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套均150平，這可不是一般人的菜??！

萬科山河道二期的規(guī)劃已經(jīng)公示了，備案名山河潤園，距離項目入市也不遠(yuǎn)了，中原老城區(qū)的改善終于要來了！

萬科速度果然夠快，6月22號剛拿地，8月5號規(guī)劃就已經(jīng)進(jìn)行了公示。

此次公示的規(guī)劃的萬科山河道項目二期用地，建設(shè)用地面積約18163.76㎡，約合27畝，總建筑面積120635.86㎡，容積率4.99，綠地率30%，綠地總面積5449.13㎡，集中綠地面積1817㎡，建筑密度24.92%，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃4棟32-34層高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)595戶，機(jī)動車停車位762個，非機(jī)動車停車位1002個。

從規(guī)劃來看，山河道二期依然沿用一期的建筑風(fēng)格，二期一共四棟樓，2#樓、3#樓1層設(shè)置有架空層，其中兩棟樓為兩梯三戶，一棟兩梯四戶，一棟兩梯兩戶設(shè)計，戶型面積段大概率是120㎡起步，140戶型為主，其中5#樓所有戶型全部做到了三開間朝南，客廳、次臥聯(lián)通式大陽臺，中間戶為三室，兩個邊戶為南北通透的四室，南北雙陽臺設(shè)計。

中原區(qū)苦改善久矣。萬科山河道一期賣的很好，二期入市估計也不會差，期待萬科。(展開全部)

不差錢的萬科進(jìn)度還是足夠快的，山河道二期也如約而至。

沒有炫酷的顏值改變，依然沿用一期的建筑風(fēng)格，規(guī)劃4棟32-34層高層住宅及部分配套建筑，595戶，兩棟樓為兩梯三戶，一棟兩梯四戶，一棟兩梯兩戶，同樣是三房和四房，據(jù)說面積段還是124-143平。

不得不說山河道二期來的實在太是時候了，中原主城的改善市場本身就少，二砂傳言的高端住宅項目遲遲沒有進(jìn)展，華潤剛宣布的熱電廠項目也只是個初級階段，所以中原主城的改善現(xiàn)在是斷檔的狀態(tài)，該項目又加上是萬科操盤，基本沒有競品，熱度是未售先紅，應(yīng)該不少地緣在時刻等待著二期的入市。

地塊太小僅27畝，容積率4.99，算是項目的劣勢，對此萬科作出的解決方案是四棟樓錯開分布，這樣盡可能保證了每一戶的采光最大化，也給業(yè)主留出了更多的綠地空間。

萬科對此的定位在于小而不失精致，面積依舊是124平起步，124平的戶型與一期保持不變，143平則是在一期的基礎(chǔ)上做了局部調(diào)整及提升，且143平的四房占比較大，所以也注定這將是一個跟剛需無緣的改善樓盤。

優(yōu)勢依舊是身處主城區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位價值、交通及抗跌性，還需要滿足周邊眾老破小的換房需求，還有重要的一點(diǎn)在于對面的二砂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為32個核心板塊之一，未來這里也將是中原區(qū)的一張新名片，提升的當(dāng)然還有城市界面，所以山河道二期放在中原區(qū)只要價格合適應(yīng)該不用發(fā)愁去化。

對于項目的教育資源這一短板也將于今年補(bǔ)齊，一直對外宣傳的伊河路小學(xué)山河道校區(qū)位于潁河西路與能源路交匯處，將于今年秋季正式招生。

這是中原地緣改善2022年置業(yè)怎么也繞不開的一個項目，可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

這幾個地塊容積率都太高，戶型外立面也太陳舊，不要求高，能達(dá)到翠灣中城的設(shè)計，市場反應(yīng)就好很多。聽說對面星河不干了，要是二砂全交給萬科開發(fā)就更完美了，畢竟那位置更好地塊更大，一旦成功，區(qū)塊的價值就上去了，就怕交給個二把刀弄得啥也不啥，糟蹋好地方?？偠灾?，那一片兒昆侖望岳起了個好頭，希望能持續(xù)下去，老中原區(qū)太缺區(qū)域改善地塊，二砂和北邊熱電廠是唯二的大地塊，底子好，希望別糟蹋了，不然我們想改善只能往東飛了。

2022年6月22日，河南國信樂達(dá)房地產(chǎn)有限公司以起始價42160萬元摘得鄭政出（2022）8號，該宗地為中原區(qū)洛達(dá)廟城改項目二期開發(fā)用地，位于政和路南、二砂中路東，出讓面積為18163.76㎡(合27.246畝)，土地性質(zhì)為70年城鎮(zhèn)住宅(地下空間用途為50年交通服務(wù)場站)用地，起拍價為42160萬元，起始樓面價為4642元/㎡，容積率＞1，＜5，建筑密度＜25%，綠地率＞25%，建筑高度需＜100米。

山河道二期來了，國信樂達(dá)背后大股東為萬科，但是罕見的萬科控股沒有超過50%，可見本土的國信在項目的運(yùn)作方面還是有一定話語權(quán)的。

山河道的一期賣的非常不錯，主打改善加上萬科的精裝和隔壁的昆侖望岳形成差異化競爭，1年的時間就已經(jīng)售罄，中原老城區(qū)的改善們腰包還是杠杠滴，目前一期項目正在進(jìn)行室內(nèi)精裝和配套綠化工程，外立面已經(jīng)做好，看上去比較簡潔，豪華感一般，沒有隔壁的望岳那種氣派大氣。萬科自建的山河道小學(xué)已經(jīng)建成，傳聞今年秋季開始招生，掛名伊河路分校，至于伊河路教育集團(tuán)到底能給多少扶持尚可未知，大概率一個分管副校長或者教務(wù)主任來主持工作，帶幾個骨干教師，剩下的都是新的師資，形成老帶新后幾年后運(yùn)營穩(wěn)定，其實學(xué)校這個東西還得看生源，只要生源好，要不了幾年就會成為區(qū)域名校。

現(xiàn)在的穎河路頗為熱鬧，陽光城、正商、萬科、望岳還有三環(huán)外的景悅城，幾年的光景已經(jīng)從荒蕪變成了早晚高峰的堵車，在兩個中原區(qū)改善龍頭的帶領(lǐng)下這一片的房價確實非常堅挺，周邊老破小基本沒有，沒有鐵路帶來的弊端，全是新建設(shè)的小區(qū)和道路，配套上又頗為成熟。但是整條穎河路上缺乏華山路那樣的沿街商鋪帶來的街景鬧市，目前僅有正商和陽光城兩個小區(qū)寥寥無幾的底商，南北向的市政路目前正在修建，北通中原路，南至隴海路，隨著幾條南北向市政路的打通，未來的穎河路片區(qū)將會四通八達(dá)，雖然穎河路目前本身配套不足但是距離中原萬達(dá)和西元國際的商圈5分鐘，市中心醫(yī)院+省直三院+市婦幼秦嶺路院區(qū)的醫(yī)療配套10分鐘，均在可以接受的范圍內(nèi)。

2022年上半年銷售額，萬科銷售41.57億穩(wěn)居三甲，從恒碧萬，到華保萬，任憑江湖如何變化，我自不倒，也只有萬科企業(yè)了。
山河道二期相對于一期更加純粹，沒有公租房，沒有原來國信自己的內(nèi)購房，但是地塊面積較小會限制設(shè)計發(fā)揮，依照萬科的操盤手法大概率又是改善項目了。價格參考一期，剛需們就別等了，三環(huán)外的1.4萬的景悅城現(xiàn)房才是咱們的。

（話說星河控股已經(jīng)退出了二砂城市更新，目前的二砂貌似成了“雞肋”，誰才是二砂的真命天子呢？）(展開全部)

洛達(dá)廟改造一期開發(fā)用地為如今的萬科山河道，鄭政出【2022】8號（網(wǎng)）地塊為中原區(qū)洛達(dá)廟城中村改造項目二期開發(fā)用地。
該地塊最終由河南國信樂達(dá)房地產(chǎn)有限公司（萬科）以底價42160.0萬元競得，折合樓面價4642元/㎡，無溢價。

土地基本信息：
鄭政出〔2022〕8號（網(wǎng)）地塊位于中原區(qū)政和路南、二砂中路東，使用權(quán)面積18163.76㎡，從規(guī)劃指標(biāo)來看，該地塊為城鎮(zhèn)住宅（地下交通運(yùn)輸設(shè)施）用地，容積率＞1，＜5，建筑密度＜25%，綠地率＞25%，建筑高度需＜100米，起始總價42160萬元，起始樓面價4642元/㎡，熔斷總價48360萬元。

該地塊位于中原主城核心區(qū)，位置跟地段非常稀缺，昆侖望岳、康橋玖璽園、萬科山河道一期相繼售罄之后，中原區(qū)改善產(chǎn)品非常稀缺，萬科山河道二期的入市也剛好彌補(bǔ)了市場空缺，再加上萬科操盤，地緣改善完全可以關(guān)注。

周邊多改善住宅，比如說萬科山河道一期、東側(cè)的昆侖望岳以及康橋玖璽園、恒大云璽等，生活氛圍濃厚，項目北側(cè)為二砂創(chuàng)意園，南邊距離隴海高架之間有鄭州市行政執(zhí)法局家屬院，基本上不會受到來自隴海高架的噪音、粉塵影響。(展開全部)

只要品質(zhì)有保障 交房有保障 20000+可以接受

20000?

同一個區(qū)域，售樓部相隔數(shù)百米，有的樓盤能賣好多年，有的樓盤自帶光環(huán)不愁賣。鄭州也不乏這樣的樓盤，地段一樣，配套一樣，只因為開發(fā)商不同，定位不同，產(chǎn)品不同，價格能相差五六千。

就比如說中原區(qū)的萬科山河道跟匯泉景悅城。同屬三環(huán)邊，兩個樓盤直線距離800米。以西三環(huán)為界，東邊是賣得貴的萬科山河道，今年中原區(qū)的網(wǎng)紅樓盤，帶裝修交付，均價18000元/平米。西邊是賣的便宜的匯泉景悅城，毛坯現(xiàn)房，目前均價12500元/平米。

一路之隔小區(qū)房價產(chǎn)生的極致價差，背后都是有原因的。

因為即便是同樣的地段，擁有差不多的配套和環(huán)境，它們的產(chǎn)品差異也可以很大。要么是戶型很落后，小區(qū)環(huán)境差，沒辦法很好的滿足居住屬性，再要么是開發(fā)商交付品質(zhì)不行，比如說匯泉景悅城、宏江溢彩年華。

好地段，也必須要搭配好產(chǎn)品，才能賣的上好價格。歸根結(jié)底，房價有差異，原因一定來自項目本身。

萬科山河道和匯泉景悅城僅相隔一條西三環(huán)，但是這兩個樓盤在開發(fā)商、產(chǎn)品戶型、交付品質(zhì)等方面均有較大差異，所以房價存在天壤之別。(展開全部)

萬科山河道的地段非常稀缺，西三環(huán)，周邊全部是已經(jīng)交付的小區(qū)，生活居住氛圍濃厚。

主城區(qū)交通方便，東南西北隴?？焖俾贰⒅性?、西三環(huán)、桐柏路都是主干道，去往哪個方向都是四通八達(dá)。

周邊成熟的大型商場較少，但是距離萬達(dá)廣場非常近，另外還有西流湖公園以及二砂文化創(chuàng)意園以及芝麻街公園里。

學(xué)校的話，萬科山河道二期跟一期的學(xué)校一樣，都是伊河路小學(xué)山河道校區(qū)。

周邊各種配套都有，只是不怎么好。

比如說，距離地鐵也比較遠(yuǎn)，無論是5號線，還是中原路上在建的地鐵10號線，都超過1公里。商業(yè)方面，除了萬達(dá)廣場之外，周邊商業(yè)更多依靠附近成熟小區(qū)的社區(qū)底商。小學(xué)為伊河路學(xué)校，但是中學(xué)都沒有確定，還要等交房劃片，附近的中學(xué)有六十九中學(xué)、隴海路以南的六十四中學(xué)，學(xué)校都很一般。

生活氛圍濃厚，所有配套全部成熟可見，但是也有一些硬傷，整體來說，三環(huán)內(nèi)，地段是非常稀缺的。

中原區(qū)的地緣改善，完全可以首選萬科山河道，不僅是三環(huán)邊的地段優(yōu)質(zhì)，萬科品牌+產(chǎn)品稀缺，后期都是能夠升值的點(diǎn)。(展開全部)