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省實(shí)驗(yàn)一口氣開(kāi)了好幾所“分?！薄?

1、鴻園的省實(shí)驗(yàn)北校區(qū)包括初中和高中，目前初中部已招生，招生簡(jiǎn)章上標(biāo)注的是省實(shí)驗(yàn)系列的北校區(qū)，與文化路校區(qū)是平行關(guān)系，純正血統(tǒng)，未來(lái)將與白沙的東校區(qū)、文化路校區(qū)共同形成省實(shí)驗(yàn)一校三區(qū)的布局。

2、白沙的省實(shí)驗(yàn)名氣是最大的，2017年浩浩蕩蕩落地白沙，歷經(jīng)停工復(fù)工，今年大概率還是無(wú)法招生使用的，最新消息傳言初中部又有了變化，確實(shí)坎坷，但無(wú)風(fēng)不起浪。

3、綠博也有了省實(shí)驗(yàn)，又名省實(shí)驗(yàn)鄭開(kāi)學(xué)校，包括幼兒園、小學(xué)和初中，小學(xué)今年有望招生，官方介紹鄭開(kāi)校區(qū)的教師和校長(zhǎng)均由集團(tuán)總校團(tuán)隊(duì)分配，教學(xué)質(zhì)量與總校保持一致，與省實(shí)驗(yàn)的關(guān)系應(yīng)該不及白沙和鴻園。

但有一點(diǎn)，集團(tuán)化教育集團(tuán)衍生出來(lái)的眾名校也只是所普通學(xué)校而已。不是掛上名校的牌子就意味著可以考高分，生源、師資力量這些都缺一不可。

白沙承載了整個(gè)白沙的教育希望，尤其是隔壁的銀榕居，一路之隔，一直打著省實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)在賣(mài)房，如果省實(shí)驗(yàn)初中有變化，最慘的肯定是業(yè)主了，而且當(dāng)時(shí)買(mǎi)的價(jià)格并不低。

目前項(xiàng)目是現(xiàn)房在售，均價(jià)精裝修16000，賣(mài)點(diǎn)宣傳的還是隔壁的省實(shí)驗(yàn)，拿合同就可以上的那種，以及白沙即將通車(chē)的地鐵8號(hào)線，銀榕居最近的站點(diǎn)是龍王廟站，公共交通終于等來(lái)了地鐵，在這居住出行也方便了很多，但周邊的配套依舊有點(diǎn)LOW，白沙也早已沒(méi)有了熱度。

省實(shí)驗(yàn)徹徹底底落地招生了隔壁的銀榕居這個(gè)價(jià)格應(yīng)該會(huì)好賣(mài)了，現(xiàn)在還是存在一定的變數(shù)。畢竟買(mǎi)房現(xiàn)在也回歸了理性，而且鄭州各區(qū)不缺所謂的名校，(展開(kāi)全部)

銀榕居，現(xiàn)房在售，精裝修16000+元/平。

優(yōu)勢(shì)在于省實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房，拿合同就能上，對(duì)面的學(xué)校已經(jīng)復(fù)工，9月份招生有些趕，如果9月份上不了這個(gè)學(xué)校，就暫時(shí)調(diào)劑到省實(shí)驗(yàn)其他校區(qū)。

距離即將通車(chē)的8號(hào)線龍王廟站只有500米，是白沙距離地鐵最近的新房項(xiàng)目。

所以銀榕居在白沙板塊的優(yōu)勢(shì)很明顯，但依然賣(mài)到現(xiàn)房，一方面是白沙餅畫(huà)的太大，現(xiàn)在消化不動(dòng)，很難受，再加上本來(lái)市場(chǎng)下行，導(dǎo)致白沙下降的更猛，哪怕是新房稀缺也阻擋不了房?jī)r(jià)下跌。

銀榕居所在的小板塊，因?yàn)閷W(xué)校沒(méi)有招生，地鐵沒(méi)有通車(chē)，銀泰城商業(yè)沒(méi)有落地，甚至連底商都基本上沒(méi)有，包括北邊的藍(lán)城誠(chéng)園入住率也算不上特別高，所以沒(méi)啥人氣，這個(gè)小板塊跟鄭信公園板塊和象湖東有色地質(zhì)家園一樣成熟起來(lái)還得兩年。(展開(kāi)全部)

白沙銀泰中心寫(xiě)進(jìn)了今年鄭東新區(qū)報(bào)告， 跟華潤(rùn)正弘同一級(jí)別！
四是抓文旅消費(fèi)、強(qiáng)片區(qū)改造，激發(fā)高質(zhì)量發(fā)展活力。以創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市為引領(lǐng)，堅(jiān)持供需兩端發(fā)力，大力推動(dòng)鄭州東站商圈建設(shè)，提檔升級(jí)CBD、金融島、智慧島等重點(diǎn)區(qū)域消費(fèi)能級(jí)，提速海匯港二期、銀泰商業(yè)等重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)度，加快華潤(rùn)?quán)崠|萬(wàn)象城、正弘坊、白沙銀泰中心等大型商業(yè)綜合體建設(shè)等，升級(jí)載體、豐富場(chǎng)景、釋放潛力，推動(dòng)消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)、擴(kuò)容增量。

近期8號(hào)線的新聞不少，今天這個(gè)更不錯(cuò)——鄭州地鐵8號(hào)線梧桐街停車(chē)場(chǎng)首列電客車(chē)接車(chē)，意味著開(kāi)通更進(jìn)一步。這也是白沙綠博購(gòu)房者翹首以盼的。大約在六年前，這倆片區(qū)就在宣傳地鐵，到現(xiàn)在也沒(méi)開(kāi)通一條，好在8號(hào)線不辜負(fù)，光明就在眼前。

白沙這個(gè)號(hào)稱(chēng)雙王炸的樓盤(pán)也很寂寞，宣傳了幾年的省實(shí)驗(yàn)和地鐵，結(jié)果學(xué)校停工兩年，遲遲不能招生，自己卻要迎來(lái)交房。本來(lái)預(yù)計(jì)的是明年6月份，現(xiàn)在說(shuō)要提前到3月份，也就是再有3個(gè)月時(shí)間，再次打了某些大開(kāi)發(fā)商的臉。

目前價(jià)格也有很大回落，正常樓層18500左右，一樓二樓頂樓特價(jià)房16000左右，還能首付分期。

現(xiàn)在1號(hào)樓、3號(hào)樓各有一個(gè)單元沒(méi)開(kāi)，13層小高層，等著賣(mài)現(xiàn)房，2/4/5/6這4棟樓基本無(wú)房可售，是去化最多的。7/8兩棟樓剩的也不多，各有20套房左右，在交房之前也可以正常賣(mài)。

開(kāi)發(fā)商過(guò)去給人的感覺(jué)就是不缺錢(qián)，一直慢悠悠，價(jià)格也是相對(duì)的隨行就市。地鐵開(kāi)通，其實(shí)利好一般。真正的利好還是省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，參考下鴻園就知道，量?jī)r(jià)齊升，但也不會(huì)一飛沖天。

這下隔壁的藍(lán)城誠(chéng)園挺尷尬的，作為家屬院，當(dāng)初價(jià)格一度炒至2萬(wàn)?，F(xiàn)在銀榕居明年產(chǎn)品更好，還帶精裝修，藍(lán)城誠(chéng)園的價(jià)格也就是15000左右。物流大道斜對(duì)角還有一個(gè)商業(yè)在建，希望盡早建成，別像新田360成為一個(gè)問(wèn)題。(展開(kāi)全部)

對(duì)于銀榕居來(lái)說(shuō)，近期還是有不少利好的，距離項(xiàng)目?jī)H300米的地鐵8號(hào)線建設(shè)進(jìn)入沖刺階段，一期02標(biāo)全線車(chē)站主體結(jié)構(gòu)全部封頂，計(jì)劃2024年年底通車(chē)，與項(xiàng)目斜對(duì)角500米的鄭東16萬(wàn)方的科創(chuàng)文旅交流中心項(xiàng)目開(kāi)建。
而科創(chuàng)文旅交流中心這個(gè)項(xiàng)目的真身就是鄭州首家“銀泰城”，預(yù)計(jì)2025年開(kāi)業(yè)，包含購(gòu)物中心+商業(yè)街+開(kāi)放式廣場(chǎng)+酒店+服務(wù)式公寓，項(xiàng)目占地面積約4.6萬(wàn)平米，總建面約27萬(wàn)平米，其中地上約16萬(wàn)平米，地下約11萬(wàn)平米，1號(hào)樓、4號(hào)樓為購(gòu)物中心+酒店，地上共20層，1—6層為購(gòu)物中心（由銀泰運(yùn)營(yíng)）;2號(hào)樓為服務(wù)型公寓，地上25層，裙房3層，3號(hào)樓為商業(yè)，分A座和B座。其中，A座地上3層；B座地上4層。
這個(gè)商業(yè)地標(biāo)一立，銀榕居保值升值問(wèn)題不大了，不過(guò)，銀榕居本身也不差，有強(qiáng)力教育資源加成，目前工程進(jìn)度也不錯(cuò)，樓棟從外到內(nèi)，外立面，公區(qū)裝修都基本完成了，還有少量室內(nèi)裝修的活沒(méi)干完，地下車(chē)庫(kù)施工完畢，而外圍的一些活，如圍墻主體和裝飾在收尾，目前就景園需要沖刺了，大型喬木、草皮、地面都弄完了，為孩子打造的森林精靈主體公園很不錯(cuò)，剩下的再完善完善就差不多了。
大殺器河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)東校區(qū)也復(fù)工了，預(yù)計(jì)2024年秋季招生。
所以，綜合看下來(lái)，銀榕居在未來(lái)3年將迎來(lái)高光時(shí)刻。(展開(kāi)全部)

銀榕居，綠博大道與恒通路交會(huì)處北100米。

簡(jiǎn)單的說(shuō)一下項(xiàng)目的情況：銀榕居地約47畝，總建筑面積約11萬(wàn)方，容積率2.49，共規(guī)劃8棟精裝小高層，總戶數(shù)640戶，該項(xiàng)目現(xiàn)在開(kāi)始銷(xiāo)售1號(hào)樓，1號(hào)樓是13層的小高層，全部是2T2戶型，只有一個(gè)戶型面積就是118平方米。

中間戶的118平方米，三面寬朝南而且有一個(gè)超大的陽(yáng)臺(tái)，主臥的陽(yáng)臺(tái)和客廳的陽(yáng)臺(tái)相連，邊戶118平方面的戶型也是類(lèi)似的結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

1、地鐵。

地鐵8號(hào)線的龍王廟站就在小區(qū)的東門(mén)口，大概距離是500米，目前正在施工，預(yù)計(jì)是2025年通車(chē)。

2、省實(shí)驗(yàn)。

簽協(xié)議就可以上省實(shí)驗(yàn)，西邊則是河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，北側(cè)是發(fā)改委家屬院，省實(shí)驗(yàn)批前公示的時(shí)間2019年5月份，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了4年，學(xué)校還沒(méi)有蓋好。

2023年5月有人在zf留言板上留言：

河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)東校區(qū)已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)幾年，整體框架已經(jīng)完工，但是已經(jīng)停工三年，當(dāng)時(shí)為了孩子上學(xué)提前買(mǎi)房，現(xiàn)在孩子馬上要上初中，但是學(xué)校依然未復(fù)工，請(qǐng)問(wèn)河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)東校區(qū)何時(shí)復(fù)工？眾所周知，這幾年由于疫情影響，zf經(jīng)濟(jì)也困難，這點(diǎn)能理解，但是鄭東新區(qū)別的學(xué)校陸續(xù)建成，為何只有這所學(xué)校停工？之前打過(guò)鄭州市教體局和鄭東新區(qū)管委會(huì)電話，但是都未得到妥善解決，請(qǐng)省里督促盡快復(fù)工，為普通民眾解決上學(xué)和居住問(wèn)題！謝謝！

回復(fù)則是：

經(jīng)查，因代建單位與總包公司存在合同條款糾紛，教文體局多次出面約談雙方調(diào)解，目前已有部分條款達(dá)成一致意見(jiàn)。其他問(wèn)題教文體局正在積極督促協(xié)調(diào)中，待達(dá)成一致意見(jiàn)盡快復(fù)工。教文體局基建科工作人員于5月16日11:12與反映人進(jìn)行電話溝通，詳細(xì)講述了目前的情況，教文體局積極協(xié)調(diào)代建單位與總包公司存在的糾紛問(wèn)題等，得到了反映人的理解和認(rèn)可。

在這買(mǎi)房子1.9萬(wàn)的價(jià)格基本都是沖著省實(shí)驗(yàn)，省實(shí)驗(yàn)停工就得打折扣，銀榕居關(guān)于教育的回復(fù)是：①教育是就近劃片；②省實(shí)驗(yàn)地塊與銀榕居為置換地塊；③銀榕居有省實(shí)驗(yàn)的TG房……然并卵還是停工啊。(展開(kāi)全部)

珂爾最新消息，白沙六合CBD要變成小微企業(yè)廠房了，打工人不用再進(jìn)寫(xiě)字樓當(dāng)電話客服了，乖乖進(jìn)廠打螺絲吧！

頂著學(xué)區(qū)房光環(huán)的銀榕居也賣(mài)成了現(xiàn)房，各種特價(jià)房、工抵房都搞過(guò)，目前均價(jià)19000左右，探盤(pán)白沙就數(shù)這個(gè)工地最熱鬧，工期進(jìn)展很快，外立面已基本呈現(xiàn)，部分金屬鋁板+大窗墻比，顏值不低，有點(diǎn)藍(lán)城的感覺(jué)，年底交房應(yīng)該是沒(méi)啥問(wèn)題，可以說(shuō)是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房了。

2.49的容積率，8棟小高層，面積段100-143平，是一個(gè)小而不失精致的社區(qū)，一直以為小開(kāi)發(fā)商品牌力和產(chǎn)品力都很普通的銀榕居，在產(chǎn)品這塊也有可能是個(gè)驚喜。

地處白沙區(qū)域，這個(gè)區(qū)域當(dāng)年也是如日沖天，眼看要成為第二個(gè)鄭東新區(qū)，但慘遭現(xiàn)實(shí)打臉，多年過(guò)去確實(shí)有變化，但依舊是出行不變和配套匱乏。

影響銀榕居最大的兩點(diǎn)：

1、隔壁的省實(shí)驗(yàn)東校區(qū)目前是停工狀態(tài)，招生時(shí)間遙遙無(wú)期，總有一種已被鴻園省實(shí)驗(yàn)北校區(qū)截胡的感覺(jué)，銀榕居賣(mài)到20000，省實(shí)驗(yàn)的光環(huán)功不可沒(méi)，眼看要交房，高溢價(jià)也掏了，學(xué)校卻拖了后腿，產(chǎn)品再大的驚喜，怕是購(gòu)房者也不會(huì)就這么簡(jiǎn)單買(mǎi)賬。

2、地鐵8號(hào)線龍王廟站，距離項(xiàng)目非常近，目前也沒(méi)有確切的通車(chē)時(shí)間，市政民生工程，早晚都要通，對(duì)于銀榕居來(lái)說(shuō)更多的人是沖著跟省實(shí)驗(yàn)一路之隔的距離去的，所以地鐵的影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于學(xué)校。

現(xiàn)在的房源還有不少，賣(mài)不動(dòng)的主要原因也是學(xué)校的影響，人人都知道項(xiàng)目停工了，降價(jià)怕前期高溢價(jià)的購(gòu)房者維權(quán)，不降價(jià)根本就賣(mài)不動(dòng)，畢竟19000一平的房子選擇性還是很多的，銀榕居已經(jīng)陷入兩難的局面，慢慢賣(mài)吧。(展開(kāi)全部)

白沙學(xué)區(qū)神盤(pán)，銀榕居的施工已經(jīng)接近尾聲，所有棟樓外墻、窗戶基本完工，室內(nèi)方面，吊頂、地磚、墻磚也大半完工，新風(fēng)空調(diào)安裝完成，園林景觀方面，大型喬木栽種完成，大概的園林樣子有了，目前還差小區(qū)大門(mén)、景觀小品、草皮等細(xì)節(jié)完善。

從項(xiàng)目層面來(lái)看，銀榕居基本穩(wěn)了，室內(nèi)裝修應(yīng)該不會(huì)差啥，該有的都得配齊，接下來(lái)主要看景觀完成度與宣傳的效果圖是否差距過(guò)大，畢竟當(dāng)初大肆宣傳的山水比德，5000平中心園林等元素，是其賣(mài)2萬(wàn)+的重要支撐，而景觀減配是開(kāi)發(fā)商最喜歡的手段。

從外部層面來(lái)看，有一絲隱憂，很多業(yè)主是沖著銀榕居項(xiàng)目西側(cè)的河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校東校區(qū)買(mǎi)的，這所學(xué)校號(hào)稱(chēng)直屬校區(qū)，根正苗紅，嫡系人馬，和市區(qū)那些亂七八糟的掛羊頭賣(mài)*肉不是一回事，但是，這學(xué)校建到主體封頂后卻停工了，原來(lái)說(shuō)的是預(yù)計(jì)2022年完工，2022年9月正式啟用。如果現(xiàn)在抓緊復(fù)工，業(yè)主還能趕上24年那波入學(xué)，如果拖著，那就不好說(shuō)了。
就我所知，惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)等很多學(xué)校都是主體結(jié)構(gòu)完工后就停那了，停工時(shí)間一兩年的也有，歸根結(jié)底還是等錢(qián)。所以說(shuō)，為了上學(xué)買(mǎi)房，千萬(wàn)別卡著點(diǎn)，因?yàn)榻环俊㈤_(kāi)學(xué)的時(shí)間都是不靠譜的。

回到項(xiàng)目，即使到這個(gè)全兌現(xiàn)階段，銀榕居還是有不少房源在售，小區(qū)指標(biāo)和戶型都不錯(cuò)，但提價(jià)主要靠裝修和學(xué)校，溢價(jià)太高，買(mǎi)白沙的購(gòu)房者能力還沒(méi)那么強(qiáng)，只能現(xiàn)房慢慢賣(mài)了，這項(xiàng)目有點(diǎn)像早期的亞新紫藤公館，都是超越市場(chǎng)的作品。(展開(kāi)全部)

這個(gè)項(xiàng)目在五六年前的市場(chǎng)里，都可以稱(chēng)為雙王炸產(chǎn)品，名校＋地鐵。

尷尬的是，項(xiàng)目也賣(mài)了兩三年，地鐵還沒(méi)建好，學(xué)校也停工。好在應(yīng)該只是時(shí)間問(wèn)題，地鐵再有兩三年應(yīng)該能通車(chē)，學(xué)校等ZF緩過(guò)來(lái)氣應(yīng)該也會(huì)解決。

之前價(jià)格也很堅(jiān)挺，后來(lái)實(shí)在扛不住也降價(jià)。目前20000左右就能買(mǎi)到正常房源，我知道有的人18000多也選到正常房源，樓層不錯(cuò)還是精裝修。

這個(gè)項(xiàng)目也是困難重重，前期備案價(jià)被死死按在12000上面，等調(diào)整完，市場(chǎng)也徹底涼了。但因?yàn)榘裆鲜?shí)驗(yàn)，是不是都能沖刺一波，一次消化幾十套。

對(duì)外銷(xiāo)售的一直都是2#、4#、5#、6#、7#、8#幾棟樓，有98㎡三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)、128㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)等，戶型還不錯(cuò)。

2號(hào)樓，三個(gè)單元，全部是118㎡三室兩廳兩衛(wèi)，剩余房源不多，加起來(lái)還有30來(lái)套；

4號(hào)樓，兩個(gè)單元，有128㎡三室兩廳和143㎡四室兩廳，剩的還有一半房源；

5號(hào)樓，兩個(gè)單元，有128㎡三室兩廳和143㎡四室兩廳，剩的還有一半房源；

6號(hào)樓，兩個(gè)單元，有128㎡三室兩廳和143㎡四室兩廳，剩的還有一半房源；

7號(hào)樓，一個(gè)單元，三梯六戶，全是99㎡三室和100㎡三室，剩的還有一半房源；

8號(hào)樓，一個(gè)單元，三梯五戶，有100㎡三室和118㎡三室，剩余房源較多。

精裝修標(biāo)準(zhǔn)也不低，成本價(jià)估計(jì)也得1000多，有中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)、電視背景墻等，但中央空調(diào)好像只有客廳，理由是外機(jī)位置放不下，難道這不就是整一個(gè)客廳風(fēng)管機(jī)？

整體上剩的還有三分之一左右，預(yù)計(jì)交付時(shí)間在2024年中，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目就差一個(gè)省實(shí)驗(yàn)招生，到時(shí)候肯定能消化個(gè)七七八八。

另外，安全性還不錯(cuò)，一直都是正常施工，進(jìn)度也很快，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)。之前是一個(gè)小地主，倒騰地皮不少掙。(展開(kāi)全部)