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二期的預(yù)售前公示在上個月就已完成，涉及1/2/3三棟樓，共計400套房。

這個片區(qū)好久沒有熱鬧過了，前幾年有康橋玖璽園、萬科山河道一期、恒大云璽、昆侖望岳二期這幾個悍將，后來一波全部陸續(xù)售完，然后還倒下兩個。

二期這塊地在去年中萬科就想拿，一直沒放出來，等了這么久，市場更冷淡。好在競品已不多，一直放風的電建、華潤也沒有確切消息。

繼續(xù)維持一期經(jīng)典美式大都會風格，地塊總占地面積約27畝，總建筑面積120635.86㎡，容積率4.99，包含4棟32-34層高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)595戶。

戶型有129㎡三室兩廳兩衛(wèi)、150㎡四室兩廳兩衛(wèi)和183㎡四室兩廳兩衛(wèi)，其中150和183做了跟萬科未來時光相當?shù)脑O(shè)計，一個面積段，兩個戶型。

150㎡B戶型采用橫廳設(shè)計，U型廚房，南向次臥連接小陽臺；
150㎡C戶型采用經(jīng)典四葉草設(shè)計，南北雙陽臺，主臥帶大飄窗；
183㎡戶型，私家電梯廳入戶，270°客廳，只不過主衛(wèi)是個暗衛(wèi)。

戶型尺度挺大的，定位很明確就是改善，旁邊的昆侖望岳二期當時也是140/160/180戶型，還相對大一些，交房效果也不錯。

項目對面就是二砂文化創(chuàng)意園，規(guī)劃圖、效果圖已經(jīng)出來幾年，但還沒啥動靜，但這個地方未來大概率是利好落地，東北角的伊河路小學山河道校區(qū)已經(jīng)投入招生，旁邊還有萬科整的公園，是周邊居民休閑好去處。

現(xiàn)在的關(guān)鍵就看萬科怎么定價了，只要不夸張，應(yīng)該不愁賣。
中原區(qū)很多改善也在等著。(展開全部)

電建朱屯項目在土拍中熄了火，華潤電廠項目暫時也沒有任何進展，所以說好的中原純改善2023年還只能寄希望于山河道二期，預(yù)售證已公示，25年底交付，不過幾個月以來嚴重影響了蓄客，開盤可能也要拖到年后了，對外釋放的價格也是中原天花板，20000+。

地塊不大，僅27畝，規(guī)劃4棟高層住宅，三個面積段125平、150平和183平，150平占比最大，沒有改變風格，而是繼續(xù)延續(xù)一期的現(xiàn)代都會風格外立面，精裝修交付，標準可以參照金水老城的古翠隱秀。

看完萬科的產(chǎn)品就會發(fā)現(xiàn)，萬科收割主城改善還是有兩把刷子的：

1、萬科近幾年做的主城改善不少，最有代表性的比如古翠隱秀，被一眾老破小包圍，容積率高，但依舊賣出了一股清流，主要在于萬科對于這種項目不是單純的賣房，而是先從周邊環(huán)境更新開始，讓人看了直接賞心悅目。

2、主城區(qū)已回歸其稀缺價值，現(xiàn)在的特點就是少且貴，而且是改善社區(qū)戶型越大越貴，一般人根本買不起，山河道二期走的就是古翠隱秀的路線，直接125平起步，專為地緣高端改善而來，這部分客戶根本不差錢，要的就是品質(zhì)和獨一無二，所以是展示中原區(qū)地緣土豪強大經(jīng)濟實力的時候了。

一期山河道即將交房，如果品質(zhì)杠杠的，也是對二期最好的品牌宣傳，雖然容積率高，但房源戶數(shù)少，又是萬科的純改善樓盤，市區(qū)4.99的容積率屬于正常，所以不用太糾結(jié)這種高容積率。

配建的伊河路小學山河道校區(qū)已招生，距離非常近，教育配套又有了加分項。

三環(huán)內(nèi)，各種配套都非常齊全，只要萬科不在價格上過分作妖，絕對不愁賣。

這真的是中原改善可以重點關(guān)注的一個項目。(展開全部)

萬科山河道，放眼整個中原區(qū)，也就只有萬科山河道是能讓人安心的期房了。

項目的進度也是無視市場環(huán)境的冷酷，穩(wěn)步推進，2022年6月22日以底價4.2億元競得，折合單價約1547萬元/畝，樓面價約4642元/平方米，而現(xiàn)在已經(jīng)開始宣傳了，不得不說，萬科真讓人踏實啊。

其實二期很簡單，依然高容積率，4.99，地塊也秀珍，27畝地上規(guī)劃4棟高層，按道理是屌絲剛需盤的路線，但萬科偏偏搞了純改善，125平三室兩廳兩衛(wèi)、150平四室兩廳兩衛(wèi) 、183平四室兩廳兩衛(wèi)，150平戶型是主力戶型。相比一期的124-143平，這么大的提升，應(yīng)該是萬科根據(jù)一期的銷售情況推出來的。

這樣一來，就會發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，中原區(qū)老區(qū)全是高容積率的秀珍改善盤，比如同樣只有4棟樓的恒大云璽，只有3棟樓的昆侖望岳二期，以及現(xiàn)在的山河道二期。

開發(fā)商這樣搞，絕對不是拍腦門，這說明市場可以接受地塊小的缺陷，只要產(chǎn)品夠好，但底線至少是4棟樓，起碼有個差不多的院子，像昆侖望岳二期只有3棟樓，想賣高價已經(jīng)有點吃力了，而金地建海峯范和金水區(qū)的國泰ONE由于只有1棟樓就陷入高不成低不就的尷尬局面。

小地塊純改善可以，那么大地塊純改善是不是更可以了？

還真不一定，康橋玖璽園就是混撘，因為老城區(qū)的大地塊普遍容積率更高，為了用滿容積率只能大小搭配，還有一個可能，中原區(qū)的改善容量有限，弄三四百套大戶型可以，如果一下搞個上千套大戶型，市場消化不掉，大戶型反而顯得爛大街了。

萬科這150平的四房真不錯，兩種可選，一種三開間的，一種大橫廳的，個人感覺四房確實到了該提升的時候，以前140的四房真不顯大，既然現(xiàn)在小三房都提到95平起步了，四房150平起步也不算過分。

180平的反而不建議，因為戶型也是四房，結(jié)構(gòu)都差不多，還有個暗衛(wèi)。(展開全部)

萬科山河道二期（山河潤園），中原區(qū)政和路南、二砂中路東。

今年的中旬鄭政出〔2022〕8號（網(wǎng)）地塊位于政和路南、二砂中路東，使用權(quán)面積18163.76㎡，約27.246畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），容積率＞1.1、＜5，出讓年限70年，最終以起始價42160萬元成交，競得房企河南國信樂達房地產(chǎn)有限公司，背后股東萬科、國信、好多錦商貿(mào)，折合地價約1774.96萬元/畝，樓面價約5325元/㎡。

咱們來首這個項目的優(yōu)勢：

1、區(qū)位。

李嘉誠說位置、位置還是位置，群眾的眼光已經(jīng)從郊區(qū)回歸到主城區(qū)，其一主城區(qū)的土地用一塊少一塊，其二周邊配套的成熟，吃喝玩樂都有，這兩年主城區(qū)的項目賣的都不錯，比如山河道一期、龍湖天鉅等等又紅又專，賣的都不錯！

2、品牌。

行情好的時候感覺萬科做的一般，不如咱們本土的永威、建業(yè)、康橋，但是行情不好的時候，它居然都能按時交房，品質(zhì)還算如一，這就難能可貴了，當然也不要對萬科抱有不切實際的期待，你掏1塊錢，想讓他干出來1.5的活，這是不行的，能干出來7毛錢的活都是很可貴的。

3、產(chǎn)品。

該項目總建筑面積9萬平，一共是595戶，規(guī)劃了4棟樓，兩棟樓是兩梯三戶，一棟是兩梯四戶，一棟是兩梯兩戶，面積區(qū)間從127平方米-143平方米，整體是偏改善，另外宣傳的伊河路小學山河道校區(qū)也要開始招生了。

總體來說萬科出品+中原區(qū)稀缺地段，可以關(guān)注。(展開全部)

不差錢的萬科進度還是足夠快的，山河道二期也如約而至。

沒有炫酷的顏值改變，依然沿用一期的建筑風格，規(guī)劃4棟32-34層高層住宅及部分配套建筑，595戶，兩棟樓為兩梯三戶，一棟兩梯四戶，一棟兩梯兩戶，同樣是三房和四房，據(jù)說面積段還是124-143平。

不得不說山河道二期來的實在太是時候了，中原主城的改善市場本身就少，二砂傳言的高端住宅項目遲遲沒有進展，華潤剛宣布的熱電廠項目也只是個初級階段，所以中原主城的改善現(xiàn)在是斷檔的狀態(tài)，該項目又加上是萬科操盤，基本沒有競品，熱度是未售先紅，應(yīng)該不少地緣在時刻等待著二期的入市。

地塊太小僅27畝，容積率4.99，算是項目的劣勢，對此萬科作出的解決方案是四棟樓錯開分布，這樣盡可能保證了每一戶的采光最大化，也給業(yè)主留出了更多的綠地空間。

萬科對此的定位在于小而不失精致，面積依舊是124平起步，124平的戶型與一期保持不變，143平則是在一期的基礎(chǔ)上做了局部調(diào)整及提升，且143平的四房占比較大，所以也注定這將是一個跟剛需無緣的改善樓盤。

優(yōu)勢依舊是身處主城區(qū)得天獨厚的區(qū)位價值、交通及抗跌性，還需要滿足周邊眾老破小的換房需求，還有重要的一點在于對面的二砂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為32個核心板塊之一，未來這里也將是中原區(qū)的一張新名片，提升的當然還有城市界面，所以山河道二期放在中原區(qū)只要價格合適應(yīng)該不用發(fā)愁去化。

對于項目的教育資源這一短板也將于今年補齊，一直對外宣傳的伊河路小學山河道校區(qū)位于潁河西路與能源路交匯處，將于今年秋季正式招生。

這是中原地緣改善2022年置業(yè)怎么也繞不開的一個項目，可以重點關(guān)注。(展開全部)

2022年6月22日，河南國信樂達房地產(chǎn)有限公司以起始價42160萬元摘得鄭政出（2022）8號，該宗地為中原區(qū)洛達廟城改項目二期開發(fā)用地，位于政和路南、二砂中路東，出讓面積為18163.76㎡(合27.246畝)，土地性質(zhì)為70年城鎮(zhèn)住宅(地下空間用途為50年交通服務(wù)場站)用地，起拍價為42160萬元，起始樓面價為4642元/㎡，容積率＞1，＜5，建筑密度＜25%，綠地率＞25%，建筑高度需＜100米。

山河道二期來了，國信樂達背后大股東為萬科，但是罕見的萬科控股沒有超過50%，可見本土的國信在項目的運作方面還是有一定話語權(quán)的。

山河道的一期賣的非常不錯，主打改善加上萬科的精裝和隔壁的昆侖望岳形成差異化競爭，1年的時間就已經(jīng)售罄，中原老城區(qū)的改善們腰包還是杠杠滴，目前一期項目正在進行室內(nèi)精裝和配套綠化工程，外立面已經(jīng)做好，看上去比較簡潔，豪華感一般，沒有隔壁的望岳那種氣派大氣。萬科自建的山河道小學已經(jīng)建成，傳聞今年秋季開始招生，掛名伊河路分校，至于伊河路教育集團到底能給多少扶持尚可未知，大概率一個分管副校長或者教務(wù)主任來主持工作，帶幾個骨干教師，剩下的都是新的師資，形成老帶新后幾年后運營穩(wěn)定，其實學校這個東西還得看生源，只要生源好，要不了幾年就會成為區(qū)域名校。

現(xiàn)在的穎河路頗為熱鬧，陽光城、正商、萬科、望岳還有三環(huán)外的景悅城，幾年的光景已經(jīng)從荒蕪變成了早晚高峰的堵車，在兩個中原區(qū)改善龍頭的帶領(lǐng)下這一片的房價確實非常堅挺，周邊老破小基本沒有，沒有鐵路帶來的弊端，全是新建設(shè)的小區(qū)和道路，配套上又頗為成熟。但是整條穎河路上缺乏華山路那樣的沿街商鋪帶來的街景鬧市，目前僅有正商和陽光城兩個小區(qū)寥寥無幾的底商，南北向的市政路目前正在修建，北通中原路，南至隴海路，隨著幾條南北向市政路的打通，未來的穎河路片區(qū)將會四通八達，雖然穎河路目前本身配套不足但是距離中原萬達和西元國際的商圈5分鐘，市中心醫(yī)院+省直三院+市婦幼秦嶺路院區(qū)的醫(yī)療配套10分鐘，均在可以接受的范圍內(nèi)。

2022年上半年銷售額，萬科銷售41.57億穩(wěn)居三甲，從恒碧萬，到華保萬，任憑江湖如何變化，我自不倒，也只有萬科企業(yè)了。
山河道二期相對于一期更加純粹，沒有公租房，沒有原來國信自己的內(nèi)購房，但是地塊面積較小會限制設(shè)計發(fā)揮，依照萬科的操盤手法大概率又是改善項目了。價格參考一期，剛需們就別等了，三環(huán)外的1.4萬的景悅城現(xiàn)房才是咱們的。

（話說星河控股已經(jīng)退出了二砂城市更新，目前的二砂貌似成了“雞肋”，誰才是二砂的真命天子呢？）(展開全部)