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那個改了7次名的項目又又又又更名啦。

凱運城、正印摩卡時光、正印良品、萬吉一品、萬吉花園、鄭銀桂府、泰萊尚苑。，更名如兒戲，現(xiàn)在他的名字叫做——正商金域華府。

老板再次玩不轉，妥協(xié)，合作。

2011年，該項目用地由河南正印置業(yè)有限公司通過招拍掛，取得《建設用地規(guī)劃許可證》，然后開啟了更名之旅。

在旅途之中，遭遇地鐵建設帶來的紅線退讓，資金鏈斷裂，工程停工，手續(xù)不合規(guī)等多重多樣的問題，可謂九死一生。

中間還發(fā)生過內購，估計買房子那些人都不知道買的是哪個名字。

今年四月份，泰萊尚苑首次開盤，對外宣傳銷售150套，回款2個小目標。

本想著這個旅程玩的差不多了，誰知又來這么一出。

我現(xiàn)在嚴重懷疑開發(fā)商吹牛逼，開盤數(shù)據(jù)的水分估計能把老板的頭發(fā)洗干凈。

項目最大的幸運就是位置好，不少開發(fā)商找上門尋求合作。

整體占地約43.6畝，規(guī)劃1棟27F高層、2棟17F小高層、5棟洋房，戶型從66到200多都有，高層戶型設計的很垃圾，白瞎了2.9容積率。

距離4號線地鐵口果樹所站約200米，標準地鐵盤。

希望這次與正商合作能畫上圓滿的句號，哪怕是一個案名賣100套房，現(xiàn)在也賣完了，真是絕啦。

爛尾房層出不窮的當下，一定要擦亮眼睛，不要光想著撿漏，得不償失。(展開全部)

澳海上坤四季風華，位于新鄭南龍湖祥云路與經(jīng)四路交匯處東側。
總占地約91畝，總建面20.33萬方，容積率2.49，包含17棟小高層及洋房，建筑面積約65㎡、98㎡、110㎡，115㎡，120㎡小高層，92㎡，126㎡，136㎡洋房。

澳海之前拿的地，與上坤合作，交由其操盤。相信很多人，對這兩個開發(fā)商很陌生。

上坤地產源于上坤集團，成立于2010年，去年11月，地產板塊成功于香港上市，中國房地產百強。

澳海地產源于澳?？毓?，1998年成立于杭州富陽，先后進入上海、杭州、長春、長沙、沈陽、撫順、錦州、銀川、懷化、涪陵、奉節(jié)、蘇州、濟南、黃岡等17座城市。

這算是上坤進入大鄭州的第一的項目，是澳海的第二個項目。澳海的第一個項目也在南龍湖——澳海云瀾賦。

地塊位置在南龍湖偏于一般，距離地鐵城郊線沙窩李站約3公里，沒有軌道交通優(yōu)勢；小學和中學都在規(guī)劃中，也不占優(yōu)勢；

生態(tài)資源還算不錯，緊鄰已建成開放的十七里河濕地公園，總占地約2000畝，但頗為破?。?
距離龍湖錦藝城和華南城等商業(yè)也都在3公里左右，基本可以輻射到。

周邊競品項目正榮御首府、永豐樂城、正商蘭庭華府、萬科星圖一個個如狼似虎，最近的越秀臻悅府已經(jīng)封盤，高價拿地，現(xiàn)在賬肯定是算不過來。

南龍湖現(xiàn)在的銷售難度絲毫不亞于滎陽、綠博等地，據(jù)資料顯示，其過去三年住宅成交量年均約158萬㎡，按單套100㎡來算，約15800套?？粗€不錯，畢竟一個遠郊鎮(zhèn)。

但供應量之驚人出乎你想象，正榮御首府約4600套、永豐樂城約3400套、萬科星圖約3400套、奧園悅城約2200套、康橋香蔓郡約2300套，單這幾個就夠消化一年?？墒?，后面還有40來個樓盤著急忙慌。類似于正商左岸、美盛中華城、建業(yè)天匯城等大盤也就剛開炮而已，道路艱難矣。

上坤與澳海，初來乍到便進了狼窩，愿好！(展開全部)

保利和光嶼湖，目前主推二期，去年12月以總價59522萬元、樓面價6114元/㎡摘得。?

規(guī)劃7棟20層高層、8棟7+1層洋房，1棟配套用房。高層戶型面積包含90㎡三室兩廳一衛(wèi)、115㎡三室兩廳兩衛(wèi)、120㎡三室兩廳兩衛(wèi)，洋房只有140㎡。戶型都很不錯，可改造空間與贈送面積都很大。

二期與一期一路之隔，同樣高低配，同等戶型面積。之前還擔心保利自己兩個盤同質化競爭嚴重，相互打架?，F(xiàn)在鬧明白了，一期整體精裝修，高層13500-14000之間，洋房均價16000。二期直接精裝改毛坯，高層11500-12000之間，洋房均價145000。讓你選，你選哪個？這個抬轎子的營銷策略滿分。

一平方2000的差價，精裝能值幾個錢？這是開發(fā)商在幫你選擇！

考慮這個項目的話，放棄一期，轉戰(zhàn)二期，麻溜！

雙湖科技城經(jīng)過幾年的發(fā)展，變化依舊不大。不像濱河國際新城那樣，隔一段過去一次都有種日新月異的感覺。

新區(qū)的不確定性也很大，宣傳許久的地鐵9號線已被調換成K3快線和14號線。

借助學校優(yōu)勢，高新區(qū)現(xiàn)在整體房價上揚，多個樓盤甚至突破20000大關，這在三環(huán)外的管南、惠濟想都不敢想。高新區(qū)的教育資源可以說僅次于金水和中原，還一直在進步。

個人覺得，這個片區(qū)比較適合高新區(qū)工作的剛需購房者。刨除已經(jīng)售完的萬科城九期，也只剩下保利這個能入眼，至于正商湖西學府、金輝優(yōu)步花園、美的瀚悅府那幾個難兄難弟實在讓人提不起興趣。新盤保億豫景晨園了解不多，暫不作評價。(展開全部)

華潤金水東路項目將是近兩年鄭州呼聲最大的一個，沒有之一。

雖然整體包含5A級寫字樓、公寓、商場、酒店、住宅，但大部分人只關心住宅。

雖然住宅限高不超100米，而公寓超高，對望對地雙子塔，依然鮮有問津。

依據(jù)目前流傳出來的方案，少部分住宅分布在祥盛街以北，大部分住宅分布在祥盛街以南，七里河北路以北。

南地塊規(guī)劃8棟26-32層高層，面積分別為148㎡、177㎡、228㎡、267㎡，其中148㎡存在于南地塊西北角一棟樓上，不足200套。178㎡分布于南地塊東北角、西南角、東南角三棟樓上共計4個單元，200多套。

至于228㎡和267㎡，我相信很多人是不關注的，也買不起，也不好賣。

在鄭州這個市場，大戶型撐場子還行，但都會賣到最后。在二手房市場中，成交量也極低，同小區(qū)小戶型賣五套，大戶型不見得出一套。

參考目前流傳出的戶型方案，148㎡為2＋1房，177㎡為3＋1房，考慮寬廳過多，對臥室的舒適度有所損傷；228㎡4房分為中間套和邊套，各有優(yōu)劣，均衡向很好；267㎡四房對主臥配置很高，堪稱豪華主臥。

很多人對初步戶型方案頗有微詞，個人覺得蠻好，畢竟容積率和限高在這控著。相比建業(yè)天筑、海馬公園、中豪匯景灣等明星小區(qū)大戶型產品來看，絕對的C位。

目前了解的消息，華潤會嚴格按照限價賣，30000一平含裝修，不超限價，不綁定。如為真，將是繼2017年昆侖望岳一期、2018年象湖壹號三期、四期后的又一紅盤，很多人拿著錢花不出去，干瞪眼。這種倒掛在杭州、成都、上海、深圳等城市雖已繁多，在鄭州還是蠻稀有的。

不要小看鄭州的購買力，尤其是148㎡、177㎡這種相對較小的戶型，與建業(yè)天筑差價5000一平，還是蠻香的。

你選擇28000的康橋香麓灣還是這個？這是道送分題。想象一下若干年后，別人問你在哪住?一個是金水東路東風南路，一個是楊金路博學路，哪個更自信一點？

當然，這個門檻相對于鄭州還是偏高，以最小戶型148㎡為例，總價接近450萬，首付140萬左右，月供按照當前利率，貸款30年，每月約19000月，交房周期三年的話，月供約70萬。這就意味著，住進去之前，要準備140＋70=210萬，這是最低門檻。

前幾日，站在綠地雙子塔上俯瞰這塊地，還未有明顯動工跡象，今年肯定不會入市，住宅部分大概率到明年下半年，萬象城＋悅府也是大概率事件。

不過，個人還是比較期待“一城一匯一天地”的方案，對標深圳，不比銀泰牛逼？(展開全部)

招商美景雍瑞園——惠濟區(qū)大河路南、桂圓北街西

美景的地，在今年6.3土拍中拿下。只不過現(xiàn)在美景深陷泥潭，外面的資本沒玩轉，前幾年在鄭州花重金拿的地又被坑。只能選擇與招商合作，包括美景美境二期。

只不過招商地產近幾年在鄭州的口碑也沒豎立起來，最早在二七新區(qū)的招商天地華府交房維權，后續(xù)在港區(qū)高價拿地開發(fā)的招商公園與湖和二七招商公園1872已經(jīng)賣成現(xiàn)房，還有大部分房源待嫁。

項目占地約79.5畝，容積率不超1.5，建筑限高20米。絕對的低密，放眼整個四環(huán)內，也稱得上稀缺。

產品也不錯，標準的純洋房社區(qū)，堪比北龍湖那些豪宅社區(qū)。

地處位于黃河迎賓館北側，距離迎賓路3號、九郡弘等別墅區(qū)也很近，有強烈的改善氣息。

地塊西側500米處，有在建地鐵7號線東趙站，預計2024年左右開通，向南一站便可與地鐵2號線交匯，交通方便。

在文化北路西側，有成熟的商業(yè)惠濟萬達廣場，中間的月湖公園搭配湖面更是相得益彰，這些保障了基本的生活配套。

只不過地塊北側緊鄰北四環(huán)快速路，噪音會比較大，對臨路樓棟影響比較大。

惠濟區(qū)還是比較缺改善產品的，本來招商美景興致勃勃的要賣20000＋，無奈融創(chuàng)不講武德，16000起步，精裝修。

雖然運河源位置更靠西，但畢竟北側臨河是優(yōu)勢。目前萬科天倫紫臺一期高層二手房15000，洋房18000左右，雍瑞園如果不著急回款的話，定價估計高于18000，想走量的話買肯定要在180000上下功夫。(展開全部)

裕華城降價了，高層由均價14300到均價13800，每平方500左右。

其實，這個盤在過去的價格區(qū)間跨度很大，因位置差異，有12500的，也有150000的。

目前主要在售高層，戶型從78-142平，從兩房到四房。洋房暫時不作為主推，估計自認為很稀缺吧。

本來就是個純剛需盤，臨近地鐵，配建個伊河路小學合作辦學，走走流量。無奈裕華不甘寂寞，硬是花錢傍上山水比德孫虎、進境制作唐忠漢、上海UA楊立峰幾位大師，提高自己價碼，對外輸出品質標桿。

目前看到的呈現(xiàn)效果，確實有改進。裕華自己也是明白人，像過去千鹿山、迎賓路三號、裕華行園那樣糊弄著蓋房子是不行了。自己還是個大盤，前期先整出來個口碑，量價齊升之后再糊弄。

周邊碧桂園西湖、碧桂園名門鳳凰城在過去銷量一直不錯，裕華城來了之后先是低開再簽學校，賣的也不差。

只不過，近期受到暴雨＋疫情影響，大家都不好過。常西湖周邊的世茂璀璨西湖、永威西郡兩個價格標桿已經(jīng)推出14000的特價房搶占客戶，接下來幾個月會更難過。

只不過，節(jié)點趕得緊，一期沒整完，二期就要上場。

二期書山苑占地約33畝，包含5棟33-34層高層、1棟商業(yè)、1所幼兒園。容積率3.65，規(guī)劃戶數(shù)817套。除了1號樓為三梯五戶外，其余均為兩梯四戶。包含87㎡三室兩廳一衛(wèi)、88㎡三室兩廳一衛(wèi)、97㎡三室兩廳兩衛(wèi)、106㎡三室兩廳兩衛(wèi)等多個戶型。

位置在長椿路西側，華瑞紫韻城一期對面。距離地鐵1號線鐵爐站很近，右側是規(guī)劃的小學用地，周邊有鄭州六十三中學，定價應該會比華瑞紫韻城二手房稍高些。(展開全部)

康橋天樾九章一期總占地約113畝，規(guī)劃15棟29-30層高層，容積率4.19。

戶型包含109㎡三房、127㎡三房、143㎡四房，165㎡4+1房，188㎡樓王和少部分22㎡平的復式。

109㎡和127㎡占比較大，符合剛改需求，應該也是最好賣的。165/188㎡這種面積估計夠嗆，300-400萬的總價區(qū)間還是蠻挑人的。

項目分東、西兩個院，以一條商業(yè)步行街隔開，與在售兄弟項目康橋香麓灣類似，豎插一條路。只不過香麓灣不像天樾九章大肆宣傳這條路，還美其名曰藝術街區(qū)。香麓灣把路的前端直接做成了景觀示范區(qū)，以至于很多人都不知道中間還有條市政路。

外立面采用精美的玻璃幕墻，其余三面大部分真石漆，這個也是從香麓灣學的經(jīng)驗，只有一面采用玻璃幕墻＋鋁板，宛如驢糞蛋外表光鮮。

目前一直對外宣傳20000＋，個人覺得大概率不會超過20000。一是營銷心理，二是信心不足。

周邊多是老舊商品房、安置房以及爛尾樓（翰林華庭），北側魏河也尚未經(jīng)過改造，跟村里的河道差不錯。北龍湖北岸中海云鼎湖居和魯能公館也能看到這條河，已經(jīng)投入重金修繕過，很漂亮。

配套的學校尚未確定，據(jù)置業(yè)顧問講后期會引進名校合作辦學，這個應該問題不大，后續(xù)還有地塊。

距離地鐵2號線劉莊站約1.5公里，不算地鐵盤。在整體位置上，也不如瀚宇天悅城、碧桂園云境、美盛金水印等項目好。

目前，也就剩下金水＋康橋在支撐著，當康橋這個牌子逐漸落幕，價值幾何？(展開全部)

信友天樾位于綠博鄭開大道與文匯路交叉口向北200畝路西，總占地約40畝，總建筑面積約8.7萬方，規(guī)劃5棟26層高層住宅，容積率2.48。?

項目包含98㎡三室兩廳一衛(wèi)、109㎡三室兩廳兩衛(wèi)、116㎡三室兩廳兩衛(wèi)、135㎡四室兩廳兩衛(wèi)等多個戶型。戶型都不錯，均是三開間朝南，整體舒適度蠻高。

整體定位偏剛需，最小面積總價不足100萬，最大戶型總價不超130萬，首付30-40萬即可。

地塊不大，總共571套房源，目前還剩下300套左右。去年十月一日首開至今，在硝煙彌漫的綠博片區(qū)，這個成績還算拿得出手。

雖是起家于河南商丘的開發(fā)商，但近些年擴張的腳步從未停歇。已布局河南、山東、廣東、廣西、北京、上海等地，形成16城31盤之勢，累計已開發(fā)及在建面積約1500萬方，服務業(yè)主10余萬。2020年，更是登上中國房企銷售業(yè)績榜第95位。

這種速度在過去都很危險，在當前房住不炒的大基調下，恐怕要扯著點什么了。

信友天樾作為其在鄭州的第一個項目，并沒有打開知名度，在面對萬科、碧桂園、融創(chuàng)等大哥時還是有些脆弱。況且這些大哥，也都折戟于此處。

目前片區(qū)略顯荒涼，都是在建工地。不過，東側的康橋香溪郡已有幾塊地率先交付，慢慢的人氣會逐步上來。但是真正熱鬧的話，還需5-10年時間。

坑橋這個開發(fā)商也真是利益最大化，八塊地的天量利潤收入囊中，拔腿就跑。學校、商業(yè)等配套不理不睬，留下幾萬名業(yè)主及家人在綠博的涼風中被匆匆過客嘲笑。(展開全部)

路勁正榮·悅東園位于經(jīng)開區(qū)凌云路以北、宇龍街以東、朗星路以南，占地約35.81畝，容積率3.5，規(guī)劃846戶。

為2019年11月路勁攜手正榮以樓面價4292元/㎡摘得，至今將近兩年時間，但鮮為人知。?一是品牌，過去兩個樓盤僅活躍在中牟新縣城；二十位置，很多人都沒去過，無感。

同期摘地的還有和昌、星聯(lián)、保利、中建、英地等房企，目前這些項目也都一一面世，并且多以合作形式。

興港和昌凌云筑、英地鳳池桂苑、星聯(lián)樾棠、、保利金茂時光悅、中建瀾溪苑等開發(fā)項目云集，看似熱鬧，實屬孤島。這幾個樓盤真是一個比一個慘，一個月能去化幾十套都燒高香。

產品同質化也極其嚴重，容積率幾乎相當，以純高層為主，成品房交付（無非是500跟700的區(qū)別），戶型區(qū)間相當，片區(qū)最大戶型也就是128平，純純的剛需。

路勁正榮·悅東園更絕，最大戶型105平，妥妥小弟姿態(tài)，總價不超過100萬，純純純的剛需。

目前均價9500左右，時不時出幾套特價房，刷刷存在感，但還是要被賣到現(xiàn)房的節(jié)奏。

不過，路勁這個房企在中牟兩個項目——路勁國際城、路勁九郡不少摟錢，那是真的有利潤。

早期物流園區(qū)的樓盤以碧桂園翡翠灣、保利羅蘭香谷、恒大雅苑、九龍新城等幾個為主，賣得還不錯，價格也能說得過去。和開發(fā)商朋友細聊得知，客戶主要以地緣性為主，偌大的物流園區(qū)都處于拆遷狀態(tài)，商品房寥寥，客戶眾多。再加上白沙南和萬邦商戶，幾個樓盤瓜分還是有利可圖。

現(xiàn)如今，片區(qū)內的錦城花園、錦祥花園、錦繡花園、錦龍花園等安置房都已陸續(xù)交付，房子空置的都很多，地緣性需求極度缺失。

本來還能吹下旁邊的夢湖CBD，讓客戶暢想下未來，今年的挖湖事件一出，估計也涼涼。

對了，7.20暴雨這次，濱河國際新城可勁在那吹自己的海綿城市。其實，物流園區(qū)和港區(qū)也都沒受災，原因你懂得。(展開全部)

入市一年后，銀榕居終于舍得花錢整出來一個樣板間和景觀示范區(qū)，只是景觀示范區(qū)小的可憐，可以忽略不計。樣板間精裝標準還可以，值個1500，但略顯粗糙。

今年初，受鄭州學區(qū)房冷飯熱炒影響，銀榕居也跟著輝煌了一把，單月銷售30套左右。不要小看這個量，來之不易。

近兩個月，又受到暴雨＋疫情＋雙減政策等三重打擊，終于扛不住啦，下調價格至21000起，推出首付分期政策。

在過去，很多人只感覺銀榕居單價貴，但影響其銷量的最大因素并不是單價，而是備案價，限價12000，超出部分不能貸款。以主力戶型118㎡為例，總價260萬左右，除去精裝和正牌省實驗的加持，對于部分家庭還能接受。但置業(yè)顧問把單子攤開一算，首付三成就要拿出160萬左右，令人望而卻步。

房產投資的本質就是杠桿加持，向未來借錢。在特價房橫飛的現(xiàn)階段，還能這么倔強也是難得。
總計約640套房源，刨除早期省實驗TG部分，不足600套。據(jù)置業(yè)顧問講，目前還剩下300套左右，既然這樣講，那肯定是超過這個數(shù)啦。按照這個節(jié)奏，等到省實驗開學也難賣完，估計門口的地鐵8號線開通能畫上一個圓滿的句號。

據(jù)小道消息，該項目老板不差錢，不著急回款，手里的閑錢還借給其他開發(fā)商用。并且，手里還有幾塊閑地待開發(fā)，無畏。在如今三道紅線的攔截下，還能如此淡定，也是高人。

最近幾年在鄭州買房，越來越難掙到錢。房住不炒，堅定不移。對于新房購買者，真應該多關注那些開發(fā)商著急回款，降價促銷的項目。比如我們的老朋友——融創(chuàng)、建業(yè)。至于恒大、綠地，不太推薦，有賭博成分。

至于銀榕居這種，等等吧。萬一他降到18000了呢？萬一他備案價解決了呢？

現(xiàn)在的白沙房價也是分化嚴重，一面是星聯(lián)楓橋灣25000、亞新紫藤公館25000、鄭東華府26000，另一面是匯泉東悅城12500、東潤城12000、鄭地美景紫華城12000，有嫌貴的有嫌棄的。(展開全部)