來生活氣息濃厚，整個項目占地約1680畝，總建筑面積約330萬㎡。第二，教育資源豐富，整個共規(guī)劃6塊教育用地，包括6所幼兒園、3所小學、2所初中、1所高中，周邊環(huán)境不行，其他配套來彌補，提升價值唄。第三，鄰近地鐵1號線鐵爐站，大約1.2公里，交通便利，只是目前內部交通環(huán)境不配套而已。
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首期地塊約112畝，建筑面積約37萬㎡，地上建筑面積約26萬㎡，容積率3.49，綠地率35%，由16棟住宅、1所幼兒園、2棟社區(qū)商業(yè)配套組成。其中住宅部分由6棟洋房+10棟高層組成，高層建面約約78-143㎡，洋房建面約97-133㎡，高低配，產品類型比較豐富，但戶型設計上，舒適度不夠，狹長，也沒有啥贈送面積，也沒飄窗，客戶接受度不高。(展開全部)

——合能楓丹新悅——
合能集團，大家可能第一次聽說，但其實也是一家成立近30年的老牌房企，最早成立于香港，總部設立在成都。整個集團也是多元化發(fā)展，地產開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務為主營業(yè)務。2019年合能進駐鄭州并以3.8億元在中牟摘地，項目占地共60.3畝，土地成交單價631萬元/畝，成交樓面價3157元/㎡，溢價率為56%。
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而整個地塊位于中牟新縣城板塊，北側為商都路、商都路小學，東側為帝華宏府；南側為消防大隊，西側為中牟縣人民醫(yī)院，生活配套資源還是比較豐富。
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項目規(guī)劃了7棟27-33F的高層，全2T4布局，主力戶型94/96㎡三房占比57%，其次120㎡四室占比31%，整體定位偏剛需。而整個外立面采用現(xiàn)代簡約風格，色彩以米白+深咖為主，整個社區(qū)內有全齡活動區(qū)、陽光草坪、樹陣林下空間等多主題組團景觀，自身配建六班制幼兒園及 兩棟商業(yè)，滿足基本居住需求。
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而戶型上，整體上是剛需設計，規(guī)劃了4個戶型非連廊設計，中間戶兩開間朝南，采光通風效果就受限。而且衛(wèi)生間也未能做到干濕分離，94㎡三 房陽臺僅為半陽臺，面積較小，整體戶型設計一般。
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整體來說合能在中牟周邊及環(huán)鄭，競爭優(yōu)勢不大，第一，品牌號召力不夠；第二、產品設計亮點不足；第三、周邊競品激烈，目前中牟市區(qū)周邊路勁綠城等都有產品交付，口碑還可以；第三、潛在競品即將入市，競爭壓力大；未來項目不容易(展開全部)

星聯(lián)，最近一兩年風頭正勁，白沙幾個項目更是趕上好時期，也算是火爆，在環(huán)鄭周邊，開封等地也是有多個項目，但口碑也都還算可以，外加上星聯(lián)現(xiàn)有待售和儲備項目，星聯(lián)后勁還是很強勁的。
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星聯(lián)棠樾則是星聯(lián)的另一產品系，樾系產品。位于經(jīng)開區(qū)物流園前程大道與美辰路交叉口，整個項目占地50畝，規(guī)劃8棟樓，精裝交付，對外宣稱1500的裝標。3.5的容積率，地上建筑面積約11.67萬方，1145戶，車位配比有點點，僅1202個，不足1:1。
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但項目位于經(jīng)開物流園區(qū)，周邊公共配套嚴重缺失，雖然交通路網(wǎng)比較發(fā)達，公共交通設施欠缺，居住氛圍比較差，規(guī)劃的有地鐵13號線（宇通南站），短時間內暫時無法實現(xiàn)。而且周邊幾乎沒有大型商業(yè)和優(yōu)質資源配置，目前僅有沿街商業(yè)的丹尼斯?jié)M足日常需求，現(xiàn)有的學校資源資質也都很一般，旁邊倒是規(guī)劃的有3塊教育用地，教育方面會得到一定改善，開發(fā)時間未定。
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而整個項目定位偏剛需，8棟高層（33-34層）1棟幼兒園，75-125m2的兩房—四房，其中89m2三房占比47%。預計首開1#、2#部分房源，1#樓3T6戶的設計，2#樓2T4戶的設計，采用分離是核心筒的設計，一定程度上改善中間戶的采光，舒適度還是欠缺。
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精裝配置是不算低，地暖、指紋密碼鎖、三層中空玻璃，新風系統(tǒng)、衛(wèi)浴采用TOTO/科勒等同等品牌，廚房采用方太、老板等同等品牌，墻面采用大寶。立邦等同等品牌、開光插座采用西門子、西蒙同等品牌，值不值那么多，大家心理明鏡似的。
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未來整個片區(qū)那也是競爭激烈，現(xiàn)在有保利、未來有英地、路勁正榮、興港和昌，各家產品同質化還比較嚴重，本身居住氛圍就不夠，配套不足，但大家同時開售，那將又是一場廝殺。(展開全部)

興港，航空港區(qū)管委會下屬國有獨資企業(yè)，在港區(qū)土地資源不言而喻，之前合作開發(fā)有盛世城邦、興港云著項目，而現(xiàn)在又出來部分地塊和永威合作開發(fā)興港永威和園項目。
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這個項目屬于興港全資，永威輕資產。兩家優(yōu)勢合作，一個出地出錢一個出品質。永威雖然這兩年上雜七雜八上有維權，但產品品質、物業(yè)等還是被業(yè)內所認可的。
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興港永威和園首期地塊位于航空港區(qū)潘陽湖路凌飛街向南50米，整個地塊占地198.2畝，首期地塊100.4畝，建筑面積26.42萬方，一期13.4萬方，容積率1.98，項目首期規(guī)劃有19棟樓，現(xiàn)代建筑風格，11層小高層，1棟物業(yè)辦公樓，1所12班制的幼兒園，整個采用1T2戶，戶型采光好，舒適度比較高。
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興港永威和園，在北港的位置還不錯，距離城郊地鐵線恩平湖站（300米左右），鄰近鄭港醫(yī)院、沃金商業(yè)中心，旁邊還有茲航小學、英迪國際學校，港區(qū)的核心圈了。有利也有弊，只是會有些吵雜。
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而且整個項目也鄰近富士康公寓，那上下班周邊熱鬧，小吃啥的各種，大環(huán)境品質就顯得有些弱。項目雖然容積率低，11棟1T2戶的設計，戶型區(qū)間跨度比較大，81-140m2兩室-四室，小戶型居多，81-97m2占到60%左右，140m2的四房僅7%左右，小區(qū)更多偏向剛需人群。
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項目在9月12日已經(jīng)開盤，開盤價格在9100-9700元/m2，整個可以首付分期，首付兩萬，剩余3年6次；首付2萬，剩余5年10次，前三年無息，后兩年利息10%。
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這個價格在港區(qū)不算便宜，畢竟前段時間萬科、正弘多家房企打出七八千的特價房。但從開盤結果上看，去化的還算可以，實際就應該不會有對外數(shù)據(jù)說的那么好，畢竟周邊的豫發(fā)幾乎成交數(shù)據(jù)很是慘淡，正弘內部促銷之后，也幾乎去化不動，市區(qū)項目都很艱難，環(huán)鄭周邊更是艱難。(展開全部)

正榮，房企top50，在鄭州目前有旭輝正榮首府、路勁正榮悅東園、城南正榮府項目，大多也都是合作開發(fā)，在售的幾個項目中也僅有南四環(huán)和旭輝合作的項目交付，但口碑也就一般嘍。
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前段時間招聘則是被大家吐槽最多的，非211/985院校畢業(yè)不收，這一條要求把眾多人拒之門外，一個河南僅有一所211院校，公司對于人才要求不一樣而已。
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聊聊正榮新項目，正榮御首府，這是正榮三大產品系中的正榮系產品，但還是以剛需產品為主。其實地塊早在2019年就拿了，多重因素影響，最近也才正式入市推廣。
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項目由三個組團組成，分為天越、天境兩個組團，組團之間被鄭新快速路隔開。其中天樾地塊組團分為兩個地塊，占地156畝，天境組團占地94畝，容積率2.99。
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但正榮御首府也是當年的地王之一，只是價格對比周邊的地王項目，價格上優(yōu)勢還是比較明顯。整個項目緊鄰鄭新快速路，107國道，交通上還是比較便利；周邊2公里范圍內，醫(yī)院、商超還是比較便捷，而且項目自身規(guī)劃有幼兒園，周邊已經(jīng)建成的有2所小學1所中學，西邊臨近龍湖城市濕地公園，生態(tài)環(huán)境較好。
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目前項目處于前期咨詢定存階段，5萬享2萬優(yōu)惠（ 日減200），首開天樾組團，天樾組團規(guī)劃有13棟高層、13棟洋房，共計2791戶，以剛改為主，98m2三房占到31%。
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天境組團規(guī)劃9棟高層+4棟洋房，共計1900戶，89m2三房占比45%，洋房101m2占比12%，更為剛需設計。首開的戶型設計還可以，大多數(shù)以三開間朝南，雙陽臺設計，整體舒適度還可以。
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目前臨近正商蘭庭華府高層在8700元/m2，雅居樂高層9100元/m2，但低價對比兩家稍便宜，而且是首開，加上市場環(huán)境不好價格應該不會特別高。(展開全部)

浩創(chuàng)基本上龍湖、新鄭片區(qū)的價格王，降價速度、分期政策玩的那是溜溜的。目前浩創(chuàng)的多個項目都打出分期政策，特價銷售，那打價格戰(zhàn)，快回款，支持渠道攬客，這波操盤模式都可以向浩創(chuàng)學習，有膽識有魄力。
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浩創(chuàng)梧桐華府也未能逃出之前的判斷，現(xiàn)推出5年10次分期，首付僅需2萬就可以辦理網(wǎng)簽，政策絕對的吸引人。而且價格打出7200元/m2的價格，這價格隨沒有旭輝的5800元/m2起那么刺激，但也降價促銷了，畢竟沒幾個敢和旭輝那么玩，誰讓人家地價便宜。
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雖然浩創(chuàng)梧桐華府這次推出首付分期外加分銷帶客，還是收割了一波客戶，但大家對于這個片區(qū)還是要冷靜對待，畢竟今年市區(qū)環(huán)內特價房撿漏的也不在少數(shù)。而且北港也有7000元/m2左右的房子，對比區(qū)域也比這有優(yōu)勢。
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而且目前整個港區(qū)無論南港還是北港基本上處于一個供大于求的階段，項目之間更是打價格戰(zhàn)。除非是本地原住民剛需自住必須要買，如果不是，暫時還是不推薦。(展開全部)

最近的鄭州樓市很是熱鬧，一面是房企老板們閉門開會不講價，一面是中小樓盤逛降價，很是熱鬧。自今年下半年開始，環(huán)鄭周邊更是一降再降。
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綠博、南龍湖、滎陽、南港、平原新區(qū)哪個都難逃降價潮，就連富人區(qū)的北龍湖也出現(xiàn)降價，主城區(qū)內個別樓盤也扛不住，降價促銷，都只為活下去。
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綠博回歸9000左右，洞林湖也有項目降到5000多，滎陽5100元/㎡的裕華行園，平原新區(qū)52xx起的融創(chuàng)文旅城都將環(huán)鄭拉入5字頭房價行列，南港也讓旭輝帶回58xx起。
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這個價格一下子讓南港的價格回到幾年前，也讓臨近的建業(yè)云鏡、頭疼，畢竟剛說過不降價。建業(yè)賣8000，旭輝賣5000，不是這么玩的，建業(yè)也是一臉無奈。
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旭輝空港時代之所以賣的如此便宜，其特殊性在于，雖然屬于航空港區(qū)規(guī)劃范圍，但卻是開封尉氏地塊，當時的樓面價格也比建業(yè)樓面價低。旭輝空港時代所處的尉氏地塊，最大的問題是房本和戶籍，都屬于尉氏，不屬于鄭州，這也是其賣的便宜的重要原因。
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而且地處南港，無論是人口基數(shù)、經(jīng)濟發(fā)展、政策支持、公共建設配套設置，短期內這個片區(qū)都不適合炒房。(展開全部)

正商左岸，位于鄭州市大學南路南四環(huán)向南2.6千米路西，其實就是四環(huán)外，隸屬龍湖。首開地塊共占地9.81萬方（147.21畝），總建筑面積35.03萬方，共2496戶，容積率2.69，綠地率約40%，規(guī)劃14棟90-123㎡瞰景高層，7棟121-140㎡花園洋房，1所幼兒園，采用新亞洲建筑風格。其中1#-9#、12#、19#、22#、25#、26#、28#為27F高層；3#、15#為24F高層；10#、17#、20#為9F洋房；11#15#21#為8F洋房；23#為7F洋房。
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目前售樓部及示范區(qū)已經(jīng)對外開放，整個示范區(qū)大約有6萬㎡、傳說是正商又一個億元級售樓中心和景觀示范區(qū)，整個示范區(qū)打造了有兒童活動區(qū)、趣味花園和樣板展示區(qū)組成。
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只是項目依然還是在屬于龍湖鎮(zhèn)，雖然是臨近鄭州最近的區(qū)域，但此區(qū)域內最近是跳水式的形式，也算是最早拉開價格戰(zhàn)的區(qū)域。曾經(jīng)最為火熱，價格被炒到虛高，但最終各家房價不得不打價格戰(zhàn)吸引客戶。
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而且區(qū)域內不缺乏大的開發(fā)商，龍湖、萬科、遠洋都有項目，改善樓盤也更是不在少數(shù)。作為本土霸主正商，以往產品都以剛需著稱，雖然這兩年一直在升級產品，提升品質，但效果甚微。區(qū)域及鄭州周邊客戶已經(jīng)被洗劫的七七八八的，正商想在這樣的大環(huán)境下再次突破，也難免跳出價格戰(zhàn)。(展開全部)

金科城最近比較熱鬧，最后一地塊要開盤了，這次不是住宅，是最后的三棟公寓產品，臨近住宅一期地塊，整個地塊26.4畝，建筑面積9萬平，大約1400套左右，對于本身供應量就比較大的高新區(qū)來說這個節(jié)骨眼開售公寓并不是件容易的事。
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但近日金科公寓，無論是從產品推廣上還是政策上都極大力度了避開了公寓的宣傳，都以小戶型產品為噱頭，主打29-75m2的平層、42-46m2loft，采用低首付，首付分期政策，而且產品以精裝修交付。首開的量也不大，僅200套，幾乎沒有大面積的推廣，也沒上分銷，人家就靠傳統(tǒng)的推廣和自己員工推薦來積累客戶，目前已經(jīng)認籌200多組，金科這次依然拿出第一次開盤的豪橫。
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為啥金科這么豪橫？原因金科給這次的公寓產品上冠上了鄭州中學、鄭州中學附屬小學的學位，每套公寓產品簽訂一份學位名額。這兩個學位名額，附加價值，會讓很多人入手，畢竟這是排名前十的學校，而且是直接簽進合同里，直接拿購房合同就能上學，平日想進都進不去，這對于需求客戶來說無非是一個捷徑。
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但如果單純考慮學位，孩子短時間內上學問題解決了，這套公寓也就失去了它最有價值的部分。畢竟公寓產品無論從品后續(xù)的交易價值和升值價值不大，而且高新區(qū)，周邊公寓量大，租金收益率也不會高。(展開全部)

在地產行業(yè)，有一個圈，就是當前期項目賣的不好，或者口碑不好，再下一期就會重新包裝，以新項目重新入市，其實都是換湯不換藥，開發(fā)商還是那個開發(fā)商，不靠譜還是該不好普。
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例如最近直接開盤的嘉業(yè)·嘉境上品，其實也就是長江一號的又一期住宅，前面兩期，長江一號，長江一號宏圖都因為晚交房、供暖、學校、房本等各種問題維權不斷。
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幾乎全年哪幾個月不發(fā)生點維權事件，就不正常，這是因為啥呢？核心原因就是錢的問題，開發(fā)商實力不夠，玩城改，最后給自己拖進半死不活的狀態(tài)，村民安置房安置房交不了，商品房商品房處于半停工狀態(tài)，新售項目賣不動。
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嘉業(yè)·嘉境上品是長江一號大商業(yè)上的三棟樓，共計689套房源，面積77-125m2，這次推住宅，大家可能會意外沒聽說啥開盤信息，沒錯，開發(fā)商延續(xù)了開公寓的模式，分銷帶客直接選房，沒有啥開盤儀式，現(xiàn)來現(xiàn)殺，但這次老板可能失算了，即使是分銷帶客，但成績依然用呵呵~
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現(xiàn)在買房子的客戶都不是傻子，網(wǎng)上查查，打電話問問，就是各種負面消息。誰也都不會拿著幾十萬上百萬來開玩笑，除了位置好，聽到了也都是各種維權不靠譜，對于有意向購買的朋友不敢買，不想買來婚房結婚用，等孩子出生上幼兒園還沒交房，沒房本的事假發(fā)生，還是找個穩(wěn)妥點的好。
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外加上市場環(huán)境不好，周邊特價、降價房源都不少，此次定價的房源基本上在14200元/m2以上這個價格，這個品質，輕易不敢讓人冒險。(展開全部)