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125工抵房價(jià)格跌破一萬四了已經(jīng)，萬科這難道是要向麗景公館

刷抖音看見有人甩賣山河道113戶型14xxx。這是要慢慢向麗景公館，景悅城看齊了？

得虧是開盤早賣完了，中海時(shí)光之境除了人開發(fā)商交付的一般，沒有萬科的品牌力強(qiáng)，但是產(chǎn)品真的是吊打山河道

萬科山河道，政和路南、二砂中路東。

說山河到之前，咱們先說說鄭州這一年住宅的數(shù)據(jù)：

1、2023年供應(yīng)量為371.28萬平方米，同比上漲1%；成交量為570.41萬平方米，同比上漲28%，成交均價(jià)15778元平方米，同比下降5%；截至2023年12月，鄭州市商品住宅庫存817.86萬平方米，同比下降14%；去化周期17.2個(gè)月，同比下降33%。

2、二手房市場首次超過新房市場，成交比例為54%，成交套數(shù)為56287套；新房成交比例為46%，成交套數(shù)為47026套。

3、土地出讓金：2018年是1437億元，2019年1289億元，2020年1031億元，2021年965億元，2022年448億元，2023年70億元,土地出讓金也是一年比一年少。

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萬科山河道也開始緩慢清盤，建筑面積是150平方米和183平方米，目前銷售價(jià)格是18000-20000元，萬科優(yōu)勢也是很明顯。

其一是萬科的品牌，萬科是有底線的開發(fā)商，雖然做的產(chǎn)品不會(huì)讓你眼前一亮，但是大部分時(shí)候是能守住開發(fā)商底線的，在遍地爛尾和延期交房的時(shí)代，這種開發(fā)商是難能可貴，每次去工地的時(shí)候，工地當(dāng)當(dāng)當(dāng)?shù)氖┕ぢ曇糇黜?，熱火朝天；去其他開發(fā)商的工地，有的連人影都沒有，或者很少幾個(gè)人施工。

其二就是區(qū)域，位置位置還是位置，說到底位置是最重要的，這個(gè)地段算是中原區(qū)的絕版地段，中原區(qū)本身新房比較少，改善更少，中原區(qū)的“old money”特別喜歡改善，但是呢形勢比人強(qiáng)，整個(gè)大行情不好，賣的也比較吃力。

現(xiàn)在中海又加入戰(zhàn)局，估計(jì)過完年倆家就硬碰硬，中海走的戰(zhàn)略是小兔快跑，到時(shí)候看到底是鹿死誰手？(展開全部)

隔壁中海的地塊2.5的容積率，限價(jià)17000，離地鐵口還更近，萬科是不是該盡快出貨了??？

萬科山河道，政和路南、二砂中路東。

講講這個(gè)山河道的情況，最近項(xiàng)目內(nèi)部加班和淘汰的厲害，但是還算萬科所屬的項(xiàng)目里面賣的不錯(cuò)的，天天加班，天天淘汰，足以說明現(xiàn)在市場如何的差。

簡單的說一下項(xiàng)目的情況：該項(xiàng)目總共占地139畝，二期占地約27畝，容積率是4.99，一共規(guī)劃4棟34層的高層，而且是改善從125平方米-183平方米，這在中原區(qū)還是非常少見的，山河道一期二手房的價(jià)格大概1.88萬/平方米。

項(xiàng)目的優(yōu)勢：

1、萬科品牌。

萬科的王老板，綠城的宋老板，龍湖的吳老板等等，他們是企業(yè)家，他們有利潤之上的追求，但是很多開發(fā)商的老板都是商人，他們都是為了賺錢。

比如說萬科城，萬科像一個(gè)農(nóng)民一樣吭哧吭哧深耕高新區(qū)六七年，萬科城對(duì)于高新區(qū)多重要，我個(gè)人感覺至少把高新區(qū)往前推了5年，其他的項(xiàng)目不少都是區(qū)域的標(biāo)桿，萬科的精裝修、萬科的操盤都是各大開發(fā)商學(xué)習(xí)的榜樣。

2、位置。

中原區(qū)的絕版地段，中原區(qū)本身新房就少，只要出來基本上是改善，尤其像萬科這樣的改善，戶型面積從125平方米-183平方米，中原區(qū)這個(gè)貴族落寞過，但是卻從未沉淪，有錢人還是很多的。

3、學(xué)校。

項(xiàng)目旁邊就是伊河路小學(xué)山河道校區(qū)，去年9月份娃娃們已經(jīng)開始上課了，另外周邊還有六十四中和六十九中。

目前來看中原區(qū)沒有啥改善的項(xiàng)目，該項(xiàng)目基本是蝎子拉屎——獨(dú)一份，預(yù)計(jì)明年電建的項(xiàng)目可能入市，會(huì)產(chǎn)生一定的競爭。(展開全部)

容積率近6的偽洋房 參考保利6.多容積率的高層賣1.25~1.35（保利位置更好） 這地方最多就值1.55 開盤2.1現(xiàn)在還1.85 有啥可值得買的 永恒賣點(diǎn)就是萬科品牌 XX情懷 那你搞點(diǎn)實(shí)在的啊 肉眼可見的裝修全是副牌 別人用專柜海爾冰箱 你非得用電商渠道專供小帥才 唬一唬沒見過世面的沒進(jìn)過城的農(nóng)民還行 誰的錢是大風(fēng)刮來的啊

萬科山河道，政和路南、二砂中路東。

上周周末陪朋友去山河道看了看房子，上個(gè)月的這個(gè)時(shí)候萬科山河道首開，推出的事高層1號(hào)樓和2號(hào)樓，一共是335套房子，1號(hào)樓是兩梯三戶，2號(hào)樓是兩梯兩戶，成交的均價(jià)是18500元/平方米，說幾點(diǎn)去看的感受吧。

1、市場冷了。

以前周末熱熱鬧鬧的售樓部，我去看房子的時(shí)候，不少置業(yè)顧問是坐在前臺(tái)，只有一兩組客戶在售樓部里，冷清的很，沒有往日的繁華。

2、置業(yè)顧問壓力很大

我弱弱的問了一下置業(yè)顧問幾點(diǎn)下班，置業(yè)顧問說，晚上大概是10-11點(diǎn)下班，這么晚下班，確實(shí)是市場不行賣的不好，如果銷售情況好，肯定是很早都下班了。

3、萬科精裝修

萬科兩個(gè)戶型的精裝修，確實(shí)是比其他的房企要好，咱們實(shí)事求是，實(shí)話實(shí)說。

目前2號(hào)樓基本是沒有啥房源了，主要集中在1號(hào)樓。

p咱們說說項(xiàng)目的優(yōu)勢：

1、品牌。

你看的房子越多，你就越知道一個(gè)好品牌重要性，好品牌意味著保證，萬科做成行業(yè)標(biāo)桿不是沒有原因的，先看看其他房子，某央企最近在維權(quán)，某金水路項(xiàng)目在維權(quán)，某房企蓋的房子樓板掉下來了……萬科也有維權(quán)，但是還是有底線的，前面幾個(gè)是真的沒法說。

越是行情不好，也是大環(huán)境不好，房企能按時(shí)交房，品質(zhì)和之前差不多，這種責(zé)任心、這種能力、這種操守是很難得。

2、位置。

老城區(qū)的核心位置，周邊配套也很成熟，是中原區(qū)為數(shù)不多的改善項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目我是推薦，如果不知道買啥，就買萬科，有底線。(展開全部)

萬科現(xiàn)在的開發(fā)策略就是賣房先改善周邊的居住環(huán)境，一般從建公園開始，比如萬科世曦、世階等，就連迷你盤理想星光萬科也專門更新了周邊的綠化，山河道開發(fā)一期時(shí)在其西側(cè)建的也有公園，二期同樣在其東側(cè)建了個(gè)小公園，雖然都是迷你公園，但確實(shí)讓周邊環(huán)境煥然一新。

二期地塊較小，只有4棟32-34高層住宅，主打2梯2戶和2梯3戶的改善產(chǎn)品，已首開1#和2#，去化率平平，不過相比其他樓盤已經(jīng)算是非常不錯(cuò)的了，精裝交付16000-20000，面積越大越貴。

實(shí)地探盤已交房的一期在周邊足夠獨(dú)樹一幟，二期工程進(jìn)度很快，計(jì)劃2025年底前交房，周邊有穎河路，西三環(huán)，華山路，二期距離隴海路更近了，交通很方便，住宅也非常集中，全是已建成社區(qū)，方圓兩公里只有山河道和對(duì)面二砂這些地塊了，這個(gè)位置就是非常典型的中原老城區(qū)，二期對(duì)面就是伊河路小學(xué)山河道校區(qū)。

最大賣點(diǎn)還是稀缺，傳言的競品電建朱屯、華潤熱電廠都還沒影的事呢，所以山河道在中原區(qū)現(xiàn)在沒有競品，而且就算是電建朱屯和華潤熱電廠同期面市，三者針對(duì)的地緣改善客戶也不重合，至于主城區(qū)的價(jià)值已經(jīng)說過很多遍，萬科也是維權(quán)不斷，但我們不得不承認(rèn)萬科做這種改善盤還是有兩把刷子的，后期物業(yè)也是其房屋保值的一個(gè)重要元素。

二期的外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)就是在一期的基礎(chǔ)上做了簡單升級(jí)，拋開地塊小和容積率高這些問題，個(gè)人認(rèn)為真的是非常適合地緣改善選擇的樓盤，建議重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

萬科山河道上周終于開盤了！

根據(jù)鄭州樓市的開盤數(shù)據(jù)，萬科山河道3月18日首開，推出高層1號(hào)樓和2號(hào)樓。

其中125㎡三室兩廳兩衛(wèi)推出66套；
150㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出204套；
183㎡四室兩廳兩衛(wèi)推出65套；
共計(jì)335套房源，整體去化230套。

關(guān)于價(jià)格，全部為精裝修交付
125㎡戶型的價(jià)格區(qū)間在16500－18400元/㎡；
150㎡戶型的價(jià)格區(qū)間在17000－18900元/㎡；
183㎡戶型的價(jià)格區(qū)間在18700－20400元/㎡。

這個(gè)開盤數(shù)據(jù)還是非常亮眼的，只不過真實(shí)數(shù)據(jù)肯定沒有這么漂亮，據(jù)說真實(shí)去化率只有30%左右。

作為中原區(qū)唯一改善項(xiàng)目，萬科山河道主打的賣點(diǎn)有兩個(gè)：

1、主城的核心位置。三環(huán)內(nèi)的位置開發(fā)一塊少一塊，北側(cè)又是中原區(qū)的大力宣傳的二砂產(chǎn)業(yè)園，區(qū)域價(jià)值在這擺著，周邊的各種配套已經(jīng)非常成熟了。

2、改善產(chǎn)品。最小戶型就是125平米的三室兩廳兩衛(wèi)，最大戶型185平米，直接把剛需、剛改拒之門外，產(chǎn)品改善的非常純粹。

總的來說也就倆字，稀缺，位置稀缺，產(chǎn)品也稀缺。

但是更多是對(duì)中原區(qū)的地緣有吸引力，對(duì)非地緣來說，硬傷就被放大了，四棟樓的小區(qū)太小了，容積率也高。(展開全部)