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四環(huán)外高層的價(jià)格買(mǎi)主城區(qū)的純洋房社區(qū)了。

鑫生坤悅居，一口價(jià)10000元/平米。

鑫生坤悅居位于管城區(qū)城東南路、石化路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)在于距離地鐵6號(hào)線二里崗東站五百米左右，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的二環(huán)內(nèi)地鐵盤(pán)。

但小區(qū)位非常一般，附近多是斷頭路和工地，出行不變。而且周邊的基礎(chǔ)配套薄弱，需要靠城東南路、航海路、未來(lái)路上的配套支撐，附近已有的學(xué)校也一般。

鑫生坤悅居項(xiàng)目占地面積約33畝，容積率為1.43，比北龍湖的容積率還低，一共規(guī)劃了7棟洋房，主力戶型面積114㎡、126㎡、132㎡，整體偏剛需一些。

這次推出來(lái)的一口價(jià)1萬(wàn)一平的房源也比較特殊，為一梯三戶的北戶戶型，而且只有兩套，是位于4號(hào)樓、6號(hào)樓一層的114㎡東北戶，其他基本在14000元/㎡以上，好戶型更貴一些，所以這次的一口價(jià)也多是噱頭。(展開(kāi)全部)

鑫生坤悅居（藍(lán)城坤悅云廬），管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西。

犄角旮旯的項(xiàng)目又蹦出來(lái)一個(gè)，項(xiàng)目是位于管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西，占地面積是33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟樓，1棟是5+1層，6棟6+1層，一共是202戶，戶型面積從114-132平方米，標(biāo)準(zhǔn)層的價(jià)格是16000-17500元/平方米。

這個(gè)項(xiàng)目之前是和藍(lán)城合作，現(xiàn)在藍(lán)城撤退，自己一個(gè)人搞！可能有很多人有疑問(wèn)，看到這樣的項(xiàng)目從哪里入手，先查一查股權(quán)結(jié)構(gòu)，這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是河南鑫生置業(yè)有限公司，背后是靳建生，持股比例為53%，另一個(gè)是鄭州市新巢實(shí)業(yè)有限公司，持股比例是47%，其一部分股權(quán)處于質(zhì)押當(dāng)中，鄭州市新巢實(shí)業(yè)有限公司出質(zhì)為2380萬(wàn)，靳建生出質(zhì)為2619萬(wàn)，另外這個(gè)公司背后股權(quán)還有股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，再有就是該公司歷史上有被執(zhí)行人的信息。

總而言之看到這里心里應(yīng)該就有一些初步的認(rèn)識(shí)，小開(kāi)發(fā)商，一般小開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)都是很大的。

具體說(shuō)到項(xiàng)目本身，32畝，1.43的容積率，容積率是直逼北龍湖了，產(chǎn)品也是以改善為主114-132平方米，但是主城區(qū)的洋房做成這樣的面積，偏小，估計(jì)開(kāi)發(fā)商心里也沒(méi)有譜，做了一個(gè)流量洋房，預(yù)計(jì)交房的時(shí)間是2026年了！

結(jié)論也很容易得出來(lái)，小開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力弱，股權(quán)還有質(zhì)押，大概率即使交房了產(chǎn)品做的也是很一般，還有一種可能就是買(mǎi)完房中間出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題！(展開(kāi)全部)

脫離藍(lán)城系重回最初的坤悅居又重回大眾視線，藍(lán)城系列放在16年前后還是可以高溢價(jià)的，但現(xiàn)在只有呵呵了，坤悅居選擇做自己才是最正確的選擇，目前狀態(tài)是悶頭建房子、悶頭賣房子，單價(jià)15000起步，預(yù)計(jì)2026年上半年交房。

容積率只有1.47的二環(huán)主城區(qū)洋房，光聽(tīng)就知道含金量很高，都是自帶流量的話題，但深扒下去，就是另外一回事了。

部分樓棟一梯兩戶，部分一梯三戶，面積113平、126平和132平，戶型設(shè)計(jì)很一般，現(xiàn)在的改善產(chǎn)品，尤其是洋房，標(biāo)配就是電梯入戶的一梯兩戶，改善的指標(biāo)，剛需的產(chǎn)品，同樣是剛需買(mǎi)不起，改善看不上。

這些還只是產(chǎn)品，再看位置，更是槽點(diǎn)重重，最初周邊是農(nóng)藥廠用地，再是各種路不通，城市界面環(huán)境實(shí)在是太一般，至于西側(cè)規(guī)劃的大公園，還是沒(méi)影的事，暫時(shí)就不要期待了，周邊的佳田項(xiàng)目也是受大環(huán)境影響，價(jià)格一直都略低，主城區(qū)賣這個(gè)價(jià)格真的是一分價(jià)錢(qián)一分貨，這個(gè)位置明明跟改善是一點(diǎn)邊也不沾呢，坤悅居非要貼上改善的標(biāo)簽，況且買(mǎi)這個(gè)位置的房子客戶群體主要是地緣，對(duì)周邊環(huán)境簡(jiǎn)直不要太了解，賣的好才怪呢，但這個(gè)位置路通了之后交通確實(shí)很方便，

主城區(qū)的樓盤(pán)只有兩種，要么高端，要么低價(jià)，很明顯鑫悅居屬于后者，所以不要再端著走改善了，就是低價(jià)出，安全第一，爛尾樓事件頻發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的信任危機(jī)，沒(méi)有名氣的開(kāi)發(fā)商可能低價(jià)了也很難賣。(展開(kāi)全部)

二環(huán)內(nèi)容積率1.4的純洋房社區(qū)，猛一聽(tīng)挺誘人，結(jié)果是這個(gè)鑫生坤悅居。
二環(huán)內(nèi)配套成熟沒(méi)什么可說(shuō)的，但它勝在西邊規(guī)劃有一個(gè)大公園，規(guī)劃面積225畝，相當(dāng)不容易，二環(huán)內(nèi)的公園無(wú)非人民公園，紫荊山公園，碧沙崗公園，五一公園寥寥幾個(gè)。此外，樓下二百米就是地鐵口。一路之隔的佳田規(guī)劃有1萬(wàn)平米的集中盒子商業(yè)，未來(lái)可期。

項(xiàng)目目前預(yù)售證在手，對(duì)外釋放價(jià)格14000元一平起，具體價(jià)格還得看樓層戶型，這項(xiàng)目戶型確實(shí)奇葩，說(shuō)它差吧，都是方方正正的，說(shuō)它好吧，但梯戶比又有點(diǎn)不改善，其中，1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓為一梯兩戶設(shè)計(jì)，主力戶型為建面約126—132平米的四房產(chǎn)品，這三棟還勉強(qiáng)能接受；4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓為一梯三戶設(shè)計(jì)，主力戶型為建面約113—126平米的三房產(chǎn)品，都是大三房還是一梯三戶，這人多電梯體驗(yàn)就會(huì)差。此外，還有少量面積約180—234平米的頂層復(fù)式產(chǎn)品。

小開(kāi)發(fā)商最擔(dān)心工程，這個(gè)鑫生置業(yè)有鄭州新巢的背景，之前和美景合作，開(kāi)發(fā)的有新潮世界灣，最近也資金緊張了，好在項(xiàng)目目前已經(jīng)封頂，說(shuō)是預(yù)計(jì)2026年2月10日交付。個(gè)人感覺(jué)還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。
如果不介意土地年限縮水，樓盤(pán)規(guī)劃老舊，只是想圖個(gè)便宜的好地段的大房子，不妨冒險(xiǎn)一試。但說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在便宜的二手房也不少，何不考慮一些優(yōu)質(zhì)的二手房呢？還是即買(mǎi)即住。(展開(kāi)全部)

鑫生坤悅居（藍(lán)城坤悅云廬），管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西。?

出師未捷身先死，長(zhǎng)使英雄淚滿襟。

這種項(xiàng)目搞著搞著，很容易出問(wèn)題，在鄭州藍(lán)城/綠城接的代建項(xiàng)目都是“歪瓜裂棗”，多多少少都有點(diǎn)問(wèn)題，要么就是人家挑剩下的，問(wèn)題多多，舉幾個(gè)例子：綠城沐春歌（問(wèn)題樓盤(pán)）、綠城明月江南（綠城撤走了，沖著綠城買(mǎi)的，綠城走了）、藍(lán)城鳳起梧桐（問(wèn)題樓盤(pán)）、藍(lán)城蘭園（雖然廣告出街宋衛(wèi)平出現(xiàn)，但是依然是北龍湖墊底的樓盤(pán)），總而言之這種代建樓盤(pán)還是多多注意。

這個(gè)項(xiàng)目有啥問(wèn)題呢？股權(quán)結(jié)構(gòu)能說(shuō)明一點(diǎn)問(wèn)題，另個(gè)股東一個(gè)是靳建生（52.4%），另一個(gè)是鄭州市新巢實(shí)業(yè)有限公司（47.6%），該公司的股權(quán)是出于質(zhì)押狀態(tài)，靳建生出質(zhì)2619萬(wàn)、鑫生置業(yè)出質(zhì)了2380萬(wàn)，目前依舊有效，越是小公司，越是在這個(gè)時(shí)候難受。

該項(xiàng)目占地33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟6+1層洋房，只有200多戶，戶型面積起步是114平方米，主力戶型是120平方米-130平方米，戶型設(shè)計(jì)的一如既往的爛。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目不建議、不建議，原因如下：

1、小開(kāi)發(fā)商。

看到小開(kāi)發(fā)商可以繞道走了，惹不起咱們還是能躲得起，小開(kāi)發(fā)商的不確定性非常高，不知道因?yàn)樯肚闆r就會(huì)出點(diǎn)事情，沒(méi)必要為了一點(diǎn)點(diǎn)便宜去冒險(xiǎn)。

2、藍(lán)城撤退

藍(lán)城閃人了，這個(gè)開(kāi)發(fā)商還能發(fā)揮出來(lái)幾成功力？藍(lán)城即使在也不確定能發(fā)揮出來(lái)100%的公功力，更何況是藍(lán)城不在。

這個(gè)項(xiàng)目可以直接PASS，有限建議選擇二手房。(展開(kāi)全部)

鑫生坤悅居，原來(lái)的藍(lán)城坤悅云廬，拖拖拉拉好幾年了一直都沒(méi)有入市。

直到最近藍(lán)城退出，鑫生置業(yè)只能硬著頭皮自己上了。

現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)情況，小開(kāi)發(fā)商很難吃得開(kāi)，現(xiàn)在又沒(méi)了藍(lán)城品牌加持，鑫生置業(yè)估計(jì)也很頭疼。

售樓部還在航海路與城東南路交匯處北100米。項(xiàng)目地塊緊挨著佳田未來(lái)新城，主城二環(huán)內(nèi)的核心地段，各種配套一應(yīng)俱全，緊鄰在建地鐵6號(hào)線，交通便利。

整個(gè)項(xiàng)目占地面積約32.8畝，總建筑面積約4.6萬(wàn)方，1.43超低容積率，6+1層純洋房社區(qū)，在整個(gè)主城稀缺無(wú)比，定位改善，但是最小面積段114平，改善的還是不夠純粹。

而且小開(kāi)發(fā)商的首個(gè)項(xiàng)目，也沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，后期能呈現(xiàn)出來(lái)什么樣的效果，尚未可知，后期大概率會(huì)淪到剛需夠不著，改善看不上的地步。(展開(kāi)全部)

從藍(lán)城坤悅云廬到現(xiàn)在的鑫生坤悅居，這個(gè)盤(pán)真的經(jīng)歷了太多，原來(lái)是想借著藍(lán)城代建的品牌來(lái)做個(gè)高溢價(jià)，誰(shuí)成想依舊是賣不動(dòng)，藍(lán)城出走后，沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格恐怕是更難了。

這個(gè)盤(pán)真的跟金水北的逸瓏居太像了，都是耽擱數(shù)年的項(xiàng)目，地塊指標(biāo)優(yōu)質(zhì)，重新啟動(dòng)才發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)早已大變天，除此之外同盤(pán)不同命，管城主城區(qū)與金水北的價(jià)值和熱度就差的有點(diǎn)多了，坤悅居的位置跟逸瓏居也沒(méi)法比。

位于魏莊西街西、二里崗南街北，32.8畝，規(guī)劃1棟5+1層、6棟6+1層洋房產(chǎn)品，只有202戶，容積率僅1.43，這是標(biāo)準(zhǔn)的北龍湖數(shù)據(jù)，外立面規(guī)劃和設(shè)計(jì)也都非常的藍(lán)城，但開(kāi)發(fā)商是典型的新人小白，沒(méi)有任何可以參考的項(xiàng)目，這也是項(xiàng)目最大的不確定性，現(xiàn)在誰(shuí)買(mǎi)房不先打聽(tīng)一下開(kāi)發(fā)商實(shí)力。

看規(guī)劃是高大上的洋房項(xiàng)目，其實(shí)不然，面積段114平和124平為主力戶型，且1梯3戶，典型的低容積率掩蓋下的剛需洋房產(chǎn)品，它的熱度還不及隔壁的佳田未來(lái)新城。

項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)就是位置了，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的二環(huán)內(nèi)，周邊城東南路、航海路，地鐵5號(hào)線，出行非常便利，但城市界面就有點(diǎn)LOW了，配套也很一般，地塊不大，隔壁就是佳田未來(lái)新城。

沒(méi)有了藍(lán)城的頭銜，這個(gè)盤(pán)只會(huì)更難，主城區(qū)近兩年這樣的小眾樓盤(pán)也越來(lái)越多，走的都是低價(jià)路線，對(duì)于坤悅居來(lái)說(shuō)低價(jià)+現(xiàn)房才是絕配。(展開(kāi)全部)

出師未捷身先死，藍(lán)城走了。

藍(lán)城坤悅云廬，管城區(qū)航海路與城東南路北100米路西。

管南的犄角旮旯又竄出來(lái)一個(gè)項(xiàng)目，具體位置在二里崗南街北、魏莊西街西，就在佳田7號(hào)院的旁邊，咱們先來(lái)看看這個(gè)項(xiàng)目的底細(xì)：

藍(lán)城坤悅云廬背后的開(kāi)發(fā)商是河南鑫生置業(yè)有限公司，鑫生置業(yè)背后有兩個(gè)股東一個(gè)是靳建生（52.4%），另一個(gè)是鄭州市新巢實(shí)業(yè)有限公司（47.6%），鄭州市新巢實(shí)業(yè)有限公司也在鄭州開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目，在經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)和美景合作開(kāi)發(fā)過(guò)，新巢世界灣，后改名為美麟國(guó)際公館。

這個(gè)項(xiàng)目有幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)需要注意：

1、該公司的股權(quán)是出于質(zhì)押狀態(tài)，靳建生出質(zhì)2619萬(wàn)、鑫生置業(yè)出質(zhì)了2380萬(wàn)，目前依然都有效，說(shuō)明公司的現(xiàn)金流狀況不是很好。

2、根據(jù)2022年企業(yè)年報(bào)顯示，該公司繳納社保的只有20個(gè)人，再往前幾年都是8個(gè)人，3個(gè)人，這么大一個(gè)項(xiàng)目，只有20個(gè)人交社保，這誰(shuí)能放心？

該項(xiàng)目占地33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟6+1層洋房，只有200多戶，戶型面積起步是114平方米，主力戶型是120平方米-130平方米，但是戶型設(shè)計(jì)的比較爛，居然有春北戶的戶型設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

1、地段、地段還是地段，買(mǎi)房子的金律，二環(huán)內(nèi)寸土寸金，用一塊少一塊。

2、稀缺創(chuàng)造價(jià)值，容積率只有1.43，比北龍湖還低，而且是春純洋房社區(qū)。

項(xiàng)目雷士：

1、戶型設(shè)計(jì)的太垃圾，影響居住的體驗(yàn)感。

2、最重要的是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目少，資金實(shí)力弱。(展開(kāi)全部)

管南這兩年改善項(xiàng)目集中爆發(fā)了，入門(mén)級(jí)剛改有電建洺悅?cè)A庭，奢享大平層有崇信鳳凰悅府，混撘偽改善有龍湖雅寶天鉅，現(xiàn)在又多了個(gè)低密純洋房藍(lán)城坤悅云廬，這下改善產(chǎn)品線覆蓋齊全了。
目前項(xiàng)目在航海路與城東南路交匯處北的城市展廳已經(jīng)在接受客戶咨詢了，預(yù)計(jì)11月份開(kāi)盤(pán)，放風(fēng)價(jià)約2萬(wàn)元一平。
這個(gè)價(jià)位的話，個(gè)人感覺(jué)還行，是有所支撐的。
一方面，航海路北城東路這位置還算不錯(cuò)，像旁邊龍湖的高層曾賣到18000元，洋房23500元，而偏的佳田高層精裝賣16000元，一般洋房比高層貴3000-4000很正常，對(duì)比之下，坤悅云廬的洋房?jī)r(jià)格還好。
另一方面，坤悅產(chǎn)品具有稀缺性，容積率1.43，6+1和5+1的純粹洋房，還有少量頂層復(fù)式，反正一共就200套房，肯定不急賣的，你想想它2009年都拿地了，會(huì)著急促銷嗎？
當(dāng)然，放風(fēng)這個(gè)價(jià)位，開(kāi)發(fā)商肯定也考慮了土地年限，戶型落伍等因素。但個(gè)人認(rèn)為目前最大的問(wèn)題是交房穩(wěn)不穩(wěn)？
開(kāi)發(fā)商鑫生置業(yè)沒(méi)聽(tīng)過(guò)，藍(lán)城代建更是爛尾詛咒代言人，本來(lái)這種小盤(pán)洋房進(jìn)度應(yīng)該快的，但交房日期竟然晚至2025年9月交房，不禁讓人疑問(wèn)，這開(kāi)發(fā)商的進(jìn)度會(huì)不會(huì)也像拿地捂盤(pán)一樣墨跡？
個(gè)人認(rèn)為這盤(pán)要買(mǎi)就買(mǎi)頂復(fù)123平和165平的，標(biāo)準(zhǔn)層沒(méi)啥意思，不大不小的面積總價(jià)也得250萬(wàn)左右，反而不如內(nèi)購(gòu)價(jià)同總價(jià)的大平層鳳凰悅府舒服。(展開(kāi)全部)