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在老鴉陳片區(qū)提起招商映江河，就會不由自主的想到萬科翠灣中城，二者即將開啟硬剛模式，招商映江河已低調(diào)開盤，萬科翠灣中城三期也即將開盤。

翠灣中城三期的外立面比較簡單，公建化外立面，沒有花池和樹池，五棟高層，三個面積段100平三房、118平四房和132平四房，兩梯三戶和兩梯四戶，118平和100平為主力戶型，精裝交付，交房時間為27年6月底。

這次的戶型設(shè)計倒是很方正，全部做了南北通透，但亮點(diǎn)不多，就是市場上很普通的戶型設(shè)計了，不過深的現(xiàn)在市場的內(nèi)卷精髓，三個盤贈送面積都非常高，100平贈送面積約19㎡，118平贈送面積約24㎡，132平贈送面積約34平。

三期的核心定位為“青享代”打造“呼吸感的城市輕享品質(zhì)住宅”?？此破降瓱o奇的戶型平淡無奇的位置，萬科打造起來就非同一般了，都知道萬科所到之處喜歡從外到內(nèi)改變環(huán)境，每一個項(xiàng)目都打造的有自己所屬的小樂園，所以既然緊鄰京廣快速路是一種劣勢，那么就充分利用京廣快速路與項(xiàng)目中間的超寬綠化帶打造景觀，三期西側(cè)約1.1萬方“河灣公園帶”，其中約5000㎡集運(yùn)動、休閑、娛樂為一體的多齡段的功能性公園——“不止公園”，以及二期西側(cè)約1.5萬方的“口袋公園”，整體形成的約500米超長綠化帶構(gòu)建的森系群實(shí)現(xiàn)情景交融的人居生活標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)筑奢華內(nèi)斂、自然清新、淡雅脫俗的純改善級園林畫卷般社區(qū)生活環(huán)境，體驗(yàn)“家在公園里，公園在家里”的美好生活。

招商映江河在生態(tài)資源景觀這方面確實(shí)比萬科更有優(yōu)勢，通過萬科這樣一操作，直接把這一差距縮小，不得不佩服，萬科在這方面確實(shí)是有兩把刷子的，

老鴉陳片區(qū)目前是除了學(xué)校，其他都還好。

目前的各項(xiàng)購房政策還是比較優(yōu)惠的，可以關(guān)注。(展開全部)

特價房年年有，今年特別多，但這個就有點(diǎn)太勁爆了，8000起，入住金水主城區(qū)，果然滕威成一出場，直接把周邊二手房給干沉默了。

提起騰威城，在周邊也是榜上有名的項(xiàng)目，歷史非常悠久，最出名的還是它的開發(fā)商，為張莊村民集資公司，一直被稱為村企，滕威城整體分為三期開發(fā)，目前一期和二期均已交房，品質(zhì)只能算是中規(guī)中矩，一直以來因?yàn)楦鞣矫娴脑颍@個項(xiàng)目的特價房也是從始至終就沒斷過。

搞活動的是三期，跟前兩期相比這就是沒有任何掩飾的純剛需盤了。孤零零的只有一棟樓，位于鄭汴路英協(xié)路交叉口一帶，一棟樓一個單元，兩梯五戶，面積段分別為75平、93-96平和118平，8000多的為75平戶型。93-96為9000多，118平的為11000左右，師出反常必有妖，一分價錢一分貨，做活動力度最大的75平為北戶，采光各方面都是最差的。

優(yōu)勢和劣勢都非常明顯的一個項(xiàng)目：

最大的優(yōu)勢就是位置，鄭汴路一帶，典型的主城區(qū)，生活配套各種配套都非常齊全，周邊地鐵各種交通出行也都非常方面，而且這個位置還是站在樓上就可以看見大玉米的那種。

劣勢就更明顯了，只有一棟樓什么概念，意味著小區(qū)可能就不會有什么綠化而言，戶型也早已過時，就是N年前的設(shè)計，買這里說白了可能會比安置房體驗(yàn)好一些，但跟品質(zhì)就不沾什么邊了。

這個價格這個位置確實(shí)比較誘人，周邊東建材地緣客戶群體還是有的，目前已封頂，但2026年初才交房，果然沒有兩全其美的事情，(展開全部)

作為金水投資與豫發(fā)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的首個項(xiàng)目，項(xiàng)目已成功冠名金投，案名為金投豫發(fā)豫園，金水投資的地位顯而易見，這是金水區(qū)zf的城投公司，國企實(shí)力強(qiáng)大，無形之中也給項(xiàng)目吃了一顆定心丸。

國內(nèi)一線設(shè)計大師孟凡浩的中原首作，景觀上有山水比德孫虎大師打造，這個大師的項(xiàng)目遍布鄭州各大樓盤，從剛需到豪宅都有他的身影，高顏值天幕晶鋁外立面，項(xiàng)目整體的規(guī)劃還是很高的，但所謂的改善盤看的主要就是品質(zhì)，都是內(nèi)卷之下的新規(guī)則。

戶型非常純粹，給出的信息是小高層只有一個146平的面積段，高層會有小一點(diǎn)的面積段，但二者分批次開發(fā)。

1、146平南北通透四房兩廳三設(shè)計，一梯一戶私家電梯廳直接入戶，南北雙陽臺，6.6米寬廳設(shè)計，加上各種贈送得房率高達(dá)100%，對標(biāo)普通戶型180平的使用面積。

2、端廳戶型設(shè)計有兩個，一個三房一個四房，同樣都是一梯一戶私家電梯廳入戶，360度轉(zhuǎn)角端廳設(shè)計，端廳面積比較大，后期也可以改造成房間，空間設(shè)計感十足，得房率同樣高達(dá)100%，三房的戶型與四房的戶型差異主要在南側(cè)臥室，其他基本雷同。

都知道鄭州樓市產(chǎn)品迭代升級的速度堪比數(shù)碼產(chǎn)品，所以爆改之后的豫園各方面的設(shè)計還都是緊跟時代潮流的。

雖然金水印二期與豫園的面積段定位略有差別，但豫園的入市勢必要對其造成一定的影響。(展開全部)

建業(yè)時代和鳴改名為高新城開松云縵，目前是100%國資控股項(xiàng)目，未改名之前賣的是一塌糊涂，所以改了名以后就直接掀桌子了，特價房9999起，入住二環(huán)主城區(qū)。

劃重點(diǎn)：

1、 二環(huán)主城區(qū)，了解過這個項(xiàng)目的都知道，這里是中原和高新的交匯處，隸屬于高新區(qū)，出門即是五龍口南路和化肥路，向西有電廠路和西三環(huán)，向南還可以直達(dá)農(nóng)業(yè)路，就是典型的主城區(qū)的交通配套，這里也是名正言順的三環(huán)內(nèi)金二環(huán)，因?yàn)榻橛诙^(qū)交匯處，曾經(jīng)是爹不疼娘不愛，導(dǎo)致周邊發(fā)展出現(xiàn)斷層而已，說到底也是一個嚴(yán)重被低估的區(qū)域。

2、 特價房9999，這是個什么概念呢，目前最沒有存在感的二七新區(qū) 南四環(huán)周邊是這個價格，北四環(huán)部分樓盤搞特價是這個價格，總之這個價格的樓盤在主城區(qū)只能是房齡時間較長的社區(qū)，新盤的話就只能四環(huán)開外了。

不過9999也是個營銷噱頭，這個價格只適用于部分70平方小戶型，要知道買這個面積段的客戶群體比較有限，而且最看中的就是價格。其他面積段的價格依舊在11000起步，而且是面積越大越貴。所以不要被開發(fā)商的文字游戲所迷惑。

3、物業(yè)還是建業(yè)，這就是一個典型的剛需盤。

搖身一變成了國企控股，比原來掛名搖搖欲墜建業(yè)確實(shí)可信度增加不少，現(xiàn)在的價格放在周邊確實(shí)還是有性價比的，說白了就是沖量，zf的救市政策一直在加碼，對于有需求的客戶不妨可以看看。現(xiàn)在買房改善需求的看品質(zhì)，剛需就是純看價格了。(展開全部)

龍湖春江天熙重啟，預(yù)計下個月開盤，首開12#，價格直接毛坯5500起步，5500的房源也就是一些頂?shù)讟菍?，正常樓層?yīng)該還要6000-7000，還是原來的規(guī)劃，高層面積段89平、99平和117平，兩梯四戶，戶型放在當(dāng)時也就是中規(guī)中矩，現(xiàn)在再看就是很普通的大眾戶型了，對于龍湖而言，這個項(xiàng)目疊墅產(chǎn)品應(yīng)該才是重點(diǎn)。

龍湖春江天璽初入綠博，打的還是改善的旗號，沒想到的是直接受挫，這次卷土重來定位就非常的簡單明了，高層就是純剛需，低價走量。

項(xiàng)目信息位于富貴十一路北、國華路南、柳云路東、廣惠街西，53.85畝，容積率2.5，規(guī)劃6棟高層、5棟疊墅產(chǎn)品，摘地樓面價為2806元/㎡。

隔壁是保利項(xiàng)目，位置上已經(jīng)明顯遠(yuǎn)離了綠博的核心發(fā)展區(qū)，幾乎沒有什么配套，但緊鄰廣惠街出行還挺方便，唯一的優(yōu)點(diǎn)是隔壁為外國語旗下的四十一中學(xué)，高中不參與劃片，但應(yīng)該有不少選擇陪讀的家長，但陪讀不一定要買房，對于項(xiàng)目意義不大，綠博園核心區(qū)域還是一片稀碎，就更不用說這些邊緣區(qū)域了，不過反倒是距離中牟縣城更近了一些。

按照今年的中牟縣中小學(xué)招生區(qū)域劃片，龍湖項(xiàng)目在河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭開校區(qū)范圍內(nèi)，距離上沒有任何優(yōu)勢，去這個學(xué)校還不及去縣城方便，

綠博的客戶群體已經(jīng)由18-19年的改善轉(zhuǎn)變成了地緣純剛需，大部分人是沖著低價抄底來的，傳說中的中牟新區(qū)還沒有來，但就算是來了也不別指望會有什么直觀上的改變了，多少主城無縫對接的新區(qū)還沒有搞明白呢。(展開全部)

綠都青云敘四期生怕別人知道似的悄無聲息的開了盤，在售1號樓和7號樓，毛坯均價9500元/平。

確實(shí)位置一般，惠濟(jì)北天河路以東還沒有發(fā)展明白，就更不用說本身就沒啥配套的天河路以西了，產(chǎn)品也很一般，綠都也加入了內(nèi)卷大軍，產(chǎn)品也在原來的基礎(chǔ)上做了不少升級改造，但這一系列在強(qiáng)大的萬科云河錦上面前必定黯然失色，所以縱使低價走量，成績?nèi)耘f非常一般。

片區(qū)配建的學(xué)校還在爛尾中，沒有什么動靜，為解決這一問題，綠都給出的解決方案是簽約了英才街小學(xué)也就是惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)上元校區(qū)，物業(yè)組織班車點(diǎn)對點(diǎn)接送。這個小學(xué)在惠濟(jì)外國語中學(xué)的東側(cè)，曾經(jīng)保利海德公園也因?yàn)閷W(xué)校維權(quán)，最后的解決方案跟這類似，先把適齡兒童借學(xué)校于周邊別的學(xué)校，片區(qū)學(xué)校投入使用之后再遷移過來，不知綠都這個簽約學(xué)校是長期還是臨時，畢竟項(xiàng)目跟這個學(xué)校還是有一段距離的。教育集團(tuán)化的學(xué)校遍地開學(xué)，現(xiàn)在隨便一個項(xiàng)目都配建有學(xué)校，綠都從一期就開始宣傳學(xué)校，到現(xiàn)在也沒有結(jié)果，這確實(shí)成了項(xiàng)目最大的缺陷。

目前的施工進(jìn)度還可以，計劃明年年底前交付，隔壁萬科也是這個時間點(diǎn)交付。地鐵和商業(yè)都距離項(xiàng)目有點(diǎn)遠(yuǎn)，綠都可以說沒有一個給力的配套，但價格目前是區(qū)域最低，除了正商家河寬境，家河寬境雖然有地鐵有學(xué)校但進(jìn)度太慢而且不穩(wěn)定在樓市上已經(jīng)沒有什么聲音，

對學(xué)校沒有什么需求的可以等現(xiàn)房，綠都現(xiàn)在低價走量的能力也是杠杠的。(展開全部)

主城區(qū)陸續(xù)涌現(xiàn)了一批被盤活的項(xiàng)目，曾經(jīng)的恒祥百悅城也陸續(xù)開工，但可惜的是占據(jù)黃金位置的申泰中原印象，曾經(jīng)被爆由金水投資集團(tuán)出手相救，幾個月過去，依舊沒有什么進(jìn)展，現(xiàn)場仍是表演式復(fù)工，一片凄涼，曾經(jīng)傳言電建也將介入，目前也是不了了之，高容積率安開混合這個燙手山芋，牽扯太多，zf出手相救也是老大難。

這個項(xiàng)目想當(dāng)初也是風(fēng)光無限，規(guī)劃6棟商品住宅、3棟安置房及150米超高層建筑和100米高端公寓，除此之外還配套約3萬方主題商業(yè)，商業(yè)也是重頭戲，命名為“豫園”，以中原文化為主題的商業(yè)街區(qū)，涵蓋餐飲美食、民俗體驗(yàn)、親子游樂、超市百貨等功能，得天獨(dú)厚的位置加上高大上的規(guī)劃，申泰的初衷是打造代表性“改善豪宅”未來的價值及周邊可參照花園路的藍(lán)堡灣，這個項(xiàng)目也是多次榮登城市更新行列。位置比萬科、融創(chuàng)要好太多。但熬走了融創(chuàng)，又迎來了萬科，現(xiàn)在萬科也被熬交房了，申泰印象依舊是一動不動，

曾經(jīng)對外簽約的學(xué)校是八中+緯五路二小，現(xiàn)在基本沒戲，項(xiàng)目重啟之后按照就近劃片原則最近的學(xué)校有黃河路三小和三十四中，教育集團(tuán)化之下的教育變革，新學(xué)校層出不窮，誰也不知會是下一個黑馬，愿意花高價來買所謂的學(xué)位房的越來越少。

定位太高，價格太貴都是賣不動的主要原因，真的不是房子貴就一定跟改善有關(guān)，主城區(qū)不少樓盤也都是在賤賣，目前的庫存還有很多，所以不牽扯保交房，白衣騎士來了興許還能有點(diǎn)盈利。(展開全部)

金水主城豪宅大平層又要上新了，萬科古翠隱秀二期即將入市，這個項(xiàng)目在金水主城豪宅圈絕對是有一席之地的。

一期尾盤，年底前交付，即將推出二期其實(shí)還是一個院，規(guī)劃4棟高層、1棟洋房，二期明顯要比一期更高級一些，繼續(xù)延續(xù)一期的風(fēng)格，四個面積段，143平四房帶端廳和171平四葉草戶型主要分布于9號樓一梯兩戶設(shè)計；226平分布于7號樓洋房，252平分布于5號樓、6號樓和8號樓，大平層全都是一梯一戶電梯直接入戶設(shè)計，精裝交付。

一期待交房外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，大面積玻璃幕+金色鋁板，還原度非常高，臨街商業(yè)已開始運(yùn)營，加上萬科前期率先對經(jīng)二路進(jìn)行了煥然改造，走在周邊確實(shí)非常有格調(diào)又有辨識性。

優(yōu)勢依舊是主城核心帶來的無敵的區(qū)位價值，生活配套非常齊全，樓下1萬方高端商業(yè)能滿足高端人士日常需求，劣勢同樣非常明顯，容積率高，出了萬科改造過的經(jīng)二路某些路段的城市界面真的不要太一般，而且早晚高峰的擁堵也可能是家常便飯，不過這些都是主城區(qū)樓盤的通病。

為了湊容積率，還規(guī)劃了一棟7層洋房，226平大平層，洋房在主城區(qū)就更稀缺了，但夾雜在眾高層之中，采光難免會受到些影響。

最大競品還是未來天奕，但未來天奕又沒有200平以下的面積段，主城純改善這個斷層又成功被萬科拿捏，一期這些面積段就比較熱銷，現(xiàn)在的這個環(huán)境之下，報價就沒有太大的水分了，對外透露26000起步，也就是400萬左右起步。

與一期一樣，買這個位置的客戶只有地緣。(展開全部)

地市房企勇闖省會，沉寂一段時間后終于要入市了，目前施工進(jìn)度還可以，售樓部已對外開放。

因?yàn)榉科笤诘禺a(chǎn)界的知名度并不高，在樓市低迷期這個地塊還是溢價摘得，純凈地，規(guī)劃出來的產(chǎn)品絲毫不拉跨，一系列謎之操作，讓整個項(xiàng)目都充滿了神秘感，加之經(jīng)開主城庫存并不大，這個項(xiàng)目總的來說，還是非常讓人期待的。

7棟樓小高層、高層住宅，建筑外立面也是一個亮點(diǎn)，極簡幾何線條為形，高級灰和香檳金為主色調(diào)，北立面和南側(cè)頂部不惜重金打造金屬隔柵，樓棟整體采用大面積藍(lán)灰色玻璃，外立面為高級灰晶彩石和鋁板，社區(qū)內(nèi)部斥巨資打造了145米五闊府門，這點(diǎn)跟大正水晶森林有得一拼，內(nèi)部規(guī)劃了300平下沉庭院，部分樓棟首層為架空層設(shè)計，單從以上看來，萬祥對于這個項(xiàng)目不惜下血本，絕對是真愛。

六個面積段，96平、103平、115平、116平、128平和140平，說是改善盤，但面積段的設(shè)計又更偏向于剛改，內(nèi)卷之下，戶型的亮點(diǎn)還是有的，全是大面寬采光，高得房率，部分戶型得房率高達(dá)97%，96平做到了三房兩衛(wèi)，115平和116平設(shè)計有專門的入戶花園，128平、140平為私家電梯廳入戶，內(nèi)部設(shè)計有單獨(dú)儲藏室。

既然開發(fā)商不足夠有說服力，所以引入了萬科物業(yè)，萬科物業(yè)在業(yè)界內(nèi)還是首屈一指的大哥。

經(jīng)開主城區(qū)的位置還不錯，交通地鐵都非常方便，教育資源也是應(yīng)有盡有。

多少人都等著與隔壁的未來府開啟正面競爭，但面積段一出來，二者似乎又完美避開，目前的開盤時間節(jié)點(diǎn)還沒有定下來，應(yīng)該會很快，雖然經(jīng)開主城沒有庫存，但現(xiàn)階段定價依然很重要。(展開全部)

惠濟(jì)區(qū)又要上新了

9月10日，鐵建城投發(fā)鄭州惠濟(jì)城市更新項(xiàng)目奠基儀式盛大啟幕，官宣花棲樾正式啟航，沒錯正是曾經(jīng)大名鼎鼎建業(yè)花園里的后續(xù)地塊，天河投資2023年摘得的地塊，香山路以東、濱河路以南、銀通路以西、龍源路以北，89畝。

位置是非常好的，北側(cè)為建業(yè)花園里，隔一個路口為英才街，北側(cè)緊鄰為濱河路貫穿東西，西至文化路，東至花園路，南側(cè)緊鄰賈魯河，這段賈魯河的生態(tài)景觀是非常優(yōu)質(zhì)的，典型的河景房，這也將成為項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)。

因?yàn)楸眰?cè)建業(yè)花園里的爛尾，站在這個地塊周邊根本感受不到惠濟(jì)核心區(qū)域的繁華，但這里確實(shí)是惠濟(jì)真正意義上的主城區(qū)，也是惠濟(jì)區(qū)最早發(fā)展的區(qū)域，周邊保利海上五月花、中原桂冠、鑫苑逸品香山、天地灣、建業(yè)花園里等，全是低密度住宅，人流量還是可以的，最近地鐵站點(diǎn)為2號線，也是惠濟(jì)區(qū)生活配套比較齊全的一個區(qū)域，周邊可供的地塊少之又少，稀缺和位置都是其賣點(diǎn)。

這么優(yōu)質(zhì)的位置不打造純改善真的是有點(diǎn)太可惜了，鐵建城投發(fā)惠濟(jì)區(qū)的首發(fā)作品還是非常有看點(diǎn)的，專門為終極改善而來，全小高層設(shè)計，規(guī)劃17棟小高層，面積段131-260平，內(nèi)部規(guī)劃1600平社區(qū)會所，下沉式沉浸山水藝境，也是讓人比較的期待的一個項(xiàng)目。

鐵建城投發(fā)也是正兒八經(jīng)的國企，項(xiàng)目穩(wěn)了。

優(yōu)點(diǎn)很多的一個項(xiàng)目，這樣一來開元路剛宣傳的招商低密度小高層以及花園路西側(cè)據(jù)說為電建代建的項(xiàng)目壓力就來了，三項(xiàng)目同臺競技，惠濟(jì)主城區(qū)的樓市要熱鬧了。(展開全部)