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四環(huán)外高層的價(jià)格買(mǎi)主城區(qū)的純洋房社區(qū)了。

鑫生坤悅居，一口價(jià)10000元/平米。

鑫生坤悅居位于管城區(qū)城東南路、石化路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)在于距離地鐵6號(hào)線(xiàn)二里崗東站五百米左右，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的二環(huán)內(nèi)地鐵盤(pán)。

但小區(qū)位非常一般，附近多是斷頭路和工地，出行不變。而且周邊的基礎(chǔ)配套薄弱，需要靠城東南路、航海路、未來(lái)路上的配套支撐，附近已有的學(xué)校也一般。

鑫生坤悅居項(xiàng)目占地面積約33畝，容積率為1.43，比北龍湖的容積率還低，一共規(guī)劃了7棟洋房，主力戶(hù)型面積114㎡、126㎡、132㎡，整體偏剛需一些。

這次推出來(lái)的一口價(jià)1萬(wàn)一平的房源也比較特殊，為一梯三戶(hù)的北戶(hù)戶(hù)型，而且只有兩套，是位于4號(hào)樓、6號(hào)樓一層的114㎡東北戶(hù)，其他基本在14000元/㎡以上，好戶(hù)型更貴一些，所以這次的一口價(jià)也多是噱頭。(展開(kāi)全部)

鑫生坤悅居（藍(lán)城坤悅云廬），管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西。

犄角旮旯的項(xiàng)目又蹦出來(lái)一個(gè)，項(xiàng)目是位于管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西，占地面積是33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟樓，1棟是5+1層，6棟6+1層，一共是202戶(hù)，戶(hù)型面積從114-132平方米，標(biāo)準(zhǔn)層的價(jià)格是16000-17500元/平方米。

這個(gè)項(xiàng)目之前是和藍(lán)城合作，現(xiàn)在藍(lán)城撤退，自己一個(gè)人搞！可能有很多人有疑問(wèn)，看到這樣的項(xiàng)目從哪里入手，先查一查股權(quán)結(jié)構(gòu)，這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是河南鑫生置業(yè)有限公司，背后是靳建生，持股比例為53%，另一個(gè)是鄭州市新巢實(shí)業(yè)有限公司，持股比例是47%，其一部分股權(quán)處于質(zhì)押當(dāng)中，鄭州市新巢實(shí)業(yè)有限公司出質(zhì)為2380萬(wàn)，靳建生出質(zhì)為2619萬(wàn)，另外這個(gè)公司背后股權(quán)還有股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，再有就是該公司歷史上有被執(zhí)行人的信息。

總而言之看到這里心里應(yīng)該就有一些初步的認(rèn)識(shí)，小開(kāi)發(fā)商，一般小開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)都是很大的。

具體說(shuō)到項(xiàng)目本身，32畝，1.43的容積率，容積率是直逼北龍湖了，產(chǎn)品也是以改善為主114-132平方米，但是主城區(qū)的洋房做成這樣的面積，偏小，估計(jì)開(kāi)發(fā)商心里也沒(méi)有譜，做了一個(gè)流量洋房，預(yù)計(jì)交房的時(shí)間是2026年了！

結(jié)論也很容易得出來(lái)，小開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力弱，股權(quán)還有質(zhì)押，大概率即使交房了產(chǎn)品做的也是很一般，還有一種可能就是買(mǎi)完房中間出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題！(展開(kāi)全部)

脫離藍(lán)城系重回最初的坤悅居又重回大眾視線(xiàn)，藍(lán)城系列放在16年前后還是可以高溢價(jià)的，但現(xiàn)在只有呵呵了，坤悅居選擇做自己才是最正確的選擇，目前狀態(tài)是悶頭建房子、悶頭賣(mài)房子，單價(jià)15000起步，預(yù)計(jì)2026年上半年交房。

容積率只有1.47的二環(huán)主城區(qū)洋房，光聽(tīng)就知道含金量很高，都是自帶流量的話(huà)題，但深扒下去，就是另外一回事了。

部分樓棟一梯兩戶(hù)，部分一梯三戶(hù)，面積113平、126平和132平，戶(hù)型設(shè)計(jì)很一般，現(xiàn)在的改善產(chǎn)品，尤其是洋房，標(biāo)配就是電梯入戶(hù)的一梯兩戶(hù)，改善的指標(biāo)，剛需的產(chǎn)品，同樣是剛需買(mǎi)不起，改善看不上。

這些還只是產(chǎn)品，再看位置，更是槽點(diǎn)重重，最初周邊是農(nóng)藥廠(chǎng)用地，再是各種路不通，城市界面環(huán)境實(shí)在是太一般，至于西側(cè)規(guī)劃的大公園，還是沒(méi)影的事，暫時(shí)就不要期待了，周邊的佳田項(xiàng)目也是受大環(huán)境影響，價(jià)格一直都略低，主城區(qū)賣(mài)這個(gè)價(jià)格真的是一分價(jià)錢(qián)一分貨，這個(gè)位置明明跟改善是一點(diǎn)邊也不沾呢，坤悅居非要貼上改善的標(biāo)簽，況且買(mǎi)這個(gè)位置的房子客戶(hù)群體主要是地緣，對(duì)周邊環(huán)境簡(jiǎn)直不要太了解，賣(mài)的好才怪呢，但這個(gè)位置路通了之后交通確實(shí)很方便，

主城區(qū)的樓盤(pán)只有兩種，要么高端，要么低價(jià)，很明顯鑫悅居屬于后者，所以不要再端著走改善了，就是低價(jià)出，安全第一，爛尾樓事件頻發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的信任危機(jī)，沒(méi)有名氣的開(kāi)發(fā)商可能低價(jià)了也很難賣(mài)。(展開(kāi)全部)

二環(huán)內(nèi)容積率1.4的純洋房社區(qū)，猛一聽(tīng)挺誘人，結(jié)果是這個(gè)鑫生坤悅居。
二環(huán)內(nèi)配套成熟沒(méi)什么可說(shuō)的，但它勝在西邊規(guī)劃有一個(gè)大公園，規(guī)劃面積225畝，相當(dāng)不容易，二環(huán)內(nèi)的公園無(wú)非人民公園，紫荊山公園，碧沙崗公園，五一公園寥寥幾個(gè)。此外，樓下二百米就是地鐵口。一路之隔的佳田規(guī)劃有1萬(wàn)平米的集中盒子商業(yè)，未來(lái)可期。

項(xiàng)目目前預(yù)售證在手，對(duì)外釋放價(jià)格14000元一平起，具體價(jià)格還得看樓層戶(hù)型，這項(xiàng)目戶(hù)型確實(shí)奇葩，說(shuō)它差吧，都是方方正正的，說(shuō)它好吧，但梯戶(hù)比又有點(diǎn)不改善，其中，1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓為一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，主力戶(hù)型為建面約126—132平米的四房產(chǎn)品，這三棟還勉強(qiáng)能接受；4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓為一梯三戶(hù)設(shè)計(jì)，主力戶(hù)型為建面約113—126平米的三房產(chǎn)品，都是大三房還是一梯三戶(hù)，這人多電梯體驗(yàn)就會(huì)差。此外，還有少量面積約180—234平米的頂層復(fù)式產(chǎn)品。

小開(kāi)發(fā)商最擔(dān)心工程，這個(gè)鑫生置業(yè)有鄭州新巢的背景，之前和美景合作，開(kāi)發(fā)的有新潮世界灣，最近也資金緊張了，好在項(xiàng)目目前已經(jīng)封頂，說(shuō)是預(yù)計(jì)2026年2月10日交付。個(gè)人感覺(jué)還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。
如果不介意土地年限縮水，樓盤(pán)規(guī)劃老舊，只是想圖個(gè)便宜的好地段的大房子，不妨冒險(xiǎn)一試。但說(shuō)實(shí)話(huà)，現(xiàn)在便宜的二手房也不少，何不考慮一些優(yōu)質(zhì)的二手房呢？還是即買(mǎi)即住。(展開(kāi)全部)

鑫生坤悅居（藍(lán)城坤悅云廬），管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西。?

出師未捷身先死，長(zhǎng)使英雄淚滿(mǎn)襟。

這種項(xiàng)目搞著搞著，很容易出問(wèn)題，在鄭州藍(lán)城/綠城接的代建項(xiàng)目都是“歪瓜裂棗”，多多少少都有點(diǎn)問(wèn)題，要么就是人家挑剩下的，問(wèn)題多多，舉幾個(gè)例子：綠城沐春歌（問(wèn)題樓盤(pán)）、綠城明月江南（綠城撤走了，沖著綠城買(mǎi)的，綠城走了）、藍(lán)城鳳起梧桐（問(wèn)題樓盤(pán)）、藍(lán)城蘭園（雖然廣告出街宋衛(wèi)平出現(xiàn)，但是依然是北龍湖墊底的樓盤(pán)），總而言之這種代建樓盤(pán)還是多多注意。

這個(gè)項(xiàng)目有啥問(wèn)題呢？股權(quán)結(jié)構(gòu)能說(shuō)明一點(diǎn)問(wèn)題，另個(gè)股東一個(gè)是靳建生（52.4%），另一個(gè)是鄭州市新巢實(shí)業(yè)有限公司（47.6%），該公司的股權(quán)是出于質(zhì)押狀態(tài)，靳建生出質(zhì)2619萬(wàn)、鑫生置業(yè)出質(zhì)了2380萬(wàn)，目前依舊有效，越是小公司，越是在這個(gè)時(shí)候難受。

該項(xiàng)目占地33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟6+1層洋房，只有200多戶(hù)，戶(hù)型面積起步是114平方米，主力戶(hù)型是120平方米-130平方米，戶(hù)型設(shè)計(jì)的一如既往的爛。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目不建議、不建議，原因如下：

1、小開(kāi)發(fā)商。

看到小開(kāi)發(fā)商可以繞道走了，惹不起咱們還是能躲得起，小開(kāi)發(fā)商的不確定性非常高，不知道因?yàn)樯肚闆r就會(huì)出點(diǎn)事情，沒(méi)必要為了一點(diǎn)點(diǎn)便宜去冒險(xiǎn)。

2、藍(lán)城撤退

藍(lán)城閃人了，這個(gè)開(kāi)發(fā)商還能發(fā)揮出來(lái)幾成功力？藍(lán)城即使在也不確定能發(fā)揮出來(lái)100%的公功力，更何況是藍(lán)城不在。

這個(gè)項(xiàng)目可以直接PASS，有限建議選擇二手房。(展開(kāi)全部)