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藍城坤悅云廬，不知道該怎么定義它屬性的一個樓盤。

開發(fā)商背景不太清楚，但肯定是小開發(fā)商甚至是小地主，大概率一沒開發(fā)經(jīng)驗，二沒實力操盤，所以拉來藍城合作，一是拔高逼格，二是多賣溢價，這在鄭州屢見不鮮，常規(guī)操作
。
大眼一看，產(chǎn)品很厲害啊，二環(huán)內(nèi)純洋房、超低1.43容積率，僅僅202戶，這不是妥妥媲美北龍湖么，北龍湖得容積率大部分還在1.6左右呢，純改善啊。

可再自信一看，產(chǎn)品設計的稀碎，不倫不類。

按說這么低的容積率指標，不該設計出來這樣的樓棟結(jié)構(gòu)啊，背后又有啥原因，暫時不知道。總共7棟樓，竟然有4棟樓有北戶，客廳朝北？

你要說是筒子樓小戶型吧，很正常，可這是正兒八經(jīng)7層洋房，這設計在鄭州可不常見。產(chǎn)品很一般，地段也不咋地。

二環(huán)確實是二環(huán)，只是這里的二環(huán)界面比較差。

北側(cè)是西到城東路的石化路，多年來一直是條坑洼的小路，還有隴海鐵路；西側(cè)是城東路，去年倒是升級的很漂亮；東側(cè)是佳田未來新城，歷經(jīng)坎坷的剛需大盤；南側(cè)目前小道路還未修好，社區(qū)有奧蘭和園，還有廣為詬病的農(nóng)藥廠。

然后藍城坤悅云廬就是被夾雜在這些鄰居中間的核心C位，想想都頭疼。

還有拉來的藍城代建，在鄭州也是不能讓人相信，起碼目前為止，藍綠城代建的項目基本都會出幺蛾子，這才更讓買房人頭疼。

這容積率吧，還是洋房，肯定想賣高價，但硬傷又太多，賣便宜小開發(fā)商不知道能不能接受。

對了，臨時售樓部的展廳目前在航海路城東路口北100米路西，樓下底商，有興趣的可以去了解了解，自有判斷。(展開全部)

藍城坤悅云廬，真是沒想到前段熱銷的佳田未來城邊還有個這樣的項目，說改善不改善，說剛需不剛需，透著股老家屬院的氣息。

地塊位于佳田未來城7號院西側(cè)，比較細長，占地33畝，容積率只有1.43，規(guī)劃7棟6+1層洋房，大致一看，都會覺得好家伙，二環(huán)內(nèi)底密豪宅，不得媲美下雅寶龍湖天鉅？

然而仔細一看戶型分布，就傻眼了，竟然北方少見的蝶型樓。1#、2#、3#還好，都是板樓，主要是一梯兩戶126-132平的四房，但4#、5#、6#、7#都是蝶型，一層6戶，北側(cè)兩戶是114平三房，客廳臥室都朝北，東南和西南戶都是121平三房，客廳和主臥朝南，戶型缺一個角，拼接戶是123平三房，進深很長。

這種蝶型結(jié)構(gòu)放廣州一帶的南方是沒啥問題，那邊不太在意采光，朝向東南西北都行，但放到鄭州就尷尬了?？赡苁菫榱顺淙莘e率，硬改成這樣的吧。

戶型都是120多的三房四房，不算大，這個平層結(jié)構(gòu)也談不上舒適，那這個盤改善的點在哪?答案是復式戶型。每棟樓有少量186-194平的復式。

這項目一共只有202戶，價格肯定不便宜，但考慮到這特殊的結(jié)構(gòu)，不建議改善客戶入手。

從建筑的布局、風格來看，也不是很像住宅，可能跟原來是學校用地有關，受到指標約束影響。

鄭州一些其他性質(zhì)地改成的住宅地，比如和昌優(yōu)地、瀚海思念城，地段都不錯，都覺得變性了能掙大錢，但實際呢，都比較坎坷，這塊地也不例外。

無論是藍城的建標、景觀，恐怕都改變不了它的命運。(展開全部)

藍城坤悅云廬，管城區(qū)航海路與城東南路北100米路西。

這個項目就在佳田未來城的西側(cè)，這個土地是18年的時候拍的，位于管城回族區(qū)二里崗南街南、魏莊西街西，土地用途為城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)、餐飲、旅館，使用權(quán)面積11503.84平方米，約17.26畝，容積率大于1.1小于4.5，出讓年限70年、40年。背后開發(fā)商新巢實業(yè)，新巢實業(yè)在經(jīng)開區(qū)物流園區(qū)有一個和美景合作的新巢世界灣，后來改名字成美麟國際公館，不過銷售很糟糕。

這個項目原來是叫做坤悅居，后來和藍城合作，改名為藍城坤悅云廬，改一個名字感覺一平方米得多賣500塊，從規(guī)劃圖上看，總建筑面積是4.6萬平方米，容積率是1.43，建筑高度是20米，純洋房社區(qū)，總共是202戶，規(guī)劃7棟樓外加一個商業(yè)裙房，戶型面積從124平方米-198平方米。

優(yōu)勢：

1、位置。位置沒的說吧，二環(huán)內(nèi)，寸土寸金，用一塊少一塊。

2、純洋房。二環(huán)內(nèi)的純洋房社區(qū)，就是稀缺，還是稀缺！

劣勢：

1、這個位置和高端是沒有緣分的，周邊的環(huán)境糟糕的很。

2、代建的風險。雖然用的是藍城，但是代建依舊風險很大，這藍城代建也是有過失敗的案例，比如北龍湖的藍城蘭園，當時把老宋都拉出來做廣告了，最后還是一地雞毛，主要是因為代建方和出資方，極其容易發(fā)生矛盾，只要發(fā)生矛盾項目大概率是做不好的；其二的縱觀大部分的代建項目，水平都是發(fā)揮不出來的。(展開全部)