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美盛教育港灣，18000-21000；
招商美景美境，17500-19500；
碧桂園云境，19200-20000；
瀚宇天悅城，20000-21500
美盛金水印，22000-25500，戶(hù)型越大越貴，無(wú)疑是金水北房?jī)r(jià)的天花板。

占地面積約54.5畝，總建面29萬(wàn)方，容積率5.99。
目前主要在售1/3/6三棟樓，1、3為三梯六戶(hù)，6號(hào)樓為兩梯四戶(hù)。整體面積段包含115㎡三室兩廳兩衛(wèi)（中間戶(hù)）、128㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143四室兩廳兩衛(wèi)、165㎡四室兩廳兩衛(wèi)，總價(jià)在250-420萬(wàn)區(qū)間，定位改善。

周邊有地鐵4/7兩條線，距離北三環(huán)較近，同時(shí)也會(huì)受到噪音影響。

目前的政策是，憑購(gòu)房合同今年可入學(xué)，學(xué)校是緯五路一小分校，鄭州外國(guó)語(yǔ)集團(tuán)金水外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，就是教育港灣那個(gè)。

地塊西側(cè)為東風(fēng)渠，但河道較窄，景觀視野打不開(kāi)。

精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)很高，不僅有入戶(hù)智能感應(yīng)燈、鞋柜除臭設(shè)備、廚房上軌推拉門(mén)、可移動(dòng)廚房插座等人性化配置，煙機(jī)灶具、垃圾處理器、凈水器、智能馬桶、新風(fēng)、中央空調(diào)等家用電器也都是知名品牌。預(yù)估成本裝標(biāo)在1500-2000之間。

還配有會(huì)所，目前已經(jīng)正常使用，里面有私人影院、會(huì)議室、麻將室、健身房、臺(tái)球室、茶室等，比較實(shí)用。
當(dāng)然，大部分會(huì)所都是看著比較光鮮，尤其是交房后的運(yùn)營(yíng)是一大難題。

個(gè)人認(rèn)為，目前的價(jià)格偏高，20000-22000可以考慮。
交房時(shí)間預(yù)計(jì)2024年12月，還有三年時(shí)間，資金成本考慮下。(展開(kāi)全部)

2017年11月，首開(kāi)一期洋房9500；
2018年1月，首開(kāi)一期高層8200；
2019年，二期高層首開(kāi)8600；
2020年，二期洋房10500

目前，在售三期洋房10500，四期高層8200。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)四年時(shí)間，路勁九郡可以說(shuō)代表了鄭州樓市的整體價(jià)格走勢(shì)。

地處中牟縣新老縣城交界處，南側(cè)有重金打造的潘安湖景觀，總占地約600畝，總建面約120萬(wàn)方，其中商業(yè)綜合體約10萬(wàn)方，項(xiàng)目規(guī)劃3所幼兒園、2所小學(xué)。

一二期均采用高低配，三期純洋房，包含132㎡、143㎡、152㎡、157㎡等多個(gè)戶(hù)型，面積段偏大，目前主體已封頂；

四期純高層，88㎡到128㎡之間，中心景觀面積較大，交房時(shí)間較晚。

粗略估計(jì)，路勁國(guó)際城近幾年賣(mài)了2500套左右，加上兄弟項(xiàng)目路勁國(guó)際城，可謂是占據(jù)中牟銷(xiāo)量的半壁江山。

只是產(chǎn)品做的很一般，一期交付時(shí)候也遭遇大規(guī)模維權(quán)，綠化景觀、入戶(hù)大堂、透水磚、大白墻等，純剛需配置。

雖說(shuō)路勁九郡沒(méi)怎么降價(jià)，不像北側(cè)綠博片區(qū)動(dòng)輒降幾千，但一開(kāi)始的售價(jià)也不便宜。
路勁國(guó)際城交付時(shí)也遭遇維權(quán)情況，容積率3，采用高低配，共計(jì)約4400戶(hù)，屬實(shí)穩(wěn)。

所以說(shuō)，對(duì)路勁這個(gè)房企不要有太多期望，目前能值得一提的是資金情況還不錯(cuò)，工地都在正常施工。

周邊一圈難兄難弟，看完之后更是心涼?？禈蛱m溪只見(jiàn)少數(shù)工人在敲敲打打，佳兆業(yè)鳳鳴水岸售樓部工作人員都得可勁找，工地沒(méi)有一絲生機(jī)。

現(xiàn)在的購(gòu)房者也真是難，買(mǎi)房維權(quán)事小，爛尾事大(展開(kāi)全部)

有融創(chuàng)的地方，必定有江湖，即使是購(gòu)房者罕至的港區(qū)。

融創(chuàng)空港宸院在目前的港區(qū)市場(chǎng)，絕對(duì)是C位存在，共計(jì)三塊地，自2019年首開(kāi)至今已經(jīng)結(jié)束兩塊，只剩一個(gè)三期。

與富士康合作，富士康自己的蔚來(lái)云城拖拖拉拉賣(mài)不動(dòng)。話說(shuō)，融創(chuàng)合作項(xiàng)目中，自己也占有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，從早期與美盛合作，再到瀚海、城開(kāi)，從不拖泥帶水，不會(huì)陷入與合作方的過(guò)多掣肘之中。

一期和二期加起來(lái)約2000套左右，目前售樓部顯示已銷(xiāo)售2800套，看來(lái)三期也不少賣(mài)。
旁邊的項(xiàng)目只有羨慕的份，融創(chuàng)的營(yíng)銷(xiāo)政策靈活至極，堪稱(chēng)教科書(shū)。

最早的一期對(duì)外宣稱(chēng)精裝13000，正式開(kāi)售時(shí)11000-12000；
隨后的二期，精裝改毛坯，均價(jià)10000，特價(jià)搞過(guò)8000多；

現(xiàn)在的三期，時(shí)而11000，時(shí)而9000，最低至7000多，真的是買(mǎi)的了吃虧，買(mǎi)的了上當(dāng)。

三期占地約130畝，容積率1.99，比前兩期都要大，戶(hù)型區(qū)間89-138平，89平的洋房也確實(shí)不多見(jiàn)。

項(xiàng)目整體位置靠南，距離正弘中央公園、永威南樾、萬(wàn)科美景魅力之城等較遠(yuǎn)，距離富士康較近，周邊略嘈雜。

北側(cè)為河南省實(shí)驗(yàn)裕鴻國(guó)際學(xué)校，南側(cè)為河南省職工文體中心，均是現(xiàn)成的，還不錯(cuò)。

如果考慮港區(qū)置業(yè)的話，這個(gè)項(xiàng)目還是不錯(cuò)的，當(dāng)然得等到特價(jià)時(shí)候。投資的話，還是不要考慮，現(xiàn)在的港區(qū)賣(mài)房的比買(mǎi)房的都多。(展開(kāi)全部)

佳潤(rùn)·濱河佳園，白沙片區(qū)相對(duì)沒(méi)有存在感的樓盤(pán)。
周邊鄰居融創(chuàng)象湖壹號(hào)、美景東望、星聯(lián)灣、星聯(lián)嵐溪府、永威森林花語(yǔ)那都是響當(dāng)當(dāng)?shù)捻?xiàng)目。

容積率2.49，小區(qū)內(nèi)包含18層小高層、25/27層高層、洋房、別墅，各種產(chǎn)品應(yīng)有盡有。
高層主要以TG房為主，早期5000一平，后來(lái)一萬(wàn)，也有人掏轉(zhuǎn)讓費(fèi)購(gòu)買(mǎi)。

目前已交房，交付情況一般般，園區(qū)綠化稀疏，因?yàn)橘I(mǎi)的便宜，也沒(méi)出現(xiàn)大規(guī)模維權(quán)現(xiàn)象。

目前僅剩下部分洋房和別墅在售：
洋房有256㎡的頂樓復(fù)式，四室，贈(zèng)送約40㎡露臺(tái)，均價(jià)約20000，總價(jià)500萬(wàn)左右；還有290㎡一樓帶院復(fù)式，五室，贈(zèng)送約100㎡地下室，院子約50㎡，均價(jià)22000，總價(jià)約630萬(wàn)。

別墅則是275-288㎡的聯(lián)排，共計(jì)五層，地下兩層，地上三層，南北院子約80㎡，贈(zèng)送約100㎡地下室和地下車(chē)庫(kù)，均價(jià)約28000，總價(jià)約800萬(wàn)。

這兩種產(chǎn)品都是不建議購(gòu)買(mǎi)的，與周邊星聯(lián)灣別墅、永威森林花語(yǔ)疊墅如出一轍的不好賣(mài)。真是想在附近買(mǎi)別墅的話，建議淘一下建業(yè)春天里的二手別墅，估計(jì)能省出來(lái)一個(gè)裝修費(fèi)用。

這個(gè)項(xiàng)目的位置還是不錯(cuò)的，比賈魯河北岸那一堆要好一些，臨河，距離地鐵8號(hào)線較近，步行10分鐘左右。

另外，最大的優(yōu)勢(shì)就是可能會(huì)劃到省實(shí)驗(yàn)中學(xué)東校區(qū)，雖然有不確定性，但起碼存在可能性，價(jià)格買(mǎi)的也不貴，怕個(gè)球。一路之隔的銀榕居確定性是高，20000多一平的價(jià)格也讓人望而卻步。(展開(kāi)全部)

保利天珺年初入市，放風(fēng)價(jià)高層20000以上，小高層24000；
7月份首開(kāi)，高層18500-20000，小高層23000-25000；
然后經(jīng)歷澇疫結(jié)合，是不是蹦出來(lái)18000的特價(jià)房；
11月份終于忍不住，借著保利鄭州大特惠的東風(fēng)，搞出16500起的跳樓價(jià)。

3層以下房源16500，特殊房源16800，把抖音都給帶爆啦。

實(shí)地探訪售樓部，確實(shí)有17000以下的房源，正常樓層普遍在18000左右。找置業(yè)顧問(wèn)算了一套13樓143㎡戶(hù)型，優(yōu)惠后均價(jià)18600。同時(shí)還有一套2樓。優(yōu)惠后16600。

保利給的這個(gè)價(jià)還是比較有誠(chéng)意的，噱頭意味不大，只要你能接受差樓層，價(jià)格也是真不貴，就是苦了前期多花3000買(mǎi)的業(yè)主，以最小98㎡為例，妥妥30萬(wàn)，一輛奧迪A4L擱進(jìn)去啦。

目前高層2號(hào)樓基本清掉，小高層7/8號(hào)樓早已售完，供不應(yīng)求，僅剩下1/4/5三棟樓的部分房源，大概一二百套。按這個(gè)架勢(shì)，明年上半年會(huì)接近尾聲。

這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就是距離東區(qū)近，周邊有地鐵5號(hào)線，央企不爛尾；
劣勢(shì)就是地塊小，周邊鄰居一般，學(xué)校不行。

但是，對(duì)于在主城置業(yè)，考慮經(jīng)開(kāi)區(qū)的購(gòu)房者，目前的價(jià)位個(gè)人還是比較推薦的。經(jīng)開(kāi)區(qū)雖不如東區(qū)，但一路之隔，車(chē)程5分鐘，單平5000以上的差價(jià)，真的很香。

隨后南三環(huán)金茂未來(lái)府也會(huì)開(kāi)賣(mài)，除非16000，不然就不如買(mǎi)天珺。

福塔兩兄弟，經(jīng)過(guò)近一年的消化，剩余庫(kù)存也不多，兩三棟樓，明年上半年應(yīng)該也會(huì)走向尾聲，學(xué)校＋地鐵，雖都不是很優(yōu)秀，但也都過(guò)得去，這對(duì)于總價(jià)200-300萬(wàn)人群足矣。(展開(kāi)全部)

不知不覺(jué)間，這個(gè)南四環(huán)外的樓盤(pán)已經(jīng)賣(mài)了大幾千套，貌似是4000多套，屬實(shí)牛逼。
過(guò)去的一二三五期，主打89/115兩個(gè)戶(hù)型，引來(lái)地市來(lái)鄭購(gòu)房者一路狂歡。

一期已經(jīng)清盤(pán)，明年底交付，碧桂園的工程進(jìn)度還是比較快的。二期位置比較好，距離地鐵2號(hào)線南四環(huán)站較近，只不過(guò)也有1公里以上距離。三期距離學(xué)校較近，目前宣傳的是管城區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和鄭州市回民高級(jí)中學(xué)。

目前主推六期，在一期南側(cè)，項(xiàng)目占地47畝，容積率3.49，包含7棟24-33層高層，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1154戶(hù)。主打89-115-130三個(gè)戶(hù)型。?

目前價(jià)格在12000左右，精裝修，相比之前降了不少。但也是有原因的：
地塊位置比較差，周邊有京廣快速路、中州大道交匯，跟永威城部分地塊有的一拼。
地塊東側(cè)規(guī)劃有一所初中，東北側(cè)有一所小學(xué)，目前都停留在紙面。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地有1000多畝，目前僅開(kāi)發(fā)三四百畝，道阻且長(zhǎng)。其與碧桂園鳳凰城、碧桂園西湖攜手成為碧桂園鄭州區(qū)域的現(xiàn)金牛，單盤(pán)每年都能貢獻(xiàn)30個(gè)小目標(biāo)左右，抵得上很多房企的年銷(xiāo)售總額。

在眾房企爆雷之后，碧桂園反倒成了相對(duì)安全的那個(gè)。只是品質(zhì)還是一如既往地熊樣，沒(méi)有任何可期待的。

即使對(duì)于剛需來(lái)講，個(gè)人也不是很推薦這個(gè)項(xiàng)目，可以稍微加點(diǎn)預(yù)算，往東邊融創(chuàng)城、新城時(shí)光印象看看。即使預(yù)算有限，也可以往北邊萬(wàn)科理想拾光看看，更優(yōu)一些。(展開(kāi)全部)

金科北瓏鉑樾，鄭州樓盤(pán)中最繞口難寫(xiě)的名稱(chēng)之一。
看著珠光寶氣，其實(shí)驢糞蛋子表面光。把整個(gè)楊金片區(qū)所有樓盤(pán)看過(guò)來(lái)，除了名字之外沒(méi)什么能讓人印象深刻的。如果必須說(shuō)一個(gè)，那就是福晟到世茂再到金科的坎坷經(jīng)歷。

還不如金科城、金科天籟城、金科中原等幾個(gè)樸實(shí)無(wú)華的案名，聽(tīng)著就剛，逢交房必維權(quán)。迄今為止，在鄭州還真沒(méi)見(jiàn)哪個(gè)金科的樓盤(pán)交付很不錯(cuò)，同期進(jìn)入鄭州，并同時(shí)經(jīng)歷首次大規(guī)模維權(quán)的融創(chuàng)，今年融創(chuàng)御湖宸院、融創(chuàng)城、中原宸院先后都收獲業(yè)主表?yè)P(yáng)錦旗。
金科給人的感覺(jué)就是死豬不怕開(kāi)水燙，一個(gè)“花園洋房之父”吹了N年。

一期地塊處于楊金腹地，周邊聚集有河南外包產(chǎn)業(yè)園、科技廣場(chǎng)、科技園等，園區(qū)內(nèi)街道人聲鼎沸，偶有堵車(chē)。
總計(jì)11棟15/16層小高層，目前還有幾棟樓沒(méi)開(kāi)，產(chǎn)品主要為98㎡三室兩廳一衛(wèi)、115㎡三室兩廳二衛(wèi)、125㎡三室兩廳二衛(wèi)、136㎡四室兩廳二衛(wèi)、144㎡四室兩廳二衛(wèi)，戶(hù)型做的還都不錯(cuò)。

大部分采用精裝修交付，均價(jià)18500。精裝包含新風(fēng)系統(tǒng)、地暖、?玄關(guān)柜收納、衣柜收納等，廚電采用西門(mén)子或同等檔次，衛(wèi)浴采用漢斯格雅或同等檔次。
少部分樓棟采用毛坯交付，均價(jià)17000，真考慮這個(gè)樓盤(pán)的話，個(gè)人建議可以選擇毛坯交付。

楊金片區(qū)現(xiàn)在基本面已經(jīng)明朗，預(yù)算低的話選擇天倫城，預(yù)算充足選擇萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光、正弘璟云筑，不差錢(qián)選擇康橋香麓灣和鴻園；短期對(duì)小學(xué)有需求選擇藍(lán)城鳳起梧桐，拿合同上學(xué)；晚幾年對(duì)小學(xué)有需求選擇廣匯灣一號(hào)院；至于萬(wàn)林府、龍居華府、天璽灣等幾個(gè)在沒(méi)有大降價(jià)情況下可以直接PASS。(展開(kāi)全部)

近幾天鄭州最火的樓盤(pán)莫過(guò)于佳田未來(lái)新城
管城區(qū)二環(huán)，地鐵6號(hào)線，首付10萬(wàn)即可買(mǎi)房。

單價(jià)13000到14000，比周邊龍湖雅寶天鉅便宜近5000一平。這個(gè)價(jià)位，目前是南四環(huán)、西四環(huán)、北四環(huán)沿線的錨定價(jià)。

項(xiàng)目總占地約285畝，四年前，這個(gè)盤(pán)還叫東方鼎盛花樣城，在挺不動(dòng)后宣告爛尾。去年，佳田接手，案名未來(lái)新城。

隨后一兩個(gè)月，員工房政策傳出，均價(jià)約11500元/㎡。不過(guò)，均是以之前內(nèi)購(gòu)地塊剩下的歪瓜裂棗為主。

在今年上半年推出全新7號(hào)地，占地約58畝，有72㎡兩室、89㎡-113㎡三室、126-161㎡四室等多個(gè)戶(hù)型。精裝修交付，均價(jià)16500，效果圖和宣傳很唬人。
現(xiàn)在，怒降3000元，精裝改毛坯，引全程中介為其折腰，傭金也可觀，賣(mài)完一套房就能回家過(guò)個(gè)肥年。

這個(gè)盤(pán)的劣勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：
1.歷史遺留原因，停擺幾年，人盡皆知；
2.周邊環(huán)境嘈雜，中石油倉(cāng)庫(kù)、中儲(chǔ)糧貨運(yùn)線分布周邊，街邊底商多以修車(chē)鋪為主；
3.佳田小開(kāi)發(fā)商，自身安全問(wèn)題，在鄭州沒(méi)有已交付住宅，在地市開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)口碑一般；
4.產(chǎn)品一般，戶(hù)型設(shè)計(jì)老舊。

不過(guò)，凡事皆有因果。正是不那么完美再加上開(kāi)發(fā)商著急回款，才有了便宜的的結(jié)果。
如果，各項(xiàng)指標(biāo)很優(yōu)秀，也不會(huì)有當(dāng)前的價(jià)格。東站海馬公園看著都不錯(cuò)，單價(jià)加一倍。

佳田對(duì)于之前內(nèi)購(gòu)客戶(hù)的處理還是不錯(cuò)的，一是可以選擇連本帶息退款，二是可以按內(nèi)購(gòu)價(jià)簽約，三是可以更名轉(zhuǎn)讓。具體執(zhí)行不太清楚，流傳出來(lái)的表面超過(guò)大部分開(kāi)發(fā)商。

個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)前價(jià)格還是不錯(cuò)的。這個(gè)項(xiàng)目比較適合有一定家底的，帶有一定賭博意味的購(gòu)房者，畢竟未來(lái)有太多不確定性。對(duì)于家底略薄且求穩(wěn)的購(gòu)房者來(lái)講，首次購(gòu)房還是盡量交給相對(duì)靠譜的開(kāi)發(fā)商。譬如保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、融創(chuàng)等，畢竟輸一次影響太大。

目前傳出的消息是勁銷(xiāo)1個(gè)億，掐指一算，不到100套。(展開(kāi)全部)

碧桂園西湖目前還是在售九號(hào)院，位于整個(gè)項(xiàng)目的西側(cè)，位置比較尷尬，距離鐵路比較近，地塊旁邊還是大土坡，界面完全沒(méi)有打開(kāi)。

九號(hào)院占地面積約52643㎡，總建筑面積約275483㎡，包含7棟高層、1棟配套用房、1所幼兒園，容積率3.99，預(yù)計(jì)2023年11月30日交付。

地塊東側(cè)500米處有鄭州中學(xué)第二附屬小學(xué)（已招生）、河南大學(xué)附屬鄭州西湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（預(yù)計(jì)明年下半年建成）。

周邊有鄭州高新圣瑪兒童醫(yī)院，東區(qū)熙地港旁的圣瑪已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的一塌糊涂，跑到這剛需窩里指望能翻身？

目前在售4號(hào)樓，2梯4戶(hù)，均價(jià)13000，有88㎡三房、115㎡三房、141㎡四房等幾個(gè)戶(hù)型；
7號(hào)樓，均價(jià)13500，2梯5戶(hù)，有73㎡兩房、88㎡三房、115㎡三房等幾個(gè)戶(hù)型；
9號(hào)樓，均價(jià)12800，2梯5戶(hù)，有73㎡兩房、88㎡三房、115㎡三房等幾個(gè)戶(hù)型；
樓王2號(hào)樓，2梯4戶(hù)，均價(jià)14000，有88㎡三房、115㎡三房、141㎡四房等幾個(gè)戶(hù)型；

當(dāng)然，以上都是正常樓層的價(jià)格，特價(jià)房11800起，基本上12500左右是能買(mǎi)到房的。

外立面采用涂料，新中式風(fēng)格，景觀公司為重慶道合，看了之前五號(hào)院的交付，可以說(shuō)真是標(biāo)準(zhǔn)的碧桂園。
雖說(shuō)是個(gè)大盤(pán)，但沒(méi)有整體感和連貫性，與前期地塊相距幾公里，各自為戰(zhàn)。

碧桂園現(xiàn)在給人的感覺(jué)就是相對(duì)安全，比大部分房企安全的概率高一點(diǎn)其他的還是一如既往坑。
總之，不太推薦這個(gè)項(xiàng)目，12000也不推薦。(展開(kāi)全部)

南龍湖大學(xué)南路三劍客：正商左岸、奧園悅城、城南正榮府
繼奧園悅城、城南正榮府49XX的相繼攻擊后，濃眉大眼的正商也按捺不住，案場(chǎng)傳出5700起的勁爆價(jià)格。
要知道這個(gè)盤(pán)一年前高層的開(kāi)盤(pán)價(jià)是8200，現(xiàn)在直接打7折。

不過(guò)，經(jīng)過(guò)一番核實(shí)目前尚未執(zhí)行，可以等幾天看看，無(wú)風(fēng)不起浪。
這個(gè)價(jià)位對(duì)考慮南龍湖西片區(qū)置業(yè)的剛需還是不錯(cuò)的，雖然跟奧園悅城、城南正榮府還存在幾百塊差價(jià)，但依然更值得。

相比來(lái)講，距離更近，后期配套更成熟，這就夠了。
項(xiàng)目總建面約390萬(wàn)㎡，妥妥的千畝大盤(pán)。只是周邊比較荒涼，很多地方還屬于待拆遷范疇。

首期占地147畝，容積率2.69，綠化率約35%，包含14棟高層，7棟洋房，1所幼兒園，高層90-123平方米，洋房121-140平方米，采用新亞洲建筑風(fēng)格。?

戶(hù)型方面還不錯(cuò)，90-96㎡三室兩廳一衛(wèi)，三開(kāi)間朝南、主臥帶飄窗、衛(wèi)生間干濕分離；123㎡三室兩廳兩衛(wèi)，主臥南北一體獨(dú)立衛(wèi)浴，陽(yáng)臺(tái)更大。洋房140㎡四室兩廳兩衛(wèi)，標(biāo)準(zhǔn)的四葉草戶(hù)型，比較宜居。
目前僅在售首期的4棟高層、2棟洋房，周邊規(guī)劃的有小學(xué)和中學(xué)，尚未開(kāi)建。
交付贈(zèng)送新風(fēng)系統(tǒng)、指紋密碼鎖，品質(zhì)感還是有的。?

正商這兩年做的幾個(gè)大盤(pán)都挺唬人，僅售樓部都是對(duì)外吹牛逼說(shuō)花了1個(gè)億，但幾千萬(wàn)總是有的。(展開(kāi)全部)