日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

北有逸瓏居，南有藍(lán)城坤悅云廬，兩個盤真的極為相似。

1、 二者都占據(jù)著核心位置，逸瓏居地處金水北出門就是2號線，藍(lán)城坤悅云廬則是正兒八經(jīng)的管城二環(huán)內(nèi)，緊鄰在建的地鐵6號線魏莊站，交通便利，配套非常成熟。

2、 地塊都比較迷你，逸瓏居30畝，藍(lán)城35畝。

3、 在容積率高居不下的主城區(qū)，二者的容積率可以稱之為是一股清流，尤其是藍(lán)城，容積率僅1.43，這真的是一個只會出現(xiàn)在北龍湖的容積率，相當(dāng)?shù)南∪薄?br/>
4、 二者都是屬于年限時間較久的樓盤，逸瓏居04年就摘得了地塊，藍(lán)城還好一些，但截止今年也已經(jīng)過去了十來年，這都是一些歷史遺留問題。

5、 除了以上最主要的還有產(chǎn)品，本以為這種年限較長的小開發(fā)商地塊會選擇以低價走量，出其不意的是二者都選擇了所謂的改善，藍(lán)城坤悅云廬做的還是純洋房，規(guī)劃了7棟標(biāo)準(zhǔn)純洋房，最小面積段114平起步，其余123平、132平和165平及185平，全是大面積段，不過細(xì)看槽點還是比較多的，面積設(shè)計過于老套沒有創(chuàng)新，部分114平和123平戶型為1梯3戶設(shè)計，舒適度大大降低，典型的打著洋房的旗號賣的是剛需剛改的需求。

藍(lán)城只是代建而已，背后開發(fā)商另有其人，所以品質(zhì)也全靠拆盲盒。

目前項目位于前期咨詢階段，臨時展廳已對外開放，周邊有佳田未來新城等，但同梯隊的競品沒有，說白了這也就是一個高不成低不就的樓盤，對外釋放的價格，可能要到20000元，對于洋房產(chǎn)品就是這么的迷之自信，但現(xiàn)在這個行情，銷售壓力應(yīng)該很大，時刻做好賣現(xiàn)房的準(zhǔn)備。(展開全部)

藍(lán)城坤悅云廬，原本是佳田未來新城項目旁邊的中學(xué)地塊，后來又變成了居住用地。

好幾年前拿的地，地主是河南鑫生置業(yè)有限公司，鑫生置業(yè)是名不經(jīng)傳的小公司，股權(quán)穿透后背后股東為新鄭市鄭韓出租車有限公司以及靳建生個人，妥妥的小白公司。

售樓部也老早就開放了，只不過一直都沒有啥動靜，最近的進度快了一些，工地上房子已經(jīng)開始蓋了，預(yù)售證前段時間也都拿到了。

主城區(qū)非常稀缺的洋房項目，小開發(fā)商不僅沒有實力，也沒有名氣，在現(xiàn)在對房企普遍出現(xiàn)信任危機的時候，小開發(fā)商也只能找代建，坤悅云廬就是找藍(lán)城代建的項目，只是現(xiàn)在藍(lán)城的口碑也不是多好。


地塊指標(biāo)不錯，主城區(qū)難得的1.43超低容積率，小區(qū)7棟樓全部是6-7層的洋房產(chǎn)品，想要定位為改善，但又不是一梯一戶設(shè)計，坤悅云廬為一梯兩戶、一梯三戶設(shè)計，戶型面積段114平起步，主力戶型還是120平到130平左右的四室，這個面積段其實更偏剛改，尤其是現(xiàn)在鄭州市場上120多平的戶型大多還是三室，做成四室會顯得緊湊，戶型設(shè)計更是一般，槽點很多，這個項目還是且觀望著吧。(展開全部)

市場聲音雖然不大，房子是一點點在蓋。

代建就代建吧，產(chǎn)品還一點不改善

藍(lán)城坤悅云廬

主城二環(huán)內(nèi)的純洋房社區(qū)，藍(lán)城的代建項目。

該項目的先天條件非常好。
1、主城二環(huán)內(nèi)，大區(qū)位地段非常好，相比管城的電建跟國投項目，更靠近主城核心。
2、1.43的低容積率，也就適合做成純洋房社區(qū)，目前鄭州主城只有兩個在售的純洋房社區(qū)，一個是北四環(huán)的招商美景雍瑞園，一個是管南的新城時光天昱，純洋房社區(qū)在整個鄭州都是非常難得的。

但即便是二環(huán)內(nèi)的純洋房社區(qū)，坤悅云廬也沒啥關(guān)注度。

首先，管城區(qū)今年的熱度都集中到了電建項目；

其次，坤悅云廬周邊的小區(qū)位環(huán)境很差，小區(qū)北邊就是倉儲用地，周邊還有一萬三四的剛需樓盤，佳田未來新城，整體來看改善基因不足；

再有，坤悅云廬雖說是純洋房社區(qū)，但產(chǎn)品不行。大部分樓棟都是一梯三戶，北戶114㎡的三房，南向采光受到124㎡三房影響，基本上只有北向采光，房間可能會比較暗，以至于124㎡戶型也南北不通透，123㎡的邊戶又比較狹長，改善產(chǎn)品完全可以再好一些，比如說做成一梯兩戶，一梯一戶？

該項目預(yù)計今年9月份開盤，首開4#、5#、6#、7#樓，一梯三戶，也就是上邊提到了三個戶型，預(yù)計價格在1.8-2.0w左右，個人覺得這個價格有些虛高，買坤悅云廬不值得。(展開全部)

藍(lán)城坤悅云廬，藍(lán)城新拿下的代建項目。

地主是河南鑫生置業(yè)有限公司，據(jù)藍(lán)城的置業(yè)顧問介紹該宗地大約已經(jīng)拿地10年之久了，鑫生置業(yè)也是名不經(jīng)傳的小公司一枚，股權(quán)穿透后背后股東為新鄭市鄭韓出租車有限公司以及靳建生個人，妥妥的“小白公司”。

至于為什么該宗地處于魏莊的村頭卻沒有列入整體的城改，而是被虎口拔牙單獨劃出這么一小塊低容積率的住宅，可能只有地主以及歷史的歷史才能了解的清楚，不過規(guī)劃公示后說明了不管前面如何，現(xiàn)在土地是沒有問題的，唯一的問題在于小開發(fā)商到底靠譜不靠譜，這個值得商榷，雖然現(xiàn)在zf出臺了各種資金監(jiān)管的政策來控制監(jiān)管資金，但是對于這種極小的開發(fā)企業(yè)來說，信任度還是沒那么高，人家也有自知之明，果斷的和藍(lán)城合作進行代建。

但是現(xiàn)在藍(lán)城的威名又能有幾成呢？藍(lán)綠作為最早的一批代建開拓者，吃了不少代建的紅利，可是也遇到很多因地主資金而導(dǎo)致工程停工的項目，藍(lán)綠只能表示無能為力，除非藍(lán)綠本身入股的開發(fā)公司藍(lán)綠才可能會自己投入資金來盤活項目，純代建，藍(lán)綠自己也是執(zhí)行者亦或者是停工的受害者，怎么會墊付資金盤活呢，再加上代建行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)不再是寡頭把持，多點開花之時藍(lán)城的靠譜度和威名又能有多少人買單呢？

來看項目本身，地塊位于二里崗南街北、魏莊西街西，占地約32.8畝，1.43的低容積，規(guī)劃總建筑面積為46420.39㎡，規(guī)劃有7棟住宅樓，1棟5+1層、6棟6+1層，共規(guī)劃202戶。

建筑立面無可挑剔，優(yōu)越的南向窗墻比，利用格柵、挑檐等元素修飾，呈現(xiàn)的效果也是非常的棒。
雖然定位為改善，但是我更愿稱之為“剛需洋房”；首先梯戶比，1T2兩戶的洋房也就算了，1T3戶的洋房是什么操作？

4#5#6#7#均為1T3戶設(shè)計，產(chǎn)品為114三房，124三房，北向客廳等奇葩的設(shè)計均出現(xiàn)了，簡直可謂最拉胯洋房，除了較少的公攤外，這三個戶型還比不上有的高層戶型。1#2#樓上130左右的四房還算有點洋房的味道，基本的四葉草型設(shè)計，額外的衣帽間功能區(qū)域，較低的公攤下室內(nèi)的使用空間和高層140的沒啥區(qū)別。值得一提的事每棟頂層均為復(fù)式設(shè)計，復(fù)式的面積計算上根據(jù)屋頂?shù)钠露扔幸粋€標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)線大概是在2.1米左右，以130的戶型為例，頂層復(fù)式面積大概+60平米，銷售面積約為190㎡。

項目大的區(qū)域位置不算差，標(biāo)準(zhǔn)的二環(huán)內(nèi)，多維路網(wǎng)和豐富的各項配套（紫荊山路、城東南路、未來路、航海路等快速路護航通行。地鐵2號線（二里崗站）、5號線（城東南路站）、6號線在建（魏莊站），其他的商業(yè)、醫(yī)療和公園都是市中心的基本配套，10分鐘車程足以），但是因為地塊較小而且處于佳田未來新城的包圍區(qū)域，項目本身周邊4條道路全部為未修建的市政規(guī)劃路，只能說后續(xù)交付后路網(wǎng)通達性有待商榷，其他的配套跟著蹭佳田未來新城的就完事了。

目前藍(lán)城坤悅云廬【生活體驗館】在鄭州航海路城東南路北100米路西處，預(yù)售證暫未辦理，據(jù)說會有一波TG，通過置業(yè)顧問的聊天預(yù)估洋房標(biāo)準(zhǔn)層價格在1.8-2.0之間，周邊佳田未來新城的高層價格在1.3左右晃蕩，這個差價各位如何看？(展開全部)

藍(lán)城坤悅云廬是純洋房社區(qū)，原本是佳田未來新城項目旁邊的中學(xué)地塊，后來又變成了居住用地，而且是容積率僅有1.43的純洋房社區(qū)，綠地率37%，規(guī)劃的是5-6層高的洋房，規(guī)劃戶數(shù)202戶，機動車停車位278個。

該項目現(xiàn)在僅有一個小的體驗館，位于航海路、城東南路北100米路西，工地位置再城東南路、二里崗南街交匯處東北角，但現(xiàn)在工地還沒有動工，據(jù)說是3月份之后就準(zhǔn)備開工了，而開盤時間預(yù)計在6、7月份。該項目距離地鐵六號線魏莊站較近，距鐵路線相比其它兩個項目較遠(yuǎn)，受到鐵路噪音的影響較小，但周圍的生活氛圍相差不大。

項目的東側(cè)是佳田未來新城、中博城，西邊是龍湖雅寶天矩，但都不是藍(lán)城的競品，佳田項目是剛需產(chǎn)品，小戶型、大戶型都有，相鄰鐵路；龍湖雅寶天矩雖然有洋房，但洋房已經(jīng)售罄，現(xiàn)在清盤11號樓的高層，等到6月份藍(lán)城入市的時候，龍湖的售樓部也就要拆了。藍(lán)城項目共規(guī)劃了4個戶型，114平、124平、127平三室和132平四室，說是洋房但面積也不算大，現(xiàn)在還沒有價格，但總和龍湖的價格相比，開盤估計也不會過低。(展開全部)

管城老城橫空出世的迷你盤—藍(lán)城坤悅云廬，號稱是藍(lán)城的2022傾力之作，為其高端云廬系列作品。
位于二里崗南街北、魏莊西街西，乍一看更像是佳田未來新城的地塊，32.8畝，規(guī)劃7棟洋房住宅。202戶，面積段為114平、121平。123平、126平、165平和186/194平，看似純洋房社區(qū)走高端改善路線，實則為剛改混搭社區(qū)，這個體量和配置跟金水北的逸瓏居類似。
身處主城，特點非常明顯：
1、位置非常好，管城老城的核心區(qū)域，周邊為新盤聚集地，東為佳田未來新城、南為奧蘭和園、西有龍湖天矩，交通同樣非常便利，城東南路、航海路以及在建地鐵6號線和已通車的5號線，這個位置放在主城區(qū)優(yōu)越性絲毫不亞于即將入市的電建和國投。
2、地塊指標(biāo)同樣非常優(yōu)質(zhì)，1.43的容積率是個什么概念，對比下容積率平均在1.5的北龍湖就知道了，三環(huán)內(nèi)100塊土地中也難出兩個這樣的容積率，非常稀缺，這樣的容積率也只有跟純洋房社區(qū)才是絕配。
但隨著的問題也是接踵而來：
1、2018年的小開發(fā)商摘地，現(xiàn)在的房地產(chǎn)時代，購房者既認(rèn)品質(zhì)又認(rèn)品牌，所以小開發(fā)商的路真的是舉步維艱，更多的選擇與品牌輕資產(chǎn)合作，該項目即為藍(lán)城代建項目，藍(lán)城作為代建的鼻祖，代建過的項目數(shù)不勝數(shù)，成功案例不少，但一地雞毛也能列出個一二三四，所以該項目最大的不確定性和風(fēng)險也全來自于此。
2、周邊的環(huán)境和現(xiàn)有的城市界面只有一言難盡，想得以改善只有等佳田陸續(xù)交房了。
管南2022年的新房市場主要來自電建和國投，縱使坤悅云廬有藍(lán)城的風(fēng)格和體系，應(yīng)該依然不會有太大熱度，畢竟這個位置置業(yè)更多的是地緣自住，價格不會太高，因為高了購房者根本不會認(rèn)可，注定是慢慢去化。(展開全部)

藍(lán)城坤悅云廬項目位于管城區(qū)隴?？焖俾芬阅?，航海路以北、城東南路以東，屬于管城二環(huán)內(nèi)難得的純洋房項目。

目前項目展廳位于航海東路和城東南路交匯處往北100米左右，距離世茂云尚城售樓部非常近，但是項目工地位于佳田未來新城的西側(cè)，周邊城市界面很差，小片區(qū)內(nèi)居住環(huán)境非常一般，周邊有農(nóng)藥廠，中化石油庫以及物流倉儲用地，居住氛圍很差，北邊臨近石化路，距離石化路以北的航海鐵路線中間還有佳田的一個地塊之隔，噪音影響倒是沒有那么大。周邊比如說地塊旁邊的幾條路都還沒有修通，這可能也是項目售樓部為啥距離工地這么遠(yuǎn)的原因。

該地塊原本規(guī)劃為學(xué)校用地，現(xiàn)在改為住宅，占地面積不大，約33畝，建筑面積46420㎡，容積率1.43，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有6棟6+1層洋房、1棟5+1層洋房，一共就202戶，北邊四棟樓兩個一梯三戶，戶型設(shè)計有114㎡、124㎡、127㎡三房南邊1/2/3號樓主要戶型為132㎡四房，還有幾套186-194平的復(fù)式，其中114㎡三房為北戶，從南邊入戶門進去，客廳次臥朝北，兩個臥室朝南，但是南邊還有124㎡戶型遮擋影響采光。

坤悅云廬的背后開發(fā)商為新巢實業(yè)，連小有名氣也算不上，現(xiàn)在由藍(lán)城代建，藍(lán)城代建的風(fēng)險也很大，比如說楊金的藍(lán)城鳳棲梧桐，藍(lán)城接手美商的爛攤子，并沒有把項目盤活起來，現(xiàn)在仍然是半死不活的狀態(tài)。(展開全部)

藍(lán)城坤悅居，位于魏莊街南、魏莊西街西，二環(huán)少有的純洋房項目。
容積率1.43，總建筑面積46420㎡，規(guī)劃7棟洋房，202套。

戶型有114㎡三室兩廳兩衛(wèi)、121㎡三室兩廳兩衛(wèi)、123㎡三室兩廳兩衛(wèi)、126㎡四室兩廳兩衛(wèi)、165㎡三室兩廳三衛(wèi)、186-194㎡復(fù)式等多個，126㎡以下的戶型都挺一般的，竟然不乏很多純北戶設(shè)計，簡直啦。

如果完全出自小開發(fā)商手筆，也就不如了，但畢竟掛了個藍(lán)城的大旗。雖說藍(lán)城代建基本沒有好下場，但大多數(shù)一開始都挺能忽悠，藍(lán)城、綠城、宋衛(wèi)平，那小詞小句一套一套。

周邊環(huán)境很一般，物流公司、倉庫遍布，還有中石化油庫、農(nóng)藥廠等。附近項目也都算熱點，有好點的龍湖雅寶天鉅，目前進入尾盤階段，高層均價18500，偶爾還搞點15000的特價房，地緣性客戶有需求的話，推薦這個，畢竟龍湖還相對安全；有命運多舛的佳田未來新城，從內(nèi)購爛尾到易主為花花牛，價格有過11500、13500，也有過16500（精裝），降價促銷確實挺管用，據(jù)說去年那一撥收了幾個小目標(biāo)；有撲朔迷離的奧蘭和園，去年都已經(jīng)交房，突然傳出還有一二百套房源對外銷售，搞不懂的國企；更有半死不活的中博城瓏譽園，也不知道是否復(fù)工，是否能順利交房。

藍(lán)城這個目前還未釋放價格，以周邊高層毛坯15000為中位數(shù)的話，洋房在過去是高層的1.3-1.5倍，現(xiàn)在最多也就是1.2倍，二手房市場中可能更低，也就是大概18000左右。當(dāng)然，這個價格也很危險，畢竟從頭到尾除了一個容積率能拿得出手，其他的頗感。至于龍湖雅寶天鉅的洋房，還是別亂對比的好。(展開全部)