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豫發(fā)豫園的最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手終于揭開神秘面紗，正巧趕上豫園首開，看完規(guī)劃，相比豫園的純改善，華潤并沒有傳言的如此高大上，產(chǎn)品還是比較保守的覆蓋了從剛需到改善不同人群，所以豫園可以暫時(shí)把心放肚子里了。

首先是業(yè)態(tài)，從洋房、小高層、高層應(yīng)有盡有，6棟32-33層高層、3棟19-26層高層、1棟13層小高層、2洞7層洋房，這個(gè)位置的洋房和小高層注定是稀缺品了。

再是產(chǎn)品，總746戶，其中套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)面積小于130平的694戶，部分高層1梯兩戶，1梯1戶，小高層主流為1梯1戶電梯入戶私家電梯廳設(shè)計(jì)，層高3米，規(guī)劃圖看起來外立面應(yīng)該是大面積鋁板+玻璃幕設(shè)計(jì)，顏值很高，，應(yīng)該同樣是主打高贈(zèng)送高得房率，要不在金水北這個(gè)內(nèi)卷一直在升級(jí)的區(qū)域產(chǎn)品過于平凡根本無法立足。

金水北北三環(huán)沿線在售的金水印、臻灣一品以及豫園一個(gè)比一個(gè)豪氣，定位都是純改善這樣看來，定位業(yè)態(tài)更豐富的華潤反倒是有一定的市場(chǎng)。

開發(fā)商就是大眾最喜歡的央企+國企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，非常有說服力。

地處金水北，但與金水主城僅一條北三環(huán)之隔，是一個(gè)身處金水北又勝似金水主城的區(qū)位價(jià)值，學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)分校區(qū)，如果能簽約47中總校區(qū)就更完美了。

容積率低，位置不錯(cuò)，可以期待一下，又是一個(gè)未售先紅的項(xiàng)目。(展開全部)

一直深耕高新的朗悅，這是第一次進(jìn)駐金水區(qū)，項(xiàng)目原為廣廈城市之巔的后續(xù)地塊，也是任砦城改，沉寂數(shù)年之后經(jīng)歷過法拍等一系列磨難之后終于在朗悅這被理順得以重生，位于黃河路黃河北街交叉口向北100米路東，項(xiàng)目所在地的售樓中心已對(duì)外開放，已開工。

實(shí)地探盤，這里就是典型的二環(huán)主城區(qū)了，生活氛圍非常濃郁，距離鄭州市人民醫(yī)院非常近，南可至花園路，北可至農(nóng)業(yè)路，東有文化路，西有南陽路，地鐵5號(hào)線和7號(hào)線非常近，出行非常便利，周圍也是被一眾有年代感的家屬院包圍，同時(shí)還有青少年公園、健康路夜市等，但身處主城區(qū)擁堵也是在所難免。

占地21畝，只有3棟樓，2棟高層、一棟洋房及1棟幼兒園，洋房+高層的混搭社區(qū)，除此之外內(nèi)部還包括150套安置房、94套公租房，不僅迷你，還是一個(gè)混搭社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)是10年前的老規(guī)劃了，面積段是60-143平，小面積段為主，140平的應(yīng)該也只有洋房幾套房源，目前展廳對(duì)外公布的幾套戶型是真的辣眼睛，甚至比不上現(xiàn)在的安置房戶型，尤其是其中一棟樓的設(shè)計(jì)，那就是妥妥的筒子樓。

朗悅接手后，戶型肯定是沒法再改，只能做一些簡單的升級(jí)改造了，對(duì)外宣傳以精奢、酒店、藝術(shù)為基調(diào)，提取寶格麗時(shí)尚品牌中的元素，打造都市精奢酒店式住宅，愿望是美好的，但現(xiàn)實(shí)實(shí)在過于殘酷，換湯不換藥，怎么包裝也改變不了這就是典型的剛需盤現(xiàn)實(shí)。

朗悅接手重新啟動(dòng)后，風(fēng)險(xiǎn)還是有的，客戶群體只有地緣，其他勿擾，這個(gè)盤這個(gè)位置能打動(dòng)人心的應(yīng)該只有價(jià)格了，有需求的建議再等等，可以等現(xiàn)房。(展開全部)

電建華曦府遲遲沒有動(dòng)靜，龍湖北岸F4如今只剩下蘭溪府，這也是2024年的銷冠項(xiàng)目，目前東苑的外立面已經(jīng)完全呈現(xiàn)，景觀示范區(qū)已對(duì)外開放，計(jì)劃明年9月份交房，主售為西苑，說好的精裝交付也改為了少量房源精裝，大部分毛坯，已經(jīng)開始做外立面，國企的項(xiàng)目，工期真的是一點(diǎn)也不耽誤。

龍湖北岸最大的劣勢(shì)就是生活配套匱乏，自從龍?jiān)绰愤B霍高速下穿通了以后，更是有人開玩笑稱這里為楊金南，二者一路之隔，都是16層小高層，但產(chǎn)品區(qū)別和定位確是天壤之別，首先一個(gè)是北龍湖，另外一個(gè)是金水的邊緣區(qū)域，楊金面積段止步于140，龍湖北岸是140平起步，二者圈層完全不同，價(jià)差10000就充分詮釋了這一點(diǎn)，不過隨著云鼎湖居、瑞府的陸續(xù)交房，周邊四梁八柱的投入使用，北岸的配套和人氣也只是時(shí)間了，時(shí)間周期不會(huì)太長，是要甩楊金幾條街的。

北岸幾個(gè)項(xiàng)目看似同質(zhì)化非常嚴(yán)重，但也是各自卷細(xì)節(jié)，蘭溪府外立面的曲面轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)+大面積玻璃幕還是非常不錯(cuò)的，最起碼標(biāo)新立異，對(duì)外開放的景觀示范區(qū)亮點(diǎn)也比較多，尤其是架空層設(shè)計(jì)，蘭溪府做成了泛會(huì)所，總之買這個(gè)項(xiàng)目性價(jià)比還是非常高的。

之所以成為銷冠最重要的亮點(diǎn)一是是清華附中加分了，最初是拿合同就可以上，也是掖著藏著，官方也多次出來辟謠，其實(shí)清華附中的實(shí)力真的不用這么神秘，現(xiàn)在又被爆出需要交房才可以參與劃片，如果蘭溪府按照正常節(jié)點(diǎn)9月份交房，首批上學(xué)的孩子是趕不上了，但是不是可以考慮提前交房。

對(duì)于考慮學(xué)校的樓盤而言，鄭州市場(chǎng)上學(xué)校實(shí)力在清華附中之上的不在少數(shù)，但還有一點(diǎn)這里是萬眾矚目的北龍湖，都知道這里貴，但蘭溪府是目前上車門檻最低的項(xiàng)目，價(jià)格最能打動(dòng)人心。(展開全部)

棋逢對(duì)手，還沒有焐熱的花溪樾最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勢(shì)來襲，迎賓瑞景園規(guī)劃公示。

桂圓北街東、開元路北，規(guī)劃6棟10層小高層住宅項(xiàng)目及1棟幼兒園。

純改善屬性還是非常明顯的：

1、 容積率1.59，整個(gè)社區(qū)只有140戶，全部為一梯兩戶電梯入戶設(shè)計(jì)，層高3.2米，首層是3.3米，現(xiàn)在剛需剛改項(xiàng)目的層高普遍在2.9-2.95，能做到3.0米的都算是良心開發(fā)商了，稍微帶一點(diǎn)改善的普遍是3.0，現(xiàn)在市場(chǎng)上北龍湖主流是3.1米，不要小瞧這不起眼的0.1甚至是0.2米，整個(gè)房間的空間感是絕對(duì)不一樣的。

2、 四房兩廳三衛(wèi)為主，客廳開間5.5米，南北通透，中西廚房設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)家政間，面積段應(yīng)該在170平左右了。

3、 沒有高低配，而是選擇做了純粹的小高層設(shè)計(jì)，超大樓間距，把更多的綠化還給社區(qū)。

4、 走進(jìn)開元路文化路這一帶，也因?yàn)橛杏e路的存在，給人最大的視覺體驗(yàn)就是綠樹濃郁，非常幽靜，雖然被別墅群包圍，但這里的別墅也都有些年頭了，迎賓瑞景園大面積玻璃幕+鋁板的外立面設(shè)計(jì)顏值包括其他設(shè)計(jì)規(guī)格還是非常高的，上次片區(qū)上新的改善盤是雍瑞園，但面積段最大是140，二者定位不同，瑞景園就是為純改善而來。

位置挨著開元路，東可至花園路，西可至文化路，出行便利，這里確實(shí)是惠濟(jì)區(qū)核心區(qū)范圍，但因?yàn)槿莿e墅群，又大面積段全是鄭州師范學(xué)院校區(qū)，整體給人的感覺生活配套一般。

惠濟(jì)北接下來的市場(chǎng)是純改善為主，可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

臨近年底，又到了交房小高峰，金水北兩著名樓盤越秀金悅文華和信達(dá)天樾九章同期交房，口碑不一，天樾九章風(fēng)平浪靜，好評(píng)不斷，收房率非常高，越秀這就不一樣了，維權(quán)，收房率較低，非常明顯天樾九章經(jīng)歷了爛尾、救世主之后，購房者心理預(yù)期明顯降低，信達(dá)接手之后基本還是按照原來的規(guī)格和配置落地，品質(zhì)絕對(duì)的很在線，越秀就不一樣了，越秀進(jìn)入鄭州一直在遠(yuǎn)郊徘徊，金水北是其首次進(jìn)入主城的第一個(gè)項(xiàng)目，出道既入巔峰，一直都是網(wǎng)紅及各大媒體追捧的對(duì)象，購房者對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目期望本身就很高，稍有不慎就會(huì)引來維權(quán)，而且沒有對(duì)比就沒有傷害，本身都沒有過錯(cuò)，但二者出現(xiàn)這樣的局面真的一點(diǎn)也不意外。

越秀二期在售房源均價(jià)16000-19000，面積越大越貴，面積段102-143平，毛坯交付，預(yù)計(jì)交付時(shí)間是2025年底，最大的特點(diǎn)就是高贈(zèng)送、高得房率，樓市的內(nèi)卷愈演愈烈也就是從這個(gè)項(xiàng)目開始的，二期不論是外立面還是戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)也都是一期的升級(jí)之作。

原來項(xiàng)目最大的劣勢(shì)來自于周邊的環(huán)境和人氣，但隨著周邊一期的交房，人氣和環(huán)境也會(huì)陸續(xù)得到改變，同時(shí)這個(gè)片區(qū)又喜提金水北生態(tài)活力片區(qū)更新項(xiàng)目，大致范圍為連霍高速、香山路、魏河北路、長安路、三全路、文化北路圍合組成，總投資46億元，更新內(nèi)容:
1、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升：東風(fēng)渠生態(tài)文化公園（三全路-連霍高速段）、金水區(qū)市民文化公園景觀及配套提升，魏河（渠東路-長安路段）沿岸景觀及配套提升，新建社區(qū)公園，改造防護(hù)綠地。

2、城市功能提升：建設(shè)康體娛樂中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，完善城市公共配套設(shè)施；建設(shè)商業(yè)綜合體，引入多元業(yè)態(tài)，完善城市商服功能。

3、低效資源盤活：購置綠地云都會(huì)（一期）項(xiàng)目部分建筑面積，進(jìn)行轉(zhuǎn)化利用，盤活低效資源。

4、居住環(huán)境提升：建設(shè)品質(zhì)住宅，完善城市發(fā)展格局，提升居住環(huán)境品質(zhì)。

說白了，就是改善周邊環(huán)境，這個(gè)區(qū)域目前只有越秀和綠地兩個(gè)開發(fā)商，綠地爛尾多年，應(yīng)該很快也會(huì)重啟，但占比不大，所以最直接受益者當(dāng)然還是越秀。越秀目前還只是開發(fā)了兩期，后續(xù)還有好幾個(gè)地塊待開發(fā)，就算不是越秀，也同樣會(huì)引入別的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。

越秀二期目前還是金水北怎么都繞不開的項(xiàng)目。(展開全部)

二七新區(qū)在樓市一直都是墊底的存在，但自從招商林嶼境的誕生迅速扭轉(zhuǎn)了這一局面，多次榮登銷量榜首，已加推6號(hào)樓，依然熱度很高，均價(jià)9500起步。

片區(qū)近幾年的新盤主要在南四環(huán)南，比如萬科、電建等，環(huán)境一般配套一般，同質(zhì)化嚴(yán)重，最大的特點(diǎn)就是剛需，林嶼境初來乍到帶來的全是創(chuàng)新，高得房率、第四代住宅等，從外立面到產(chǎn)品全都獨(dú)一無二，項(xiàng)目的客戶也多是年輕改善，招商這是建在改善一族的心坎上了，也充分說明二七新區(qū)太缺好的產(chǎn)品。

片區(qū)的配套也是越來越給力了，不出意外年底前7號(hào)線應(yīng)該是要通車運(yùn)營的，招商林嶼境就是標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤，周邊有二七新區(qū)最大的公園南環(huán)公園，南四環(huán)有已經(jīng)開業(yè)的奧特萊斯，二七新區(qū)苦等這些配套已經(jīng)數(shù)年，購房者買房不再單純只看規(guī)劃，而是周邊實(shí)實(shí)在在的配套，林嶼境就是這樣，緊鄰大學(xué)路，周邊全是看得見摸的著的配套，除了教育資源一般外，其他都還可以。

改善匱乏的二七區(qū)明年也將迎來一波小高峰，公共資源交易中心掛出兩塊土地，12月31日之前開拍，分別位于淮河?xùn)|路南、大學(xué)中路西和中原東路南、大學(xué)北路西，共同點(diǎn)就是身居主城區(qū)、容積率是破天荒的低，地鐵口，主干道交叉口出行便利，各種生活配套齊全，入市殺傷力也是不小的，二七不論是老城還是新區(qū)都太缺好的產(chǎn)品了，但入市前按照林嶼境的去化速度應(yīng)該已經(jīng)清盤，區(qū)域不同價(jià)格就差一截子，本身也不會(huì)有太大的競(jìng)爭(zhēng)。

林嶼境目前還有1#、4#、7#和10#未售，地緣可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

經(jīng)開主城現(xiàn)在主售樓盤只有萬祥紫廬和金茂未來府，金茂未來府只有摘地那一刻是有熱度的，項(xiàng)目也拉扯了好幾年，因地塊較大開發(fā)周期略長，熱度慢慢褪去，很明顯現(xiàn)在后來者居上的萬祥紫廬的熱度已成功趕超未來府。

項(xiàng)目已首開高層1號(hào)樓和小高層6號(hào)樓，毛坯交付，官宣的數(shù)據(jù)很不錯(cuò)，但真實(shí)數(shù)據(jù)只有萬祥自己知道，在售價(jià)格高層14500左右，小高層17000左右，這個(gè)價(jià)格相對(duì)于隔壁的未來府還是有一定的優(yōu)勢(shì)的，但也只能說是還可以，最初對(duì)外透露的是13000起步，萬祥這是先拿出部分房源試試水，日后大概率是高開低走。

面積段96平、103平、115平、116平、128平和140平，高層兩梯五戶為主，小高層兩梯兩戶，140平的面積只有26套房源，整體更偏向于剛需和剛改。

沒有選擇代建，但是拉來了萬科物業(yè)，這個(gè)盤最大的爭(zhēng)議就是開發(fā)商，鶴壁房企，在地市雖然沒有爛尾和擺爛，但在現(xiàn)在只認(rèn)品牌的年代，想得到大家的認(rèn)可是需要絕對(duì)實(shí)力來證明自己的，首先就是產(chǎn)品安全和高品質(zhì)落地。

與隔壁未來府同位置同配套，位置太近，連學(xué)校都是一樣的，與未來府相比最大的優(yōu)勢(shì)就是未來府的產(chǎn)品畢竟是3年前的設(shè)計(jì)，都知道鄭州樓市產(chǎn)品迭代升級(jí)超級(jí)快，所以可能還沒有交房就已經(jīng)落后了，未來府的得房率只有75%左右，紫廬是當(dāng)下比較熱火的高贈(zèng)送高得房率，得房率在85%-95%，再參考價(jià)格很明顯紫廬性價(jià)比更高一些，不過金茂和越秀是央企聯(lián)合，萬祥在面前就是小弟一個(gè)，所以各有利弊。

客戶群體主要是地緣以及在周邊工作的客戶，這個(gè)價(jià)格可以再等等。(展開全部)

有實(shí)力的房企摘地之后進(jìn)展都是非常快的，中建方程10月份摘得的雙湖地塊已啟動(dòng)招投標(biāo)。

美楊路以西、蓮花街以南、創(chuàng)新大道以東、紅梅街以北，擬建總建筑面積13.21萬平方米，其中地上建筑面積9.49萬平方米，地下建筑面積3.72萬平方米，擬建綠地面積1.66萬平方米。

天健湖是什么地方？

高新主城的外溢區(qū)域，二者只隔了一條西四環(huán)，規(guī)格跟濱河國際新城類似，片區(qū)不大，但以商品房和新型工業(yè)用地為主，安置房極少，進(jìn)駐的開發(fā)商也是一線房企為主，整體非常純粹，整個(gè)片區(qū)的定位也經(jīng)歷了從改善到剛需再到剛改和改善，片區(qū)在一片片質(zhì)疑聲中被開發(fā)了個(gè)七七八八，雖然不算成熟，但最起碼生活、居住、出行已完全沒有問題。

項(xiàng)目的位置只能算是其次，肯定跟同天拍地的正弘是沒法對(duì)比的，但北側(cè)蓮花街和西側(cè)創(chuàng)新大道全是主干道，自駕出行是非常便利的，目前唯一能扯上關(guān)系的地鐵8號(hào)線最近站點(diǎn)還有很遠(yuǎn)的距離，后期雙湖應(yīng)該會(huì)安排接駁公交線路，雙湖未來的地鐵只能寄希望于K3，位置沒有什么太大硬傷，但成熟需要時(shí)間周期。

項(xiàng)目太多，而且各有千秋，但這個(gè)項(xiàng)目最抗打的肯定還是1.7的容積率，限高36米，指標(biāo)真的非常的優(yōu)質(zhì)，建議就與眾不同就做成純改善，否則真的有點(diǎn)可惜了，但話又說回來，在這通過概念來打造純改善，是否真的會(huì)有人買單。

明年的高新區(qū)樓市絕對(duì)非常熱鬧，也是改善井噴的元年，首先是正弘、再是計(jì)劃明年摘地的高新華曦府，還有已經(jīng)摘地幾經(jīng)修改的朗悅收官之作也是大面積段，這幾個(gè)地塊的位置和配套都比中建方程要好很多，但指標(biāo)還是中建方程最優(yōu)，蘿卜白菜各有所愛，壓力都非常大，可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

脫離藍(lán)城系重回最初的坤悅居又重回大眾視線，藍(lán)城系列放在16年前后還是可以高溢價(jià)的，但現(xiàn)在只有呵呵了，坤悅居選擇做自己才是最正確的選擇，目前狀態(tài)是悶頭建房子、悶頭賣房子，單價(jià)15000起步，預(yù)計(jì)2026年上半年交房。

容積率只有1.47的二環(huán)主城區(qū)洋房，光聽就知道含金量很高，都是自帶流量的話題，但深扒下去，就是另外一回事了。

部分樓棟一梯兩戶，部分一梯三戶，面積113平、126平和132平，戶型設(shè)計(jì)很一般，現(xiàn)在的改善產(chǎn)品，尤其是洋房，標(biāo)配就是電梯入戶的一梯兩戶，改善的指標(biāo)，剛需的產(chǎn)品，同樣是剛需買不起，改善看不上。

這些還只是產(chǎn)品，再看位置，更是槽點(diǎn)重重，最初周邊是農(nóng)藥廠用地，再是各種路不通，城市界面環(huán)境實(shí)在是太一般，至于西側(cè)規(guī)劃的大公園，還是沒影的事，暫時(shí)就不要期待了，周邊的佳田項(xiàng)目也是受大環(huán)境影響，價(jià)格一直都略低，主城區(qū)賣這個(gè)價(jià)格真的是一分價(jià)錢一分貨，這個(gè)位置明明跟改善是一點(diǎn)邊也不沾呢，坤悅居非要貼上改善的標(biāo)簽，況且買這個(gè)位置的房子客戶群體主要是地緣，對(duì)周邊環(huán)境簡直不要太了解，賣的好才怪呢，但這個(gè)位置路通了之后交通確實(shí)很方便，

主城區(qū)的樓盤只有兩種，要么高端，要么低價(jià)，很明顯鑫悅居屬于后者，所以不要再端著走改善了，就是低價(jià)出，安全第一，爛尾樓事件頻發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的信任危機(jī)，沒有名氣的開發(fā)商可能低價(jià)了也很難賣。(展開全部)

實(shí)地探盤管城杠把子—洺悅?cè)趫@，目前部分樓棟已交房，不過說實(shí)話這個(gè)外立面還不如朗境看起來利落高檔些，精裝交付標(biāo)準(zhǔn)也只能算是一般，目前還有房源在售，均價(jià)16500起步。

電建也是率先把周邊的環(huán)境給改善了一下，首先就是道路兩側(cè)的綠化樹木，也正是因?yàn)闆硱側(cè)趫@和朗境兩個(gè)項(xiàng)目的存在，對(duì)比周邊整個(gè)片區(qū)的檔次一下子就上來了，片區(qū)還有好幾個(gè)住宅待拍，日后這個(gè)區(qū)域從各個(gè)方面做對(duì)比應(yīng)該都是佼佼者。

洺悅?cè)趫@的價(jià)格一直都比朗境高，主要在于從大盤出發(fā)二者定位不同，朗境走的主要就是精致化小而美路線，風(fēng)格和面積段也更傾向于年輕一族，洺悅?cè)趫@整體風(fēng)格偏中式，有大面積段，客戶群體改善占一大部分，都知道管城區(qū)老城環(huán)境一般，但航海路沿線多少還是新一些，尤其是這個(gè)區(qū)域，等于是全部拆遷來個(gè)大改造，區(qū)域的價(jià)值在周邊也一直都是至高點(diǎn)，管城老城對(duì)于環(huán)境和城市界面有要求的這里就是不二之選。

地塊較大，位置確實(shí)不錯(cuò)，比朗境距離航海路更近了一些，地鐵5號(hào)線城東南路站也更近了一些。

目前的小學(xué)劃片在管城外國語學(xué)校果園路小學(xué)部，與項(xiàng)目的距離還可以，初中就是其南側(cè)規(guī)劃的管城外國語學(xué)校果園路校區(qū)了，都是名校集團(tuán)衍生出來的學(xué)校，管城教育資源對(duì)比別的區(qū)一直都比較薄弱，但外國語小學(xué)和中學(xué)都還是很給力的。

小面積段其實(shí)跟朗境的價(jià)格不相上下，區(qū)別是一個(gè)是準(zhǔn)現(xiàn)房，一個(gè)是現(xiàn)房，全都是看得見摸的著的實(shí)景和配套，有需求的可以關(guān)注。(展開全部)