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鑫生坤悅居（藍城坤悅云廬），管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西。

犄角旮旯的項目又蹦出來一個，項目是位于管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西，占地面積是33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟樓，1棟是5+1層，6棟6+1層，一共是202戶，戶型面積從114-132平方米，標(biāo)準(zhǔn)層的價格是16000-17500元/平方米。

這個項目之前是和藍城合作，現(xiàn)在藍城撤退，自己一個人搞！可能有很多人有疑問，看到這樣的項目從哪里入手，先查一查股權(quán)結(jié)構(gòu)，這個項目的開發(fā)商是河南鑫生置業(yè)有限公司，背后是靳建生，持股比例為53%，另一個是鄭州市新巢實業(yè)有限公司，持股比例是47%，其一部分股權(quán)處于質(zhì)押當(dāng)中，鄭州市新巢實業(yè)有限公司出質(zhì)為2380萬，靳建生出質(zhì)為2619萬，另外這個公司背后股權(quán)還有股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，再有就是該公司歷史上有被執(zhí)行人的信息。

總而言之看到這里心里應(yīng)該就有一些初步的認(rèn)識，小開發(fā)商，一般小開發(fā)商風(fēng)險都是很大的。

具體說到項目本身，32畝，1.43的容積率，容積率是直逼北龍湖了，產(chǎn)品也是以改善為主114-132平方米，但是主城區(qū)的洋房做成這樣的面積，偏小，估計開發(fā)商心里也沒有譜，做了一個流量洋房，預(yù)計交房的時間是2026年了！

結(jié)論也很容易得出來，小開發(fā)商資金實力弱，股權(quán)還有質(zhì)押，大概率即使交房了產(chǎn)品做的也是很一般，還有一種可能就是買完房中間出現(xiàn)各種各樣的問題！(展開全部)

脫離藍城系重回最初的坤悅居又重回大眾視線，藍城系列放在16年前后還是可以高溢價的，但現(xiàn)在只有呵呵了，坤悅居選擇做自己才是最正確的選擇，目前狀態(tài)是悶頭建房子、悶頭賣房子，單價15000起步，預(yù)計2026年上半年交房。

容積率只有1.47的二環(huán)主城區(qū)洋房，光聽就知道含金量很高，都是自帶流量的話題，但深扒下去，就是另外一回事了。

部分樓棟一梯兩戶，部分一梯三戶，面積113平、126平和132平，戶型設(shè)計很一般，現(xiàn)在的改善產(chǎn)品，尤其是洋房，標(biāo)配就是電梯入戶的一梯兩戶，改善的指標(biāo)，剛需的產(chǎn)品，同樣是剛需買不起，改善看不上。

這些還只是產(chǎn)品，再看位置，更是槽點重重，最初周邊是農(nóng)藥廠用地，再是各種路不通，城市界面環(huán)境實在是太一般，至于西側(cè)規(guī)劃的大公園，還是沒影的事，暫時就不要期待了，周邊的佳田項目也是受大環(huán)境影響，價格一直都略低，主城區(qū)賣這個價格真的是一分價錢一分貨，這個位置明明跟改善是一點邊也不沾呢，坤悅居非要貼上改善的標(biāo)簽，況且買這個位置的房子客戶群體主要是地緣，對周邊環(huán)境簡直不要太了解，賣的好才怪呢，但這個位置路通了之后交通確實很方便，

主城區(qū)的樓盤只有兩種，要么高端，要么低價，很明顯鑫悅居屬于后者，所以不要再端著走改善了，就是低價出，安全第一，爛尾樓事件頻發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的信任危機，沒有名氣的開發(fā)商可能低價了也很難賣。(展開全部)

二環(huán)內(nèi)容積率1.4的純洋房社區(qū)，猛一聽挺誘人，結(jié)果是這個鑫生坤悅居。
二環(huán)內(nèi)配套成熟沒什么可說的，但它勝在西邊規(guī)劃有一個大公園，規(guī)劃面積225畝，相當(dāng)不容易，二環(huán)內(nèi)的公園無非人民公園，紫荊山公園，碧沙崗公園，五一公園寥寥幾個。此外，樓下二百米就是地鐵口。一路之隔的佳田規(guī)劃有1萬平米的集中盒子商業(yè)，未來可期。

項目目前預(yù)售證在手，對外釋放價格14000元一平起，具體價格還得看樓層戶型，這項目戶型確實奇葩，說它差吧，都是方方正正的，說它好吧，但梯戶比又有點不改善，其中，1號樓、2號樓、3號樓為一梯兩戶設(shè)計，主力戶型為建面約126—132平米的四房產(chǎn)品，這三棟還勉強能接受；4號樓、5號樓、6號樓、7號樓為一梯三戶設(shè)計，主力戶型為建面約113—126平米的三房產(chǎn)品，都是大三房還是一梯三戶，這人多電梯體驗就會差。此外，還有少量面積約180—234平米的頂層復(fù)式產(chǎn)品。

小開發(fā)商最擔(dān)心工程，這個鑫生置業(yè)有鄭州新巢的背景，之前和美景合作，開發(fā)的有新潮世界灣，最近也資金緊張了，好在項目目前已經(jīng)封頂，說是預(yù)計2026年2月10日交付。個人感覺還是有一定風(fēng)險的。
如果不介意土地年限縮水，樓盤規(guī)劃老舊，只是想圖個便宜的好地段的大房子，不妨冒險一試。但說實話，現(xiàn)在便宜的二手房也不少，何不考慮一些優(yōu)質(zhì)的二手房呢？還是即買即住。(展開全部)

鑫生坤悅居（藍城坤悅云廬），管城區(qū)航海路與城東南路北1000米路西。?

出師未捷身先死，長使英雄淚滿襟。

這種項目搞著搞著，很容易出問題，在鄭州藍城/綠城接的代建項目都是“歪瓜裂棗”，多多少少都有點問題，要么就是人家挑剩下的，問題多多，舉幾個例子：綠城沐春歌（問題樓盤）、綠城明月江南（綠城撤走了，沖著綠城買的，綠城走了）、藍城鳳起梧桐（問題樓盤）、藍城蘭園（雖然廣告出街宋衛(wèi)平出現(xiàn)，但是依然是北龍湖墊底的樓盤），總而言之這種代建樓盤還是多多注意。

這個項目有啥問題呢？股權(quán)結(jié)構(gòu)能說明一點問題，另個股東一個是靳建生（52.4%），另一個是鄭州市新巢實業(yè)有限公司（47.6%），該公司的股權(quán)是出于質(zhì)押狀態(tài)，靳建生出質(zhì)2619萬、鑫生置業(yè)出質(zhì)了2380萬，目前依舊有效，越是小公司，越是在這個時候難受。

該項目占地33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟6+1層洋房，只有200多戶，戶型面積起步是114平方米，主力戶型是120平方米-130平方米，戶型設(shè)計的一如既往的爛。

關(guān)于這個項目不建議、不建議，原因如下：

1、小開發(fā)商。

看到小開發(fā)商可以繞道走了，惹不起咱們還是能躲得起，小開發(fā)商的不確定性非常高，不知道因為啥情況就會出點事情，沒必要為了一點點便宜去冒險。

2、藍城撤退

藍城閃人了，這個開發(fā)商還能發(fā)揮出來幾成功力？藍城即使在也不確定能發(fā)揮出來100%的公功力，更何況是藍城不在。

這個項目可以直接PASS，有限建議選擇二手房。(展開全部)

從藍城坤悅云廬到現(xiàn)在的鑫生坤悅居，這個盤真的經(jīng)歷了太多，原來是想借著藍城代建的品牌來做個高溢價，誰成想依舊是賣不動，藍城出走后，沒有絕對優(yōu)勢的價格恐怕是更難了。

這個盤真的跟金水北的逸瓏居太像了，都是耽擱數(shù)年的項目，地塊指標(biāo)優(yōu)質(zhì)，重新啟動才發(fā)現(xiàn)市場早已大變天，除此之外同盤不同命，管城主城區(qū)與金水北的價值和熱度就差的有點多了，坤悅居的位置跟逸瓏居也沒法比。

位于魏莊西街西、二里崗南街北，32.8畝，規(guī)劃1棟5+1層、6棟6+1層洋房產(chǎn)品，只有202戶，容積率僅1.43，這是標(biāo)準(zhǔn)的北龍湖數(shù)據(jù)，外立面規(guī)劃和設(shè)計也都非常的藍城，但開發(fā)商是典型的新人小白，沒有任何可以參考的項目，這也是項目最大的不確定性，現(xiàn)在誰買房不先打聽一下開發(fā)商實力。

看規(guī)劃是高大上的洋房項目，其實不然，面積段114平和124平為主力戶型，且1梯3戶，典型的低容積率掩蓋下的剛需洋房產(chǎn)品，它的熱度還不及隔壁的佳田未來新城。

項目最大的賣點就是位置了，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的二環(huán)內(nèi)，周邊城東南路、航海路，地鐵5號線，出行非常便利，但城市界面就有點LOW了，配套也很一般，地塊不大，隔壁就是佳田未來新城。

沒有了藍城的頭銜，這個盤只會更難，主城區(qū)近兩年這樣的小眾樓盤也越來越多，走的都是低價路線，對于坤悅居來說低價+現(xiàn)房才是絕配。(展開全部)

藍城坤悅云廬，管城區(qū)航海路與城東南路北100米路西。

管南的犄角旮旯又竄出來一個項目，具體位置在二里崗南街北、魏莊西街西，就在佳田7號院的旁邊，咱們先來看看這個項目的底細：

藍城坤悅云廬背后的開發(fā)商是河南鑫生置業(yè)有限公司，鑫生置業(yè)背后有兩個股東一個是靳建生（52.4%），另一個是鄭州市新巢實業(yè)有限公司（47.6%），鄭州市新巢實業(yè)有限公司也在鄭州開發(fā)過項目，在經(jīng)開物流園區(qū)和美景合作開發(fā)過，新巢世界灣，后改名為美麟國際公館。

這個項目有幾個風(fēng)險點需要注意：

1、該公司的股權(quán)是出于質(zhì)押狀態(tài)，靳建生出質(zhì)2619萬、鑫生置業(yè)出質(zhì)了2380萬，目前依然都有效，說明公司的現(xiàn)金流狀況不是很好。

2、根據(jù)2022年企業(yè)年報顯示，該公司繳納社保的只有20個人，再往前幾年都是8個人，3個人，這么大一個項目，只有20個人交社保，這誰能放心？

該項目占地33畝，容積率為1.43，規(guī)劃7棟6+1層洋房，只有200多戶，戶型面積起步是114平方米，主力戶型是120平方米-130平方米，但是戶型設(shè)計的比較爛，居然有春北戶的戶型設(shè)計。

項目優(yōu)勢：

1、地段、地段還是地段，買房子的金律，二環(huán)內(nèi)寸土寸金，用一塊少一塊。

2、稀缺創(chuàng)造價值，容積率只有1.43，比北龍湖還低，而且是春純洋房社區(qū)。

項目雷士：

1、戶型設(shè)計的太垃圾，影響居住的體驗感。

2、最重要的是開發(fā)商，開發(fā)的項目少，資金實力弱。(展開全部)

管南這兩年改善項目集中爆發(fā)了，入門級剛改有電建洺悅?cè)A庭，奢享大平層有崇信鳳凰悅府，混撘偽改善有龍湖雅寶天鉅，現(xiàn)在又多了個低密純洋房藍城坤悅云廬，這下改善產(chǎn)品線覆蓋齊全了。
目前項目在航海路與城東南路交匯處北的城市展廳已經(jīng)在接受客戶咨詢了，預(yù)計11月份開盤，放風(fēng)價約2萬元一平。
這個價位的話，個人感覺還行，是有所支撐的。
一方面，航海路北城東路這位置還算不錯，像旁邊龍湖的高層曾賣到18000元，洋房23500元，而偏的佳田高層精裝賣16000元，一般洋房比高層貴3000-4000很正常，對比之下，坤悅云廬的洋房價格還好。
另一方面，坤悅產(chǎn)品具有稀缺性，容積率1.43，6+1和5+1的純粹洋房，還有少量頂層復(fù)式，反正一共就200套房，肯定不急賣的，你想想它2009年都拿地了，會著急促銷嗎？
當(dāng)然，放風(fēng)這個價位，開發(fā)商肯定也考慮了土地年限，戶型落伍等因素。但個人認(rèn)為目前最大的問題是交房穩(wěn)不穩(wěn)？
開發(fā)商鑫生置業(yè)沒聽過，藍城代建更是爛尾詛咒代言人，本來這種小盤洋房進度應(yīng)該快的，但交房日期竟然晚至2025年9月交房，不禁讓人疑問，這開發(fā)商的進度會不會也像拿地捂盤一樣墨跡？
個人認(rèn)為這盤要買就買頂復(fù)123平和165平的，標(biāo)準(zhǔn)層沒啥意思，不大不小的面積總價也得250萬左右，反而不如內(nèi)購價同總價的大平層鳳凰悅府舒服。(展開全部)

北有逸瓏居，南有藍城坤悅云廬，兩個盤真的極為相似。

1、 二者都占據(jù)著核心位置，逸瓏居地處金水北出門就是2號線，藍城坤悅云廬則是正兒八經(jīng)的管城二環(huán)內(nèi)，緊鄰在建的地鐵6號線魏莊站，交通便利，配套非常成熟。

2、 地塊都比較迷你，逸瓏居30畝，藍城35畝。

3、 在容積率高居不下的主城區(qū)，二者的容積率可以稱之為是一股清流，尤其是藍城，容積率僅1.43，這真的是一個只會出現(xiàn)在北龍湖的容積率，相當(dāng)?shù)南∪薄?br/>
4、 二者都是屬于年限時間較久的樓盤，逸瓏居04年就摘得了地塊，藍城還好一些，但截止今年也已經(jīng)過去了十來年，這都是一些歷史遺留問題。

5、 除了以上最主要的還有產(chǎn)品，本以為這種年限較長的小開發(fā)商地塊會選擇以低價走量，出其不意的是二者都選擇了所謂的改善，藍城坤悅云廬做的還是純洋房，規(guī)劃了7棟標(biāo)準(zhǔn)純洋房，最小面積段114平起步，其余123平、132平和165平及185平，全是大面積段，不過細看槽點還是比較多的，面積設(shè)計過于老套沒有創(chuàng)新，部分114平和123平戶型為1梯3戶設(shè)計，舒適度大大降低，典型的打著洋房的旗號賣的是剛需剛改的需求。

藍城只是代建而已，背后開發(fā)商另有其人，所以品質(zhì)也全靠拆盲盒。

目前項目位于前期咨詢階段，臨時展廳已對外開放，周邊有佳田未來新城等，但同梯隊的競品沒有，說白了這也就是一個高不成低不就的樓盤，對外釋放的價格，可能要到20000元，對于洋房產(chǎn)品就是這么的迷之自信，但現(xiàn)在這個行情，銷售壓力應(yīng)該很大，時刻做好賣現(xiàn)房的準(zhǔn)備。(展開全部)

藍城坤悅云廬，藍城新拿下的代建項目。

地主是河南鑫生置業(yè)有限公司，據(jù)藍城的置業(yè)顧問介紹該宗地大約已經(jīng)拿地10年之久了，鑫生置業(yè)也是名不經(jīng)傳的小公司一枚，股權(quán)穿透后背后股東為新鄭市鄭韓出租車有限公司以及靳建生個人，妥妥的“小白公司”。

至于為什么該宗地處于魏莊的村頭卻沒有列入整體的城改，而是被虎口拔牙單獨劃出這么一小塊低容積率的住宅，可能只有地主以及歷史的歷史才能了解的清楚，不過規(guī)劃公示后說明了不管前面如何，現(xiàn)在土地是沒有問題的，唯一的問題在于小開發(fā)商到底靠譜不靠譜，這個值得商榷，雖然現(xiàn)在zf出臺了各種資金監(jiān)管的政策來控制監(jiān)管資金，但是對于這種極小的開發(fā)企業(yè)來說，信任度還是沒那么高，人家也有自知之明，果斷的和藍城合作進行代建。

但是現(xiàn)在藍城的威名又能有幾成呢？藍綠作為最早的一批代建開拓者，吃了不少代建的紅利，可是也遇到很多因地主資金而導(dǎo)致工程停工的項目，藍綠只能表示無能為力，除非藍綠本身入股的開發(fā)公司藍綠才可能會自己投入資金來盤活項目，純代建，藍綠自己也是執(zhí)行者亦或者是停工的受害者，怎么會墊付資金盤活呢，再加上代建行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)不再是寡頭把持，多點開花之時藍城的靠譜度和威名又能有多少人買單呢？

來看項目本身，地塊位于二里崗南街北、魏莊西街西，占地約32.8畝，1.43的低容積，規(guī)劃總建筑面積為46420.39㎡，規(guī)劃有7棟住宅樓，1棟5+1層、6棟6+1層，共規(guī)劃202戶。

建筑立面無可挑剔，優(yōu)越的南向窗墻比，利用格柵、挑檐等元素修飾，呈現(xiàn)的效果也是非常的棒。
雖然定位為改善，但是我更愿稱之為“剛需洋房”；首先梯戶比，1T2兩戶的洋房也就算了，1T3戶的洋房是什么操作？

4#5#6#7#均為1T3戶設(shè)計，產(chǎn)品為114三房，124三房，北向客廳等奇葩的設(shè)計均出現(xiàn)了，簡直可謂最拉胯洋房，除了較少的公攤外，這三個戶型還比不上有的高層戶型。1#2#樓上130左右的四房還算有點洋房的味道，基本的四葉草型設(shè)計，額外的衣帽間功能區(qū)域，較低的公攤下室內(nèi)的使用空間和高層140的沒啥區(qū)別。值得一提的事每棟頂層均為復(fù)式設(shè)計，復(fù)式的面積計算上根據(jù)屋頂?shù)钠露扔幸粋€標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)線大概是在2.1米左右，以130的戶型為例，頂層復(fù)式面積大概+60平米，銷售面積約為190㎡。

項目大的區(qū)域位置不算差，標(biāo)準(zhǔn)的二環(huán)內(nèi)，多維路網(wǎng)和豐富的各項配套（紫荊山路、城東南路、未來路、航海路等快速路護航通行。地鐵2號線（二里崗站）、5號線（城東南路站）、6號線在建（魏莊站），其他的商業(yè)、醫(yī)療和公園都是市中心的基本配套，10分鐘車程足以），但是因為地塊較小而且處于佳田未來新城的包圍區(qū)域，項目本身周邊4條道路全部為未修建的市政規(guī)劃路，只能說后續(xù)交付后路網(wǎng)通達性有待商榷，其他的配套跟著蹭佳田未來新城的就完事了。

目前藍城坤悅云廬【生活體驗館】在鄭州航海路城東南路北100米路西處，預(yù)售證暫未辦理，據(jù)說會有一波TG，通過置業(yè)顧問的聊天預(yù)估洋房標(biāo)準(zhǔn)層價格在1.8-2.0之間，周邊佳田未來新城的高層價格在1.3左右晃蕩，這個差價各位如何看？(展開全部)

管城老城橫空出世的迷你盤—藍城坤悅云廬，號稱是藍城的2022傾力之作，為其高端云廬系列作品。
位于二里崗南街北、魏莊西街西，乍一看更像是佳田未來新城的地塊，32.8畝，規(guī)劃7棟洋房住宅。202戶，面積段為114平、121平。123平、126平、165平和186/194平，看似純洋房社區(qū)走高端改善路線，實則為剛改混搭社區(qū)，這個體量和配置跟金水北的逸瓏居類似。
身處主城，特點非常明顯：
1、位置非常好，管城老城的核心區(qū)域，周邊為新盤聚集地，東為佳田未來新城、南為奧蘭和園、西有龍湖天矩，交通同樣非常便利，城東南路、航海路以及在建地鐵6號線和已通車的5號線，這個位置放在主城區(qū)優(yōu)越性絲毫不亞于即將入市的電建和國投。
2、地塊指標(biāo)同樣非常優(yōu)質(zhì)，1.43的容積率是個什么概念，對比下容積率平均在1.5的北龍湖就知道了，三環(huán)內(nèi)100塊土地中也難出兩個這樣的容積率，非常稀缺，這樣的容積率也只有跟純洋房社區(qū)才是絕配。
但隨著的問題也是接踵而來：
1、2018年的小開發(fā)商摘地，現(xiàn)在的房地產(chǎn)時代，購房者既認(rèn)品質(zhì)又認(rèn)品牌，所以小開發(fā)商的路真的是舉步維艱，更多的選擇與品牌輕資產(chǎn)合作，該項目即為藍城代建項目，藍城作為代建的鼻祖，代建過的項目數(shù)不勝數(shù)，成功案例不少，但一地雞毛也能列出個一二三四，所以該項目最大的不確定性和風(fēng)險也全來自于此。
2、周邊的環(huán)境和現(xiàn)有的城市界面只有一言難盡，想得以改善只有等佳田陸續(xù)交房了。
管南2022年的新房市場主要來自電建和國投，縱使坤悅云廬有藍城的風(fēng)格和體系，應(yīng)該依然不會有太大熱度，畢竟這個位置置業(yè)更多的是地緣自住，價格不會太高，因為高了購房者根本不會認(rèn)可，注定是慢慢去化。(展開全部)