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二期的預售前公示在上個月就已完成，涉及1/2/3三棟樓，共計400套房。
這個片區(qū)好久沒有熱鬧過了，前幾年有康橋玖璽園、萬科山河道一期、恒大云璽、昆侖望岳二期這幾個悍將，后來一波全部陸續(xù)售完，然后還倒下兩個。
二期這塊地在去年中萬科就想拿，一直沒放出來，等了這么久，市場更冷淡。好在競品已不多，一直放風的電建、華潤也沒有確切消息。
繼續(xù)維持一期經典美式大都會風格，地塊總占地面積約27畝，總建筑面積120635.86㎡，容積率4.99，包含4棟32-34層高層產品，規(guī)劃總戶數595戶。
戶型有129㎡三室兩廳兩衛(wèi)、150㎡四室兩廳兩衛(wèi)和183㎡四室兩廳兩衛(wèi)，其中150和183做了跟萬科未來時光相當的設計，一個面積段，兩個戶型。
150㎡B戶型采用橫廳設計，U型廚房，南向次臥連接小陽臺；
150㎡C戶型采用經典四葉草設計，南北雙陽臺，主臥帶大飄窗；
183㎡戶型，私家電梯廳入戶，270°客廳，只不過主衛(wèi)是個暗衛(wèi)。
戶型尺度挺大的，定位很明確就是改善，旁邊的昆侖望岳二期當時也是140/160/180戶型，還相對大一些，交房效果也不錯。
項目對面就是二砂文化創(chuàng)意園，規(guī)劃圖、效果圖已經出來幾年，但還沒啥動靜，但這個地方未來大概率是利好落地，東北角的伊河路小學山河道校區(qū)已經投入招生，旁邊還有萬科整的公園，是周邊居民休閑好去處。
現在的關鍵就看萬科怎么定價了，只要不夸張，應該不愁賣。
中原區(qū)很多改善也在等著。(展開全部)
電建朱屯項目在土拍中熄了火，華潤電廠項目暫時也沒有任何進展，所以說好的中原純改善2023年還只能寄希望于山河道二期，預售證已公示，25年底交付，不過幾個月以來嚴重影響了蓄客，開盤可能也要拖到年后了，對外釋放的價格也是中原天花板，20000+。
地塊不大，僅27畝，規(guī)劃4棟高層住宅，三個面積段125平、150平和183平，150平占比最大，沒有改變風格，而是繼續(xù)延續(xù)一期的現代都會風格外立面，精裝修交付，標準可以參照金水老城的古翠隱秀。
看完萬科的產品就會發(fā)現，萬科收割主城改善還是有兩把刷子的：
1、萬科近幾年做的主城改善不少，最有代表性的比如古翠隱秀，被一眾老破小包圍，容積率高，但依舊賣出了一股清流，主要在于萬科對于這種項目不是單純的賣房，而是先從周邊環(huán)境更新開始，讓人看了直接賞心悅目。
2、主城區(qū)已回歸其稀缺價值，現在的特點就是少且貴，而且是改善社區(qū)戶型越大越貴，一般人根本買不起，山河道二期走的就是古翠隱秀的路線，直接125平起步，專為地緣高端改善而來，這部分客戶根本不差錢，要的就是品質和獨一無二，所以是展示中原區(qū)地緣土豪強大經濟實力的時候了。
一期山河道即將交房，如果品質杠杠的，也是對二期最好的品牌宣傳，雖然容積率高，但房源戶數少，又是萬科的純改善樓盤，市區(qū)4.99的容積率屬于正常，所以不用太糾結這種高容積率。
配建的伊河路小學山河道校區(qū)已招生，距離非常近，教育配套又有了加分項。
三環(huán)內，各種配套都非常齊全，只要萬科不在價格上過分作妖，絕對不愁賣。
這真的是中原改善可以重點關注的一個項目。(展開全部)
萬科山河道，放眼整個中原區(qū)，也就只有萬科山河道是能讓人安心的期房了。
項目的進度也是無視市場環(huán)境的冷酷，穩(wěn)步推進，2022年6月22日以底價4.2億元競得，折合單價約1547萬元/畝，樓面價約4642元/平方米，而現在已經開始宣傳了，不得不說，萬科真讓人踏實啊。
其實二期很簡單，依然高容積率，4.99，地塊也秀珍，27畝地上規(guī)劃4棟高層，按道理是屌絲剛需盤的路線，但萬科偏偏搞了純改善，125平三室兩廳兩衛(wèi)、150平四室兩廳兩衛(wèi) 、183平四室兩廳兩衛(wèi)，150平戶型是主力戶型。相比一期的124-143平，這么大的提升，應該是萬科根據一期的銷售情況推出來的。
這樣一來，就會發(fā)現一個有趣的現象，中原區(qū)老區(qū)全是高容積率的秀珍改善盤，比如同樣只有4棟樓的恒大云璽，只有3棟樓的昆侖望岳二期，以及現在的山河道二期。
開發(fā)商這樣搞，絕對不是拍腦門，這說明市場可以接受地塊小的缺陷，只要產品夠好，但底線至少是4棟樓，起碼有個差不多的院子，像昆侖望岳二期只有3棟樓，想賣高價已經有點吃力了，而金地建海峯范和金水區(qū)的國泰ONE由于只有1棟樓就陷入高不成低不就的尷尬局面。
小地塊純改善可以，那么大地塊純改善是不是更可以了？
還真不一定，康橋玖璽園就是混撘，因為老城區(qū)的大地塊普遍容積率更高，為了用滿容積率只能大小搭配，還有一個可能，中原區(qū)的改善容量有限，弄三四百套大戶型可以，如果一下搞個上千套大戶型，市場消化不掉，大戶型反而顯得爛大街了。
萬科這150平的四房真不錯，兩種可選，一種三開間的，一種大橫廳的，個人感覺四房確實到了該提升的時候，以前140的四房真不顯大，既然現在小三房都提到95平起步了，四房150平起步也不算過分。
180平的反而不建議，因為戶型也是四房，結構都差不多，還有個暗衛(wèi)。(展開全部)
開盤數據
2023年3月6日，九九的第三天。
2022年12月22日，鄭州城區(qū)共計1個項目、400套房源進行了預售許可前信息公示，建筑面積62069.82㎡。
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