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本來(lái)沒(méi)打算看這個(gè)盤，原來(lái)對(duì)西站路那邊的印象就是一個(gè)字亂，閑著沒(méi)事兒去月季公園玩的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，月季公園比十幾年前強(qiáng)多了，小而美，周圍的環(huán)境也改善了很多。于是就去看了看這個(gè)盤，總體比想象的要強(qiáng)，問(wèn)題依然有一些，首先容積率高了，改善盤3以下會(huì)好一些；其次學(xué)校放在了小區(qū)正對(duì)面，這是什么神操作？再一個(gè)143戶型偏小得房率不高，不如增加幾平方做正經(jīng)的4室，或者干脆做大三室，尤其是3號(hào)樓的143簡(jiǎn)直難評(píng)，168和192的戶型不錯(cuò)，但是總價(jià)上去了，在這兒不好賣，西站路不是中原路。最后總結(jié)，總體還行，對(duì)比中海目前價(jià)格偏貴，降一千左右還是可以的。等等黨永遠(yuǎn)勝利，更低的得房率更新的產(chǎn)品(展開(kāi)全部)

本來(lái)還挺期待，看了這么多信息，包括他們官方的宣傳，覺(jué)得他們似乎過(guò)于樂(lè)觀或者說(shuō)有點(diǎn)兒忽悠了，我還是再等等吧。首先東廣場(chǎng)還需要時(shí)間，我沒(méi)考慮所謂的超總，因?yàn)檫@個(gè)更沒(méi)譜，起碼五六年沒(méi)法住，或者忍受大工地。再者說(shuō)，超總九塊地，都是小地塊，當(dāng)改善盤先天不足，白白浪費(fèi)了這么低的容積率，雖然這是規(guī)劃部門的鍋，結(jié)果卻需要開(kāi)發(fā)商和業(yè)主承擔(dān)。綜合起來(lái)比幸福里低了一個(gè)大檔次，就是一普通的帶點(diǎn)兒改善因素的樓盤，我再買房，首先考慮片區(qū)氛圍和環(huán)境，可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)這兒都不具備。即便如此我覺(jué)的這個(gè)盤不難賣，原因東區(qū)沒(méi)地方買新房了，除非他們昏了頭非要定個(gè)兩萬(wàn)五以上的高價(jià)。(展開(kāi)全部)

真有買個(gè)大公府公寓的沖動(dòng)，價(jià)格真不錯(cuò)，至于說(shuō)什么土地性質(zhì)，房屋增值保值，那都是笑話。北龍湖的房子賣了十年了，有幾個(gè)樓盤是增值的？妥妥的都是“不動(dòng)產(chǎn)”至于40年土地和七十年區(qū)別有多大呢？制約我的唯一因素就是，要求全款，我不想占用太多的資金。

似乎沒(méi)什么人討論這個(gè)盤啊，工作原因不得不考慮搬東區(qū)，看來(lái)看去東區(qū)就幸福里一個(gè)樓盤，大戶型我還買不起，北龍湖只能買得起北岸小戶型，但是太荒涼無(wú)法兼顧生活。一直沒(méi)考慮金水老城，但是回頭一看，萬(wàn)科這個(gè)盤也不算太遠(yuǎn)，就是不知道學(xué)校劃到哪兒，147的小戶型后期還有沒(méi)有？

這幾個(gè)地塊容積率都太高，戶型外立面也太陳舊，不要求高，能達(dá)到翠灣中城的設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反應(yīng)就好很多。聽(tīng)說(shuō)對(duì)面星河不干了，要是二砂全交給萬(wàn)科開(kāi)發(fā)就更完美了，畢竟那位置更好地塊更大，一旦成功，區(qū)塊的價(jià)值就上去了，就怕交給個(gè)二把刀弄得啥也不啥，糟蹋好地方?？偠灾?，那一片兒昆侖望岳起了個(gè)好頭，希望能持續(xù)下去，老中原區(qū)太缺區(qū)域改善地塊，二砂和北邊熱電廠是唯二的大地塊，底子好，希望別糟蹋了，不然我們想改善只能往東飛了。(展開(kāi)全部)

這個(gè)盤如果不是戶型太老甚至可以說(shuō)比較差，還是可以買的，三百來(lái)個(gè)買個(gè)一百二三的小戶型，位置，配套，容積率，品質(zhì)都還說(shuō)得過(guò)去。優(yōu)秀全靠同行襯托，鄭州沒(méi)什么改善盤。

終于有點(diǎn)兒實(shí)質(zhì)的信息了，咱直奔主題說(shuō)說(shuō)價(jià)格，參照物就是嘉里中心，從城市發(fā)展方向和樓盤規(guī)格等來(lái)看，價(jià)格至少得比嘉里中心低五千，如果要是毛坯還得再低減幾千，大家可以估量下。
不過(guò)作為一個(gè)在這居住的已經(jīng)享受到各種配套的“地緣客戶”，就像我媳婦說(shuō)“我們?nèi)绻ㄈ偃f(wàn)買個(gè)一百多的房子，圖什么？居住面積沒(méi)變大，地方還是這一片兒，配套沒(méi)有變化，就圖房子新？”我覺(jué)得我很有道理，可能還是錢不夠，對(duì)這個(gè)樓盤理解的不到位。(展開(kāi)全部)

看了看開(kāi)盤數(shù)據(jù)，和我預(yù)想的差不多吧。西郊太缺改善的房子了，雖然這個(gè)盤算不上真正的改善。一是產(chǎn)品設(shè)計(jì)太亂，容積率那么高，地塊也不大，還把多層，小高層，高層，商業(yè)糅合到一起，好像還有地面停車位，二是戶型不純粹，改善至少也得120起步吧。但是也有亮點(diǎn)，比如220的大平層就不錯(cuò)，既可以把隔離打開(kāi)，也可以保留，說(shuō)實(shí)話我是需要這樣的房子的，和父母住一起，空間上又相對(duì)獨(dú)立，價(jià)格據(jù)說(shuō)還不貴。想買個(gè)改善型小區(qū)自住一個(gè)四房，父母住個(gè)兩房，但是市面上的改善型小區(qū)都是大三房小四房起步，有的剛需盤能滿足但是不想買這種樓盤，中間有隔離的大平層完美解決的這個(gè)問(wèn)題。(展開(kāi)全部)

容積率太高，沒(méi)有地鐵，沒(méi)有好學(xué)校，光提情懷可不行。

抽空去看了看，萬(wàn)科在這塊地上不敢說(shuō)化腐朽為神奇，但也稱得上騰轉(zhuǎn)挪移盡量維持了體面，想想換成別的開(kāi)發(fā)商會(huì)怎么搞，基本上又是建了一個(gè)新的城中村。
但是硬傷不是開(kāi)發(fā)商能彌合的，比如周邊環(huán)境和配套，比如容積率，所以這個(gè)盤挺尷尬的，本來(lái)是瞄準(zhǔn)了地緣客戶，可是地緣客戶又瞧不中那個(gè)地方，說(shuō)實(shí)話價(jià)位也不好定，定低了不符合萬(wàn)科的自我定位，定高了找不到目標(biāo)客戶。主要的尷尬在于在一個(gè)不該出品質(zhì)盤的地方做出了個(gè)品質(zhì)盤。
這種資源錯(cuò)配情況在前幾年的鄭州尤其突出，一言蔽之就是廢品開(kāi)發(fā)商拿了好地塊，而有情懷有口碑的開(kāi)發(fā)商往往拿的都是爛地塊，邊角料。(展開(kāi)全部)